Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2011 г. N 11АП-11073/11

24 октября 2011 г.

Дело N А55-7642/2011

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2011 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Засыпкиной Т.С., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Елькиным А.В.,

с участием:

от заявителя - Борисов Алексей Николаевич, доверенность от 17.09.2010 года N 10455,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Флегонтова Галина Анатольевна, доверенность от 24.12.2010 года N 12-7271,

от общества с ограниченной ответственностью "ВСБ-Риэлт" - Борисов Алексей Николаевич, доверенность от 18.05.2011 года,

от открытого акционерного общества "Самарапромсвязь" - не явился, извещен,

от конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Самарапромсвязь" Свиридова Виталия Валентиновича - не явился, извещен,

от общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий Волжский социальный банк" - не явился, извещен,

от открытого акционерного общества "МДМ Банк" - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционным жалобам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Самарапромсвязь" Свиридова Виталия Валентиновича

на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 августа 2011 года по делу N А55-7642/2011 (судья Стенина А.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СТИВ" (ИНН 6312006739, ОГРН 1026300770330), город Самара

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ВСБ-Риэлт" (ИНН 6316118240) город Самара,

открытое акционерное общество "Самарапромсвязь" (ИНН 6318100791, ОГРН 1026301518638), город Самара,

конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Самарапромсвязь" Свиридов Виталий Валентинович, город Самара,

общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий Волжский социальный банк", город Самара,

открытое акционерное общество "МДМ Банк", город Самара,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СТИВ" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации от 22 февраля 2011 г.. N 01/499/2010-72; об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Заводское шоссе, 1 (кадастровый номер 63:01:0930001:0002).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 августа 2011 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что отказ Управления Росреестра по Самарской области противоречит законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя.

Не согласившись с выводами суда, Управление Росреестра по Самарской области обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи заложенного имущества N 109/8 от 20 мая 2010 г.., заключенный между залогодержателем ООО "СТИВ" и ООО "ВСБ-Риэлт" не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку законодательством предусмотрена процедура реализации имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

Судом принято решение о незаконности действий регистрирующего органа исходя из дополнительно появившихся в процессе доказательств, а не исходя из документов, на основании которых регистрирующий орган совершил обжалуемые действия, приходя к выводу о незаконности действий.

По мнению подателя жалобы, судом при принятии обжалуемого акта не учтено, что ст. 17 Федерального закона "О защите конкуренции" от 26 июля 2006 г.. N 135-ФЗ содержит запрет на участие организаторов торгов или заказчиков и (или) работников организаторов торгов или работников заказчиков в торгах.

Исходя из представленных в судебное заседание документов, ООО "СТИВ" несмотря на прямой запрет, установленный указанной нормой, является заказчиком торгов, принимает участие в торгах, и в результате, становится победителем торгов.

Податель жалобы также указывает, что в силу подп.2 п.3 ст. 55 Закона об ипотеке соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке с условием приобретения заложенного имущества для себя или третьих лиц не применяется в отношении земельных участков.

По мнению подателя жалобы, во всех тех случаях, когда на момент заключения договора об ипотеке залогодатель является не только собственником земельного участка, но и собственником расположенного на нем объекта движимости, необходимо руководствоваться п. 3 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 69 Закона об ипотеке. В указанных случаях правила п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке изменяться не могут.

В нарушение требований ст. 16 Закона о регистрации, суд отклонил довод регистрирующего органа о непредставлении выписки из ЕГРЮЛ об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов ОАО "Самарапромсвязь".

Не согласившись с выводами суда, конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Самарапромсвязь" Свиридов Виталий Валентинович также обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-7642/2011 от 29 августа 2011 г.. отменить.

В апелляционной жалобе указывает, что Арбитражный суд Самарской области при вынесении решения неправильно применил нормы материального права, а именно, в соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение указанного выше земельного участка приведет к невозможности реализации зданий, расположенных на нем, в рамках конкурсного производства ОАО "Самарапромсвязь".

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области поддержал доводы своей апелляционной жалобы и апелляционной жалобы конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Самарапромсвязь" Свиридова Виталия Валентиновича.

Представитель ООО СТИВ" и ООО "ВСБ-Риэлт" считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзывах.

В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проведено в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

24 декабря 2010 г. ООО "СТИВ" (далее - заявитель, общество) обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - заинтересованное лицо) с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г.Самара, Заводское шоссе, д.1, кадастровый номер - 63:01:0930001:0002.

