Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2012 г. N 18АП-599/12

г. Челябинск

10 февраля 2012 г.

Дело N А76-14170/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2011 по делу N А76-14170/2011 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Южноуральский правовой центр" - Черкащенко О.А. (доверенность б/н от 28.09.2011).

Общество с ограниченной ответственностью "Южноуральский правовой центр" (далее - ООО "ЮПЦ", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Челябинска (далее также - администрация, орган местного самоуправления) о признании незаконным отказа органа местного самоуправления, выраженного в письме Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска от 30.08.2011 N 16971 об изменении целевого назначения земельного участка (кадастровый номер 74:36:0509010:0031), расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Свободы - со "строительства офисного здания" на "строительство многофункционального общественно-делового жилого комплекса" (офисы различных фирм, организаций, учреждения управления, жилые квартиры в зданиях смешанного использования, рестораны, кафе, магазины, детские сады и иные объекты дошкольного воспитания), а также о возложении на администрацию обязанностей: принять решение об изменении целевого назначения поименованного земельного участка со "строительства офисного здания" на "строительство многофункционального общественно-делового жилого комплекса" (офисы различных фирм, организаций, учреждения управления, жилые квартиры в зданиях смешанного использования, рестораны, кафе, магазины, детские сады и иные объекты дошкольного воспитания), и оформить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка УЗ N003154-К-2011 от 10.12.2001 в части изменения целевого назначения указанного земельного участка (с учетом уточнений требований, принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 97; т. 2, л.д. 4-5).

К участию в деле в качестве соответчика привлечён Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИиЗО, комитет; т. 1, л.д. 106-109).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.12.2011 (резолютивная часть объявлена 28.11.2011) требования ООО "ЮПЦ" удовлетворены. Суд признал незаконным отказ органа местного самоуправления в изменении целевого назначения земельного участка (кадастровый номер 74:36:0509010:0031), выраженный в письме от 30.08.2011 N 16971, как несоответствующий Градостроительному кодексу Российской Федерации. Кроме того, суд возложил на администрацию обязанность принять решение об изменении целевого назначения спорного земельного участка со "строительства офисного здания" на "строительство многофункционального общественно-делового жилого комплекса" (офисы различных фирм, организаций, учреждения управления, жилые квартиры в зданиях смешанного использования, рестораны, кафе, магазины, детские сады и иные объекты дошкольного воспитания), а также обязал КУИиЗО оформить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка УЗ N 003154-К-2011 от 10.12.2001 в части изменения целевого назначения земельного участка в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу (т. 2, л.д. 152-168).

Администрация города Челябинска не согласилась с указанным судебным актом и обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 3, л.д. 2-4). Орган местного самоуправления (далее также - податель жалобы) просит решение от 05.12.2011 отменить, в удовлетворении требований ООО "ЮПЦ" отказать в полном объёме.

Податель жалобы утверждает, что судом первой инстанции осуществлена подмена понятий "разрешённое использование" земельного участка, являющееся категорией градостроительного законодательства, и "целевое использование" земельного участка, закреплённое в соответствующем договоре аренды земли. Администрация отмечает, что целевое назначение спорного земельного участка установлено в тексте самого договора аренды УЗ N 003154-К-2001, а именно: проектирование и строительство административного комплекса. Настаивает на том, что изменение вида разрешённого использования и целевого назначения земельного участка являются самостоятельными действиями, что процедура изменения вида использования отлична от изменения целевого назначения земельного участка, закреплённого в обязательственном правоотношении. Ссылаясь на положения части 2 статьи 264, части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления утверждает, что изменение целевого использования земельного участка влечёт изменение характеристик данного объекта сделки аренды, и настаивает на том, что такое изменение возможно только по взаимному согласию сторон договора.

