Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2011 г. N 08АП-5301/11

город Омск

22 сентября 2011 г.

Дело N А70-6177/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Рябухиной Н.А., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5301/2011) общества с ограниченной ответственностью "Инновационные технологии" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.05.2011 по делу N А70-6177/2010 (судья Авдеева Я.В.), принятое по иску открытого акционерного общества Банк ВТБ к обществу с ограниченной ответственностью "Инновационные технологии" (ИНН 7202120575, ОГРН 1037200648110), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Многопрофильный производственный комплекс "Атлант" (ИНН 7204000107, ОГРН 1027200782674), Бутко Валентина Васильевна, Бутко Владимир Викторович, Ноздрачев Владимир Алексеевич, закрытое акционерное общество "Блок-Комплект", внешний управляющий общества с ограниченной ответственностью "МПК "Атлант" Алексеев В.В., об обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Инновационные технологии" - представитель не явился, извещён;

от ОАО Банк ВТБ - представитель не явился, извещён;

от ООО "Многопрофильный производственный комплекс "Атлант"- представитель не явился, извещён;

от Бутко Валентины Васильевны - представитель не явился, извещён;

от Бутко Владимира Викторовича - представитель не явился, извещён;

от Ноздрачева Владимира Алексеевича - представитель не явился, извещён;

от ЗАО "Блок-Комплект" - представитель не явился, извещён;

от внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "МПК "Атлант" Алексеева В.В., - представитель не явился, извещён,

установил:

Банк ВТБ (открытое акционерное общество) (далее - ОАО Банк ВТБ, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инновационные технологии" (далее - ООО "Инновационные технологии", ответчик, податель жалобы) об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке нежилого помещения и права аренды земельного участка N ДИ1-729000/2008/00080 от 23.10.2008.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле привлечены: общество с ограниченной ответственностью "МПК "Атлант" (далее - ООО "МПК "Атлант", третье лицо), закрытое акционерное общество "Блок-Комплект" (далее - ЗАО "Блок-Комплект", третье лицо), Бутко Владимир Викторович (далее - третье лицо), Бутко Валентина Васильевна (далее - третье лицо), Ноздрачев Владимир Алексеевич (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 30.08.2010 по делу N А70-6177/2010 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.08.2010 по делу N А70-6177/2010 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2011 решение от 30.08.2010 с учетом определения об исправлении опечатки от 21.01.2011 Арбитражного суда Тюменской области и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 по делу N А70-6177/2010 отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, и просил суд об обращении взыскания путем продажи с публичных торгов на имущество, находящееся в залоге у Банка ВТБ (ОАО), в соответствии с договором об ипотеке нежилых строений и земельного участка от 23.10.2008 N ДИ1-729000/2008/00080:

нежилое строение, литер A, A l, А2, A3, А4, А27, А28, А29, А30, А31, А32, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 1, назначение: нежилое, площадь: общая 7392,70 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0001:00000, установить начальную продажную стоимость в размере 15 586 000,00 рублей;

нежилое строение, литер А9, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 2, назначение: нежилое, площадь: общая 89,10 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0002:00000; установить начальную продажную стоимость в размере 203 000, 00 рублей;

нежилое строение, литер А5, А6, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 3, назначение: нежилое, площадь: общая 273,90 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0003:00000; установить начальную продажную стоимость в размере 858 000,00 рублей;

нежилое строение, литер А7, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 4, назначение: нежилое, площадь: общая 110,70 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0004:00000; установить начальную продажную стоимость в размере 1 102 000,00 рублей;

нежилое строение, литер А8, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 5, назначение: нежилое, площадь: общая 10,60 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0005:00000; установить начальную продажную стоимость в размере 60 000,00 рублей;

нежилое строение, литер А13, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 6, назначение: нежилое, площадь: общая 1258,10 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0006:00000; установить начальную продажную стоимость в размере 3 559 000,00 рублей;

