Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2012 г. N 15АП-11387/11

город Ростов-на-Дону

19 января 2012 г.

дело N А32-2897/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Николаева Д.В.

судей А.Н. Герасименко, И.Г. Винокур

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кирдеевым А.А.

при участии:

от конкурсного управляющего ООО "Цемент Маркет": представитель Синчукова Т.М. по доверенности N 03-юр. от 01.06.2011 г..

от ООО "Импульс": представитель Марченко О.Б. по доверенности от 01.08.2011 г.. /после перерыва не явился/

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Цемент Маркет" Романова Сергея Евгеньевича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2011 по делу N А32-2897/2009-60/93Б-2010-14-22С по заявлению конкурсного управляющего ООО "Цемент Маркет" Романова Сергея Евгеньевича к ООО "Цемент Маркет", ООО "Импульс", Чурбанову В.А., Григорову А.Н., Троценко Д.Ю. о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожных сделок в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Цемент-Маркет",

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Цемент Маркет" (далее также - должник), конкурсный управляющий ООО "Цемент Маркет" Романов С.Е. (далее также - конкурсный управляющий) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 18.07.2008, заключенного 18.07.2008 между должником и ООО "Импульс" (уточненные требования). В обоснование заявленных требований конкурсный управляющий ссылается на заниженную стоимость предмета продажи; последующая продажа имущества заинтересованным по отношению к должнику лицам свидетельствует о цели создания фигуры добросовестного приобретателя.

Определением суда от 04.08.2011 в удовлетворении ходатайств конкурсного управляющего ООО "Цемент Маркет" о назначении оценочной экспертизы, истребовании дополнительных доказательств отказано. В удовлетворении ходатайств ответчиков о приостановлении производства по рассматриваемым требованиям, истребовании дополнительных доказательств, о привлечении третьего лица к рассмотрению спора отказано.

Судом первой инстанции принят отказ конкурсного управляющего от части требований, производство по делу в данной части прекращено.

Так конкурсным управляющим 03.03.2011 г. уточнялись требования (л.д. 8-9 т. 2), в соответствии с которым управляющий просил признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.07.2008, заключенный между ООО "Цемент Маркет" и ООО "Импульс". Заявлен отказ от требований в отношении договоров купли-продажи недвижимого имущества от 20.08.2008 г., заключенных между ООО "Импульс" и гражданином Чурбановым В.А., а также договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.09.2009 г., заключенного между Чурбановым В.А. и Григоровым А.Н., договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.06.2009 г., заключенного между Чурбановым В.А. и Троценко Д.Ю.

Судом первой инстанции признан недействительной ничтожной сделкой договор купли-продажи от 18.07.2008, заключенный 18.07.2008 между ООО "Цемент Маркет" и ООО "Импульс". Применены последствия недействительности договора купли-продажи от 18.07.2008, заключенного 18.07.2008 между ООО "Цемент Маркет" и ООО "Импульс": взыскано с ООО "Импульс" в пользу ООО "Цемент Маркет" денежную сумму в размере 2 704 598,85 руб.

Взысканы с ООО "Импульс" в пользу ООО "Цемент Маркет" судебные расходы в размере 4 000 руб.

Конкурсный управляющий обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить судебный акт в части применения последствий недействительности договора купли-продажи от 18.07.2008, заключенного 18.07.2008 между ООО "Цемент Маркет" и ООО "Импульс" и взыскания с ООО "Импульс" в пользу ООО "Цемент Маркет" денежной суммы в размере 2 704 598,85 руб.

В апелляционной жалобе заявитель жалобы, в том числе, ссылается на необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении оценочной экспертизы в целях определения рыночной стоимости недвижимого имущества на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.07.2008 г.

В судебном заседании представитель ООО "Цемент Маркет" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу. Протокольным определением суда ходатайство удовлетворено.

Представитель ООО "Импульс" ходатайствовал о приостановлении производства по делу до представления результатов еще одной экспертизы, проводимой вне рамок дела о несостоятельности (банкротстве). Представитель конкурсного управляющего ООО "Цемент Маркет" против удовлетворения ходатайства возражал, ссылаясь на недопустимость дальнейшего затягивания процесса.

Протокольным определением суда отказано в удовлетворении ходатайства ввиду отсутствия каких-либо правовых оснований для приостановления производства по делу.

Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу, что удовлетворение указанного ходатайства ООО "Импульс" может привести к необоснованному затягиванию срока рассмотрения апелляционной жалобы.

В судебном заседании 11.01.2012 был объявлен перерыв до 12.01.2012 18 час. 00 мин. Суд разместил на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о времени и месте продолжения судебного заседания 12.01.2012 18 час. 00 мин. (публичное объявление о перерыве и продолжении судебного заседания). В определении о принятии апелляционной жалобы к производству указана возможность получения информации о движении дела на официальном сайте суда в сети Интернет по соответствующему веб-адресу. 12.01.2012 в 20 час. 14 мин. судебное заседание продолжено. Представители лиц, участвующих в деле поддержали ранее изложенные позиции.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

ООО "Импульс" не заявляло возражения против применения положений ч. 5 ст. 268 АПК РФ, просило определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

С учетом указанных положений ч. 5 ст. 268 АПК РФ предметом заявленных требований является законность и обоснованность определения суда первой инстанции в части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2011 по делу N А32-2897/2009 в обжалуемой части следует отменить.

Следует применить последствия недействительности договора купли-продажи объектов недвижимого имущества общей площадью 23129,2 квадратных метра от 18.07.2008 г., заключенного между ООО "Цемент Маркет" и ООО "Импульс": взыскать с ООО "Импульс" в пользу ООО "Цемент Маркет" денежные средства в сумме 181699188 руб. 85 коп.

Кроме того, следует взыскать с ООО "Импульс" в пользу ООО "Цемент Маркет" 107 000 руб. судебных расходов на проведение экспертизы.

