Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2010 г. N 19АП-6588/10

г. Воронеж

5 октября 2010 г.

Дело N А48-937/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 октября 2010 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей: Мокроусовой Л.М.,

Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мещеряковой В.С.,

при участии:

от ИП Черемонова С.Н.: Черемонова С.Н.,

от Управления по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от ООО "Старатель": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Черемонова Сергея Николаевича на решение Арбитражного суда Орловской области от 20.07.2010 г. по делу N А48-937/2010 (судья Короткова Л.В.) по иску Индивидуального предпринимателя Черемонова Сергея Николаевича к Управлению по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области, при участии третьего лица Общества с ограниченной ответственностью "Старатель" об обязании ответчика заключить с истцом и третьи лицом соглашение о внесении изменений и дополнений в договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности с условием о рассрочке оплаты от 03.12.2009 N 18,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Черемонов Сергей Николаевич (далее - ИП Черемонов С.Н., истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Управлению по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области (далее - ответчик) об обязании ответчика заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты от 03.12.2009 N 18 на условиях истца, с учетом протокола разногласий от 07.12.2009 N 1, дополнив раздел 3 договора пунктом 3.8 следующего содержания "на основании п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ, в соответствии с актом приема-передачи неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении по ул. Ленина, д. 34 от 15.01.2003 года N 1 и постановлением главы администрации г. Мценска от 24.01.2003 года N 51, засчитать индивидуальному предпринимателю Черемонову Сергею Николаевичу стоимость произведенных им улучшений имущества в сумме 72238 (семьдесят две тысячи двести тридцать восемь) рублей (без учета НДС) в счет оплаты выкупаемой 36/1 15 доли имущества по настоящему договору.

Пункты 3.8. и 3.9. Договора соответственно считать пунктами 3.9. и 3.10. В пункте 3.9. слова: "36/115 доли помещения сумма НДС составляет 16741 (двадцать шесть тысяч семьсот сорок один) руб. 34 коп." исключить, заменить на "36/115 доли помещения НДС составляет 13738 (тринадцать тысяч семьсот тридцать восемь) руб. 50 коп.

В Приложении N 2 к договору, график платежей для покупателя - изложить в редакции покупателя с учетом исключения стоимости произведенных им улучшений имущества.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.07.2010 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, ИП Черемонов С.Н. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Орловской области от 20.07.2010 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание апелляционного суда 28.09.2010 г. не явился представитель Управления по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области, направив при этом через канцелярию апелляционного суда отзыв на апелляционную жалобу, содержащий в себе заявление о рассмотрении настоящего дела в его отсутствие, а также представитель ООО "Старатель".

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие.

В судебном заседании апелляционной инстанции 28.09.2010 г. ИП Черемонов С.Н. поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, судебная коллегия апелляционного суда полагает, что решение Арбитражного суда Орловской области от 20.07.2010 г. подлежит отмене, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, ИП Черемонов С.Н. с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: Орловская область, г.Мценск, ул. Ленина, 34, площадью 18,0 кв.м. и находящегося в собственности муниципального образования город Мценск, обратился 08.07.2009 г. в Управление по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области. с соответствующим заявлением.

24 ноября 2009 года администрацией города Мценска принято Постановление N 967 "Об условиях приватизации арендуемого имущества площадью 39,5 кв.м., 18,0 кв.м. по ул. Ленина, 34".

Во исполнение вышеуказанного постановления Управление по муниципальному имуществу г. Мценск направило в адрес ООО "Старатель" и ИП Черемонова С.Н. проект договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений) находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты от 03.12.2009 года N 18.

Предметом указанного договора является офис, общей площадью 57,5 кв.м., расположенный по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Ленина, д.34.

В соответствии с условиями названного договору купли-продажи ООО "Старатель" и ИП Черемонов С.Н. приобретают офис в долевую собственность: 79/115 доли приобретает ООО "Старатель", 36/115 доли приобретает ИП Черемонов С.Н.

