|
07 ноября 2011 г.
|
Дело N А81-1649/2011
|
Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Мироновой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7060/2011) Администрации муниципального образования город Салехард апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7682/2011) открытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05 августа 2011 года по делу N А81-1649/2011 (судья Соколов С.В.), принятое по иску Администрации муниципального образования город Салехард (ОГРН 1028900508592, ИНН 8901003315) к открытому акционерному обществу "Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа" (ОГРН 1028900509956, ИНН 8901009437) о взыскании 16 553 241 рубля 43 копеек,
при участии в судебном заседании:
от Администрации муниципального образования город Салехард - не явился, извещён;
от открытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа" - представитель Манзырев Р.С. (паспорт, доверенность N 2 от 11.01.2011 сроком действия по 31.12.2011);
установил:
Администрация муниципального образования город Салехард (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа к открытому акционерному обществу "Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа" (далее - ОАО "ИСК ЯНАО", ответчик) с иском (уточнённым в установленном порядке) о взыскании излишне уплаченных по муниципальным контрактам денежных средств в размере 2 928 227 руб., неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства, начисленной по состоянию на 28.06.2011 в размере 12 946 547 руб. 35 коп. Также просит обязать ответчика надлежащим образом исполнить условия муниципальных контрактов в части передачи истцу квартир.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.08.2011 по делу N А81-1649/2011 с ОАО "ИСК ЯНАО" в пользу Администрации взыскана задолженность по возврату денежных средств в размере 2 928 227 руб. и неустойка за просрочку передачи объектов долевого строительства в размере 3 000 000 руб.; суд обязал ответчика исполнить надлежащим образом условия муниципальных контрактов об участии в долевом строительстве, передав по актам приёма-передачи истцу квартиры NN 13, 18, 20, 25, 27, 32, 34, 39, 41, 46, 48, 49, 53, 55, 60, 64, 71, 72, 75, 82, 83, 85, 89, 92, 93, 94, 96, 97, 99, 100, 102, 104, 106, 107, 108, 109, расположенные в доме N 7 по ул. Совхозной г. Салехард; в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. Данным решением с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 56 641 руб. 14 коп.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание доказанность требований, частичное признание ответчиком задолженности, наличие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами.
ОАО "ИСК ЯНАО" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на то, что по условиям Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 94-ФЗ) Администрация не вправе выступать стороной муниципального контракта на участие в долевом строительстве дома, поскольку такая возможность предусмотрена только в случае переселения граждан из аварийного жилого фонда в порядке реализации положений Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон N 185-ФЗ). При исчислении разницы в планируемых и фактических площадях квартир по муниципальным контрактам (имеющим в данной части тождественные условия) ответчик полагает необходимым вычесть из данной разницы константную величину в 0,2 кв.м., которая сторонами, по его мнению, согласована как несущественная. Ответчик также указывает, что превышение суммы фактически взысканной неустойки над основным долгом, а также сложное финансовое положение организации являются основаниями для дополнительного снижения неустойки; истец неоднократно уклонялся от приёмки квартир, к передаче которых ответчика истцу обязал суд обжалуемым решением.
Администрация в апелляционной жалобе и письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчика не соглашается с решением суда первой инстанции в части снижения размера подлежащей взысканию неустойки, просит решение отменить в данной части, исковые требования удовлетворить в полном объёме.
Истец, надлежащим образом извещённый о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в судебное заседание не направил. Суд, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело по апелляционной жалобе в его отсутствие.
В судебном заседании представитель ответчика высказался согласно доводам апелляционной жалобы. Представил в материалы дела бухгалтерский баланс ОАО "ИСК ЯНАО" за 2011 год.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьёй 268 АПК РФ и разъяснениями пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", приобщил данный бухгалтерский баланс к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность решения суда первой инстанции, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела, между истцом (дольщик) и ответчиком (застройщик) заключено 44 муниципальных контракта об участии в долевом строительстве: от 15.09.2008 N N 37М - 52М, от 19.06.2009 NN 16М - 34М, от 17.03.2010 NN 13М- 16М, от 01.12.2010 NN 60М - 64М, по условиям которых застройщик за счёт денежных средств дольщика обязуется построить (создать) квартиры, указанные в пункте 2.1 контрактов (расположенные в строящемся жилом доме N 17 по ул. Совхозная г. Салехард) и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать квартиры в собственность дольщику, а дольщик обязуется передать застройщику денежные средства в размере, обусловленном ценой (стоимостью) контрактов, и принять объекты.
