|
21 февраля 2012 г.
|
Дело N А07-20936/2011
|
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2012 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Плаксиной Н.Г.,
судей Костина В.Ю., Тимохина О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мохначевой О.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Инвестиционно - строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27 декабря 2011 г.. по делу N А07-20936/2011 (судья Кутлин Р.К.).
В заседании приняли участие представители:
от Муниципального унитарного предприятия "Инвестиционно - строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" - Зубаиров Р.А. (доверенность от 01.01.2012 N 1).
Муниципальное унитарное предприятие "Инвестиционно - строительный комитет городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (далее - заявитель, МУП "ИСК г. Уфы", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Башкортостан (далее - административный орган, Управление Роспотребнадзора по Республике Башкортостан) о признании незаконным и отмене постановления от 10.11.2011 N 2874/09-20-384 по делу об административном правонарушении, предусмотренным частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.12.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе МУП "ИСК г. Уфы" просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обосновании апелляционной жалобы предприятие указывает, что вывод суда первой инстанции о содержании в договорах условий, ущемляющих права потребителей, ошибочен. От физических лиц не поступало жалоб в отношении предприятия о нарушении и ущемлении прав потребителей.
Суд первой инстанции не установил возможность применения к заключенным договорам законодательства о защите прав потребителей, не выяснил, для каких целей физические лица приобретали квартиры. В качестве третьих лиц либо свидетелей судом не были привлечены дольщики заявителя. Факт заключения договора дольщиком для собственного проживания подлежит доказыванию административным органом.
Судом первой инстанции не проверены полномочия Управления Роспотребнадзора по Республике Башкортостана на проведение проверки, а также не проверены полномочия заместителя руководителя Управления Роспотребнадзора по Республике Башкортостан по составлению протокола об административном правонарушении и постановления по делу об административном правонарушении.
Полагает, что срок давности привлечения к административной ответственности истек, поскольку договор заключен 29.03.2010.
В нарушение статьи 29.10 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении не содержит порядок обжалования.
До судебного заседания от Управления Росприроднадзора по Республике Башкортостан в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором административный орган против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, ссылаясь на обоснованность обжалованного решения суда первой инстанции. Вместе с отзывом поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей Управления Роспотребнадзора по Республике Башкортостан.
В судебном заседании представитель МУП "ИСК г. Уфы" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 21.09.2011 N 4748 Управлением Роспотребнадзора по Республике Башкортостан в отношении МУП "ИСК г. Уфы" проведена плановая выездная проверка на предмет соблюдения законодательства в области защиты прав потребителей.
В ходе проверки установлено, что МУП "ИСК г. Уфы" допущены нарушения пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), а именно, включение в договоры инвестирования и договоры о долевом участии в строительстве условий, ущемляющих права потребителей.
Результаты проверки отражены в акте от 28.10.2011 N 000160 (л.д. 33-36).
По факту совершения административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, Управлением Роспотребнадзора по Республике Башкортостан составлен протокол об административном правонарушении от 28.10.2011 N 000384 в отношении МУП "ИСК г.Уфы" (л.д. 37-40).
Рассмотрев материалы проверки, Управлением Роспотребнадзора по Республике Башкортостан вынесено постановление о назначении административного наказания от 10.11.2011 N 2874/09-20/384, которым МУП "ИСК г. Уфы" привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ и ему назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 10 000 руб. (л.д. 43-45).
Не согласившись с данным постановлением, МУП "ИСК г. Уфы" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях предприятия вменяемого административного правонарушения.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.
В соответствии с частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
В силу статьи 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", пункта 1 статьи 1 Закона о защите прав потребителей отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что договоры инвестирования и договоры о долевом участии в строительстве содержат условия, ограничивающие права потребителя.
Так, пунктами 1.2, 1.3, 1.4 договоров о долевом участии в строительстве жилья и договоров инвестирования строительства жилья установлен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
На основании статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
При этом положения Федерального закона N 214-ФЗ не содержат понятия срока и порядка его определения.
В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Согласно статье 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.
Из анализа указанных норм следует, что сроки определяются либо конкретной датой, либо истечением периода времени после заключения договора, либо наступлением события. При этом указание в договоре долевого участия и инвестирования в качестве срока временного отрезка, в том числе квартала, законодательством не предусмотрено.
Таким образом, пункты договоров, устанавливающие примерный срок выполнения работ, ущемляют права потребителя.
Пунктами 6.5, 7.5 договоров о долевом участии в строительстве и договоров инвестирования предусмотрено, что при расторжении договора по инициативе дольщица (инвестора), заказчик имеет право на удержание 5% от фактически внесенных дольщиком (инвестором) средств.
В соответствии со статьей 32 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Однако в заключенных между потребителями и МУП "ИСК г.Уфы" договорах не конкретизирована правовая природа удерживаемой застройщиком при одностороннем расторжении договора суммы.
Таким образом, указанные условия договоров ущемляют установленные законом права потребителя.
Согласно пункту 4.8 договора о долевом участии в строительстве с момента заселения дома и передачи его на баланс обслуживающего предприятия Дольщик, независимо от места его фактического проживания, несет ответственность за оплату в соответствии с действующими положениями общих для всех жильцов дома коммунальных услуг, включая электроснабжение и отопление мест общего пользования, отопление квартиры Дольщика, обслуживание внутридомовых инженерных сетей и др.
В соответствии с пунктом 4.9 данного договора Дольщик обязан заказать и оплатить стоимость изготовления технического формуляра на квартиру в соответствии с прейскурантами ГУП "БТИ РБ" и зарегистрировать в установленном порядке право собственности на неё - в УРР по РБ. Все расходы по регистрации прав собственности Дольщик несет самостоятельно.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
На основании частей 1, 2 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме.
При этом суд первой инстанции пришел к верному выводу, что положения пункта 4.9 договора о долевом участии в строительстве не затрагивают оплату коммунальных услуг, вследствие чего не может нарушать права потребителя в части возложения обязанностей по оплате коммунальных услуг.
Пунктами 8.1 и 9.1 договоров о долевом участии в строительстве и договоров инвестирования строительства жилья предусмотрены обстоятельства, освобождающие стороны от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по договору (форс-мажорные обстоятельства).
К таким обстоятельствам отнесены: стихийные бедствия природного и социально - экономического характеров (наводнение, пожар, землетрясение, взрыв, рецессия, резкое падение цен и спроса на рынке недвижимости, военные действия, забастовки), постановления и распоряжения органов власти и управления, иные события, не подлежащие контролю Сторон.
Согласно пункту 4 статьи 13 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
В силу части 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
С учетом содержания названной нормы права отнесение предприятием к обстоятельствам непреодолимой силы рецессии, резкого падения цен и спроса на рынке недвижимости, забастовки, издание постановления и распоряжения органов власти и управления не соответствует действующему законодательству.
Таким образом, включение в договоры о долевом участии в строительстве указанных выше условий, освобождающих предприятие от ответственности за неисполнение обязательств, противоречит нормам статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 13 и 16 Закона о защите прав потребителей и ущемляет установленные законом права потребителей.
На основании пункта 5.2.5 договора участия в долевом строительстве жилого дома от 15.03.2011 N 207/2011 предусмотрено право Застройщика в случае отказа Дольщика от исполнения своих обязательств по настоящему договору в период осуществления государственной регистрации договора (с момента подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию, включая непосредственную регистрацию договора) предъявить Дольщику неустойку в размере 5% от стоимости квартиры (л.д. 26-29).
В силу пункта 5 части 1 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Согласно статье 32 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Отказываясь от исполнения своих обязательств по договору, дольщик реализует свое право, предусмотренное действующим законодательством. О неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства со стороны дольщика в данном случае не может идти речи.
Следовательно, неустойка в размере 5% от стоимости квартиры, которую может понести дольщик перед застройщиком в связи с односторонним отказом от исполнения своих договорных обязательств, не может быть отнесена к расходам застройщика.
В связи с чем, пункт 5.2.5 договора участия в долевом строительстве жилого дома, в котором содержится требование о выплате неустойки, ущемляет установленные законом права потребителя. Вывод суда первой инстанции в указанной части является ошибочным.
Пунктом 5.3.3 договора о долевом участии в строительстве жилья от 15.03.2011 N 207/2011 предусмотрена обязанность Дольщика в течение 45 календарных дней с даты приемки квартиры по акту приема - передачи зарегистрировать в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на квартиру.
Как верно указано судом первой инстанции, законодатель не устанавливает сроков для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Регистрация дольщиком права собственности на объект долевого строительства не может входить в предмет регулирования договора долевого строительства, и определение такого срока является правом самого дольщика.
Следовательно, данными условиями договора на дольщика возлагается обязанность в определенный срок зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства, что противоречит нормам действующего законодательства, следовательно, нарушает права потребителя.
Согласно пункту 5.3.9 указанного договора после подписания акта приема - передачи квартиру Дольщик несет бремя содержание квартиры, для чего обязуется в десятидневный срок осуществить все необходимые действия, связанные с открытием лицевого счёта в управляющей организации, заключению договоров со снабжающими организациями.
Полагая, что данный пункт договора нарушает права потребителей, Управление Роспотребнадзора по Республике Башкортостан ссылается на положения пунктов 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающей способы управления многоквартирным домом.
Между тем, у дольщика как у законного владельца с даты подписания акта приема - передачи наряду с правом пользования квартирой возникла обязанность по оплате коммунальных услуг. Следовательно, включение в договор условия об обязанности дольщика заключения договоров со снабжающими о
