Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2011 г. N 09АП-32223/11

город Москва

23 декабря 2011 г.

Дело N А40-35711/10-28-235

Резолютивная часть постановления объявлена 21.12.2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.12.2011 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Седова С.П.,

судей: Лящевского И.С., Сазоновой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петиной Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "НИК-2"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.09.2011 г.

по делу N А40-35711/10-28-235, принятое судьей Яниной Е.Н.,

по иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский авиационный институт (государственный технический университет)" (ОГРН 1037739180820, 125993, г. Москва, Волоколамское ш., д. 4)

к Обществу с ограниченной ответственностью "НИК-2"

(ОГРН 1037739155365, 125993, г. Москва, Волоколамское ш., д. 4),

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве

(ОГРН 1097746349535, 107139, г. Москва, Орликов пер., д. 3, корп. Б)

о расторжении договора аренды и договора на возмещение коммунальных и прочих услуг, выселении, обязании передать нежилые помещения и взыскании задолженности

при участии в судебном заседании:

от истца: Петровский А.В. по доверенности N 004-15-23 от 18.04.2011, Васильев М.В. по доверенности N 012-1/57 от 11.02.2011

от ответчика: не явка, извещен

от третьего лица: не явка, извещен

УСТАНОВИЛ

ГОУ ВПО "Московский авиационный институт" обратилось в суд с требованиями к ООО "НИК-2" о расторжении договора аренды N 004-2-542-08 от 18.06.2008 г.., договора на возмещение коммунальных и прочих расходов N040-2-352-08 от 18.06.2008 г., о взыскании 1.452.486 руб. 78 коп. из них: 1.373.389 руб. 07 коп. долг по договору аренды N004-2-542-08 от 18.06.2008 г.., 79.097 руб. 71 коп. долг по возмещению коммунальных расходов по договору N040-2-352-08 от 18.06.2008 г.., о выселении ответчика из нежилых помещений, общей площадью 368,5 кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Волоколамское шоссе, д.4, корп.8., об обязании ответчика передать нежилые помещения по акту приема-передачи.

Решением от 28 октября 2010 г.. суд в удовлетворении иска ГОУ ВПО "Московский авиационный институт" (государственный технический университет) о расторжении договора аренды N 004-2-542-08 от 18.06.2008 г.., о расторжении договора на возмещение коммунальных и прочих услуг от 18.06.2008 г.. N 040-2-352-08, о взыскании 1.452.486 руб. 78 коп., о выселении ООО "НИК-2" из нежилых помещений общей площадью 368,5 кв.м., расположенных по адресу г. Москва, Волоколамское шоссе д. 4 корп.8, об обязании ООО "НИК-2" передать истцу вышеуказанные нежилые помещения по акту приема-передачи отказал.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2011 г.. N 09АП-33803/2010-ГК, решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 октября 2010 г.. по делу N А40-35711/10-28-235 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.05.2011 г.. решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.10.2010 г.. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2011 г.. N 09АП-33803/2010-ГК отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Федеральным арбитражным судом Московского округа указано на то, что при новом рассмотрении суду первой инстанции следует, в целях исключения возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, с учетом выводов, содержащихся во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда г. Москвы от 03.09.2009 г. по делу N А40-60763/09-28-417 полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела и правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Решением от 29.09.2011 г. Арбитражный суд города Москвы удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, отказать в удовлетворении иска, так как договор аренды N 004-2-542-08 от 18.06.2008 г.., является ничтожной сделкой и не соответствует требованиям закона, поскольку истец не обладает правом оперативного управления спорным имуществом, его право оперативного управления не зарегистрировано. Также ответчик указал, что все счета по оплате коммунальных платежей им оплачены, задолженность отсутствует.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца возражал против удовлетворения жалобы и просил оставить решение без изменения.

Ответчик и третье лицо, которые в соответствии со ст. 123 АПК РФ были надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного заседания, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев дело в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.

К указанным выводам апелляционный суд пришел на основании следующих обстоятельств и норм права.

