Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2011 г. N 11АП-9439/11

22 сентября 2011 г.

Дело N А55-19665/2010

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузьминой А.В., с участием:

от истца: Шабалта А.Н. по доверенности от 23.03.2011 (до перерыва),

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 6 дело NА55-19665/2010 по апелляционной жалобе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 9 февраля 2011 года, принятое судьей Агеенко С.В.,

по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ИНН: 6315800869, ОГРН: 1056315900134), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Солосет" (ИНН: 6317060218, ОГРН: 1056317028074), г. Самара,

о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 4581008 руб. 92 коп. и пени в сумме 4134345 руб. 28 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Солосет" (далее ООО "Солосет", ответчик) о взыскании 8715354 руб. 20 коп., в том числе: 4581008 руб. 92 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 361 от 07.08.2008 за период с июля 2008 года по март 2010 года, 4134345 руб. 28 коп. - пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 10.10.2008 по 31.03.2010.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2011 в редакции определения об исправлении опечатки от 15.03.2011 иск удовлетворен частично. С ООО "Солосет" в пользу Министерства взыскана задолженность в сумме 1687262 руб. и пени в сумме 90000 руб. В остальной части иска отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что истцом при расчете долга по арендной плате по договору N 361 от 07.08.2008 неверно применен коэффициент срока строительства (Кс), предусмотренный Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным постановлением Правительства Самарской области N308 от 06.08.2008, в редакции постановления Правительства Самарской области N318 от 20.08.2008, а также неверно, в нарушение постановления Правительства Самарской области от 21.01.2009 N1 "Об установлении ограничений по росту арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для строительства", применен показатель кадастровой стоимости арендованного земельного участка, утвержденный постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".

Суд первой инстанции самостоятельно произвел расчет задолженности по арендной плате с учетом положений указанных нормативных актов, применил Кс - 0,7, а также показатель кадастровой стоимости арендованного земельного участка, утвержденный постановлением Губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254 "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель поселений Самарской области" - 7848 руб. 83 коп. в течение периода до 01.01.2009 и с 01.02.2009 по 01.01.2010, и частично удовлетворил требования, согласно произведенному расчету. Требования о взыскании пеней за просрочку внесения арендной платы суд первой инстанции удовлетворил частично, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, расчет задолженности по арендной плате, произведенный судом, является необоснованным. Поскольку не учтено вступление в силу Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для иных видов строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008. Истец считает, что согласно указанной Методике при расчете арендной платы по договору, заключенному с ответчиком с момента вступления в силу указанной Методики подлежит применению коэффициент срока строительства (Кс) - 2.

Также, по мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции необоснованно применен показатель кадастровой стоимости арендованного земельного участка - 7848 руб. 83 коп., утвержденный постановлением Губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254 "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель поселений Самарской области", так как согласно постановлению Правительства Самарской области от 21.01.2009 N 1 "Об установлении ограничений по росту арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для строительства" этот показатель может быть применен, если применение показателя кадастровой стоимости арендованного земельного участка, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" не приведет к снижению размера арендной платы.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2011 решение суда первой инстанции изменено, принят новый судебный акт. Исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Солосет" в пользу Министерства взыскано 2 827 565 руб., том числе: 2 697 565 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.08.2008 N 361 за период с июля 2008 года по март 2010 года, 130 000 руб. - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 10.10.2008 по 31.03.2010. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

При этом арбитражный апелляционный суд исходил из того, что ответчик использует земельный участок под строительство третий год и, следовательно, Кс должен составлять на 20.08.2008 - 1,0, что с 01.01.2009 при расчете следует исходить из удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 11 158 руб., 97 коп., вместо 7848 руб.73 коп.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.08.2011 постановление апелляционной инстанции от 15.04.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Арбитражный суд кассационной инстанции указал, что апелляционная инстанция произвела расчет арендной платы без применения нормативных актов, подлежащих применению, а именно: пункта 3 постановления Правительства Самарской области от 21.01.2009 N 1 "Об установлении ограничений по росту арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для строительства", согласно которому ограничения по росту размера арендной платы действуют до 01.01.2010, а при определении сроков строительства апелляционный суд не применил постановление Правительства Самарской области от 20.08.2008 N 318 "О внесении изменения в постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" в части примечания".

Определением от 11.08.2011 дело N А55-19665/2010 принято на новое рассмотрение, судебное разбирательство назначено на 08.09.2011 на 11 час 10 мин.

08.09.2011 в судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в его отсутствие.

08.09.2011 в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 11 час 40 мин 13.09.2011, а затем до 11 час 30 мин 15.09.2011. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.

Стороны 13.09.2011 и 15.09.2011 в судебное заседание не явились, в соответствии со ст.ст. 156, 163 АПК РФ дело рассматривается в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.

07.08.2008 между Министерством и ООО "Солосет" заключен договор аренды земельного участка N 361, согласно которому истец на основании договора аренды земельного участка N 026549з от 07.04.2006 и приказа Министерства N 266-п от 18.07.2008 предоставил ответчику в арендное пользование земельный участок кадастровый номер 63:01:0109003:18 площадью 2150 кв.м., расположенный по адресу: г. Самара, ул. Владимирская/ул. Пензенская, для строительства административного здания (л.д. 5-20).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.09.2008.

Согласно пункту 3.1 договора его условия применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.07.2008.

Пунктом 3.2 договора установлено, что срок действия договора истекает 29.07.2011.

Согласно пунктам 4.2, 4.4 договора ответчик обязался вносить арендную плату в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы, приложенным к договору, за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Поскольку ответчик обязанность по внесению арендной платы за арендуемый земельный участок не исполнял с момента заключения договора, истец 29.04.2010 направил в его адрес претензию о необходимости погашения образовавшейся задолженности и пени. Однако, ООО "Солосет" задолженность не погасило.

