Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2011 г. N 12АП-7088/11

г. Саратов

7 декабря 2011 г.

Дело N А06-1597/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 5 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 7 декабря 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В. Б.,

судей Грабко О.В., Тимаева Ф.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кушнаренко Г.А.,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Гвоздулина Андрея Анатольевича: Гвоздулина Л.А. по доверенности от 24.09.2009 г., Поротикова А.П. по доверенности от 17.06.2011 г.;

от Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани: Хайрушева А.А. по доверенности от 15.04.2011 г.,

в отсутствии иных участников процесса, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 18 июля 2011 года по делу N А06-1597/2011, (судья Подосинников Ю.В.)

по иску индивидуального предпринимателя Гвоздулина Андрея Анатольевича

к Управлению муниципального имущества Администрации г. Астрахани,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Агентство независимой экспертизы" о понуждении к заключению договора купли - продажи в редакции протокола разногласий

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Астраханской области обратился индивидуальный предприниматель Гвоздулин Андрей Анатольевич с иском к Управлению муниципального имущества Администрации г. Астрахани о понуждении к заключению договора купли -продажи в редакции протокола разногласий.

Впоследствии истец исковые требования уточнил, просил суд обязать Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани (далее по тексту - Управление) заключить с индивидуальным предпринимателем Гвоздулиным Андреем Анатольевичем договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилых помещений по адресу: г.Астрахань, ул.Адмиралтейская/пер.Щепной, 31/9 литер "А" пом.З, общей площадью 9,4 кв.м.; пом.4 общей площадью 197, 0 кв.м.; пом.5 общей площадью 8,7 кв.м.; пом.6 общей площадью 11,9 кв.м.; пом.8 общей площадью 13,7 кв.м., по цене рыночной стоимости объекта, определенной в судебном разбирательстве; взыскать с ответчика судебные расходы в размере 26 ООО руб., в том числе расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 ООО руб., расходы по проведению независимой оценки 20 ООО руб.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 18 июля Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани обязалось заключить с индивидуальным предпринимателем Гвоздулиным Андреем Анатольевичем договор купли-продажи арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Астрахань, Кировский район, ул.Адмиралтейская/пер Щепниной,31/9 литер "А": помещения N 3 общей площадью 9,4 кв.метров, помещение N 4, общей площадью 197, 0 кв.метров, помещение N 5, общей площадью 8,7 кв.метров, помещение N 6 общей площадью 11.9 кв.метров, помещение N 8 общей площадью 13,7 кв.метров по выкупной стоимости 4 325 026 рублей без НДС.

С Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани в пользу ИП Гвоздулина Андрея Анатольевича взысканы расходы по оплате государственной пошлины 6 000 рублей, расходы по проведению экспертизы 8000 рублей.

Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани не согласилось с вынесенным решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает отчет, составленный экспертами ООО "АСТРАПРАЙС" несоответствующим требованиям действующего законодательства, тогда как доказательства несоответствия цены, определенной ООО "Агентство независимой и профессиональной оценки" ее рыночному эквиваленту, отсутствуют.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела 18 апреля 2003 года между заявителем и Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (ныне Управление муниципального имущества администрации города Астрахани) заключен договор N 11025 на аренду муниципальных нежилых помещений (строений).

В соответствии с указанным договором, Заявитель арендует нежилое помещение площадью 250.8 кв.м. для использования под магазин на первом этаже в доме N 31 по ул. Желябова (Адмиралтейская).

Пунктом 2 указанного договора предусмотрен срок аренды до 21.04.2004 года. Впоследствии срок аренды был продлен до 11.04.2005 года.

Поскольку Арендодатель не возражал относительно дальнейшего пользования арендованным имуществом, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 11025 от 18.04.2003 года считается возобновленным, на неопределенный срок.