нежилое строение, литер А10, A11, А12, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 7, назначение: нежилое, площадь: общая 787,30 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0007:00000; установить начальную продажную стоимость в размере 1 514 000,00 рублей;

нежилое строение, литер А22, А23, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 8, назначение: нежилое, площадь: общая 1 876,50 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0008:00000; установить начальную продажную стоимость в размере 4 869 000,00 рублей;

нежилое строение, литер А15, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 9, назначение: нежилое, площадь: общая 33,80 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0009:00000; установить начальную продажную стоимость в размере 75 000,00 рублей;

нежилое строение, литер А18, А19, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 10, назначение: нежилое, площадь: общая 517,40 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0010:00000; установить начальную продажную стоимость в размере 1 038 000,00 рублей;

нежилое строение, литер А16, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 11, назначение: нежилое, площадь: общая 21,70 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0011:00000; установить начальную продажную стоимость в размере 98 000,00 рублей.

нежилое строение, литер А17, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 12, назначение: нежилое, площадь: общая 135,80 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0012:00000; установить начальную продажную стоимость в размере 493 000,00 рублей;

нежилое строение, литер А20, А33, А34, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 13, назначение: нежилое, площадь: общая 811,00 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0013:00000; установить начальную продажную стоимость в размере 1 371 000,00 рублей;

нежилое строение, литер А21, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 14, назначение: нежилое, площадь: общая 214,90 кв.м., кадастровый (условный) номер 72:23:02 21 003:0033:71:401:001:002391660:0014:00000; установить начальную продажную стоимость в размере 813 000,00 рублей;

земельный участок, категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения, общей площадью 51 969,00 квадратных метров, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, д.2, строения 1-14, кадастровый номер объекта 72:23:02 21 003:1039; установить начальную продажную стоимость в размере 49 402 000,00 рублей.

Данные уточнения приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.05.2011 по делу N А70-6177/2010 исковые требования удовлетворены. Суд обязал обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на следующее имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Инновационные технологии", находящееся в залоге у Банка ВТБ (открытое акционерное общество) в соответствии с Договором об ипотеке нежилых строений и земельного участка N ДИ1-729000/2008/00080 от 23 октября 2008 года, в пределах суммы взыскания в размере 310 307 142 рублей 35 копеек:

Земельный участок, категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения, общей площадью 51 969,00 квадратных метров, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, д.2, строения 1-14, кадастровый номер объекта 72:23:02 21 003:1039; установить начальную продажную стоимость в размере 49 402 000,00 рублей.

С ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "Инновационные технологии" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что ипотека недвижимого имущества возможна только с одновременной ипотекой земельного участка под ним, в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:33, сторонам необходимо было перезаключить договор об ипотеке. Ссылается на то, что истцом необоснованно без согласования с поручителем изменена итоговая величина рыночной стоимости объектов, а их осмотр, проведенный в целях составления отчета оценки, составлен без участия представителя ответчика.

ОАО Банк ВТБ в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

ООО "Инновационные технологии", ОАО Банк ВТБ и третьи лица надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили.

На основании статей 156, 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.09.2008 между ОАО Банк ВТБ (по договору - кредитор) и ООО "МПК "Атлант" (по договору - заемщик) заключено кредитное соглашение N КС-729000/2008/00080 (далее - кредитное соглашение от 02.09.2008 N КС-729000/2008/00080), по условиям которого кредитор обязался открыть кредитную линию и предоставить заемщику кредиты в размере 230 000 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученные кредит и уплатить проценты по предоставленным кредитам (пункты 2.1, 3.1).

Пунктом 6.1 кредитного соглашения от 02.09.2008 N КС-729000/2008/00080 стороны согласовали, что проценты за пользование кредитами в рамках кредитной линии составляют 14,5% годовых.