Администрация считает, что изменение целевого назначения спорного участка на "строительство многофункционального общественно-делового жилого комплекса" противоречит доказательствам, представленным в материалы дела, в частности проекту "Офисный комплекс с крышной котельной и автопарковкой по ул. Свободы в Центральном районе г.Челябинска" (Шифр: 03-2008) и положительному заключению государственной экспертизы N 127/2-377/08 на объект капитального строительства - офисный комплекс с крышной котельной и автопарковкой по ул. Свободы в Центральном районе г. Челябинска. Проектной документации и свидетельства Главгосэкспертизы на объект "многофункциональный общественно-деловой жилой комплекс" в материалы дела не представлено. Администрация утверждает, что дальнейшая реализация проекта по строительству объекта капитального строительства будет невозможна, поскольку в наличии имеется иной объект строительства и иное целевое назначение земельного участка.

Кроме того, как полагает администрация, изменение разрешенного использования земельного участка влечет нарушение положений земельного законодательства, в силу которого предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется путем продажи земельных участков для жилищного строительства или продажи права на заключение договоров аренды земельных участков, осуществляемых на аукционе. Как утверждает податель жалобы, спорный земельный участок для жилищного строительства заявителю не предоставлялся. Данная судом оценка архитектурно-планировочного задания как подтверждающего согласие органа местного самоуправления на наличие в объекте доли жилищного строительства, по мнению администрации, несостоятельна, т.к. требование о размещении объектов жилого назначения относится к проекту реконструкции застройки квартала, а не к проекту строительства административного комплекса.

В связи с этим, администрация просит в удовлетворении требований ООО "ЮПЦ" отказать в полном объёме.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители администрации и КУИиЗО города Челябинска не явились.

Представитель ООО "ЮПЦ" с доводами апелляционной жалобы не согласился, ссылаясь на законность и обоснованность принятого судом решения, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, постановлением главы г. Челябинска от 30.11.2001 N 1752-п обществу с ограниченной ответственностью "Реалим" в аренду для проектирования и строительства административного комплекса по ул.Свободы в Центральном районе был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов (земли историко-культурного назначения) площадью 0,9477 га (т. 1, л.д. 52-53).

Согласно Постановлению N 1752-п арендатор обязан заключить договор аренды с Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям, поставить его на учет в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Челябинска, зарегистрировать право аренды на земельный участок в Южноуральской регистрационной палате, на основании утвержденного проекта застройки квартала разработать проект административного комплекса, проектирование вести на основе историко-архитектурного опорного плана г.Челябинска, заданием ГНПЦ, архитектурно-планировочным заданием, произвести снос ветхо-аварийных жилых домов N 96,98 по ул.Красноармейской, предоставив гражданам, проживающим в этих домах жилую площадь в установленном законом порядке (раздел 6).

10 декабря 2001 г. между КУИиЗО (арендодатель) и ООО "Реалим" (арендатор) заключен договор УЗ N 003154-К-2001 аренды земли города Челябинска, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору в краткосрочную аренду земельный участок площадью 9477 кв.м., расположенный по ул. Свободы в Центральном районе, из земель населенных пунктов (земли историко-культурного назначения) (т. 1, л.д. 9-17).

По указанному договору комитет передал обществу "Реалим" в аренду на два года земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509010:0007.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в уполномоченном государственном органе (Южноуральской регистрационной палате) 21.06.2002 (т. 1, л.д. 17).

Впоследствии стороны договора УЗ N 003154-К-2001 уточнили объект аренды. Изменён кадастровый номер участка на N 74:36:0509010:0031 (далее - участок N 0031, спорный участок), а также уточнена площадь объекта, которая согласно кадастровому плану от 07.05.2007 составила 8153 кв.м. (т. 1, л.д. 27-37, 94-95).

Кроме того, стороны продлили срок действия договора аренды до 31.12.2011 (т. 1, л.д. 38-40).

В период аренды обществом "Реалим" земельного участка N 0031 Администрацией г. Челябинска вынесены следующие правовые акты: постановление главы г. Челябинска от 05.05.2004 N 738-п, в котором указано на предоставление арендатору спорного участка для "проектирования и строительства торгового комплекса" (т. 1, л.д. 54); распоряжение главы г.Челябинска от 22.05.2009 N 1917, которым изменено назначение переданного в аренду земельного участка с "торгового комплекса" на "офисный комплекс с крышной газовой котельной" (т. 1, л.д. 98).