Согласно п.п. 2.2., 3.1 договора цена имущества без учета НДС составляет 474576 руб. 27 коп., цена установлена в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком ООО "Эксперт-Недвижимость М" от 16.11.2009 N 78/2009.

Договор купли-продажи подписан истцом с протоколом разногласий от 07.12.2009 г.

Письмом от 19.02.2010 N 188 Управление по муниципальному имуществу г. Мценска возразило против протокола разногласий, указав, что стоимость неотделимых улучшений не включена в цену выкупаемого помещения.

Отказ ответчика в принятии протокола разногласий послужил основанием для обращения истца в Арбитражный суд Орловской области с настоящим иском.

Сделав вывод о том, что договор от 02.09.2005 N 6 не является публичным договором, суд вместе с тем отказал в иске из-за недостижения сторонами соглашения по цене неправомерно.

Однако, соглашаясь с возражениями ответчика и отклоняя доводы истца, арбитражный суд области не учел следующего.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По правилам пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора, составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поводом для обращения в суд с настоящим иском послужило отклонение ответчиком направленного истцом протокола N 1 разногласий к договору, что подтверждается письмом истца в адрес начальнику управления по муниципальному имуществу г.Мценска от 29.01.2010 г. N 1 (т.1, л.д.31), и ответом на него от 19.02.2010 г. (т.1, л.д.32).

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, на что обращено внимание в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 мая 2007 г. N 1340/07; Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N4667/10.

Судебная коллегия апелляционного суда полагает, что арбитражный суд области, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, не разрешил разногласия сторон по спорным пунктам договора, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене.

По существу заявленных требований суд исходит из следующего.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Условие о цене выкупаемого имущества определено на основании отчета от 30.09.2009 г. N 78/2009, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составила 474 576 руб. 27 коп. без учета налога на добавленную стоимость (т.1, л.д.50-57).

Данный отчет соответствует требованиям статей 5, 11, 12 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истцом указанная оценка выше обозначенного имущества не оспаривается; возражений относительно достоверности сведений, содержащихся в отчете от 30.09.2009 г. N 78/2009, не заявлено.

Вместе с тем истец, ссылаясь на то, что им произведены неотделимые улучшения арендованного имущества на общую сумму 72 238 руб., что подтверждается актом приема-передачи неотделимых улучшений от 15.01.2003 г. N 1, (т.1, л.д.12), настаивает на включении в спорный договор условия о зачете указанной суммы в счет погашения обязательства по оплате выкупной цены. Ответчик возражает против предлагаемого истцом дополнения.

Тем самым, разногласия по настоящему делу сводятся к вопросу о заключении сторонами соглашения о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупной стоимости предмета данного договора. По мнению истца, таким соглашением следует дополнить пункт 3 спорного договора.

Арбитражный суд не разделяет позицию истца по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из правила п.4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор хоть и заявленное к включению, но несогласованное сторонами условие, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено императивными нормами закона или иных правовых актов (статья 422 ГК РФ).

Поскольку условия о зачете не отнесено законом к числу существенных для договоров данного вида и не согласовано сторонами арбитражный суд не находит оснований для изложения пункта 3 спорного договора в редакции истца.

Судом отклоняются ссылки предпринимателя на правила пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Право покупателя на зачет, по смыслу названной нормы, не ставиться в зависимость от соглашения сторон, возникает на стадии исполнения уже заключенного договора и может быть осуществлено посредством заявления одной стороны в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии установленных законом условий такого зачета.

На основании вышеизложенного, коллегия суда апелляционной инстанции полагает необходимым решение Арбитражного суда Орловской области от 20.07.2010 г. по делу N А48-937/2010 отменить.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты. В рассматриваемом случае решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции не в пользу ответчика не принимались, поэтому госпошлина за подачу искового заявления и подачу апелляционной жалобы не подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, частью 2 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 20 июля 2010 г. по делу N А48-937/2010 отменить.

Изложить раздел 3 договора N 18 от 03.12.2009 г. купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты, а также Приложение N 2 к договору в редакции продавца - Муниципального образования город Мценск.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Л.М. Мокроусова И.Б. Сухова