Вопрос: Как строятся взаимоотношения ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме, не вступивших в товарищество: - если договор заключен; - если собственник не желает заключать такой договор? ("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2007 г.)

Как строятся взаимоотношения ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме, не вступивших в товарищество:

- если договор заключен;

- если собственник не желает заключать такой договор?

Жилищный кодекс устанавливает условия, при которых в многоквартирном доме может быть создано товарищество собственников жилья. Членами товарищества необязательно должны быть все собственники жилых помещений (квартир, комнат, частей квартир и комнат). Достаточно, чтобы собственники жилых помещений, желающие создать товарищество, обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (п. 3 ст. 135, п. 1 ст. 136 ЖК РФ). Количество голосов каждого собственника должно определяться исходя из размера принадлежащего ему жилого помещения (п. 3 ст. 48, п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Согласно действующему законодательству на практике может возникнуть ситуация, когда в одном доме проживают члены ТСЖ и лица, не являющиеся членами товарищества. Это объясняется тем, что членство в ТСЖ является добровольным и определяется решением каждого собственника жилого помещения (пп. 1 п. 1 ст. 130, ст. 143 ЖК РФ). Нормы ранее действовавшего Закона "О товариществах собственников жилья", предусматривавшие обязательное членство в ТСЖ домовладельцев (собственников помещений в многоквартирном доме) с момента государственной регистрации ТСЖ, были признаны неконституционными*(1), а данное обстоятельство учтено в ЖК РФ.

Товарищество, осуществляя управление всем многоквартирным домом, вынуждено выстраивать отношения как с членами товарищества, так и с теми, кто ими не является. В соответствии с п. 2 ст. 138 ЖК РФ оно обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. Идеальной является ситуация, при которой все собственники помещений в многоквартирном доме вступили в ТСЖ.

Не возникнет проблем, если со всеми собственниками, не являющимися членами товарищества, заключены договоры о содержании и ремонте общего имущества. Главное - правильно составить договор. Предметом договора, исходя из п. 2 ст. 138 ЖК РФ, является содержание и ремонт общего имущества. На основании других норм ЖК РФ предмет данного договора более широкий. Если собственник помещения не является членом ТСЖ, то он вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным с ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ), причем она включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пп. 2 п. 1 ст. 154 ЖК РФ). Предмет договора должен быть четко прописан. Во-первых, состав общего имущества, в отношении которого ТСЖ будет проводить содержание и ремонт. Во-вторых, понятия "содержание" и "ремонт", то есть конкретные работы, которые ТСЖ будет осуществлять. Стоит оговорить, будет ли ТСЖ самостоятельно осуществлять содержание и ремонт или нанимать для этого работников не из собственников помещений по трудовым или гражданско-правовым договорам. В договоре может быть предусмотрена ответственность ТСЖ за некачественный или несвоевременный ремонт.

Что касается собственника, с которым заключается договор, на него возлагается обязанность по полной и своевременной оплате услуг по содержанию и ремонту. Собственник также должен своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги. В договоре необходимо предусмотреть сроки, размер и порядок оплаты этих услуг, а также ответственность собственника за несвоевременную или неполную оплату. Представляется, что подобный договор должен быть заключен с каждым собственником, не являющимся членом ТСЖ. Его сторонами выступают собственник и ТСЖ, несмотря на то что от имени ТСЖ действуют его органы (в данном случае - председатель правления). Договор заключается в двух экземплярах и подписывается собственником и председателем правления ТСЖ с обязательным одобрением со стороны правления (п. 4, 6 ст. 148, п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Сложнее обстоит дело, если собственник отказывается заключить договор. Как отмечалось ранее, ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. В то же время закон не возлагает подобной обязанности на собственника. Например, в Постановлении ФАС ДВО от 27.02.2007 N Ф03-А16/06-1/5533 справедливо отмечено, что ТСЖ не вправе принудить собственника заключить такой договор. Это действительно так, потому что в законодательстве не содержится нормы, позволяющей ТСЖ требовать от собственника помещения заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. А если договор не заключен, встает проблема оплаты коммунальных услуг, ремонта и содержания общего имущества. Таким образом, собственник при отсутствии договора может посчитать, что платить он не обязан, а ТСЖ понесет убытки. Выход у последнего только один - обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных неосновательным обогащением собственника, который отказывается заключить договор. Однако при удовлетворении данного иска и взыскании с собственника задолженностей по обязательным платежам, пени, штрафов окончательно решить проблему, вероятно, не удастся. Собственник и после судебного разбирательства вправе отказаться от заключения договора, и отношения ТСЖ и собственника превратятся в бесконечную судебную тяжбу. К сожалению, по действующему законодательству выхода из подобной ситуации нет.

От редакции.

Заметим, что в справочно-правовых базах есть обширная арбитражная практика по взысканию с собственников помещений, не вступивших в ТСЖ, средств на содержание и ремонт общего имущества. Большинство решений принято в пользу товариществ*(2). Обоснование - ст. 36 и 39 ЖК РФ. В частности, согласно п. 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ собственник помещений в многоквартирном доме несет бремя расходов на содержание общего имущества в размере, определяемом долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. При этом отсутствие договора не означает, что у него нет обязанности долевого участия в расходах.

Г.Ю. Горюнова

1 июля 2007 г.

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление КС РФ от 03.04.1998 N 10-П "По делу о проверке конституционности п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда г. Омска".

*(2) См., например, постановления ФАС ЗСО от 05.06.2007 N Ф04-3528/2007 (34842-А46-11), ФАС МО от 28.02.2007 N КГ-А40-/539-07, ФАС УО от 15.01.2007 N Ф09-11752/06-С5, ФАС СЗО от 08.09.2006 N А44-5670/2005-11.