30 августа 2009 г. права и обязанности арендатора по договору от 10.12.2001 УЗ N 003154-К-2001 были переуступлены обществом "Реалим" (цедент, первоначальный кредитор) обществу "ЮПЦ" (цессионарий, новый кредитор) по двухстороннему соглашению (т. 1, л.д. 42). Поименованное соглашение (договор цессии) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним (далее - ЕГРП) 30.11.2009 (т. 1, л.д. 43).

24 мая 2011 г. общество "ЮПЦ" обратилось в Администрацию города Челябинска с заявлением, в котором просило внести изменения в договор аренды от 10.12.2001, новый арендатор просил изменить назначение земельного участка на "строительство и эксплуатация многофункционального общественно-делового жилого комплекса" (т. 1, л.д. 44). В обоснование своего обращения общество-арендатор сослалось на положения части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и избрание самим обществом следующего вида разрешённого использования участка N 0031: "многофункциональный общественно-деловой жилой комплекс (офисы различных фирм, организаций, учреждения управления, жилые квартиры в зданиях смешанного использования, рестораны, кафе, магазины, детские сады и иные объекты дошкольного воспитания)".

Письмом от 30.08.2011 N 16971 КУИиЗО города Челябинска сообщил обществу "ЮПЦ" об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды для целей изменения назначения земельного участка N 0031 (т. 1, л.д. 55-56). Позиция комитета основана на следующем: вид разрешённого использования вправе изменить только собственник земельного участка; арендатор не представил распоряжение главы Администрации города Челябинска об изменении вида разрешённого использования земельного участка; спорный участок предоставлялся первоначальному арендатору (ООО "Реалим") для проектирования и строительства административного комплекса с предварительным согласованием места размещения объекта, тогда как изменение установленного договором назначения объекта аренды на указанный обществом "ЮПЦ" противоречит порядку предоставления земли, установленному статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации; общество "ЮПЦ" как арендатор по договору от 10.12.2001 УЗ N 003154-К-2001 обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, правомочия арендатора ограничены законом и договором (статьи 264, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Полагая, что отказом в изменении назначения спорного земельного участка, выраженным в письме от 30.08.2001 N 16971, орган местного самоуправления нарушил его права в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности, общество с ограниченной ответственностью "Южноуральский правовой центр" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что изменение вида использования земельного участка N 0031 на поименованный обществом-арендатором не противоречит требованиям градостроительных и технических регламентов. При этом суд руководствовался видами разрешённого использования, поименованными в градостроительном регламенте, а также представленной проектной документацией на возведение объекта капитального строительства. Суд пришёл к выводу о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка заявлено с целью приведения в соответствие с проектной документацией на комплекс, под строительство которого предоставлен объект аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Право граждан, организаций и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если эти лица полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, закреплено частью 1 статьи 198 АПК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Заявленные обществом "ЮПЦ" требования основаны на положениях статьи 1, части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Земельный кодекс), частей 3, 4, 7 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ, Градостроительный кодекс), а также нормах статей 197, 198, 200, 201 АПК РФ.

Общество, обращаясь в суд с рассматриваемым заявлением, полагало, что поскольку в перечне видов разрешённого использования земельного участка N 0031, приведённом в градостроительном регламенте данного объекта, среди прочего поименованы многоквартирные дома, административные и торговые объекты, изменение приведённого в договоре назначения арендованного земельного участка на "строительство многофункционального общественно-делового жилого комплекса" (офисы различных фирм, организаций, учреждения управления, жилые квартиры в зданиях смешанного использования, рестораны, кафе, магазины, детские сады и иные объекты дошкольного воспитания) является допустимым и правомерным.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями, изложенными в Главе 7 АПК РФ, коллегия судей приходит к выводу об ошибочности позиции общества "ЮПЦ", а также не может согласиться с выводами арбитражного суда первой инстанции.

Одним из принципов, на которых основано земельное законодательство Российской Федерации, согласно пункту 8 части 1 статьи 1 Земельного кодекса является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

По целевому назначению земли в РФ подразделяются на: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (часть 1 статьи 7 ЗК РФ).

Указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (абзац 1 части 2 статьи 7 ЗК РФ).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрены такие понятия как "целевое назначение" и "вид разрешённого использования" земельного участка.

Целевое назначение применительно к статьям 1, 7 ЗК РФ подразумевает дальнейшую классификацию (подразделение) земельных участков по различным категориям, а также видам разрешённого использования.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне (п. 7 ч. 1 ГрК РФ) согласно градостроительному регламенту, определяющему правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (части 1, 3 статьи 36, часть 2 статьи 37 ГрК РФ).

В материалы дела представлена копия градостроительного плана земельного участка N RU74365000-0000000001078, подготовленного Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Челябинска и муниципальным унитарным предприятием "Архитектурно-планировочный центр" (т. 1, л.д. 45-51).

Суд первой инстанции правильно указал, что согласно градостроительному регламенту спорный земельный участок расположен в территориальной зоне "Б.1.1.1. Административно-деловая, торгово-бытовая, культурно-просветительная, общественно-коммерческая зона (общегородского уровня в историческом ядре города, исторической зоне районов)", и обоснованно привёл некоторые их основных видов разрешенного использования участка N 0031: парки, скверы, бульвары, многоквартирные дома в 2-4 этажа, многоквартирные дома в 5 этажей и выше, жилые квартиры в зданиях смешанного использования с жильем на верхних этажах и с запрещением смешения видов пользования на одном и том же этаже, детские сады, школы, заведения среднего образования и высшие учебные заведения, магазины, гостиницы и т.д.

Между тем, такой вид разрешённого использования как "строительство многофункционального общественно-делового жилого комплекса" (офисы различных фирм, организаций, учреждения управления, жилые квартиры в зданиях смешанного использования, рестораны, кафе, магазины, детские сады и иные объекты дошкольного воспитания), поименованный в заявлении ООО "ЮПЦ", в тексте градостроительного плана не значится. Достаточные правовые основания полагать, что согласованной в установленном законом порядке градостроительной документацией подтверждается возможность строительства (и дальнейшей эксплуатации) на земельном участке N 0031 многофункционального общественно-делового жилого комплекса отсутствуют.

В статье 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) закреплено, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (часть 2). Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом (часть 3).

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса РФ не только собственники земельных участков, но также лица, не являющиеся собственниками земельных участков (в частности, арендаторы), обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Соответственно, общество "ЮПЦ обязано соблюдать установленные требования при использовании арендованного муниципального земельного участка.

В силу абзаца 2 части 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка, в соответствии со статьей 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", вправе изменить только собственник земельного участка, путем внесения соответствующих изменений в кадастр о разрешенном использовании земельного участка.

Земельным кодексом РФ предусмотрена муниципальная собственность на земельные участки как объекты гражданского оборота, то есть возможность органа местного самоуправления пользоваться, владеть и распоряжаться соответствующим имуществом (землёй). Так, в силу части 2 статьи 11, части 1 статьи 19 ЗК РФ органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, среди которых земельные участки: признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; приобретённые по основаниям, установленным гражданским законодательством; безвозмездно переданные в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Приведённые нормативные положения свидетельствуют о том, что вопрос об изменении вида разрешённого использования в рамках перечня, утверждённого градостроительным регламентом, принадлежит только собственнику земельного участка. В данной ситуации - органу местного самоуправления.

Из текста кадастрового плана земельного участка N 0031 следует, что в государственный кадастр недвижимости внесена запись о следующем виде разрешённого использования спорного участка: "для проектирования и строительства торгового комплекса" (т. 1, л.д. 94-95).

Указанное свидетельствует об избрании в отношении спорного участка конкретного вида разрешённого использования, в соответствии с которым земельный участок N 0031 был предоставлен в аренду по договору от 10.12.2001 УЗ N 003154-К-2001.

Согласно абзацу 1 части 3 статьи 85 Земельного кодекса градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (абзац 2 части 3 статьи 85 ЗК РФ).

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац 4 части 4 статьи 85 ЗК РФ).