При этом судебная коллегия учитывает следующее:

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи от 18.07.2008 должник передал ООО "Импульс" объекты недвижимого имущества общей площадью 23129,2 квадратных метра, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Калинина, д. 1, в том числе:

нежилые помещения N 1-48, 50-54, 56, 57; нежилые помещения второго этажа N 1-9 здания с пристройками литер Г91, Г 92, Г 93, Г 95, Г 96, Г 97, Г 98, Г 126, Г 127, Г 128, назначение нежилое, общей площадью 7 645,7 кв. м. Кадастровый (или условный) номер 23-23-01/436/2008-452.

нежилое здание-склад лит. Г 76, общей площадью 196 кв. м.; мощение лит. 342, площадью 11 590,3 кв. м., литер Г 76, назначение: складское. Кадастровый (или условный) номер 23:00/01:01:407:01:38.

нежилые помещения 1 -го этажа N 1, 2; помещения 2-го этажа N 1, 2; помещения 3-го этажа N 1, 2; помещения 5-го этажа N 1,2; помещения 6-го этажа N 1, 2; помещения 7-го этажа N 2,3; помещения 8-го этажа N 1 здания лит. Г 74, назначение: складское, общей площадью 186,3 кв. м. Кадастровый (или условный) номер 23-23-01/069/2006-471.

нежилое здание - склад литер Г 77, назначение складское, общей площадью 54 кв. м. Кадастровый (или условный) номер 23-23-01/069/2006-472.

нежилое здание - насосная, литер Г 79, назначение: нежилое, общей площадью 13,3 кв. м. Кадастровый (или условный) номер 23-23-01/069/2006-473.

нежилое здание с пристройкой - компрессорная, литер Г 85, г, назначение: нежилое, общей площадью 311,9 кв. м. Кадастровый (или условный) номер 23-23-01/069/2006-474.

нежилое здание - трансформаторная подстанция, литер Г 89, назначение: производственное, общей площадью 124,1 кв. м. Кадастровый (или условный) номер 23-23-01/069/2006-476

нежилое здание - насосная, литер Г 86, общей площадью 14,0 кв. м. с бассейном Лит. Г 87, площадью 139,1 кв. м., назначение: производственное. Кадастровый (или условный 4) номер 23-23-01/069/2006-475.

нежилое здание - трансформаторная подстанция, литер Г 111, назначение: производственное, общей площадью 63,6 кв. м. Кадастровый (или условный) номер 23-23-01/069/2006-477.

нежилые помещения 1 -го этажа N N 29-46 здания литер Г 17, г 17/1, назначение: нежилое, общей площадью 577 кв. м. Кадастровый (или условный) номер 23 -23-01/257/2005-004.

Стоимость указанных выше объектов согласно п.3.1 договора определена сторонами в размере 9 258 401,15 руб.

В суде первой и апелляционной инстанции представителем ООО "Импульс" представлены доказательства оплаты денежных средств в подтверждение факта осуществления расчетов за проданный объект недвижимости.

Так из представленных в материалы дела документов следует, что 18.04.2008 между ООО "Проект-Сервис" и ООО "Цемент Маркет" заключен договор займа с процентами на сумму 7 616 000 руб., предусмотренная условиями договора сумма процентов - 10,25%, установленный срок договора - до 15.04.2009 г.

В подтверждение факта заключения договора займа в материалы дела представлены платежные поручения от 21.04.2008 г. N 16 и 21.04.2008 г. N 18 на общую сумму 7 616 000 руб. (л.д. 89-90 т. 2).

Также, как следует из представленных в материалы дела документов, 10.07.2008 между ООО "Проект Сервис" и ООО "Импульс" был заключен договор об уступке права требования N 1-Ц, в соответствии с которым от ООО "Проект Сервис" к ООО "Импульс" перешло право требование на сумму 7 791 376,65 руб. к ООО "Цемент Маркет" (л.д. 91-93 т. 2).

В материалы дела представлены соглашения о прекращении обязательств новацией от 18.07.2009 г. N 1 на сумму 7 791 376,65 руб. между ООО "Проект Сервис" и ООО "Импульс" (л.д. 94 т. 2), от 18.07.2009 г. N 2 на сумму 2 067 024 руб. между ООО "Проект Сервис" и ООО "Импульс" (л.д. 98-99 т. 2), по условиям которых предусмотрена выдача простых векселей на сумму 7 791 376,65 руб. и 2 067 024 руб. соответственно.

В соответствии с соглашением от 18.07.2009 г. N 1 (л.д. 94 т. 2) простым векселем на сумму 7 791 376 руб. ООО "Импульс" погасил задолженность перед ООО "Проект Сервис" (копия векселя приобщена в материалы дела (л.д. 95, 97 т. 2), в дальнейшем в соответствии с платежным поручением от 30.03.2011 г. N 55 (л.д. 107 т. 4) в пользу ООО "Проект Сервис" ООО "Импульс" произведен платеж на сумму 7 791 376,65 руб. в безналичном порядке.

Аналогично в соответствии с соглашением от 18.07.2009 г. N 2 (л.д. 98-99 т. 2) на сумму 2 067 024 руб. ООО "Импульс" был выдан ООО "Цемент Маркет" простой вексель и в дальнейшем произведена оплата платежными поручениями: N1 от 02.06.2009 на сумму 261400,00 руб. (л.д. 104 т. 4), N 5 от 24.08.2009 на сумму 37115,32 руб. (л.д. 99 т. 4), N4 от 24.08.2009 на сумму 59585,57 руб. (л.д. 98 т. 4), N3 от 25.08.2009 на сумму 136660,49 руб. (л.д. 100 т. 4), N2 от 03.06.2009 на сумму 1568310,25 руб. (л.д. 103 т. 4).

18.07.2008 между ООО "Импульс" и ООО "Цемент Маркет" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на сумму 9 258 401,15 руб.

Исходя из представленных в материалы дела платежных документов, следует, что оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.07.2008 г. произведена покупателем в большем объеме, чем предусмотрено условиями оспариваемого договора (с учетом всех платежей, в том числе произведенных после даты заключения оспариваемого договора).

