Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2011 г. N 19АП-5357/11

город Воронеж

"10" ноября 2011 г.

Дело N А48-1870/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 ноября 2011 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суховой И.Б.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ромашкиной С.А.,

при участии:

от Управления по муниципальному имуществу города Мценска: Хомченко Ю.В., представителя по доверенности N 28 от 30.12.2010;

от ИП Черемонова С.Н.: Черемонова С.Н., паспорт (данные в протоколе судебного заседания),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Черемонова Сергея Николаевича на решение Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2011 по делу N А48-1870/2011 (судья Зенова С.В.) по иску Управления по муниципальному имуществу города Мценска (Орловская область, г. Мценск, пл. Ленина, д.1, ОГРН 1025700525290) к индивидуальному предпринимателю Черемонову Сергею Николаевичу (ОГРНИП 304570302700010, зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 14.05.2001 года Мценским филиалом Регистрационного комитета Орловской области, регистрационный номер И- 57.01/07.287 Серия М, свидетельство о внесении записи в ЕГРИП серия 57 N 000268000) о взыскании 25075 руб. 70 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Управление по муниципальному имуществу города Мценска (далее - УМИ г. Мценска, истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Черемонову Сергею Николаевичу (далее - ИП Черемонов С.Н., ответчик) о взыскании взыскать задолженности по оплате имущества по договору купли-продажи N 18 от 03.12.2009 года за период с 01.01.2010 по 10.04.2011 в размере 23530 руб. 34 коп. и пени за период с 11.01.2010 по 10.04.2011 в размере 1545 руб. 36 коп., всего 25 075 руб. 70 коп.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2011 заявленные исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с состоявшимся решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Черемонов С.Н., обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2011 отменить в связи с отказом в праве на зачет в счет выкупной цены приобретенного помещения, стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, ссылаясь при этом на несоответствие вывода суда первой инстанции судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании апелляционной инстанции ИП Черемонов С.Н. поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт.

Представитель Управления по муниципальному имуществу города Мценска с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.

Как установлено постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2010 по делу N А48-937/2010, ИП Черемонов С.Н. с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Ленина, 34. площадью 18,0 кв.м. и находящегося в собственности муниципального образования город Мценск, обратился 08.07.2009 года в УМИ г. Мценска с соответствующим заявлением.

24.11.2009 года Администрацией г. Мценска принято постановление N 967 "Об условиях приватизации арендуемого имущества площадью 39,5 кв.м.. 18,0 кв.м. по ул. Ленина, 34".

Во исполнение вышеуказанного постановления УМИ г. Мценска направило в адрес ООО "Старатель" и ИП Черемонова С.Н. проект договора купли- продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты от 03.12.2009 N 18.

Предметом указанного договора является офис, общей площадью 57.5 кв.м., расположенный по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Ленина, д.34.

В соответствии с условиями названного договора купли-продажи ООО "Старатель и ИП Черемонов С.Н. приобретают офис в долевую собственность: 79/115 доли приобретает ООО "Старатель", 36/115 доли приобретает ИП Черемонов С.Н.

Согласно пунктам 2.2, 3.1 договора цена имущества без учета НДС составляет 474 576 руб. 27 коп. цена установлена в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком ООО "Эксперт-Недвижимость М" от 16.11.2009 года N 78/2009.

Договор купли-продажи был подписан ИП Черемоновым С.Н. с протоколом разногласий от 07.12.2009 года. Письмом от 19.02.2010 года N 188 УМИ г. Мценска возразило против протокола разногласий, указав, что стоимость неотделимых улучшений не включена в цену выкупаемого помещения.