В соответствии с Постановлением Администрации города Астрахани от 14.01.2011 г. N 20 "О приватизации муниципального имущества - нежилых помещений по адресу: г.Астрахань, ул. Адмиралтейская/пер. Щепной, 31/9 литер "А", пом. NN3. 4. 5. 6. 8 в порядке реализации преимущественного права арендатора - индивидуального предпринимателя Гвоздулина А.А. и Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 21.01.2011 N 30-02-01-37 с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества -нежилых помещений по адресу: г. Астрахань, ул. Адмиралтейская /пер. Цепной, 31/9 литер "А" пом. 3, общей площадью 9.4 кв.м.; пом. 4, общей площадью 197,0 кв.м.; пом. 5, общей площадью 8.7 кв.м.: пом. 6, общей площадью 11,9 кв.м.: пом. 8, общей площадью 13.7 кв.м. по рыночной стоимости 8155000 (восемь миллионов сто пятьдесят пять тысяч) рублей, в том числе НДС (18%).

К предложению приложены документы, в том числе копия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, проект договора купли - продажи арендуемого имущества, образец заявления о соответствии отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства.

Наличие у истца условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подтверждается судебными актами по делу N А06-1942/2010, которыми суд обязал Управление муниципального имущества администрации города Астрахани (далее по тексту -Управление) направить в адрес Предпринимателя Гвоздулина А.А. проекты договора купли -продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

Выкупная стоимость недвижимого имущества определена ООО "Агентство независимой и профессиональной оценки" по состоянию на 17.12.2010 г. (отчет об оценке рыночной стоимости N 08-01-12-10).

Проект договора купли-продажи был подписан и возвращен истцом в адрес ответчика с протоколом разногласий от 17.02.2011 г.

По результатам проведенной независимой оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполненного ООО "АСТРАПРАЙС" в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 153-ФЗ "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки, стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 08.02.2011 г. составляет 5457000 (пять миллионов четыреста пятьдесят семь тысяч) рублей, в том числе НДС (18%) (отчет об оценке рыночной стоимости N 020-11).

Заявитель, не согласившись с ценой, указанной в предложении о реализации преимущественного права выкупа и проекте договора, заключил договор на проведение независимой рыночной оценки объекта недвижимости, поскольку посчитал, что цена предложенного Ответчиком к выкупу помещения завышена.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона РФ от 29.07.1998 г.. N 135-Фз "Об оценочной деятельности" результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ.

Истцом протокол разногласий представлен до истечения тридцати дней, установленных законом для подписания договора. Истцом в ответ на предложение Ответчика о реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения, направлено письмо о согласии на реализацию преимущественного права и заключение договора купли-продажи с изменением цены и ряда положений (пунктов) договора.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Статьей 3 федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2009 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 названного закона в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам -субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Из смысла данной нормы следует, что договор купли-продажи объекта недвижимости с истцом должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения предложения.

Федеральный закон от 22.07.2008 года N 159-ФЗ направлен на оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего предпринимательства, посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит, в том числе, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Разъясняя данные нормы действующего законодательства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 30.05.2005 г.. N 92 установил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки. Оспаривание достоверности величины стоимости

объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Таким образом, действующее законодательство (статьи 11,12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены".

В соответствии со статьей 13 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности", арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как установлено в ходе судебного заседания, истец намерен воспользоваться преимущественным правом на приватизацию арендуемого нежилого помещения, и заключить договор купли-продажи нежилого помещения с Продавцом - по цене, определенной в ходе судебного разбирательства.

Статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчёт должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

По вопросу достоверной величины стоимости объекта оценки в рамках судебного разбирательства судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза в виде оценки рыночной стоимости спорного имущества, по состоянию на дату направления ответчику предложения о реализации преимущественного права на выкуп объекта недвижимости (февраль 2011 года), которая поручена ООО Поволжский Центр Независимой Экспертизы Имущества "ПРАЙС".

Согласно экспертному заключению ООО Поволжский Центр Независимой Экспертизы Имущества "ПРАЙС" от 24.05.2011 года N РИ-011/11/1229 определена рыночная стоимость спорных нежилых помещений и установлено, что она составляет 5 103 531 руб. (с учетом НДС) и 4 325 026 рублей (без НДС).

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы суд первой инстанции при установлении рыночной стоимости спорных нежилых помещений руководствовался не отчетом ООО "Астрапрайс", а экспертным заключением ООО Поволжский Центр Независимой Экспертизы Имущества "ПРАЙС".

