Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2011 г. N 09АП-32184/11

г. Москва

26 декабря 2011 г.

Дело N А40-100759/10-37-812

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2011 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.Р. Валиева, Е.Б. Расторгуева

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Е. Чернышевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

РОДСТОК ПРОПЕРТИ С.А. (RODSTOCK PROPERTY S.A.) на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2011 года по делу N А40-100759/10-37-812, принятое судьей Е.А. Ким по иску РОДСТОК ПРОПЕРТИ С.А. (RODSTOCK PROPERTY S.A.)

(МО, г. Дзержинский, ул. Дзержинская, 9, кв. 15) к ООО "Реставрация Н" (ОГРН 1037739371570, Москва, ул. Усачева, 1, стр. 1) третье лицо - Правительство Москвы о признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: Бендюк О.В. - доверенность от 07.08.2010

в судебное заседание не явились представители:

от ответчика и третьего лица, извещены

УСТАНОВИЛ

РОДСТОК ПРОПЕРТИ С.А. (RODSTOCK PROPERTY S.A.) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реставрация Н" (далее - ООО "Реставрация Н", ответчик) о признании права собственности на подвальные помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3, общей площадью 189,1 кв. м, состоящие из комнаты N 11, площадью 94,1 кв. м; комнаты N 12, площадью 1,9 кв. м; комнаты N 13, площадью 93,1 кв. м (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что, являясь соинвестором по договору долевого участия в строительстве, в полном объеме исполнил обязательства по финансированию строительства объекта, в результате чего у него возникло право собственности на созданный за счет его средств объект - подвальные помещения, общей площадью 189,1 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Правительство Москвы.

Решением суда первой инстанции от 10.10.2011 в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на ненадлежащий способ защиты права, избранный истцом.

С указанным судебным актом не согласился истец, обратился с жалобой в Девятый арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение от 10.10.2011 отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

Заявитель полагает, что судом не учтены условия заключенного между сторонами договора (в частности пункт 4.4) и не применены нормы материального права, подлежащие применению, а именно статьи 12, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 16, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал, просил удовлетворить исковые требования о признании права собственности.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, своих уполномоченных представителей для участия в заседании суда апелляционной инстанции не направили.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 10.10.2011 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 18.09.2003 между ООО "Реставрация Н" (инвестор) и РОДСТОК ПРОПЕРТИ С.А. (соинвестор) был заключен договор N 11/У-03 долевого участия в инвестировании строительства объекта недвижимости (далее - договор N 11/У-03 от 18.09.2003), определяющий права и обязанности сторон, связанные с их участием в реализации инвестиционного проекта строительства объекта недвижимости, а именно - жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Усачева, вл. 3.

В соответствии с пунктом 1.2. договора N 11/У-03 от 18.09.2003, строительство объекта велось на основании Постановления Правительства Москвы N 1072-ПП от 04.12.2001 и Инвестиционного контракта, заключенного между Правительством Москвы и ООО "Реставрация Н".

В силу пункта 1.3. договора N 11/У-ОЗ от 18.09.2003, соинвестор принимает долевое участие в финансировании строительства объекта в объеме, установленном договором. После выполнения своих обязательств по финансированию соинвестор приобретает право долевой собственности с последующем оформлением права собственности на квартиру N 1 в объекте, общей площадью по проекту 328, 9 кв.м, а также долю в праве общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество объекта пропорционально площади приобретенной квартиры.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 18.09.2003 (приложение N 4 к договору N 11/У-ОЗ от 18.09.2003), в дополнение к заключенному между сторонами договору долевого участия в инвестировании строительства объекта недвижимости N 11/У-ОЗ от 18.09.2003 соинвестор в размере и порядке, определенном пункте 2 дополнительного соглашения, принимает долевое участие в финансировании строительства подземного гаража строящегося жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3. Инвестор гарантирует передачу в собственность соинвестора долю от участия в строительстве подземного гаража в виде машиномест N 6, N 15, N 16 и подвального помещения под квартирой N 1, общей площадью 189, 00 кв., при условии своевременного внесения соинвестором соответствующих платежей, определенных в пункте 2 соглашения и выполнения всех принятых на себя по договору N 11/У-ОЗ от 18.09.2003 обязательств.

Согласно пунктам 7.1, 11.3 договора N 11/У-ОЗ от 18.09.2003, указанное дополнительное соглашение от 18.09.2003 (Приложение N 4 к договору N 11/У-ОЗ от 18.09.2003), является его неотъемлемой частью и вступило в силу с момента подписания соглашения обеими сторонами.

По Акту сдачи-приемки квартиры от 20.12.2004 соинвестору передана квартира N 8, расположенная во 2 (второй) секции, на 1 (первом) и 2 (втором) этаже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3. По Акту от 20.12.2004 сдачи-приемки машиноместа соинвестору переданы машиноместо N 6, машиноместо N 15, машиноместо N 16, расположенные в подземном гараже жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3.

Подвальное помещение общей площадью 189,00 кв.м, предусмотренное дополнительным соглашением от 18.09.2003 (приложение N 4 к Договору N 11/У-03 от 18.09.2003), соинвестору не передавалось.

Обязательства по финансированию строительства в размере, установленном договором N 11/У-03 от 18.09.2003, протоколом согласования цены (приложение N 2 к договору) и приложением N 4 к договору, соинвестор выполнил полностью, что подтверждается Актом от 20.12.2004 реализации договора долевого участия в инвестировании строительства объекта недвижимости N 11/У-03 от 18.09.2003.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по представлению в регистрирующий орган всех необходимых документов для регистрации права собственности РОДСТОК ПРОПЕРТИ С.А. на подвальное помещение, истец не имеет возможности реализовать свои права, связанные с регистрацией права собственности на данное имущество, несмотря на полное выполнение своих обязательств по оплате.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание сложившуюся судебную практику, соглашается с выводом суда первой инстанции о ненадлежащем способе защиты права, избранным истцом.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Между тем, возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.

Согласно подходу, установленному пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При этом, законодательство об инвестиционной деятельности предусматривает, что субъект инвестиционного процесса наделен правами по владению, пользованию и распоряжению объектом капитальных вложений лишь при обязательном соблюдении положений действующего законодательства о государственной регистрации права собственности на такой объект.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно разъяснениям пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что между истцом и ответчиком фактически сложились отношения в рамках договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, а право собственности ответчика на спорное имущество не зарегистрировано, надлежащим способом защиты прав истца является обращение в суд с требованием о возврате уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для возникновения у истца права собственности на спорные помещения и удовлетворения заявленных исковых требований.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с чем, госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2011 года по делу N А40-100759/10-37-812 оставить без изменения, апелляционную жалобу РОДСТОК ПРОПЕРТИ С.А. (RODSTOCK PROPERTY S.A.) - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

В.Р. Валиев Е.Б. Расторгуев