Пунктом 7.1 кредитного соглашения от 02.09.2008 N КС-729000/2008/00080 стороны предусмотрели график погашения кредитов в соответствии с Приложением N 3 к соглашению:

Дата гашения:	Сумма гашения:
05.04.2011 г..	38 000 000 рублей
05.05.2011 г..	38 000 000 рублей
03.06.2011 г..	38 000 000 рублей
04.07.2011 г..	38 000 000 рублей
03.08.2011 г..	38 000 000 рублей
01.09.2011 г..	40 000 000 рублей
Итого:	230 000 000 рублей

Подпунктами 1 и 2 пункта 12.4 кредитного соглашения от 02.09.2008 N КС-729000/2008/00080 стороны определили, что кредитор имеет право потребовать исполнения заемщиком обязательств по соглашению досрочно при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком какого-либо обязательства перед кредитором по соглашению или любому другому договору, заключенному с кредитором, а так же если заемщик просрочил любой из причитающихся кредитору со стороны заемщика платежей.

Пунктом 12.5 кредитного соглашения от 02.09.2008 N КС-729000/2008/00080 стороны согласовали, что заемщик обязан исполнить обязательства по соглашению в полном объеме в течение 5 календарных дней с момента получения письменного требования кредитора.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному соглашению между ОАО Банк ВТБ и ООО "Инновационные технологии" (по договору - залогодатель) заключен договор об ипотеке нежилых строений и земельного участка N ДИ1-729000/2008/00080 от 23.10.2008 (далее - договор об ипотеке от 23.10.2008 N ДИ1-729000/2008/00080), зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 06.11.2008, peг.N 72-72-01/322/2009-093.

Пунктом 2.1 договора об ипотеке от 23.10.2008 N ДИ1-729000/2008/00080 стороны определили, что предметом ипотеки являются 14 нежилых строений, перечисленных выше и земельный участок, категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения, общей площадью 52161 кв.м., расположенный по адресу: г.Тюмень, ул.Гилевская роща, д.2, строения 1-14, кадастровый номер объекта 72:23:02 21 003:0033; залоговая стоимость составляет 67796000 руб.

Переданные в залог по договору помещения принадлежат ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, копии которых имеются в материалах дела.

Пунктом 4.1 договора об ипотеке от 23.10.2008 N ДИ1-729000/2008/00080 предусмотрено право залогодержателя (Банка) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному соглашению обратить взыскание на предмет ипотеки.

Истец обязательства по кредитному соглашению от 02.09.2008 N КС-729000/2008/00080 исполнил надлежащим образом, ООО "МПК "Атлант" предоставлены кредитные средства, что подтверждается выпиской по счету заемщика.

ООО "МПК "Атлант" обязательства по кредитному соглашению от 02.09.2008 N КС-729000/2008/00080 надлежащим образом не исполнило.

Заемщиком не исполнены обязательства по уплате основного долга по кредитному соглашению, процентов, комиссии и неустоек.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по уплате процентов по соглашению, начиная с февраля 2009 года, а также в связи с приостановлением операций по счету заемщика в банке, истцом принято решение о досрочном истребовании кредита и других сумм, подлежащих уплате по кредитному соглашению.

Письмом N 729102/150 от 26.06.2009 (вход. N 685 от 29.06.2009) банк заявил требование к ООО "МПК "Атлант" о досрочном исполнении обязательств по кредитному соглашению от 02.09.2008 N КС-729000/2008/00080.

По состоянию на 05.05.2010 задолженность ООО "МПК "Атлант", согласно расчету истца, составляет 310 307 142 руб. 35 коп., в том числе, 230 000 000 руб. основного долга, 44 733 958 руб. 41 коп. просроченных процентов за период с 01.01.2009 по 05.05.2010, 7 687 699 руб. 54 коп. неустойки за просроченные проценты за период с 09.02.2009 по 04.05.2010, 27 876 000 руб. неустойки за просроченную сумму основного долга, 1 484 руб. 40 коп. неустойки за просроченную сумму по уплате комиссии.