22 февраля 2011 г.. заявителю было отказано в государственной регистрации договора аренды данного земельного участка на основании абз.4 и 10 п. 1 ст.20 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г.. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), сообщением N 01/499/2010-72.

В государственной регистрации отказано на основании абз.2 п.3 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - в течение срока приостановки государственной регистрации не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 18 января 2011 года исх. N 01/499/2010-72 в качестве причин препятствующих государственной регистрации указаны следующие:

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 августа 2010 года по делу N А55-5990/2010 ОАО "Самарапромсвязь" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника. В связи с этим предъявление требований кредиторов и реализация имущества ОАО "Самарапромсвязь" должны производиться в соответствии с ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу не допускается.

На государственную регистрацию не предоставлена выписка из Единого государственного реестра юридических лиц по ОАО "Самарапромсвязь".

При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании указанного решения об отказе в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно п.2 ст. 16 и п.1 ст. 18 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи заложенного имущества N 109/8 от 20 мая 2010 г. (л.д. 9, т.1), акт приема-передачи заложенного имущества (л.д. 152, т.1), протокол N 3/4 об определении победителя торгов от 14 мая 2010 г. (л.д. 153,т.1).

Недвижимое имущество приобретено ООО "СТИВ" по договору купли-продажи заложенного имущества N 109/8 от 20 мая 2010 года, заключенного на основании протокола N 3/14 от 14 мая 2010 года о результатах проведения торгов по реализации заложенного имущества. Залогодержателем недвижимого имущества являлся ООО "СТИВ" на основании договора переуступки прав N73 от 19 апреля 2010 года, в соответствии с которым ООО "СТИВ" переданы права по договору на предоставление кредитной линии N522/11/09 от 30 декабря 2010 года, в обеспечение обязательств по которому в ипотеке находилось недвижимое имущество, принадлежащее ОАО "Самарапромсвязь". Торги по реализации заложенного имущества проводились на основании соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество от 22 апреля 2010 года, заключенного между ОАО "Самарапромсвязь" и ООО "СТИВ", и согласия ОАО "Самарапромсвязь" на внесудебный порядок обращении взыскания на заложенное имущество, удостоверенного нотариусом г. Самары Плехановым А.Е. 22 апреля 2010 года в реестре N3887.

К предоставленному на государственную регистрацию договору купли-продажи заложенного имущества N 109/8 от 20 мая 2010 г.. (далее - договор купли-продажи) не подлежат применению нормы ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" о порядке реализации имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, поскольку решением Арбитражного суда Самарской области по деду N А55-5990/2010 ОАО "Самарапромсвязь" признано несостоятельным (банкротом) по упрошенной процедуре ликвидируемого должника 19 августа 2010 года. Следовательно, только с 19 августа 2010 года наступили последствия, предусмотренные ст. 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

ОАО "Самарапромсвязь" и ООО "СТИВ" предприняли действия по заключению договора купли-продажи задолго до признания ОАО "Самарапромсвязь" несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

22 апреля 2010 года ОАО "Самарапромсвязь" и ООО "СТИВ" заключили соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество.

23 апреля 2010 года ОАО "Самарапромсвязь" предоставило нотариально заверенное согласие на внесудебную реализацию заложенного имущества.

14 мая 2010 года состоялись торги по продаже заложенного имущества.

20 мая 2010 года по результатам торгов между ООО "ВСБ-Риэлт" (организатор торгов) и ООО "СТИВ" (победитель торгов) заключен договор купли - продажи заложенного имущества N 109/8. В соответствии с главой 3 договора купли - продажи заложенного имущества N 109/8 от 20 мая 2010 года ООО "СТИВ" оплатило ООО "ВСБ-Риэлт" стоимость передаваемого по договору имущества.

В соответствии с ГК РФ и пунктом 5.1 договора купли - продажи договор вступает в силу с момента подписания его сторонами. В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ООО "СТИВ" обратилось для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ.

Таким образом, предъявление требования ООО "СТИВ" к ОАО "Самарапромсвязь" и реализация имущества ОАО "Самарапромсвязь" совершены до признания ОАО "Самарапромсвязь" несостоятельным.

Поэтому довод подателя жалобы - Управления Росреестра по Самарской области о том, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи заложенного имущества N 109/8 от 20 мая 2010 г.., заключенный между залогодержателем ООО "СТИВ" и ООО "ВСБ-Риэлт" организатор торгов не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку законодательством предусмотрена процедура реализации имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, является несостоятельным.

Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Самарской области о том, что судом при принятии обжалуемого акта не учтено, что ст. 17 Федерального закона "О защите конкуренции" от 26 июля 2006 г.. N 135-ФЗ содержит запрет на участие организаторов торгов или заказчиков и (или) работников организаторов торгов или работников заказчиков в торгах; исходя из представленных в судебное заседание документов, ООО "СТИВ" несмотря на прямой запрет, установленный указанной нормой, является заказчиком торгов, принимает участие в торгах, и в результате, становится победителем торгов; и что в силу подп.2 п.3 ст. 55 Закона об ипотеке соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке с условием приобретения заложенного имущества для себя или третьих лиц, данное обстоятельство также не было учтено судом первой инстанции при принятии обжалуемого судебного акта, не применяется в отношении земельных участков, отклоняются апелляционным судом в связи со следующим.

Требования ФЗ "О защите конкуренции" не применимы к отношениям по реализации заложенного недвижимого имущества должника, указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Пункт 1 статьи 1 Федерального закона "О защите конкуренции" определяет организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, а также недопущения, ограничения, устранения конкуренции федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации.

Кроме того, ст. 17 Федерального закона "О защите конкуренции", запрещающая участие заказчиков торгов в торгах, расположена в главе 4: Антимонопольные требования к торгам, особенности отбора финансовых организаций и порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, и, соответственно, запрещает участие заказчиков торгов в торгах по реализации государственного и муниципального имущества.

Гражданский кодекс Российской Федерации и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержат запрета на участие заказчиков торгов в торгах.

Кроме того, состоявшиеся торги не были признаны в установленном законом порядке, с привлечением всех участников торгов, недействительными, в связи с чем сделать вывод о недействительности торгов в данном случае, при решении вопроса о регистрации договора по результатам торгов, не представляется возможным.

Регистрирующий орган и конкурсный управляющий в апелляционных жалобах ссылаются также на то, что в соответствии с п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, не допускается.

Указанному доводу дана надлежащая оценка в решении суда.

Суд правильно указал в решении, что в соответствии со статьей 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускается обращение взыскание на земельный участок без отчуждения зданий, строений, сооружений, в случае если земельный участок и здания, строения, сооружения не заложены одному и тому же залогодержателю.

Статья 35 ЗК РФ отражает принцип единства судьбы земельного участка и строения, закрепленного в ст.1 п.1 пп.5 ЗК РФ. Однако данная статья содержит диспозицию - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Данная диспозиция нашла отражение в ст.64 п.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно ст.64 Закона об ипотеке в случае, если здание или сооружение, находящиеся на земельном участке, не заложены тому же залогодержателю (т.е. заложены другому залогодержателю, либо не заложены вообще), залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Кроме того, в данном случае не происходит отчуждения земельного участка в порядке договора простого возмездного отчуждения или универсального правопреемства. В данном случае отчуждение происходит в принудительном порядке путем реализации с публичных торгов.

Более того, п.2 ст.64 закона об ипотеке регламентирует ситуацию при залоге строений, без залога земельного участка и указывает, что залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином праве, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Абзац 3 пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке регламентирует отношения между собственником зданий после обращения взыскания на заложенный без них земельный участок, и указывает, что в случае, если находящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здания не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здания.

Пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 не применим при рассмотрении настоящего дела, в связи с тем, что в соответствии с п. 11 указанного Постановления Пленума ВАС положения о ничтожности сделок, противоречащих п.4 ст.35 ЗК РФ применяются при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации, обращении взыскания на здания, строения, сооружения, но в рассматриваемом деле обращается взыскание на земельный участок.

Суд законно отклонил доводы Управления Росреестра по Самарской области, в связи с тем, что в соответствии с п.4 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, или представитель юридического лица, документ подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Согласно п.22 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 года N 184, если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии учредительных документов, то возможно предоставление выписки из единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица.

ООО "СТИВ" и ООО "ВСБ-Риэлт" не являются представителями ОАО "Самарапромсвязь" и, соответственно, к ним не применимы требования Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Методических рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о предоставлении учредительных документов и выписки из единого государственного реестра юридических лиц ОАО "Самарапромсвязь".

С учетом изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что отказ Управления Росреестра по Самарской области противоречит законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя, оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 августа 2011 года по делу N А55-7642/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить конкурсному управляющему открытого акционерного общества "Самарапромсвязь" Свиридову Виталию Валентиновичу излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1 000 рублей, перечисленную по чеку-ордеру от 09 сентября 2011 года.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

Т.С. Засыпкина Н.Ю. Марчик