Отказ УМИ г. Мценска в принятии протокола разногласий послужил основанием для обращения ИП Черемонова С.Н. в арбитражный суд с иском об обязании УМИ г. Мценска заключить с ИП Черемоновым С.Н. и ООО "Старатель" соглашение о внесении изменений и дополнений в договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, с условием о рассрочке оплаты от 03.12.2009 года N 18. Исковое заявление было мотивировано тем, что ИП Черемонов С.Н. произвел неотделимые улучшения в помещении по адресу: г. Мценск, ул. Ленина. д.34, стоимость которых в сумме 72238 рублей следует зачесть в счет оплаты выкупаемой 36/115 доли имущества по договору купли-продажи от 03.12.2009 N 18.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.07.2010 по делу N А48-937/2010 было отказано в удовлетворении исковых требований ИП Черемонова С.Н. При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что стоимость неотделимых улучшений учтена при установлении рыночной стоимости помещения (отчет N 78/2009 от 30.09.2009), ввиду чего у суда не имеется правовых оснований для понуждения УМИ г. Мценска к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости на условиях протокола разногласий.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2010 решение Арбитражного суда Орловской области от 20.07.2010 года по делу N А48-937/2010 отменено. Суд апелляционной инстанции решил изложить раздел 3 договора N 18 от 03.12.2009 года, а также приложение N 2 к договору (график платежей) в редакции продавца - Муниципального образования город Мценск. При этом суд указал, что по смыслу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" право покупателя на зачет не ставится в зависимость от соглашения сторон, возникает на стадии исполнения заключенного договора и может быть осуществлено посредством заявления одной стороны в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии установленных законом условий такого зачета.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.02.2011 постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2010 года по делу N А48-937/2010 оставлено без изменения. При этом суд кассационной инстанции исходил из того, что факт осуществления ИП Черемоновым С.Н. неотделимых улучшений помещения по адресу: Орловская область. Г. Мценск, ул. Ленина, д.34, на сумму 72238 руб. подтверждается распоряжением главы администрации г. Мценска N 456р от 21.10.2002, актом приема-передачи неотделимых улучшений в муниципальную собственность N1 от 15.01.2003, постановлением главы администрации г. Мценска N51 от 24.01.2003 "О приеме в муниципальную собственность неотделимых улучшений, произведенных арендатором Черемоновым С.Н.".

В постановление кассационной инстанции от 09.02.2011 суд указал, что суд первой инстанции, исследовав отчеты об оценке N 78/2009 от 16.11.2009 и N 21/2010 от 19.02.2010, посчитал, что стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных ИП Черемоновым С.Н., учтена при установлении рыночной стоимости.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2010 года по делу N А48-2825/2010 отказано в иске УМИ г. Мценска о признании незаключенным договора N 18 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты от 03.12.2009.

С учетом изложенных обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам N А48-937/2010 и N А48-2825/2010, между ИП Черемоновым С.Н., ООО "Старатель" и УМИ г. Мценска был заключен договор N 18 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты от 03.12.2009 с редакцией раздела 3 договора, а также Приложения N 2 к договору в редакции продавца - Муниципального образования город Мценск.

По условиям данного договора ИП Черемонов С.Н. приобретает в собственность 36/115 доли муниципального помещения - офис, общей площадью 57,5 кв.м., инвентарный N 54:410:002:010605670:0001:20110, являющийся частью встроенного помещения общей площадью 106,30 кв.м. по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Ленина, д.34.

Цена 36/115 доли помещения составляет 148563 руб. 01 коп. Оплата осуществляется в рассрочку на пять лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей 27.11.2009 (пункт 3.4 договора N 18 от 03.12.2009). Размер, порядок, состав и периодичность внесения платежей в счет оплаты покупателем приобретаемого имущества и уплаты процентов установлен графиком платежей (приложение N 2 к договору).

Из расчетов истца следует, что за период с 01.01.2010 по 10.04.2011 ИП Черемонов С.Н. по установленному графику платежей должен был уплатить выкупную стоимость имущества в сумме 44 797 руб. 78 коп. Ответчик фактически уплатил 21267 руб. 44 коп., что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

Направленная ответчику претензия исх. N 663 от 01.04.2011, с требованием в десятидневный срок оплатить задолженность в добровольном порядке не удовлетворена.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по спорному договору, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Управления по муниципальному имуществу города Мценска, исходил из того, что заявленные требования являются законными и обоснованными.

Апелляционный суд считает такой вывод правомерным в связи со следующим.

Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена возможность отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона, в том числе участие субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1 Закона).

Статьей 3 Закона установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В рассматриваемом случае отношения сторон основаны на договоре купли-продажи N 18 от 03.12.2009, к которому применяются положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании статей 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Учитывая, что ответчик не представил каких-либо доказательств надлежащего исполнения обязательства по оплате выкупной стоимости в спорный период, арбитражный суд считает установленным представленными доказательствами существование основного долга ответчика перед истцом в сумме 23 530 руб. 34 коп., в связи с чем требования истца о взыскании задолженности признаны правомерными, обоснованными, доказанными и подлежащими удовлетворению в судебном порядке (статьи 65, 9 АПК РФ).

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика пени за период с 11.01.2010 по 10.04.2011 в размере 1 545 руб. 36 коп.

Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствиями ненадлежащего исполнения обязательств.

Согласно статье 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.1 договора купли-продажи N 18 от 03.12.2009 предусмотрено, что в случае просрочки оплаты основного долга и процентов, начисленных в соответствии с пунктом 3.4 договора, покупатель уплачивает неустойку исходя из ставки, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, за каждый день просрочки.

Поскольку факт нарушения сроков оплаты в указанный период по графику установлен материалами дела, доказательств оплаты не представлено, требование истца о привлечении ответчика к имущественной ответственности в виде договорной неустойки является правомерным и обоснованным. Представленный истцом расчет неустойки, судом первой инстанции проверен и признан правильным.

Судом апелляционной инстанции рассмотрен и признан несостоятельным доводы ответчика о наличии оснований для зачета стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, в силу пункта 6 статьи 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ денежное требование арендатора по возмещению стоимости неотделимых улучшений может быть погашено зачетом встречного требования в порядке статьи 410 ГК РФ.

В силу статьи 410 ГК РФ зачет представляет собой способ надлежащего исполнения обязательства, за исключением случаев недопустимости зачета, установленных законом либо договором. Зачет является основанием для прекращения встречных однородных обязательств сторон, и для его совершения достаточно заявления одной стороны.

Согласно статье 410 ГК РФ зачетом могут быть прекращены не всякие обязательства, а только встречное, однородное требование, по которому срок исполнения наступил или срок которого не указан или определен моментом востребования, зачет может быть совершен в отношении реально существующих требований и способных к исполнению обязательств.

Рассматривая вопрос о праве ИП Черемонова С.Н. на зачет стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества в счет выкупной цены приобретенного помещения, суд первой инстанции с учетом положений статьи 69 АПК РФ принял во внимание выводы кассационной инстанции о том, что стоимость произведенных ИП Черемоновым С.Н. неотделимых улучшений спорного объекта фактически учтена при определении выкупной цены имущества, в частности - в отчете об оценке N 78/2009.

Как следует из отчета об оценке N 78/2009 от 30.09.2009, выполненным ООО "ЭКСПЕРТ-НЕДВИЖИМОСТЬ М", итоговая стоимость объекта оценки - спорного помещения по адресу: г. Мценск, ул. Ленина. д.34

Как следует из отчета N 78/2009 об оценке нежилых помещений общей площадью 39,5 кв. м и 18,0 кв. м, находящихся в муниципальной собственности города Мценск Орловской области, и расположенных по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Ленина, 34, от 30.09.2009 года, выполненным ООО "Эксперт-Недвижимость М" рыночная стоимость без НДС составляет 474 576 руб. 27 коп. Оценка произведена оценщиком с учетом того, что объекту необходим ремонт помещения в полном объеме с проведением коммуникациям, водопровода и канализации, то есть без учета произведенных улучшений помещения.

В описании истории объекта, оценщик указал, что в помещении выполнена отделка типового качества, расчет ведется, исходя из отделки требующей ремонта, так как арендатор произвел ремонт нежилого помещения за счет собственных средств.

При расчете стоимости помещения оценщиком вводились понижающие расчетную стоимость коэффициенты на внутреннюю отделку, учитывающие необходимость проведения косметического ремонта, по сравнительному подходу в размере 0.91 при сравнении с аналогом с типовой отделкой и 0,81 при сравнении с аналогом с улучшенной отделкой и по доходному методу соответственно 0,82 и 0,78. Оцениваемый объект так же оценивался без наличия канализации и водопровода, хотя эти коммуникации находятся в продаваемом помещении (пункт 6.2 Отчета об оценке N 78/2009 от 16.11.2009).

Согласно отчету N 21/2010 от 16.02.2010 "Об оценке нежилых помещений общей площадью 39,5 кв.м. и 18,0 кв.м., находящегося в муниципальной собственности города Мценск Орловской области, и расположенных по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Ленина, 34", выполненному с учетом неотделимых улучшений, канализации и водопровода, стоимость спорного объекта оценки составила 762 711 руб. 86 коп.

Следовательно, при отсутствии установленных законом условий для прекращения обязательств зачетом встречного требования, апелляционная инстанция не усматривает оснований для признания правомерными действий ответчика по уклонению от уплаты очередных платежей в счет выкупной стоимости имущества.

При таких обстоятельствах доводы заявителя нельзя признать состоятельными, поскольку они опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает, что судом области нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2011 по делу N А48-1870/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Л.М. Мокроусова В.И. Федоров