ООО "МПК "Атлант" признает факт наличия неисполненного обязательства по кредитному соглашению от 02.09.2008 N КС-729000/2008/00080.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 19.10.2009 по делу N А70-2509/2009 требования ОАО Банк ВТБ к ООО "МПК "Атлант" в размере 250 745 431 руб. 52 коп. по кредитному соглашению от 02.09.2008 N КС-729000/2008/00080 включены в третью очередь реестра требований кредиторов.

При этом проценты за пользование заемными средствами, комиссии и неустойка начислены по дату введения в отношении заемщика - ООО "МПК "Атлант" процедуры внешнего управления, то есть до 05.05.2010, что согласуется с положениями абзаца 7 пункта 1 статьи 94 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Поскольку ООО "МПК "Атлант" не погасило задолженность по кредитному соглашению от 02.09.2008 N КС-729000/2008/00080, истец обратился в суд с настоящим иском.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Поддерживая решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о нарушении ООО "МПК "Атлант" обязательств по погашению кредита, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьёй 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

Частью 2 статьи 819 ГК РФ определено, что к отношениям по кредитному договору применяются положения параграфа 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу пункта 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно пункту 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (пункт 2 статьи 811 ГК РФ).

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства исполнения обязательства по погашению кредита по кредитному соглашению от 02.09.2008 N КС-729000/2008/00080, ни ответчик, ни ООО "МПК "Атлант" суду не представили.

Выводы суда первой инстанции соответствуют нормам права и основаны на оценке представленных доказательств.

Согласно положениям статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Исполнение обязательств по кредитному соглашению от 02.09.2008 N КС-729000/2008/00080 обеспечено, залогом имущества, принадлежащего ответчику (недвижимое имущество) и земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со статьёй 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

В силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно части 2 статьи 348 ГК РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Таким образом, отказ в обращении взыскания на заложенное имущество возможен при наличии одновременно двух условий: крайней незначительности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства и явной несоразмерности вследствие этого размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества.

Суд первой инстанции, учитывая, что заемщик не исполнил обязательство по возврату кредита, а сумма задолженности по кредиту является значительной, сделал правильный вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 2 статьи 348 ГК РФ.

Статьями 2, 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 Закон об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Закона об ипотеке.

В пункте 2 статьи 69 Закона об ипотеке определено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Как правильно отметил суд первой инстанции, подписывая договор об ипотеке от 23.10.2008 N ДИ1-729000/2008/00080, стороны добросовестно руководствовались наличием у залогодателя права собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033.

Вместе с тем, из земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033, расположенного по адресу: город Тюмень улица Гилевская роща 2, общей площадью 52 161 кв.м., сформировано два новых участка: земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1040 и площадью 192 кв.м. и кадастровым номером 72:23:0221003:1039 и площадью 51969 кв.м.

ЗАО "Блок-Комплект" зарегистрировало право собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1040 и площадью 192 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.06.2010 года 72 НЛ 772930.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 прекратил свое существование как объект земельных прав.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пункт 3 статьи 340 ГК РФ содержит положения аналогичные статье 5 и 69 Закона об ипотеке.

Согласно статье 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4. - 11.7. настоящего Кодекса.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания земельного участка на котором расположен предмет ипотеки и регистрации этих изменений.

Принимая во внимание изложенные выше нормы права и обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у ООО "Инновационные технологии" не прекратилось право собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1039 площадью 51969 кв.м, выделенный из земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033, в связи с чем залог, предусмотренный договором об ипотеке от 23.10.2008 N ДИ1-729000/2008/00080, является действующим по отношению к земельному участку с кадастровым номером 72:23:0221003:1039.

Довод подателя жалобы, что ипотека недвижимого имущества возможна только с одновременной ипотекой земельного участка под ним, а в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:33, сторонам необходимо было перезаключить договор об ипотеке, судом апелляционной инстанции отклоняется по изложенным выше основаниям.