Так, по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена оплата по договору на сумму 9 258 401,15 руб., фактически представлены документальные доказательства оплаты на общую сумму 9 854 448,28 руб., в том числе платежные поручения:

N 55 от 30.03.2011 г. на сумму 7 791 376,65 руб. (л.д. 107 т. 4);

N 1 от 02.06.2009 на сумму 261400,00 руб. (л.д. 104 т. 4),

N 5 от 24.08.2009 на сумму 37115,32 руб. (л.д. 99 т. 4),

N 4 от 24.08.2009 на сумму 59585,57 руб. (л.д. 98 т. 4),

N 3 от 25.08.2009 на сумму 136660,49 руб. (л.д. 100 т. 4),

N 2 от 03.06.2009 на сумму 1568310,25 руб. (л.д. 103 т. 4).

Из указанных платежных поручений на общую сумму 9 854 448,28 руб. не принимаются в качестве надлежащих доказательств оплаты платежные поручения на общую сумму 358100,89 руб. с назначением платежа "оплата за цемент по письму 74 от 24.07.2008 г.", "оплата за ООО "Цемент Маркет" цемент по письму 149-0 от 30.10.2007 г.", подтверждающие перечисление денежных средств в адрес 3-х лиц ввиду непредставления соответствующих писем N 74, N 149-0, предусматривающих возможную оплаты денежных обязательств 3-ми лицами:

N 4 от 24.08.2009 на сумму 59585,57 руб. (л.д. 98 т. 4),

N 5 от 24.08.2009 на сумму 37115,32 руб. (л.д. 99 т. 4),

N 1 от 02.06.2009 на сумму 261400,00 руб. (л.д. 104 т. 4).

Вместе с тем, принимая в целом факт оплаты по договору купли-продажи от 18.07.2008 г. как подтвержденный в сумме 9 258 401,15 руб., а не в сумме 9 854 448,28 руб., судебная коллегия учитывает согласованную сторонами цену сделки, размер которой фактически оплачен стороной по сделке - 9 258 401,15 руб.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что из соглашения о прекращении обязательств новацией от 18.07.2009 г. N 2 на сумму 2 067 024 руб. между ООО "Проект Сервис" и ООО "Импульс" (л.д. 98-99 т. 2) фактически следует, что стороны договорились о прекращении обязательств должника перед кредитором, вытекающих не только из оспариваемого договора от 18.07.2008 г. б/н, но и из договора от 18.07.2008 г. N 1-07-2008, не являющегося предметом исследования по настоящему спору.

Таким образом, из имеющихся в материалах дела документов установлено, что должник на возмездной основе произвел отчуждение принадлежащих ему объектов недвижимости ООО "Импульс" по согласованной сторонами стоимости -9 258 401,15 руб.

Учитывая изложенное, не принимаются как не соответствующие фактическим обстоятельствам доводы заявителя жалобы о не подтверждении факта оплаты по спорному договору купли-продажи объектов недвижимого имущества.

Также не принимается довод заявителя жалобы, изложенный в отзыве по делу от 10.01.2011 г., об отсутствии доказательств заключения договора займа на сумму 7 616 000 руб. между ООО "Проект-Сервис" и ООО "Цемент Маркет". Фактически в подтверждение факта заключения указанного договора в материалы дела представлены платежные поручения от 21.04.2008 г. N 16 и 21.04.2008 г. N 18 на общую сумму 7 616 000 руб. (л.д. 89-90 т. 2).

В дальнейшем по истечении 1 месяца с даты оспариваемой сделки, а именно 20.08.2008 г. ООО "Импульс" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.08.2008 г. (л.д. 67-68 т. 1) реализовало объекты недвижимости Чурбанову В.А., который согласно договору купли-продажи доли в уставном капитале от 09.04.2008 г. является учредителем должника ООО "Цемент Маркет" с долей участия 100% и заинтересованным лицом по смыслу ст. 19 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (л.д. 60-61 т. 1).

В дальнейшем на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.09.2009 г., заключенного между Чурбановым В.А. и Григоровым А.Н., Чурбанов В.А. реализовал объекты недвижимости Григорову А.Н. (л.д. 74-75 т. 1). На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.06.2009 г., заключенного между Чурбановым В.А. и Троценко Д.Ю., Чурбанов В.А. реализовал объекты недвижимости Троценко Д.Ю. (л.д. 79-80 т. 1).

Федеральным законом от 28.04.2009 г. N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" внесена глава 3.1. Согласно части 1 ст. 5 Федерального закона от 28.04.2009 г. N 73-ФЗ данный Закон вступил в силу с 05.06.2009 года.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационное письме Президиума ВАС РФ от 27.04.2010 N 137 "О некоторых вопросах, связанных с переходными положениями Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что на основании частей 2 и 3 статьи 5 Закона N 73-ФЗ, а также исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации) и с учетом необходимости определения условий действительности сделки на основании закона, действующего в момент ее совершения, в отношении оснований недействительности сделок совершенных до дня вступления в силу Закона N 73-ФЗ его положения не подлежат применению независимо от даты возбуждения производства по делу о банкротстве. В частности, к таким сделкам применяется статья 103 Федерального Закона РФ от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 73-ФЗ".

Спорная сделка - договор купли-продажи имущества, совершена 18.07.2008, то есть до вступления в силу Федерального закона от 28.04.2009 г. N 73-ФЗ (05.06.2009 г.), к ней подлежит применению статья 103 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 73-ФЗ.

Кроме того, к указанной сделке могут быть применимы положения ст. 10 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, в отношении данной сделки судом первой инстанции правильно применены нормы материального права.

Суд первой инстанции, принимая во внимание положения информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 года N 137, обоснованно указал, что требования конкурсного управляющего подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

В соответствии с положениями п.1 ст.103 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником, в том числе сделка, совершенная должником до даты введения внешнего управления, может быть признана судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего по основаниям, предусмотренным федеральным законом.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что рыночная стоимость соответствующего имущества по состоянию на дату заключения оспариваемой сделки - 18.07.2008 составила 11 963 000 руб. При этом суд первой инстанции сослался на экспертное заключение от 09.11.2010 N 294/10, составленное ООО "Агентство по оценке и экспертизе "Факт", которое было получено в рамках уголовного дела N 113147.