Между сторонами был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за ГОУ ВПО "Московский авиационный институт" (государственный технический университет) на праве оперативного управления от 18.06.2008 г. N 004-2-542-08, в соответствии с которым ответчику переданы в аренду нежилые помещения площадью 368, 5 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 4, корп. 8, без права передачи в субаренду указанных в приложении N 1 к договору нежилых помещений.

Срок действия договора аренды установлен с 01.06.2008 г. по 31.05.2009 г.

Согласно справке об идентификации объекта N 23104/99 здание по адресу г. Москва, Ленинградское шоссе д. 5 и здание по адресу г. Москва, Волоколамское шоссе д. 4 корп. 8 являются одним и тем же объектом.

Во исполнение условий договора аренды, спорное помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 19.06.2008 г.

В соответствие со 610, 621 Гражданского Кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. При этом, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.

В соответствии со ст. 614 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 6.1 договора ответчик производит оплату за пользование арендуемыми помещениями в размере 499.593 руб. 88 коп. за квартал. Обязательство по оплате арендной платы возникает у ответчика с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещений с прекращается момента возврата ответчиком помещений, оформленного соответствующим актом приема-передачи.

Согласно представленному истцом расчету, ответчиком не внесена арендная плата за период со второго квартала 2009 года по четвертый квартал 2009 года в размере 1.373.389 руб. 07 коп.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 03 сентября 2009 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2009 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.01.2010 г. по делу N А40-60763/09-28-417 в котором также участвуют истец и ответчик был удовлетворен иск ГОУ ВПО "МАИ" к ООО "НИК-2" о взыскании долга по арендной плате за нежилые помещения расположенные по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе д. 4 корп. 8 по договору аренды от 18.06.2008 г. N 004-2-542-08 за период со второго по четвертый квартал 2008 года и за первый квартал 2009 года.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 20 сентября 2009 года был удовлетворен иск ГОУ ВПО "МАИ" к ООО "НИК-2" о взыскании долга по арендной плате за нежилые помещения расположенные по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе д. 4 корп. 8 по договору аренды от 18.06.2008 г. N 004-2-542-08 за период с первого по четвертый квартал 2010 года.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.06.2011 г. по делу N А40-80966/10-82-697 отказано в удовлетворении исковых требований ООО "НИК-2" о признании недействительным договора аренды N 004-2-542-08 от 18.06.2008 в связи с тем, что сдаваемое по договору аренды недвижимое имущество не является федеральной собственностью и не закреплено на праве оперативного управления за МАИ, поскольку, собственником здания по адресу Волоколамское шоссе, д. 4 корп. 8 в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом выражено согласие и осуществлена передача данного строения в оперативное управление МАИ. Из состава федеральной собственности указанное здание в порядке, установленном законодательством, не выбывало, с момента ввода в эксплуатацию и внесения в реестр федерального имущества до настоящего времени спорное строение находится в оперативном управлении ответчика. Доказательств того, что здание выбывало из оперативного управления МАИ или доказательств, свидетельствующих о наличии предусмотренных законом оснований для прекращения права оперативного управления образовательного учреждения в отношении данного имущества либо о принятии собственником имущества решения о его изъятии (п. 3 ст. 299 ГК РФ) не представлено.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 39 Закона Российской Федерации от 10 июля 1992 г. N 3266-1 (ред. от 17 июля 2009 г.) "Об образовании" за образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом учредитель закрепляет объекты права собственности (здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности или арендуемые им у третьего лица (собственника). Объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения. Согласно ст. 296 Гражданского кодекса РФ учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. Право истца самостоятельно сдавать спорное здание в аренду предусмотрено пунктами 4 и 5 договора о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления от 23.11.1994 г. N 12/85. В связи с этим, нарушений со стороны истца требований, предусмотренных ст.ст. 296 и 608 Гражданского кодекса РФ не установлено.

Довод ответчика о нарушении истцом положений п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", согласно которому заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности должно осуществляться на конкурсной основе, судом отклоняется, поскольку на момент заключения спорного договора (18.06.2008 г.) не был разработан Минэкономразвития России, установленный Правительством России (Постановление от 23.03.2006 г. N 156 "О внесении изменений в некоторые постановления Правительства РФ по вопросам управления федеральным имуществом") порядок заключения договоров аренды федерального имущества, который должен осуществляться на конкурсной основе (Письмо Федерального агентства по образованию от 21.11.2005 г. N 16-55-438ин/02-12). Временный регламент проведения торгов на праве заключения договора аренды объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности был утвержден приказом Территориального управления Росимущества по городу Москве 23.01.2009.

Ответчик также не произвел оплату по договору возмещения коммунальных и прочих расходов от 18.06.2008 года N 040-2-352-08 за период со второго квартала по четвертый квартал 2009 года, чем нарушил п. 5.1. указанного договора, задолженность ООО "НИК-2" перед ГОУ ВПО МАИ составила 79.097 руб. 71 коп.

Согласно п. 1 ст. 779 Гражданского Кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В п. 1 ст. 781 Гражданского Кодекса РФ установлено, что заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со статьями 614, 781 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а также обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Факт использования ответчиком предмета аренды подтверждается актом приема-передачи от 19.06.2008 г.., а факт наличия задолженности по арендной плате и коммунальным услуге в общей сумме подтвержден представленным расчетом истца, при этом ответчиком не представлено доказательств погашения указанной задолженности. Изучив указанный расчет суммы долга по договору аренды и договору на возмещение коммунальных и прочих расходов, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что данный расчет составлен в соответствии с условиями договоров и фактическими обстоятельствами дела, в связи с чем требование истца о взыскании долга по арендным платежам за 2-4 кварталы 2009 г. в размере 1.373.389 руб. 07 коп. и долга по возмещению расходов на оплату коммунальных и прочих услуг в сумме 79.097 руб. 71 коп. является доказанным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доводы ответчика о погашении задолженности по коммунальным платежам не нашли своего подтверждения, поскольку сумму долга исчислена истцом с учетом всех произведенных ответчиком платежей, в том числе по представленным платежным поручениям.

Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых обязательств, послужило основанием для обращения истца с иском о расторжении договора аренды N 004-2-542-08 от 18.06.2008 г.. и договора на возмещение коммунальных и прочих расходов N 040-2-352-08 от 18.06.2008 г., заключенного между ГОУ ВПО "Московский авиационный институт" и ООО "НИК-2".

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по согласию сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законодательными актами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

До обращения в суд истцом были соблюдены требования пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Сам по себе факт возобновления договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором на основании решения суда (п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Учитывая, что на дату судебного заседания ответчиком не представлено доказательств, своевременного внесения арендной платы и коммунальных платежей, а материалами дела установлено существенное нарушение ответчиком сроков внесения арендных и коммунальных платежей, Арбитражный суд г. Москвы обоснованно пришел в к выводу, что договор аренды N 004-2-542-08 от 18.06.2008 г.. и договор на возмещение коммунальных и прочих расходов N 040-2-352-08 от 18.06.2008 г., заключенные между ГОУ ВПО "Московский авиационный институт" и ООО "НИК-2" подлежат расторжению.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку основания нахождения ответчика в арендуемом помещении отсутствуют, суд правомерно удовлетворил требование истца о выселении ООО "НИК-2" из нежилых помещений, общей площадью 368, 5 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 4, корп. 8: 1 этаж, помещение N 1, комната N 1, площадью 83,6 кв. метра; помещения II, комната N 1-3 площадью 72,5 кв/метра; помещения N III, комнаты N1-4, площадь 59,7 кв.метра; 2 этаж, пом. IV, комната N 1-12, площадью 152,7 кв.метров, обязав передать их истцу в освобожденном виде по акту приема-передачи.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, правильно оценены доводы сторон и вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ, главой 25.3 НК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.09.2011 по делу N А40-35711/10-28-235 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "НИК-2" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

С.П. Седов

Судьи

Е.А. Сазонова И.С. Лящевский