Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2012 г. N 09АП-31435/11

город Москва

21 февраля 2012 г.

Дело N А40-144999/10-53-1209

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2012 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Расторгуева Е.Б.

судей Валиева В.Р., Левченко Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарями Титовым К.В., Тимошенко В.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-144999/10-53-1209,

по иску ООО "Технокомпакт"

к ЗАО "МИЭЛЬ-Недвижимость"

третьи лица: Управление Росреестра по Москве, Минобороны России, ЗАО "Мосфундаментстрой-6", ЗАО "ИНТЕКО", Правительство города Москвы

о признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: Смотрова Л.А. (по доверенности от 02.06.2011);

от ответчика: не явился;

от третьих лиц: от Управление Росреестра по Москве - Громушина З.А. по дов. от 10.01.2012 г..; от Минобороны России, ЗАО "Мосфундаментстрой-6", ЗАО "ИНТЕКО", Правительство города Москвы - не явились;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Технокомпакт" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "МИЭЛЬ-Недвижимость" о признании права собственности на жилое помещение - квартиру N 16, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гризодубовой, д. 2, общей площадью 185,5 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Москве, Минобороны России, ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ЗАО "ИНТЕКО".

Решением от 24.05.2011 г. иск оставлен без удовлетворения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 г.. решение суда от 24.05.2011 г.. отменено, за ООО "Технокомпакт" признано право собственности на жилое помещение - квартиру N 16, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гризодубовой, д. 2, общей площадью 185, 5 кв. м.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.11.2011 г. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 г.. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость применения при разрешении настоящего спора разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении N 54 от 11 июля 2011 года "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", с учетом которых заключенный между истцом и ответчиком (договор инвестирования по существу и юридической природе) должен расцениваться как договор купли-продажи будущей вещи. По смыслу норм статей 218, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии, что объект, подлежащий передаче по договору создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в ЕГРП. В противном случае, сторона, чьи права нарушены неисполнением обязательств по договору вправе в порядке п. 3, 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов, возмещения причиненных убытков, неустойки за просрочку исполнения обязательств. Право собственности на многоквартирный дом возникает у г. Москвы как собственника земельного участка с момента государственной регистрации права в ЕГРП. Однако к участию в деле не был привлечен собственник земельного участка. Поскольку удовлетворение иска напрямую зависит от наличия либо отсутствия зарегистрированного права застройщика, разрешение данного вопроса является одним из основополагающих доводов при принятии решения.

Поскольку принятые судами судебные акты касаются прав и обязанностей не привлеченного к участию в деле собственника земельного участка, определением от 15.12.2011 г.. суд апелляционной инстанции на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению настоящего дела в Девятом арбитражном апелляционном суде по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, город Москву в лице Правительства города Москвы.

Таким образом, принятое по делу решение подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку суд первой инстанции принял решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представители ООО "Технокомпакт" и Управления Росреестра по Москве.

Представитель ООО "Технокомпакт" поддержал требования искового заявления по основаниям, изложенным в нем.

Представитель Управления Росреестра по Москве возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных пояснениях по делу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав объяснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Правительства Москвы от 26.02.2002 г. N 145-ПП "О комплексной застройке территории Центрального аэродрома имени М.В.Фрунзе", Минобороны России в лице ГлавКЭУ (заказчик) и ЗАО "Мосфундаментстрой - 6" (инвестор) заключили инвестиционный контракт от 23.03.2002 г.. N 3/МЖС-1, на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству в 2002 - 2005 г.г. жилых домов ориентировочной площадью 390 000 кв.м. на территории Центрального аэродрома имени М.В.Фрунзе площадью около 32 га и на прилегающей территории площадью около 2 га.

В соответствии с п. 3.1 договора стороны установили раздел общей жилой площади в отношении 30% на 70% заказчику и инвестору соответственно, в том числе и для расчетов с привлеченными соинвесторами.

Финансирование и реализацию инвестиционного проекта инвестор обязался за счет собственных или привлеченных средств.

Реализуя право инвестора на привлечение к инвестиционной деятельности соинвесторов, ЗАО "Мосфундаментстрой - 6" заключило с ЗАО "ИНТЕКО" (соинвестор) договор инвестирования от 27.05.2002 г. N И6-02/51-01-СИ, по условиям которого часть прав и обязанностей по инвестиционному контракту передана соинвестору. Распределение квартир стороны произвели в протоколе распределения общей жилой площади - приложении N 1/1 к договору в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2006 г. N2.

Впоследствии часть прав и обязанностей по договору инвестирования от 27.05.2002 г. N И6-02/51-01-СИ уступлена ЗАО "ИНТЕКО" соинвестору ЗАО "МИЭЛЬ-Недвижимость" по договору от 16.08.2005 г. N И6-05/252-05/РТ, распределение квартир произведено в приложении N 3 в редакции дополнения от 29.09.2006 г.

Согласно заключенным договорам, право на получение и оформление в собственность спорной квартиры передано от основного инвестора ЗАО "Мосфундаментстрой - 6" к ЗАО "МИЭЛЬ-Недвижимость".

В соответствии с договором инвестирования от 09.08.2007 N Хор-И-17/5-8-2, заключенным ООО "Технокомпакт " и ЗАО "МИЭЛЬ-Недвижимость", к финансированию строительства жилого дома привлечен истец (правоприобретатель), на условиях предоставления имущественного права на получение и оформления в собственность после окончания строительства спорной квартиры.

Согласно п. 3.1 договора инвестиционная стоимость права на квартиру составляет 25 002 000 руб., денежные средства оплачены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 09.08.2007 N 3, доплата после обмеров БТИ на основании дополнительного соглашения от 21.04.2008 г. в размере 40 500,00 руб. произведена по платежному поручению от 23.04.2008 г. N 5.

27 мая 2008 г. истец получил в фактическое пользование квартиру N 16 на основании акта приема-передачи квартиры (т.1 л.д.57).

Жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Гризодубовой, д. 2, принят в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77213000-000445 (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (т.1 л.д.47)).

Обязательства сторон по реализации инвестиционного проекта по контракту от 23.03.2002 г.. N 3/МЖС-1 в части объекта выполнены в полном объеме, о чем составлен акт от 10.06.2011 г.. (т.3 л.д.3) и являющийся неотъемлемой частью акта итоговый протокол распределений квартир жилого дома (т.3 л.д.10).

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении N 54 от 11 июля 2011 года "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

На основании вышеизложенного заключенный между истцом и ответчиком (договор инвестирования по существу и юридической природе) должен расцениваться как договор купли-продажи будущей вещи.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, у лица, построившего объект недвижимого имущества, право требования на приобретение в собственность объекта возникает при наличии определенной совокупности юридических фактов: предоставления земельного участка для строительства объекта, получения разрешения на строительство объекта, соблюдения градостроительных, строительных природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

Однако, само право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации согласно ст. 219 ГК РФ.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии в п. ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу норм статей 218, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии, что объект, подлежащий передаче по договору создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в ЕГРП.

В противном случае, сторона, чьи права нарушены неисполнением обязательств по договору вправе в порядке п. 3, 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов, возмещения причиненных убытков, неустойки за просрочку исполнения обязательств.

Государственная регистрация права собственности продавца на квартиру не произведена.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 266, 267, 268, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда города Москвы от 24.05.2011 г.. по делу N А40-144999/10-53-1209 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

В.Р. Валиева Н.И. Левченко