Согласно п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (п.1 ст.10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

В рассматриваемом случае посредством использования расчета-пропорции суд первой инстанции установил, что стоимость по оспариваемой сделке отличается от рыночной стоимости на 22,62%.

Данная разница является значительной и свидетельствует о явном занижении стоимости согласно оспариваемому договору.

Вместе с тем делая вывод о том, что рыночная стоимость имущества на дату заключения сделки составила 11 963 000 руб. и, отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении оценочной экспертизы в целях определения рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: - Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Калинина, д. 1, на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи нежилого помещения от 18.07.2008 г.., суд первой инстанции не обоснованно не принял во внимание следующее.

Как усматривается из материалов дела, суд первой инстанции признал допустимым доказательством экспертное заключение от 09.11.2010 г.. N 294/10 составленное ООО "Агентство по оценке и экспертизе "Факт", проведенное в рамках предварительного расследования по уголовному делу N 113147.

Суд первой инстанции не дал оценку доводам конкурсного управляющего ООО "Цемент Маркет" Романова С.Е. о том, что указанное доказательство получено вне рамок арбитражного дела. При этом судом первой инстанции указанная экспертиза принята в качестве доказательства по делу без направления соответствующего запроса в орган предварительного следствия.

В свою очередь, конкурсным управляющим в суде первой инстанции в материалы дела предоставлено письмо экспертного учреждения - Межрегиональной оценочной компании АРКОН" исх. N 07-04/11 (ответ на запрос от 04.04.2011 г.), согласно которому предполагаемая стоимость проданных объектов недвижимого имущества по состоянию на дату заключения договора составляет с учетом НДС - 195 744 926 руб. (л.д. 138-140 т. 2), что в 16,4 раза больше стоимости, определенной в экспертном заключении от 09.11.2010 г.. N294/10, составленном ООО "Агентство по оценке и экспертизе "Факт", проведенном в рамках предварительного расследования по уголовному делу N113147.

Суд апелляционной инстанции полагает, что при наличии столь существенной разницы в определении разными специалистами рыночной продажной стоимости недвижимого имущества (11 963 000 руб. и 195 744 926 руб.), суду первой инстанции следовало предложить лицам, участвующим в деле инициировать проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества на дату совершения сделки.

При этом как видно из материалов дела судом первой инстанции было фактически отказано в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ООО "Цемент Маркет" Романова С.Е. о назначении судебной экспертизы.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что суд первой инстанции, принимая в качестве доказательства по делу экспертное заключение от 09.11.2010 г.. N 294/10, составленное ООО "Агентство по оценке и экспертизе "Факт", не принял во внимание то обстоятельство, что стоимость 1 квадратного метра недвижимого имущества общей площадью 23192,2 квадратных метра, определенного в соответствии с указанным заключением эксперта N 294/10 от 09.11.2010 г.., составляет чуть более 500 руб., что не может соответствовать его реальной рыночной стоимости (11 963 000 руб. / 23192,2 = 517,22 руб.)

В целях рассмотрения и всесторонней оценки доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции предложил лицам, участвующим в деле с учетом положений Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 г. N 66 рассмотреть вопрос о возможном инициировании проведения судебной экспертизы по оценке стоимости имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи от 18.07.2008, заключенного между ООО "Цемент Маркет" и ООО "Импульс".

Представители ООО "Импульс" и конкурсного управляющего ООО "Цемент Маркет" ходатайствовали о проведении судебной экспертизы по оценке стоимости имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи от 18.07.2008, заключенного между ООО "Цемент Маркет" и ООО "Импульс".

Определением суда от 30.11.2011 производство по апелляционной жалобе конкурсного управляющего было приостановлено в связи с проведением судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту - независимому оценщику индивидуальному предпринимателю Бахвалову Николаю Сергеевичу ИНН 614088975562 ОГРНИП 308614003100011, члену некоммерческого партнерства "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков", зарегистрированному по адресу: 346780, Ростовская область, г. Азов, ул. Мира, д.19/31, кв. 37.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: "Определить рыночную стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Калинина, д. 1, по состоянию на 18 июля 2008 г.., являющегося предметом договора купли-продажи от 18 июля 2008 г.., заключенного между ООО "Цемент Маркет" и ООО "Импульс", а именно:

- нежилых помещений N 1-54, 56, 57, 65-67 первого этажа; нежилых помещений N 1-9 второго этажа здания с пристройками литер Г91, Г 92, Г 93, Г 95, Г 96, Г 97, Г 98, Г 126, Г 127, Г 128, назначение нежилое, общей площадью 8 742,7 кв. м.

- нежилого здания-склада лит. Г 76, общей площадью 196 кв. м.; мощение лит. 342, площадью 11 590,3 кв. м., литер Г 76, назначение: складское.

- нежилых помещений 1-го этажа N 1, 2; помещений 2-го этажа N 1, 2; помещений 3-го этажа N 1, 2; помещений 5-го этажа N 1,2; помещений 6-го этажа N 1,2; помещений 7-го этажа N 2, 3; помещений 8-го этажа N 1 здания лит. Г 74, назначение: складское, общей площадью 186,3 кв. м.

- нежилого здания - склад литер Г 77, назначение складское, общей площадью 54 кв. м.

- нежилого здания - насосная, литер Г 79, назначение: нежилое, общей площадью 13,3 кв. м.

- нежилого здания с пристройкой - компрессорная, литер Г 85, г, назначение: нежилое, общей площадью 311,9 кв. м.

- нежилого здания - трансформаторная подстанция, литер Г 89, назначение: производственное, общей площадью 124,1 кв. м.

- нежилого здания - насосная, литер Г 86, общей площадью 14,0 кв. м. с бассейном Лит. Г 87, площадью 139,1 кв. м., назначение: производственное.