Доводам ответчика о невозможности принятия в качестве доказательства экспертного заключения ООО Поволжский Центр Независимой Экспертизы Имущества "ПРАЙС" суд первой инстанции дал надлежащую оценку.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы о нарушении требований Федерального закона от 31.05.2001 года N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в связи с тем, что проведенная экспертиза названа отчет об оценке, что эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Поскольку согласно распоряжению директора ООО ПЦНЭИ "Прайс" N 04/11 от 11 мая 2011 года экспертиза поручена и проведена единолично экспертом Квасниковым В.В., который дал подписку о предупреждении об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ. Директор ООО ПЦНЭИ "Прайс" Шорин И.В. подписал отчет с экспертом Квасником В.В., как руководитель (директор) экспертного учреждения, в соответствии с требованиями ст. 6 ФСО N 3, включение в отчет данных обо всех имеющихся в оценочной компании оценщиках произведено на основании ст. 15.1 и ст. 24 Закона об оценочной деятельности, поскольку в отчете необходимо раскрыть сведения о соответствии оценочной компании требованиям законодательства, в том числе по признаку наличия не менее двух оценщиков в штате. Название заключение отчетом не является нарушением и не влияет на его достоверность.

При рассмотрении спора в суде апелляционной инстанции по ходатайству индивидуального предпринимателя судом назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручено ООО "Научно-исследовательский центр судебных экспертиз Астраханской области" и перед экспертом поставлен следующий вопрос: соответствует ли Отчет N 08/01-12-10 от 20.12.2010 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Адмиралтейская/пер Щепниной,31/9 (нежилые помещения NN 3, 4, 5, 6, 8), составленный ООО "Агентство независимой и профессиональной оценки" Федеральному закону N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки.

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении N 248-11 от 03.11.2011 Отчет N 08/01-12-10 от 20.12.2010 г., составленный ООО "Агентство независимой и профессиональной оценки" не может быть признан достоверным, составлен с нарушениями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

При указанных обстоятельствах, доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии доказательств несоответствия цены, определенной ООО "Агентство независимой и профессиональной оценки" ее рыночному эквиваленту отклонятся.

Однако, при рассмотрении спора суд первой инстанции неправильно квалифицировал предмет иска как требование о понуждении заключить договор купли-продажи.

Из обстоятельств дела следует, что ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи, а между продавцом и покупателем возник преддоговорный спор.

При рассмотрении спора в суде апелляционной инстанции представитель истца пояснил суду, что разногласия возникли относительно условия о стоимости выкупаемых объектов.

Стоимость объекта недвижимости, являющейся предметом продажи определена в п.2.1 договора купли-продажи.

По смыслу ст.6, ч.1 ст. 168, ч.4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу.

При этом, суд вправе по своей инициативе изменить правовую квалификацию исковых требований, поскольку это не изменяет фактического основания и предмета иска, а также не влияет на объем исковых требований.

Исходя из принципов необходимости судебной защиты и задач судопроизводства, включая принцип эффективности правосудия, а также, учитывая фактическое волеизъявление истца, направленное на урегулирование разногласий при заключении договора, суд апелляционной инстанции считает правильным обжалуемый судебный акт изменить.

Первый абзац резолютивной части решения подлежит изменению и изложению в следующей редакции: "Пункт 2.1 договора купли-продажи от 30.01.2011 г. N 20/ПП изложить в следующей редакции: "Стоимость объекта недвижимости, являющейся предметом настоящего договора, составляет 4 325 026, 27 рублей без НДС".

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 18 июля 2011 года по делу N А06-1597/2011 изменить.

Первый абзац резолютивной части решения изложить в следующей редакции: "Пункт 2.1 договора купли-продажи от 30.01.2011 г. N 20/ПП изложить в следующей редакции: "Стоимость объекта недвижимости, являющейся предметом настоящего договора, составляет 4 325 026, 27 рублей без НДС".

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани в пользу индивидуального предпринимателя Гвоздулина Андрея Анатольевича 14 560 рублей судебных расходов за проведение экспертизы.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить с депозитного счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда Обществу с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательский центр судебных экспертиз Астраханской области" за проведение судебной экспертизы по материалам арбитражного дела N А06-1597/2011 денежные средства в сумме 14 560 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

О.В. Грабко Ф.И. Тимаев