По правилам пункта 1 статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счёт заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному соглашению, суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 348 ГК РФ для обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу пункта 3 статьи 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" указано, что с целью соблюдения имущественных прав кредитора и должника в ходе реализации заложенного имущества на торгах при определении начальной продажной цены имущества суду следует исходить из его рыночной стоимости; если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности при непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, согласно представленному в материалы дела отчету об оценке, составленному ЗАО "Бизнес-Аудит" (во исполнение договора на проведение оценки от 12.04.2011 N 030-03-01/11) для ОАО Банк ВТБ, определена итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки: нежилое строение, литер A, A1, А2, A3, А4, А27, А28, А29, А30, А31, А32, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 1 в размере 15 586 000 рублей; нежилое строение, литер А9, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 2 в размере 203000 рублей; нежилое строение, литер А5, А6, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 3 в размере 858 000 рублей; нежилое строение, литер А7, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 4 в размере 1 102 000 рублей; нежилое строение, литер А8, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 5 в размере 60 000 рублей; нежилое строение, литер А13, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 6 в размере 3 559 000 рублей; нежилое строение, литер А10, A11, А12, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2 строение 7 в размере 1 514 000 рублей; нежилое строение, литер А22, А23, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 8 в размере 4 869 000 рублей; нежилое строение, литер А15, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевскаяроща, 2, строение 9 в размере 75 000 рублей; нежилое строение, литер А18, А19, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 10 в размере 1 038 000 рублей; нежилое строение, литер А16, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 11 в размере 98 000 рублей; нежилое строение, литер А17, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 12 в размере 493 000 рублей; нежилое строение, литер А20, А33, А34, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 13 в размере 1 371 000 рублей; нежилое строение, литер А21, адрес объекта: город Тюмень, улица Гилевская роща, 2, строение 14 в размере 813 000 рублей; земельный участок, категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения, общей площадью 51 969,00 кв.м., расположенный по адресу: город Тюмень, улица Гилевская роща, дом 2, строения 1-14, кадастровый номер 72:23:02 21 003:1039 в размере 49 402 000 рублей (том 4 л.д. 14-151, том 5 л.д. 1-150, том 6 л.д. 1-119).

Суд первой инстанции, устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества и права аренды, исходил из размеров, указанных в отчете об оценке.

Как следует из материалов дела, при заключении договора об ипотеке от 23.10.2008 N ДИ1-729000/2008/00080, стороны установили цену заложенного имущества.

Однако, учитывая, что согласно имеющемуся в материалах дела отчету об оценке, составленному ЗАО "Бизнес-Аудит", на момент обращения взыскания на заложенное имущество рыночная стоимость существенно изменилась, суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, данными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Информационного письма N 26 от 15.01.1998 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", обоснованно определил начальную продажную стоимость заложенного движимого имущества исходя из указанной рыночной цены заложенного имущества в отчете, проведенном 12.04.2011 ЗАО "Бизнес-Аудит" по заказу ОАО Банк ВТБ.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со статьей 68 АПК обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ, отчет, проведенный 12.04.2011 ЗАО "Бизнес-Аудит" по заказу ОАО Банк ВТБ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований считать его несоответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и главы 7 АПК РФ.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, не нарушил прав ответчика, устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из отчета об оценке.

В связи с вышеизложенным довод ООО "Инновационные технологии" о том, что истцом необоснованно без согласования с поручителем изменена итоговая величина рыночной стоимости объектов, а их осмотр, проведенный в целях составления отчета оценки, составлен без участия представителя ответчика, судом апелляционной инстанции не принимается.

Учитывая общий размер исковых требований подлежащих удовлетворению с учетом расходов истца по оплате государственной пошлины, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество и право аренды подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об обращении взыскания в пользу истца путем продажи с публичных торгов заложенного имущества, с начальной продажной ценой заложенного недвижимого имущества в размере указанном в отчете об оценке, является обоснованным.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы подателя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

По мнению суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции полно исследованы и установлены все фактические обстоятельства дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам и правильно применены нормы материального права без нарушений норм процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.05.2011 по делу N А70-6177/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Н.А. Рябухина
Ю.М. Солодкевич

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.