- нежилого здания - трансформаторная подстанция, литер Г 111, назначение: производственное, общей площадью 63,6 кв. м.

- нежилых помещений 1-го этажа N N 29-46 здания литер Г 17, г 17/1, назначение: нежилое, общей площадью 577 кв. м.

22.12.2011 в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд по результатам экспертизы поступило заключение эксперта N 18-07/08 от 22.12.2011, согласно которому рыночная стоимость объектов оценки - имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 18 июля 2008 г.., заключенного между ООО "Цемент Маркет" и ООО "Импульс" по состоянию на 18.07.2008 составила 190 957 590 руб. (т.5, л.д. 142).

В силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу.

Положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд апелляционной инстанции в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств дела и оценив вышеуказанное экспертное заключение, как относимое, допустимое и достоверное доказательство, пришел к выводу о том, что на дату заключения договора купли-продажи имущества между ООО "Импульс" и ООО "Цемент Маркет", т.е. на 18.07.2008 стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом договора, составляла 190 957 590 руб., а не 11 963 000 руб., как установлено судом первой инстанции.

С учетом полученных результатов проведенной судебной экспертизы, проведенной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности, установленной ст. 307 УК РФ, стоимость 1 кв. м. недвижимого имущества общей площадью 23192,2 квадратных метра составляет 8233,7 руб., что может соответствовать его реальной рыночной стоимости (190 957 590 руб. / 23192,2 = 8233,7 руб.)

Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание тот факт, что в отношении руководителя должника прекращено уголовное преследование.

В рассматриваемом случае значительность (существенность) занижения стоимости отчужденного должником имущества оценивается в рамках рассмотрения настоящего спора, а не в порядке уголовного судопроизводства.

Кроме того, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что оспариваемая сделка является ничтожной по основаниям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (п.1 ст.10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

Посредством использования математического расчета суд апелляционной инстанции установил, что стоимость по оспариваемой сделке существенно отличается от рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта N 18-07/08 от 22.12.2011, а именно определенная сторонами сделки стоимость недвижимого имущества в 15,9 раза меньше рыночной стоимости (190 957 590 руб. / 11 963 000 руб.).

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо существенно заниженной цене имущества должника третьим лицам.

Кроме того, в рассматриваемом случае имела место последующая продажа недвижимого имущества должника заинтересованным по отношению к должнику лицам, что может свидетельствовать о создании фигуры добросовестного приобретателя. Так по истечении 1 месяца с даты оспариваемой сделки, а именно 20.08.2008 г. ООО "Импульс" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.08.2008 г. (л.д. 67-68 т. 1) реализовало объекты недвижимости Чурбанову В.А., который согласно договору купли-продажи доли в уставном капитале от 09.04.2008 г. является учредителем должника ООО "Цемент Маркет" с долей участия 100% и заинтересованным лицом по смыслу ст. 19 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (л.д. 60-61 т. 1).

В дальнейшем на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.09.2009 г., заключенного между Чурбановым В.А. и Григоровым А.Н., Чурбанов В.А. реализовал объекты недвижимости Григорову А.Н. (л.д. 74-75 т. 1). На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.06.2009 г., заключенного между Чурбановым В.А. и Троценко Д.Ю., Чурбанов В.А. реализовал объекты недвижимости Троценко Д.Ю. (л.д. 79-80 т. 1).

При решении вопроса о необходимости применения в рассматриваемом случае последствий недействительности ничтожной сделки суд первой инстанции правомерно руководствуется следующим.

В силу п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует, что имущество, являющееся предметом оспариваемого договора в настоящее время принадлежит третьим лицам: Чурбанову В.А., Григорову А.Н., Троценко Д.Ю.

Таким образом, в рассматриваемом споре применением последствий недействительности ничтожной сделки является взыскание разницы между рыночной стоимостью и ценой реализации по оспоренному договору.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание требования п.2 ст.167 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что с ООО "Импульс" в пользу должника следует взыскать денежную сумму в размере 181 699 188,85 руб. (190 957 590 руб. - 9 258 401,15 руб.).

При этом суд первой инстанции, исходя из принятого им в качестве доказательства по делу экспертного заключения от 09.11.2010 г.. N 294/10, взыскал с ООО "Импульс" в пользу должника денежную сумму в размере 2 704 598,85 руб. (11 963 000 руб. - 9 258 401,15 руб.).

На основании вышеизложенного, определение суда первой инстанции от 04.08.2011 в обжалуемой части подлежит отмене.

В отзыве на заключение N 18-07/08 от 22.12.2011 г. по результатам проведенной судебной экспертизы ООО "Импульс" ссылается на то, что указанное заключение является недостоверным и не соответствует действующему законодательству. При этом судебной коллегией не принимаются доводы ООО "Импульс" со ссылкой на некачественное проведение экспертизы ввиду следующего.

Оценка качества заключения эксперта в любом случае предполагает оценку его соответствия требованиям федерального законодательства, в том числе ст. 86 АПК. При этом судебная коллегия приходит к выводу, что заключение эксперта сформировано в соответствии с требованиями ст. 86 АПК, состоит из:

вводной части (стр. 1-7 Заключения), в котором даны основные характеристики объекта оценки, цели и основания проводимой экспертизы, указание на дату определения стоимости и представлены данные на специалиста оценщикам - эксперта, проводившего экспертизу;

исследовательской части (стр. 12-80 Заключения), в которой описаны использованные методы, этапы проведения оценки, описание самого объекта оценки, анализ рынка недвижимости на дату оценки, расчеты и согласование результатов, полученные при применении выбранных методов оценки;

выводов (стр. 80-81 Заключения), в которых эксперт по итогам проведенной работы вывел итоговый результат в виде рыночной стоимости объектов оценки на дату оценки.