Представленные муниципальные контракты зарегистрированы в установленном законом порядке, их условия между собой тождественны.
В частности, сторонами в данных муниципальных контрактах определена стоимость объектов, а также порядок её оплаты.
В соответствии с пунктом 3.6 означенных муниципальных контрактов окончательная сумма инвестиционного участия дольщика будет определена после сдачи дома в эксплуатацию на основании технического паспорта ГУП ЯНАО "Окружной центр технической инвентаризации" и закреплена соответствующим соглашением сторон. Если после технического обследования жилого дома обнаружится незначительное изменение общей площади объекта (до 0,2 кв.м.), то стороны перерасчёт по контракту не производят, а сумма внесённых денежных средств дольщика остается неизмённой.
Согласно пункту 3.7 муниципальных контрактов стоимость объекта изменяется в случае, если общая площадь объекта, указанная в контракте, больше общей площади, установленной в результате измерения объекта силами ГУП ЯНАО "Окружной центр технической инвентаризации" на величину более 0,2 кв.м.
Пунктом 3.8 муниципальных контрактов согласовано, что разница, возникшая между размерами площадей, подлежит оплате (возврату) дольщику, если результаты измерений будут меньше размера общей площади, указанной в пункте 2.1.
Истец свои обязательства по оплате долевого участия в строительстве выполнил надлежащим образом и в полном объёме, что ответчиком не оспаривается.
При получении технических паспортов на квартиры было выявлено существенное изменение общей площади квартир. Согласно расчёту истца и представленным в дело документам, фактически истцу было передано квартир площадью меньшей, нежели чем предполагалось по контрактам.
В связи с этим, к муниципальным контрактам N N 37М - 52М от 15.09.2008 и NN 13М - 16М от 17.03.2010 стороны заключили дополнительные соглашения от 01.03.2011, в соответствии с пунктом 2 которых возникшая разница в площадях подлежит возврату дольщику в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации дополнительного соглашения.
Общая сумма денежных средств, подлежащая возврату ответчиком истцу в соответствии с заключёнными дополнительными соглашениями от 01.03.2011 составила 11 102 475 руб.
Поскольку ответчиком часть задолженности погашена, по расчёту истца, на момент рассмотрения настоящего дела по существу судом первой инстанции задолженность ответчика перед истцом составила 2 928 227 руб., о взыскании которой заявлен иск.
Кроме того, в пунктах 8.1 муниципальных контрактов стороны установили, что квартиры должны быть переданы дольщику в срок до 31.12.2010.
В связи с тем, что застройщик ненадлежащим образом выполнил условие муниципальных контрактов о сроке передачи объектов долевого строительства дольщику, последний заявил также о взыскании неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства в сумме 12 946 547 руб. 35 коп.
Ссылаясь на неисполнение застройщиком обязательств по передаче объектов долевого строительства по муниципальным контрактам, истец также просил обязать ответчика передать данные объекты.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции пришёл к следующим выводам.
Требование об исполнении ответчиком обязательств по дополнительным соглашениям от 01.03.2011 к муниципальным контрактам, с учётом частичного признания ответчиком иска подлежит удовлетворению в полном объёме как обоснованное.
Требование о применении меры гражданско-правовой ответственности за просрочку исполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства является обоснованным, однако неустойка подлежит уменьшению в связи несоразмерностью начисленной истцом неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательств.
Требование об обязании застройщика передать объекты строительства в условиях отсутствия доказательств их передачи также является обоснованным.
Оценивая доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции соглашается с изложенными выводами суда первой инстанции, принимая во внимание следующее.
Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что Администрация не вправе была заключать означенные выше и являющиеся предметом рассмотрения по настоящему спору муниципальные контракты, подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм права, в частности Закона N 94-ФЗ, Закона N 185-ФЗ и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 4 Закона N 94-ФЗ, государственными заказчиками, муниципальными заказчиками выступают соответственно государственные органы (в том числе органы государственной власти), органы управления государственными внебюджетными фондами, органы местного самоуправления, казенные учреждения и иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования. Иными заказчиками выступают бюджетные учреждения при размещении ими заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг независимо от источников финансового обеспечения их исполнения. Государственные, муниципальные заказчики и иные заказчики далее именуются заказчиками. Государственные, муниципальные нужды, а также нужды бюджетных учреждений далее именуются нуждами заказчиков.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Запрета для органов муниципальных образований заключать договоры долевого участия в строительстве в целях удовлетворения муниципальных нужд, в виде переселения из аварийного жилья, предоставления в найм социального жилья и иных, закон не устанавливает.