Существенным обстоятельством, имеющим значение для настоящего дела, является также то, что Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления муниципальных земельных участков под строительство объектов жилого назначения. Так, согласно статье 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (часть 1). Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса (часть 2). Данные положения действуют с 01.10.2005.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок был предоставлен для строительства объекта, не предполагающего размещение в нём жилых помещений (административный комплекс, торговый комплекс, офисный комплекс). Достаточные правовые основания утверждать обратное в данной ситуации отсутствуют.

Более того, согласно представленной проектной документации (общая пояснительная записка Шифр 03-2008 ОПЗ; положительное заключение государственной экспертизы N 127/2-377/08; свидетельство о соответствии проектной документации на объект капитального строительства от 12.01.2011 N 08 - т. 2, л.д. 6-91) в соответствии с требованиями градостроительного законодательства на спорном земельном участке предполагается возведение "офисного комплекса с крышной котельной и автопарковкой по ул. Свободы в г. Челябинске", но не "многофункционального общественно-делового жилого комплекса". При этом из представленных документов не следует, что в указанном объекте капитального строительства допускается размещение жилых помещений (статья 16 Жилищного кодекса РФ). В частности, разделом 4 общей пояснительной записки "основные технико-экономические показатели проекта" площадь жилых помещений не предусмотрена (т. 2, л.д. 12).

Изменение целевого назначения земельного участка N 0031 в интересах ООО "ЮПЦ" может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставлении муниципальных земель для жилищного строительства.

Системное толкование ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует о невозможности произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

Вместе с тем, из материалов настоящего дела следует, что ООО "ЮПЦ" как землепользователь обращалось в Администрацию города Челябинска не с заявлением об избрании иного вида разрешённого использования в отношении арендованного земельного участка, а просило изменить целевое назначение земельного участка путём заключения дополнительного соглашению к договору аренды от 10.12.2001 УЗ N 003154-К-2001 (т. 1, л.д. 44).

По существу заявленные обществом "ЮПЦ" требования (о смене целевого назначения арендованной земли) направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор аренды земельного участка.

В силу части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентирован Главой 29 Гражданского кодекса РФ. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учётом принципа свободы договора (статьи 1, 421 ГК РФ) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы ГК РФ закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

В апелляционной жалобе Администрация города Челябинска правомерно указывает на наличие существенных различий между понятиями "вид разрешённого использования" и "целевое назначение" земельного участка.

Исходя из позиции самого заявителя по делу (т. 1, л.д. 5-6, 44) под целевым назначением предполагается назначение объекта аренды, поименованное в тексте самого договора аренды, то есть согласованное сторонами сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договором аренды, с учётом дополнительных соглашений, согласовано условие о том, что земельный участок предоставляется арендатору для проектирования и строительства торгового комплекса (т. 1, л.д. 9, 27). ООО "ЮПЦ" как участник договора цессии от 30.08.2009 приобрело все права и обязанности из договора аренды от 10.12.2001 УЗ N 003154-К-2001, в том числе и в части использования участка для строительства объекта, соответствующего приведённому выше назначению (т. 1, л.д. 42-43).

С учётом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что в данной части обществом "ЮПЦ" избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку требование о внесении изменений в договор аренды не может быть рассмотрено в порядке, предусмотренном Главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в части избрания иного вида разрешённого использования земельного участка из перечня, утверждённого градостроительным регламентом, может являться основанием для изменения целевого назначения земельного участка применительно к условиям договора аренды земли (статья 615 ГК РФ). Однако указанное не может быть осуществлено с нарушением установленного законом порядка (в том числе процессуального - избрание вместо искового административного судопроизводства), а также вопреки воле собственника муниципальной земли.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о невозможности изменения договорного целевого назначения спорного земельного участка в порядке и по основаниям, избранным обществом с ограниченной ответственностью "ЮПЦ".

Заявленные требования удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене применительно к пункту 4 части 1, пункту 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права).

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2011 по делу N А76-14170/2011 отменить, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Южноуральский правовой центр" к Администрации города Челябинска и Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Г.Н.Богдановская И.Ю. Соколова