В Заключении также содержится следующая информация:

время и место производства судебной экспертизы (стр. 3-4 Заключения): указанны даты определения рыночной стоимости - дата оценки и дата проведения экспертизы; место проведения экспертизы, место нахождение объектов оценки;

основание производства судебной экспертизы и сведения об органе, назначившем экспертизу, сведения об эксперте (стр. 1, 3, 5 Заключения);

предупреждение эксперта об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ (стр. 1 Заключения);

вопросы, поставленные перед экспертом (стр. 1, 5 Заключения);

расшифрован объект исследования и материалы дела, представленные эксперту (стр. 3, 5, глава 8 Заключения);

содержание и результаты исследований с указанием применяемых методов (стр. 7-81 Заключения);

оценка результатов исследований, обоснование и формулирование выводов по поставленным вопросам (стр. 78-81 Заключения).

Учитывая изложенное, судебная коллегия не принимает доводы ООО "Импульс" о несоответствии структуры заключения положениям ст. 86 АПК РФ.

Также в отзыве на заключение N 18-07/08 от 22.12.2011 г. ООО "Импульс" ссылается на то, что эксперт, по его мнению, неправомерно отождествляет понятия "заключение" и "отчет", а также понятия "эксперт" и "оценщик".

В отзыве ООО "Импульс" ссылается на различия в понятиях "отчет" и "заключение" и понятий "оценщик" и "эксперт" и делает вывод о несоответствии Заключения требованиям законодательства, в связи с применением Экспертом этих понятий в своем заключении как тождественных.

Указанный вывод ООО "Импульс" является несостоятельным и не принимается судебной коллегией ввиду следующего:

во-первых, использование в заключении эксперта терминов"заключение" и "отчет", а также "эксперт" и "оценщик" в любом случае не может свидетельствовать о некачественном проведении судебной экспертизы, а лишь об особенностях изложения текста соответствующего заключения;

во-вторых, действующее законодательство, а также Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 - 256, не содержат таких оснований для признания заключения эксперта не соответствующим законодательству как отождествление понятий, не являющихся тождественными;

в-третьих, из содержания заключения фактически не следует, что эксперт отождествляет понятия "заключение" и "отчет", а также понятия "эксперт" и "оценщик", а лишь использует их по тексту заключения.

При этом согласно ст. 9 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебной - экспертной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 214-ФЗ) судебная экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу;

Из указанного следует, что для дачи экспертного суждения по поставленным вопросам эксперт должен быть специалистом в определенной области знаний, по которой суд просит дать разъяснения.

В данном случае эксперт является специалистом в области оценочной деятельности (оценка рыночной стоимости недвижимого имущества) и отвечает требованиям, предъявляемым законодателем к соответствующим специалистам.

Соответственно, использование в заключении таких понятий как "отчет" и "оценщик" не может свидетельствовать об ошибочности выводов, сделанных по результатам экспертизы.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебной - экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертное заключение представляет собой документ, в котором подробно изложен порядок проведения экспертизы с необходимым обоснованием экспертного суждения.

В свою очередь, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает перечень информации, в обязательном порядке отображаемой в отчете по оценке.

Как видно из содержания статей Федерального закона "О государственной судебной - экспертной деятельности в РФ" и Федерального закона "Об оценочной деятельности" требования к документу, являющемуся заключением либо отчетом не противоречат друг другу, а наоборот дополняют. Соответственно, с юридической точки зрения отсутствуют какие-либо правовые противоречия в применяемых экспертом терминах "эксперт" и "оценщик"; "отчет" и "заключение", так как они являются идентичными по своему правовому содержанию.

В своем отзыве ООО "Импульс" также ссылается на ошибочность используемых экспертом дат определения рыночной стоимости объекта оценки. Данное утверждение является необоснованным и не принимается судебной коллегией по следующим основаниям:

Во-первых, дата 19.12.2011 г., на которую ссылается ООО "Импульс", как на дату, по состоянию на которую экспертом исследовано фактическое состояние спорного имущества, фактически отсутствует в Заключении эксперта.

Во-вторых, в связи с тем, что эксперт физически не имеет возможности произвести осмотр объектов оценки по состоянию на 18.07.2008 г. в Заключении было рассмотрено текущее техническое состояние объектов оценки с учётом естественного износа конструкций объектов (которые определяются посредством применения специально определённых коэффициентов).

Эксперт в своем заключении произвел описание фактического состояния объекта оценки, существующее на период проведения судебной экспертизы. Далее путем применения специальных поправочных коэффициентов по отношению к дате оценки, а также индекса изменения стоимости строительства на 3 кв. 2008 г., эксперт получил соответствующую стоимость на дату оценки, т.е. на 18.07.2008 г. (стр. 57-58 Заключения).

В п. 7.1. стр. 13-20 заключения эксперт отобразил информацию о социально-экономической ситуации по Краснодарскому краю за 1-е полугодие 2011 г. Данная информация носит общий информационный характер и не является информацией, определяющей итоговые выводы заключения. Фактически выводы данного раздела Заключения не учитывались в процессе расчета итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Необходимость отражения указанной общей информации вытекает из положений ст. 86 АПК, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебной - экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 - 256.

Экспертом в главе 10 Заключения дан развернутый анализ рынка коммерческой недвижимости за период с 2008 г. по 2011 г. включительно. Таким образом, эксперт не вводит в заблуждение данной информацией, а, напротив, дает всестороннее полное представление об уровне цен на коммерческую недвижимость за определенный период времени, за который были использованы аналоги, используемые при расчете рыночной стоимости объектов оценки.

Также ООО "Импульс" ссылается на имеющие, по его мнению, многочисленные противоречия в заключении, в том числе ссылается на то, что, по его мнению, эксперт путается в описании объектов оценки, в том числе эксперт, описывая имущество, указывает на то, что на дату проведения экспертизы текущее состояние объектов оценки - эксплуатируется частично. Также эксперт указывает, что на период определения стоимости, т.е. на июль 2008 г. оцениваемое имущество, возможно, находилось в аварийном состоянии. Информация об аварийности взята Экспертом из отчетов об оценке проведенных на тот период времени. Однако эксперт в своих расчетах не учитывает информацию об аварийности, так как она не может быть проверена и подтверждена каким-либо реальным способом.