Данные обстоятельства явились поводом для обращения с настоящим иском.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с этим, договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ.

Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке.

Поскольку при заключении договора аренды от 07.08.2008 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по установленной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 4.3 договора аренды от 07.08.2008 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Между тем положения договора аренды от 07.08.2008 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия. Следовательно, принятие Правительством Самарской области постановления N 308 от 06.08.2008 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Постановление Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008, устанавливая новый способ расчета арендных платежей, не изменяет кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, а значит, не может служить и основанием для замены удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по виду его использования, который прямо определен в договоре аренды. Более того, указанное постановление не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды от 07.08.2008, в связи с этим вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий названного договора.

Данная позиция согласуется с разъяснениями, изложенными в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 июля 2011 года N 1709/11.

Таким образом, судебная коллегия приходи к выводу о том, что изменение методики определения арендной платы истцом и судом первой инстанции было произведено в нарушение условий договора аренды от 07.08.2008, что повлекло неправильное исчисление ее размера и нарушение разумного баланса частных и публичных интересов.

Арбитражный апелляционный суд установил, что в приложении N 2 к договору аренды от 07.08.2008 сторонами согласована Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемые для строительства, утвержденная постановлением Правительства Самарской области N 59 от 25.04.2007 по формуле: Ап = А (Скад х Ки х Ка х Кв х Кс) х S, где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год, А - размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год, Скад - удельный показатель кадастровой стоимости арендованного земельного участка, Ки - коэффициент инфляции, Ка - коэффициент арендатора, Кв - коэффициент, учитывающий вид возводимых объектов на земельном участке, Кс - коэффициент сроков строительства.

Таким образом, на дату заключения договора Скад составлял 7848 руб. 73 руб. за 1 кв.м. в соответствии с приложением к постановлению Губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254 "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель поселений Самарской области", Ки (на 2008 год) - 1,7, Ка - 1,0, Кв - 0,05, Кс - 0,7. При этом, Ки на 2009 год - 1,822, Ки на 2010 год - 1,939.

Следовательно, арендная плата по договору за 2008 год составляет 83670,83 руб. в месяц (7848 руб. 73 коп. х 1,7 х 1,0 х 0,05 х 0,7 = 467 руб. за 1 кв.м. в год; 467 руб. х 2150 кв.м. = 1004050 руб. в год; 1004050 руб. : 12 = 83670,83 руб. в месяц). За июль 2008 года арендная плата составляет 8097,17 руб. (83670,83 руб. : 31 х 3). За период с июля по декабрь 2008 года арендная плата составляет 426451, 32 руб.

Арендная плата по договору за 2009 год составляет 1076104,05 руб. (7848 руб. 73 коп. х 1,822 х 1,0 х 0,05 х 0,7 = 500,51 руб. за 1 кв.м. в год; 500,51 руб. х 2150 кв.м. = 1076104,05 руб. в год).

Арендная плата по договору за 2010 год составляет 95433,85 руб. в месяц (7848 руб. 73 коп. х 1,939 х 1,0 х 0,05 х 0,7 = 532,65 руб. за 1 кв.м. в год; 532,65 руб. х 2150 кв.м. = 1145206,23 руб. в год; 1145206,23 руб. : 12 = 95433,85 руб. в месяц). За период с января по март 2010 года арендная плата составляет 286301,55 руб.

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате за период с июля 2008 года по март 2010 года составляет 1788856,92 руб. (426451, 32 руб. + 1076104,05 руб. + 286301,55 руб.).

Поскольку доказательств внесения арендной платы и погашения долга по арендной плате за указанный период ответчиком в материалы дела не представлено, требование истца о взыскании основного долга является обоснованным и подлежащим удовлетворению частично в указанной сумме.

Также истцом, в связи с просрочкой внесения арендной платы, начислены пени, предусмотренные договором. Однако, учитывая, что истцом неверно определен размер долга, размер пеней, подлежащих взысканию, подлежит пересчету.

С учетом размера задолженности по арендной плате, размер пени за просрочку исполнения обязательств за период с 10.10.2008 по 31.03.2010 подлежат взысканию в сумме 1611315,9 руб. Расчет пени произведен арбитражным апелляционным судом исходя из 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 7.3 договора аренды от 07.08.2008)

В соответствии с п.1 ст.330 и ч.1 ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Поскольку ставка пени согласно договору составляет 0,3% за каждый день просрочки внесения арендной платы, а ставка рефинансирования Центрального Банка России на дату принятия постановления составляет 8,25% годовых, арбитражный апелляционный суд считает, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по договору и, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает необходимым снизить размер неустойки до 300000 руб.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд приходи к выводу, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения решения с принятием нового судебного акта по делу о частичном удовлетворении исковых требований в сумме 2088856,92 руб., том числе: 1788856,92 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 361 от 07.08.2008 за период с июля 2008 года по март 2010 года, 300000 руб. - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 10.10.2008 по 31.03.2010.

Другие доводы апелляционной жалобы рассмотрены судебной коллегией и признаны несостоятельными по вышеизложенным обстоятельствам.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на истца и ответчика пропорционально размеру требований, подлежащих удовлетворению, без учета применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины. Поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределению не подлежат, так как заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 9 февраля 2011 года по делу N А55-19665/2010 изменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Солосет" в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области 2088856,92 руб., том числе: 1788856,92 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 361 от 07.08.2008 за период с июля 2008 года по март 2010 года, 300000 руб. - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 10.10.2008 по 31.03.2010.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Солосет" г.Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 25974 руб.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко