Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2012 г. N 05АП-8756/11

г. Владивосток

16 января 2012 г.

Дело N А59-1470/2010

Резолютивная часть постановления оглашена 10 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии

от ответчика: адвокат Ляшенко В.В., удостоверение N 1 от 09.01.2003, доверенность от 25.05.2011 со специальными полномочиями,

от истца, третьих лиц: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Управление торговли ДВО"

апелляционное производство N 05АП-8756/2011

на решение от 21.10.2011

судьи С.Ф. Дудиной

по делу N А59-1470/2010 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Открытого акционерного общества "Управление торговли ДВО"

к Индивидуальному предпринимателю Тимошенко Ирине Анатольевне

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Клюев Александр Владимирович

о признании незаключенным договора аренды и обязании освободить нежилое помещение

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Управление торговли ДВО" в лице обособленного подразделения N 641 (далее по тексту - Общество) обратилось в

Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Тимошенко Ирине Анатольевне (далее по тексту - Предприниматель) о признании незаключенным договора аренды от 01.08.2003 N 239-04/03ф и обязании освободить незаконно занимаемые нежилые помещения площадью 217,5 кв.м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 10.

Решением суда от 01.07.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2010, в удовлетворении требования истцу отказано в полном объеме.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.12.2010 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

Решением суда от 09.03.2011, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2011, исковые требования удовлетворены: договор аренды от 01.08.2003 N 239-04/03ф признан незаключенным, предприниматель обязана освободить незаконно занимаемое нежилое помещение.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.07.2011 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области с указанием на то, что при новом рассмотрении делу суду следует установить, какие именно помещения в здании подлежали передаче в аренду изначально, какое имущество возвращено на основании дополнительного соглашения, а также определить состав фактически занимаемых индивидуальным предпринимателем площадей, поскольку решение суда об истребовании помещения без указания его идентификационных сведений является неисполнимым. Рассмотреть вопрос истечения срока исковой давности, о применении которой заявлено индивидуальным предпринимателем в судебном заседании, о чем имеется ссылка в протоколе от 01.07.2010.

Определением суда от 18.08.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены индивидуальный предприниматель Клюев Александр Владимирович и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (т. 4 л.д. 34-37).

Решением от 21.10.2011 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Ссылается на то, что судом первой инстанции не было выяснено, какие помещения подлежали передаче арендатору изначально, какое имущество возвращено на основании дополнительного соглашения, не определен состав фактически занимаемых индивидуальным предпринимателем площадей, не разрешен вопрос о сроках исковой давности.

Обращает внимание на то, что на схеме, которая представлена в Управление Росреестра для регистрации договора аренды, помещения предпринимателя отмечены штриховкой красной пастой и площадь таких помещений превышает площадь помещений, переданных по договору.

Считает недоказанным то, что ИП Тимошенко по Дополнительному соглашению от 01.04.2005 возвратила именно часть помещения N 4 в размере 67 кв.м., поскольку в акте приема-передачи не содержится указание на то, какие именно и где помещения передаются.

Указывает на то, что в настоящее время ответчик занимает помещения N N 4-12, в помещения NN 5, 6, 9, 10, 11 и 12 имеется только один вход с улицы, входная дверь ежедневно запирается ответчиком и ставится на охранную сигнализацию.

Полагает, что срок исковой давности неприменим к настоящему делу, требования истца носят негаторный характер.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Считает доказанным, что изначально ответчику были переданы помещения N N 4, 7, 8 общей площадью 217,5 кв.м., что подтверждается представленным Управлением Росреестра по Сахалинской области регистрационным делом, по заключенному сторонами дополнительному соглашению от 16.05.2005 ответчиком возвращена часть нежилого помещения N 4, в настоящее время ответчик фактически занимает часть помещения N 4 площадью 133 кв.м., помещение N 7 площадью 5,1 кв.м. и помещения N 8 площадью 13,4 кв.м. общей площадью 151,5 кв.м., что также подтверждается Выпиской из ЕГРП, актом осмотра нежилых помещений от 23.09.2011, составленного представителем истца, предпринимателем Тимошенко и ее представителем. Полагает, что срок исковой давности по заявленным требованиям следует исчислять с момента фактической передачи помещений в аренду по акту приема-передачи от 01.08.2003.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области с доводами жалобы также не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Полагает, что оспариваемый договор содержит все существенные условия договора аренды недвижимого имущества, договор от 01.08.2003, дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке, план-схема, представляющий собой выкопировку из технического паспорта всего здания, представлен в деле правоустанавливающих документов, сведения, указанные в договоре, позволяют выделить арендуемое имущество. Заключение дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока его действия свидетельствует о том, что у сторон сложились длительные правоотношения, договор фактически исполнялся, разногласий по предмету договора у сторон не возникало.

Представители истца, третьих лиц в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

В канцелярию суда от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя. Суд, руководствуясь ст. ст. 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить.

Суд уточнил у представителя ИП Тимошенко И.А., знаком ли он с апелляционной жалобой и есть ли необходимость ее оглашать. На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что не знаком с апелляционной жалобой, в связи с чем коллегия апелляционного суда определила объявить перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ. После перерыва заседание продолжено в том же составе суда при участии представителя ответчика.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Сахалинской области считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 01.08.2003 между Государственным унитарным предприятием N 641 дочернего предприятия Федерального казенного предприятия "Управление торговли ДВО" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Тимошенко И.А. (арендатор) с согласия Комитета по управлению государственным имуществом Сахалинской области подписан договор аренды N 239-04/03ф, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование переданы нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 10, площадью 217,5 кв.м на срок с 01.08.2003 по 01.07.2004.

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.08.2003.

Дополнительным соглашением от 16.05.2005 в договор аренды внесены изменения в части размера передаваемой в аренду площади, которая уменьшена до 151,5 кв.м, размера арендной платы, и срока действия договора, который продлен до 16.05.2015.

Актом приема-передачи от 01.04.2005 года 67 кв.м. нежилого помещения возвращены арендодателю.

Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

В дальнейшем ГУП N 641 дочернее предприятие Федерального казенного предприятия "Управление торговли ДВО" реорганизовано в обособленное подразделение N 641 федерального казенного предприятия, которое в свою очередь преобразовано в ОАО "Управление торговли ДВО".

Ссылаясь на несогласованность существенных условий договора аренды, невозможность определить объект аренды, а также на занятие ответчиком помещений большей площадью, чем предусмотрено договором аренды, и не осуществление им платежей за излишне занимаемую площадь, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В п. 1.1. Договора аренды N 239-04/03ф от 01.08.2003 указано, что площадь передаваемых в аренду помещений - 217,5 кв.м. Конкретные номера помещений не указаны, однако, определено, что арендодатель передает во временное владение арендатора нежилые помещения согласно плану-схеме (Приложение N 1), расположенные в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 10.

В Акте приема-передачи от 01.08.2003 также указано, что арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 217,5 кв.м. для использования под магазин без указания конкретных номеров помещений.

Из имеющейся в материалах дела копии регистрационного дела следует, что для осуществления государственной регистрации договора аренды ответчиком представлена в качестве плана-схемы выкопировка из технического паспорта БТИ 1 этажа здания по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 10. Из цветной копии указанной выкопировки, имеющейся в материалах дела, (л.д. 113 т. 7), видно, что часть помещений выделена штриховкой красного цвета, в том числе помещения N N 4, 7, 8, 5, 9, 10, 11, 12 общей площадью 242,1 кв.м., что больше, чем указано в договоре аренды N 239-04/03ф от 01.08.2003.

Таким образом, из имеющихся в материалах дела документов невозможно достоверно установить, какие конкретно помещения предполагались к передаче по договору аренды от 01.08.2003 и фактически были переданы по акту приема-передачи от 01.08.2003.

Вместе с тем, пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу норм п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 651 ГК РФ для того, чтобы договор аренды зданий или сооружений (их соответствующей части) на срок не менее года считался заключенным, он должен быть зарегистрирован и на момент его регистрации сторонами должны быть согласованы все существенные условия договора, в частности условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Из материалов дела следует, Договор аренды от 01.08.2003 N 239-04/03Ф прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы 06.07.2005 одновременно с Дополнительным соглашением к нему 16.05.2005.

Согласно ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ч. 2 ст. 431 ГК РФ).

Следовательно, содержание договора, приложений к нему должно быть установлено на момент его регистрации с учетом содержания указанного дополнительного соглашения, которым стороны фактически изменили редакцию договора как документа, еще не прошедшего государственную регистрацию.

В Дополнительном соглашении от 16.05.2005 стороны указали, что в связи со сдачей арендатором с 01.04.2005 нежилого помещения общей площадью 67 кв.м., расположенного в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 10, пункт 1.2. Договора необходимо изложить в следующей редакции: "площадь передаваемых в аренду помещений 151,5 кв.м."

Для регистрации договора аренды и дополнительного соглашения ответчиком в качестве приложения к дополнительному соглашению в регистрирующий орган представлена выкопировка из технического паспорта БТИ, на которой желтым маркером выделены передаваемые в аренду помещения, а именно часть помещения N 4 площадью 133 кв.м., помещения NN 7 и 8 (л.д. 112 т. 7) общей площадью 151, 5 кв.м., соответствующей площади помещений, передаваемых в аренду в редакции дополнительного соглашения от 16.05.2005. Доводы истца о том, что на данном плане выделены не только помещения NN 4 (часть), 7, 8, но и помещения туалетов NN 9, 10 материалами дела не подтверждаются.

Факт того, что в аренду ответчику была передана часть помещения N 4, подтверждается и пояснениями привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица Клюева Александра Владимировича.

Из пояснений Клюева А.В., ответчика, Договора от 25.03.2005 (л.д. 99 т. 2) следует, что первоначально ответчику в аренду передавалось помещение N 4 полностью, однако, в марте 2005 года с согласия собственника помещения Клюевым А.В. была возведена стена, разделившее помещение N 4 на две части, 1/3 помещения была передана Клюеву А.В., 2/3 - ИП Тимошенко И.А.

Аренда части помещения в размере 67 кв.м. зарегистрирована за Клюевым А.В. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Выписка из ЕГРП от 20.11.2006, л.д. 110 т. 1), и именно указанная площадь была возвращена ответчиком арендодателю до подписания дополнительного соглашения от 16.05.2005.

Согласно пояснениям Клюева А.В., сделанным в судебном заседании 19.10.2011, площадь в размере 67 кв.м. была вычислена арифметически путем определения доли в размере 1/3 в площади помещения N 4.

Подлежат отклонению доводы истца о том, что площадь в размере 67 кв.м. не могла быть передана ответчиком арендодателю, поскольку данные доводы опровергаются имеющимися в материалах дела документами.

Из плана БТИ (л.д. 112 т. 7) видно, что в аренде у ответчика осталась часть помещения N 4 площадью 133 кв.м. Из замеров, указанных в плане следует, что площадь возведенной в указанном помещении стены составляет немногим более 3 кв.м. Таким образом, совокупная площадь части помещения N 4, оставшаяся в аренде у ответчика в размере 133 кв.м., части данного помещения, переданной Клюеву А.В., в размере 67 кв.м., а также возведенной стены и составляет 203,1 кв.м. Небольшая погрешность в расчетах вызвана тем, что после возведения стены замеры частей помещения N 4 не производились.

Не может быть принята во внимание площадь части помещения N 4, занимаемая ответчиком, в размере 139,08 кв.м., указанная в акте осмотра от 23.09.2011, поскольку указанные данные противоречат данным плана БТИ, из акта не ясно, каким образом производились замеры, с использованием каких приспособлений, замеры не отражены на плане помещения, не ясно, исключена ли из общей площади данной части помещения площадь колонн, кроме того, в отношении площади данной части помещения единства во мнениях между сторонами не достигнуто.

При таких обстоятельствах, оценив все доказательства, имеющиеся в материалах дела в их совокупности и взаимосвязи, учитывая, что единственно возможной с учетом площади помещений первого этажа является передача ответчику в аренду части помещения N 4 (площадью 133 кв.м.) и помещений N 7 (площадью 5,1 кв.м.), N 8 (площадью 13,4 кв.м.), которые занимаются ответчиком и в настоящее время, что сторонами не оспаривается, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что на момент государственной регистрации договора аренды от 01.08.2003 N 239-04/03Ф и дополнительного соглашения к нему от 16.05.2005, а именно на 06.07.2005 сторонами договора была согласована передача в аренду ответчику части помещения N 4 площадью 133 кв.м., помещений NN 7, 8. Право аренды именно на эти помещения и зарегистрировано за ответчиком.

Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Поскольку из имеющихся в материалах дела документов возможно установить площадь и конкретные номера переданных в аренду ответчику помещений на момент государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему, апелляционный суд приходит к выводу о заключенности спорного договора.

Таким образом, исковые требования ОАО "Управление торговли ДВО" о признании незаключенным договора аренды от 01.08.2003 N 239-04/03ф являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Рассматривая исковые требования об обязании ответчика освободить незаконно занимаемые нежилые помещения площадью 217,5 кв.м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 10, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Из акта осмотра нежилых помещений, находящихся по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 10, переданных в аренду по договору N 239-04/03ф от 01.08.2003 ИП Тимошенко И.А. от 23.09.2011, составленного представителями сторон, (л.д. 103 т. 7) следует, что ИП Тимошенко И.А. фактически занимает часть помещения N 4 площадью 133 кв.м., помещение N 7 площадью 5,1 кв.м. (архив), помещение N 8 площадью 13,4 кв.м. (архив). Данное обстоятельство арендодателем и арендатором не оспаривается, за исключением площади части помещения N 4. Доводы истца о том, что площадь части помещения N 4, занимаемой ответчиком, составляет 139,08 кв.м., отклонены судом по вышеизложенным основаниям.

По мнению истца, ответчик также занимает помещения N 5 площадью 6,1 кв.м. (коридор), N 6 площадью 6,4 кв.м. (архив), N 9 площадью 0,9 кв.м. (туалет), помещение N 11 площадью 3,9 кв.м. (коридор), помещение N 12 площадью 8,7 кв.м. (склад).

Однако суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом занятия ответчиком данных помещений.

Из приложенных к акту от 23.09.2011, а также односторонне составленному истцом акту от 04.08.2011 фотоматериалов не следует, что ответчик занимает указанные помещения и осуществляет в них предпринимательскую деятельность.

Факт наличия во всех указанных помещениях кафельной плитки, аналогично уложенной в торговом зале, однозначно не подтверждает использование ответчиком этих помещений, доказательств того, что работы по укладке такой плитки осуществлялись именно ответчиком, истцом в материалы дела не представлено.

Тот факт, что в помещение N 4 можно пройти только через помещение N 5, а также наличие единственного входа в помещения NN 9-11 только через помещение N 4 не свидетельствует о фактическом владении ответчиком этими помещениями либо об осуществлении ответчиком препятствий в их использовании истцом. Напротив, из актов осмотра следует, что представители истца беспрепятственно прошли во все спорные помещения. Использование ответчиком помещения N 5 для прохода в помещения NN 4, 7, 8 не лишает истца владения указанным помещением. Не представлено истцом и доказательств того, что у него имеются препятствия в пользовании помещением N 5. Доводы о том, что все помещения запираются на ключ ответчиком и ставятся на охранную сигнализацию, не подтверждены соответствующими доказательствами.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.

Из материалов дела следует, что ответчиком было заявлено также о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново.

Поскольку о нахождении во владении ответчика части помещения N 4, помещений NN 7, 8 арендодатель должен был узнать не позднее даты подписания дополнительного соглашения от 16.05.2005, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске истцом срока исковой давности в отношении истребования данных помещений из владения ответчика.

Доводы ответчика о том, что к требованию о возврате данных помещений исковая давность не применяется, не состоятельны, основаны на неверном толковании норм материального права. Поскольку истцом утрачено фактическое владение помещениями N N 4 (частью), 7, 8, требования об их возврате носят виндикационный характер и заявлены истцом с пропуском срока исковой давности.

В отношении остальных спорных помещений истцом не доказана фактическая утрата им владения данными помещениями, как не доказано и наличие препятствий со стороны ответчика в их использовании, в связи с чем исковые требования об обязании ответчика освободить незаконно занимаемые нежилые помещения площадью 217,5 кв.м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 10, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 21.10.2011 по делу N А59-1470/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

Н.А. Скрипка С.Б. Култышев