Отклоняя указанные доводы, апелляционная коллегия учитывает следующее:

Согласно требованиям Федеральных стандартов оценки N 1, N 2, N 3, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 - 256 (далее также - федеральные стандарты оценки N 1, N 2, N 3), информация, используемая оценщиком должна соответствовать требованиям достоверности, отвечать требованиям принципа обоснованности: информация, используемая оценщиком в расчетах должна быть подтверждена.

Как следует из заключения эксперта (стр. 22 Заключения) все выше перечисленное имущество находится в удовлетворительном состоянии и не эксплуатировалось в рамках своего функционального назначения в соответствии с наименованием указанным в технических паспортах на объекты оценки на дату оценки. В силу текущего технического и физического состояния и отсутствия необходимого технического оснащения требующего для эксплуатирования объектов оценки по прямому функциональному назначению все имущество в подавляющем большинстве своем эксплуатируется собственником только в качестве складских помещений. Литер Г 91, Г92, Г93, Г95, Г96, Т97, Г98, П26, П27, Л28 находится в хорошем состоянии и эксплуатируется в качестве производственно-складского здания.

Таким образом, из указанного вывода, сделанного в заключении, не следует наличие противоречий в выводах, сделанных экспертом. Напротив, на странице 27 Заключения эксперт оценивает техническое состояние стен, кровельного и напольного покрытий, делает вывод о том, что техническое состояние требует частичной замены конструкций.

Из указанного контекста заключения следует, что техническое состояние требует частичной замены конструкций, что по своим экономическим затратам приравнивается к полному капитальному ремонту всего оцениваемого комплекса.

При этом с учетом изложенного эксперт делает вывод, что прямо следует из содержания последнего абзаца на странице 27 заключения, о том, что наиболее выгодное использование части объектов оценки - по прямому назначению, части в качестве складских помещений после проведения капитального ремонта.

Кроме того, на странице 24 заключения эксперт приводит подробное описание технического состояния объектов оценки. С учетом данного описания экспертом был присвоен физический износ (стр. 63 Заключения). Так, в зависимости от физического состояния эксперт присваивал износ в диапазоне от 24% до 65%, принимая во внимание уровень изношенности отдельных конструктивных элементов и износа в целом, в том числе наличие коррозии, разрушение кровли и т.д.

Таким образом, фактически ООО "Импульс" в своем отзыве на заключение эксперта, выделяя из общего контекста заключения отдельные предложения и выводы, касающиеся анализа функциональных характеристик и технического состояния отдельных объектов недвижимости, фактически искажает общие итоговые выводы и данные рассматриваемого Заключения.

Вместе с тем, выводы эксперта подтверждены приложенными к заключению фотографиями объектов оценки, а также иными имеющимися приложениями.

ООО "Импульс" в отзыве на заключение ссылается на безграмотность эксперта в части применения им корректировок с учетом состояния в рамках сравнительного подхода (стр. 69 Заключения).

Вместе с тем, фактически из заключения эксперта четко следует, что объект оценки находится в целом в хорошем состоянии, однако по части конструктивных элементов объект оценки нуждается в проведении ряда восстановительных работ, т.е. в проведении ремонта, тогда как состояние объектов аналогов не предполагает проведение, каких либо ремонтных работ для немедленного эксплуатирования. Данные различия в физическом состоянии объектов оценки и объектов аналогов выражены экспертом путем применения соответствующих корректирующих коэффициентов.

Фактически выводы эксперта не противоречат действующему законодательству в части применения методики расчетов рыночной стоимости.

В своем отзыве ООО "Импульс" также ссылается на то, что эксперт не имел права проводить расчет стоимости земельного участка. Кроме того, ООО "Импульс" ссылается на ошибочность использованных в заключении показателей стоимости недвижимого имущества.

Отклоняя указанные доводы, апелляционная коллегия приходит к выводу, что при определении рыночной стоимости имущества может быть учтена расчетная величина земельного участка при расчете стоимости объекта недвижимого имущества.

Учет в заключении расчетной величины земельного участка при расчете стоимости объекта недвижимого имущества не противоречит Федеральным стандартам оценки N 1, N 2, N 3, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 - 256.

Кроме того, в указанной части ООО "Импульс" противоречит своим же доводам, изложенным на стр. 4 отзыва, согласно которым ООО "Импульс" указывает, что состав и стоимость прав землепользования играют наиболее существенную роль в стоимости объекта недвижимости.

В своем отзыве ООО "Импульс" задается вопросом о том, каким образом эксперт определил площадь земельного участка равным площади застройки оцениваемого объекта.

Как следует из заключения эксперта, эксперт, придерживаясь требований действующего законодательства в сфере оценочной и экспертной деятельности, использовал при расчете рыночной стоимости объектов оценки методы затратного и сравнительного подхода.

В рамках затратного подхода эксперт обязан произвести расчет стоимости земельного участка, занятого объектами оценки (стр. 49 Заключения). Как следует из содержания заключения, эксперту не была предоставлена информация о площади земельного участка, выделенного в натуре, с присвоением кадастрового номера, с указанием правового статуса участка. В связи с чем, в соответствии с методикой затратного подхода эксперт произвел расчет стоимости права аренды площади земельного участка занятого объектами оценки.

Таким образом, эксперт, располагая информацией о площади застройки, полученной из технических паспортов, приложенных к Заключению, определил площадь оцениваемого земельного участка путем суммирования площади застройки для дальнейшего расчета стоимости 1 кв.м. земельного участка (стр. 55 Заключения).

Кроме того, в любом случае использование при определении площади земельного участка площади застройки является минимальной площадью, необходимой для размещения соответствующих объектов (строений, сооружений). Соответственно, использование еще большей площади земельного участка, чем та, которую использовал эксперт, могло привести не к уменьшению, а к увеличению рыночной стоимости имущества.

Также не принимается как не соответствующее фактическим обстоятельствам утверждение ООО "Импульс" о том, что аналоги для оценки земельного участка не соответствуют объекту оценки.

Как следует из экспертного заключения, эксперт использовал объекты аналогичных предложений на рынке недвижимости по состоянию на 2009 г. и 2010 г., используя индексный метод, привел имеющиеся цены аналогов к дате оценки.

В описании аналогов оцениваемых объектов, продаваемых посредством организации аукциона, четко указано, что продается право аренды на земельный участок в оценочной практике. Также эксперт правомерно принял во внимание, что потенциальные инвесторы и покупатели отдают предпочтение объектам недвижимости, обладающим приемлемой площадью использования.

Оценщик в своих расчетах (где это представляется возможным) обязан подтверждать свои выводы расчетными данными либо результатом анализа рынка для подтверждения применяемой корректировки.

ООО "Импульс" нормативно не обосновал свои возражения касательно содержания и качества примененной в отчете формулы (стр. 57 заключения), не привел документальных доказательств в виде контр расчетов с применением иных методик, которые, по мнению ООО "Импульс" давали бы более точные корректировки.

Ссылки ООО "Импульс" на неверное определение экспертом в заключении индекса перевода цен на 3 квартал 2008 г., базисного стоимостного показателя, а также стоимости предложений рынка земли также не подтверждены документально

Также в отзыве ООО "Импульс" ссылается на то, что эксперт получил неверные расчетные данные в рамках сравнительного подхода, ссылаясь на факт отсутствия корректировки, а также на правовой статус земельных участков объектов оценки и объектов аналогов.

Отклоняя указанные доводы, апелляционная коллегия учитывает, что в рассматриваемом случае оценщик не имел возможности произвести данную корректировку в связи с тем, что в материалах дела отсутствует информация о правовом статусе земли объекта оценки, земля не выделена в натуре и не определены границы участка, не установлена категория, не оформлены права на участки, занятые объектами оценки. Доказательств, свидетельствующих об обратном, ООО "Импульс" в материалы дела не представило.

В своем отзыве ООО "Импульс" также ссылается на то, что согласно договору купли-продажи от 27.02.2006 г. N 2/2 между ЗАО "Кубанькровля" и ООО "Цемент Маркет" стоимость приобретенных ООО "Цемент Маркет" объектов недвижимости определена в размере 7 982 769 руб. (л.д. 52-56 т. 2).

Отклоняя указанный довод, апелляционная коллегия учитывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о техническом состоянии имущества, его функциональном использовании по состоянию на дату совершения соответствующей сделки.

В целом апелляционная коллегия, оценивая результаты проведенной судебной экспертизы, проведенной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, полагает, что стоимость 1 кв. м. недвижимого имущества общей площадью 23192,2 квадратных метра, определенного в соответствии с указанным заключением эксперта, в сумме 8233,7 руб. может соответствовать его реальной рыночной стоимости (190 957 590 руб. / 23192,2 = 8233,7 руб.).

При этом согласно принятому судом первой инстанции в качестве доказательства по делу экспертному заключению от 09.11.2010 г.. N 294/10, составленному ООО "Агентство по оценке и экспертизе "Факт" в рамках уголовного дела, стоимость 1 кв. м. недвижимого имущества общей площадью 23192,2 квадратных метра определена в сумме около 500 руб., что, по мнению судебной коллегии, с учетом результатов судебной экспертизы, не может соответствовать его реальной рыночной стоимости (11 963 000 руб. / 23192,2 = 517,22 руб.).

Согласно ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии с частями 1-5 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В рассматриваемом случае, апелляционная коллегия оценивает результаты проведенной судебной экспертизы (экспертное заключение N 18-07/08 от 22.12.2011) в совокупности со всеми имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе экспертным заключением от 09.11.2010 N294/10, составленным ООО "Агентство по оценке и экспертизе "Факт", которое было получено в рамках уголовного дела N113147, письмом экспертного учреждения - Межрегиональной оценочной компании АРКОН" исх. N 07-04/11 (ответ на запрос от 04.04.2011 г.).

Таким образом, суд апелляционной инстанции в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств дела, оценив экспертное заключение N 18-07/08 от 22.12.2011, как относимое, допустимое и достоверное доказательство, пришел к выводу о том, что на дату заключения договора купли-продажи имущества между ООО "Импульс" и ООО "Цемент Маркет", т.е. на 18.07.2008 стоимость недвижимого имущества составляла 190 957 590 руб., а не 11 963 000 руб., как установлено судом первой инстанции.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Конкурсный управляющий ООО "Цемент Маркет" Романов С.Е. внес на депозит Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 107 000 руб. в оплату за проведение экспертизы.

На основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 перечислено с депозитного счета суда 107 000 руб. индивидуальному предпринимателю Бахвалову Николаю Сергеевичу в оплату за проведение экспертизы по делу платежным поручением N 541 от 24.10.2011.

Поскольку апелляционная жалоба конкурсного управляющего ООО "Цемент Маркет" Романова С.Е. удовлетворена, то подлежат взысканию с ООО "Импульс" в пользу ООО "Цемент Маркет" судебные расходы в сумме 107 000 руб. за проведение экспертизы.

Согласно п.2 ст. 319 АПК РФ исполнительный лист на основании судебного акта, принятого арбитражным судом апелляционной инстанции, арбитражным судом кассационной инстанции или Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, выдается соответствующим арбитражным судом, рассматривавшим дело в первой инстанции, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Нормы права при разрешении спора применены судом правильно. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (ст.270 АПК РФ), не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2011 по делу N А32-2897/2009 в обжалуемой части отменить.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи объектов недвижимого имущества общей площадью 23129,2 квадратных метра от 18.07.2008 г., заключенного между ООО "Цемент Маркет" и ООО "Импульс": взыскать с ООО "Импульс" в пользу ООО "Цемент Маркет" денежные средства в сумме 181699188 руб. 85 коп.

Взыскать с ООО "Импульс" в пользу ООО "Цемент Маркет" 107 000 руб. судебных расходов на проведение экспертизы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Николаев

Судьи

А.Н. Герасименко И.Г. Винокур