Предусмотренная в Законе N 185-ФЗ процедура расселения граждан из ветхого и аварийного жилья не является единственной целью с которой муниципальные образования могут заключать муниципальные контракты на приобретение жилья. Данный Закон регламентирует порядок взаимодействия субъектов РФ и муниципальных образований при предоставлении средств на эти цели из специально созданного Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, что не означает, что муниципальное образование не вправе решать проблему непригодного жилья иными средствами и правовыми механизмами.
Необоснованным является и довод ответчика о необходимости вычета из разницы в стоимости квартир, возникшей в связи с разницей в фактической и планируемой площади, стоимости 0,2 кв.м. площади каждого объекта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального значения условий пунктов 3.6 - 3.8 означенных выше муниципальных контрактов следует, что согласован максимальный размер расхождений планируемой площади и площади оконченного строительством объекта, определенной центром технической инвентаризации, при наличии которых претензии о стоимости стороны друг к другу иметь не будут - 0,2 кв.м.
При этом, если величина разницы в площадях по каждому из объектов в 0,2 кв.м. будет превышена, то стороны договорились о необходимости урегулирования взаимных расчётов в дополнительных соглашениях.
В связи с тем, что максимальный размер возможного расхождения в площади по каждому из объектов был превышен, сторонами в дополнительных соглашениях от 01.03.2011 к муниципальным контрактам, заключенных сторонами, урегулирован вопрос о возврате стоимости соответствующих превышений.
Пункт 3.8 муниципальных контрактов предусматривает обязанность оплаты застройщиком дольщику разницы между размером планируемых площадей и общей площадью, установленной центром технической инвентаризации, без какого-либо указания на допустимый без перерасчёта размер площади в 0,2 кв.м. О прощении разницы в площадях в размере 0,2 кв.м. на каждый объект стороны соглашений не договорились, такое из условий муниципальных контрактов и дополнительных соглашений к ним не следует.
Более того, подписывая дополнительные соглашения от 01.03.2011 к муниципальным контрактам, ответчик не выразил своего несогласия в части размера, подлежащей возврату дольщику стоимости объектов, что подтверждает отсутствие воли сторон на установление такое уменьшение размера компенсации на стоимость безусловный размер площади в 0,2 кв.м.
Подписав дополнительные соглашения, являющиеся по своей правовой природе сделками, ответчик принял на себя обязательства, которые подлежат выполнению.
Ответчик при рассмотрении иска судом первой инстанции, ссылаясь на данные дополнительные соглашения, частично признал исковые требования в части взыскания с него соответствующей стоимости разницы в площадях объектов строительства по муниципальным контрактам. Соответствующие доводы апелляционной жалобы противоречат ранее занятой по делу позиции ответчика.
Факт нарушения обязательств ответчика перед истцом в части сроков передачи объектов строительства по спорным муниципальным контрактам подтверждается материалами дела.
Так, в пункте 8.1 муниципальных контрактов стороны установили, что квартиры должны быть переданы дольщику в срок до 31.12.2010.
Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию получено ответчиком 31.12.2010.
Как следует из материалов дела, работы на объекте производились ответчиком и после 31.12.2010.
Переписка сторон по делу свидетельствует о том, что квартиры не принимались дольщиком ввиду наличия дефектов в выполненных работах, с наличием которых ответчик согласился и устранял их после даты передачи объектов долевого строительства.
На момент рассмотрения настоящего дела объекты строительства истцу не переданы, что сторонами не оспаривается.
По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца об обязании ответчика передать объекты строительства.
Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на уклонение самого истца от приёмки объектов долевого строительства как основание для отказа в иске в данной части подлежит отклонению.
Как правильно указано судом первой инстанции в пункте 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный пунктом 4 названной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных частью 6 одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, Законом N 214-ФЗ установлены последствия уклонения участника долевого строительства от приемки объекта долевого строительства в форме права застройщика на составление одностороннего акта.
Доказательств составления ответчиком одностороннего акта по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, и направления его в адрес дольщика, не представлено.
Вместе с тем, поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по своевременной передаче объектов строительства дольщику по контрактам в установленный пунктом 8.1 срок, истец обоснованно усмотрел основания предъявления требования о взыскании с ответчика неустойки, сославшись в исковом заявлении в обоснование на пункт 12.1 муниципальных контрактов и статью 6 ФЗ N 214-ФЗ.
В соответствии со статьями 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 12.1 муниципальных контрактов в случае нарушения предусмотренного контрактом срока передачи дольщику объекта, застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, за каждый день просрочки.
При этом, по условиям пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником
