Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2012 г. N 12АП-130/12

г. Саратов

06 марта 2012 г.

Дело N А57-18404/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "28" февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "06" марта 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Александровой Л.Б., Веряскиной С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кутилиной Н.А.,

при участии в судебном заседании представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" Чагаевой Д.Р., действующей по доверенности N 01-4/20 от 20.04.2011, представителей общества с ограниченной ответственностью "Волга-Авто-Моторс" Яковлевой М.А., действующей по доверенности от 28.11.2011, Борсук Ю.М., действующей по доверенности от 05.09.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов) на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 декабря 2011 года по делу N А57-18404/2011 (судья Конева Н.В.)

по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов)

к обществу с ограниченной ответственностью "Волга-Авто-Моторс" (г. Саратов),

третьи лица: акционерный коммерческий банк "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК" (открытое акционерное общество) (г. Москва), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (г. Саратов)

о расторжении договора аренды земельного участка N 593 от 01.11.2006, о прекращении ограничения (обременения) права,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Волга-Авто-Моторс" (далее - ООО "Волга- Авто-Моторс", Общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка, прекращения ограничения (обременения) права по договору аренды земельного участка N 593 от 01.11.2006.

Решением Арбитражного суда Саратовской области 13 декабря 2011 года в удовлетворении иска администрации отказано.

Администрация, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы настаивает на том, что ООО "Волга-Авто-Моторс" нарушены существенные условия спорного договора аренды земельного участка, которые выразились в неиспользовании (неосвоении) земельного участка в соответствии с его целевым назначением, в связи с чем считает спорный договор подлежащим расторжению. При этом администрация отмечает, что истцом в полной мере соблюдены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора.

ООО "Волга-Авто-Моторс" представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором Общество возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители администрации и ООО "Волга-Авто-Моторс" поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на неё, дали аналогичные пояснения.

Акционерный коммерческий банк "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК" (открытое акционерное общество), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представители акционерного коммерческого банка "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК" (открытое акционерное общество), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается имеющимися в материалах дела уведомлениями N 96083 3, N 96084 0 о вручении почтовой корреспонденции адресатам.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 23.12.2011. Указанные лица имели реальную возможность явиться в суд либо обеспечить явку представителей в судебное заседание.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении участников процесса о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей администрации и ООО "Волга-Авто-Моторс", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20.10.2006 распоряжением N Т-660-р комитета по управлению имуществом Саратовской области ООО "Городской центр геодезии и землеустройства", Лукьянову В. А. предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок, кадастровый номер 64:48:03 02 19:0130, расположенный по адресу: г.Саратов, пр.6 Соколовогорский, площадью 3776 кв.м. для строительства торгового комплекса.

На основании данного распоряжения между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (Арендодатель) и ООО "Городской центр геодезии и землеустройства", Лукьяновым В.А. (Арендаторы) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 593 от 01.11.2006 (далее - договор аренды), согласно которому Арендодатель предоставил, а Арендаторы приняли в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:030219:0130, находящийся по адресу: г.Саратов, пр.6 Соколовогорский, для строительства торгового комплекса в границах, указанных в кадастровом плане участка от 09.10.2006 N 48/06-11110, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 3776 кв.м (пункт 1.1. договора аренды).

В пункте 2.1 договора сторонами определен срок аренды - 25 (двадцать пять) лет.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации.

Пунктом 2.2. договора аренды стороны установили, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.

21.11.2006 договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.11.2006 N 593 зарегистрирован в ГУ ФРС по Саратовской области за регистрационным номером 64-64-01/348/2006-419, о чем имеется отметка на Договоре.

22.10.2007 между ООО "Городской центр геодезии и землеустройства", Лукьяновым В.А. (Первоначальные арендаторы) и ООО "Волга-Авто-Моторс" (Новый арендатор) заключен договор замены стороны в обязательстве (далее - договор замены стороны в обязательстве), в соответствии с которым Первоначальный арендатор уступает, а Новый арендатор принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.11.2006 N 593, заключенного на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом области от 20.10.2006 N Т-660-р, зарегистрированного в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области от 21.11.2006 регистрационный номер 64-64-01/348/2006-419, за кадастровым номером 64:48:03 02 19:0130 (пункт 1.1 договора замены стороны в обязательстве).

Из пункта 1.2 договора замены стороны в обязательстве следует, что земельный участок площадью 3 776 кв.м из земель населенных пунктов предоставлен Первоначальным арендаторам в аренду сроком на 25 лет для строительства торгового комплекса, расположенный по адресу: г.Саратов, пр.6 Соколовогорский.

В соответствии с пунктом 1.3 договора замены стороны в обязательстве в результате замены стороны Новый арендатор занимает место Первоначальных арендаторов, и становится Арендатором по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.11.2006 N 593.

01.11.2007 договор замены стороны в обязательстве от 22.10.2007 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, регистрационный N 64-64-01/453/2007-232, о чем имеется отметка на договоре.

В связи с тем, что Арендатор не освоил предоставленный под строительство земельный участок, комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" 30.05.2011 за исх. N 02-06/07-8509 направил ответчику предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате и соблюдения требований статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации об освоении земельного участка в течение трех лет.

01.07.2011 комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" направил в адрес ООО "Волга-Авто-Моторс" уведомление N 02-06/07-10095 о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 593 от 01.11.2006.

Поскольку со стороны Арендатора согласия о добровольном расторжении спорного договора не поступило, администрация обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с вышеуказанными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 450-451, 610, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", сделал вывод о недоказанности истцом нарушений ответчиком существенных условий спорного договора аренды.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, при этом исходит из следующего.

В рассматриваемом случае спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка. К данным правоотношениям подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми определены конкретные способы защиты нарушенного права, а также нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из существа искового заявления, истцом заявлено требование о расторжении спорного договора аренды земельного участка.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, в силу пунктов 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:

- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;

- направление предложения о расторжении договора (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

- обращение в суд с требованием о расторжения договора - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в материалы дела истцом представлены письменное предупреждение комитета по землепользованию и градостроительству администрации г. Саратова от 30.05.2011 за исх. N 02-06/07-8509 и уведомление от 01.07.2011 N 02-06/07-10095 соответственно о необходимости погашения задолженности по арендной плате и соблюдения требований статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 593 от 01.11.2006 в соответствии со статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьёй 46 Земельного кодекса Российской Федерации, направленные ООО "Волга-Авто-Моторс" по адресу: г. Саратов, ул. Большая Садовая, д.153/163 (т.1, л.д. 17-18, л.д. 20-21).

Несмотря на то, что с 24.03.2011 юридическим адресом ООО "Волга-Авто-Моторс" является адрес: г. Саратов, проспект 50 лет Октября, 101, из представленных в материалы дела почтовых уведомлений о вручении заказного письма следует, что направленные в адрес ответчика предупреждение (заказное письмо N 410000 38 44663 1) и уведомление о расторжении договора (заказное письмо N 410000 39 26006 9) вручены адресату соответственно 16.06.2011 и 06.07.2011 (т. 1, л.д. 19, 22).

Факт вручения адресату вышеназванной корреспонденции подтверждается ответом ФГУП "Почта России" от 30.12.2011 N 64.03-5/4950, направленным в адрес комитета по землепользованию и градостроительству администрации г. Саратова, из содержания которого следует, что заказные N 410000 38 44663 1 от 14.06.2011 и N 410000 39 26006 9 от 05.07.2011 вручены адресату соответственно 16.06.2011 и 06.07.2011.

В силу требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО "Волга-Авто-Моторс" прямо не опровергнут факт вручения органом почтовой связи заказной корреспонденции, адресованной юридическому лицу, на наличие таких доказательств ответчик в отзыве на апелляционную жалобу не ссылается.

В судебном заседании представители ООО "Волга-Авто-Моторс" пояснили, что Общество не исключает вероятность и возможность получения данной корреспонденции юридическим лицом.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции считает, что ООО "Волга-Авто-Моторс" не представлены доказательства, безусловно опровергающие факт вручения Обществу органом почтовой связи вышеназванной заказной корреспонденции (предупреждения и уведомления о расторжении договора), и делает вывод о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды земельного участка.

Заявляя иск о досрочном расторжении договора аренды N 593 от 01.11.2006 истец со ссылкой на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на нарушение арендатором существенных условий договора, которое выразилось, по его мнению, в неиспользовании (неосвоении) предоставленного по договору земельного участка, в соответствии с его целевым назначением (для строительства торгового комплекса) в течение трех лет.

В соответствии со статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором, а также по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе и при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункту 1 и подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Суд первой инстанции, руководствуясь вышеизложенными нормами права, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришёл к правильному выводу о том, что Арендатором не допущено нарушений условий договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка N 593 от 01.11.2006. Претензий со стороны Арендодателя в адрес Арендатора не поступало, арендная плата на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком уплачена в полном объеме.

Основания для досрочного расторжения договора аренды должны быть связаны с теми или иными нарушениями договора со стороны арендатора, либо не связаны с таковыми. Во втором случае условия расторжения договора в одностороннем порядке должны быть включены сторонами в договор.

В подпункте 5 пункта 4.1.1. договора аренды сторонами согласовано право Арендодателя требовать досрочное расторжение договора, в том числе по основанию, предусмотренному подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В обоснование соблюдения подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела представлены:

- копия свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 13.08.2008, в соответствии с которым ООО "Волга-Авто-Моторс" на праве собственности зарегистрировано сооружение - ограждение протяженностью 346,7 п.м, инв. N 63:401:002:000131900:1, лит. I, адрес объекта: Саратовская область, г. Саратов, 6 Соколовогорский пр., б/н (т. 1, л.д. 95). Судом первой инстанции установлено и не опровергнуто истцом, что данное сооружение является ограждением спорного земельного участка и установлено ответчиком в целях освоения данного земельного участка и установления ограждения дальнейшего строительства,

- договор возмездного оказания услуг от 28.09.2009, заключенный между ООО "Волга-Авто-Моторс" (заказчик) и ИП Стукаловым А. И. (исполнитель), согласно которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по выполнению ряда работ на спорном земельном участке. В подтверждение исполнения обязательств по данному договору ответчиком представлены платежные поручения N 1526 от 29.09.2009, N 1970 от 11.11.2009 об оплате выполненных по данному договору работ, выписка из лицевого счета Общества за период с 29.09.2009 по 29.09.2009 о списании денежных средств;

- договор N 3909 ИГ от 07.10.2009, заключенный между ООО "Волга-Авто-Моторс" (заказчик) и индивидуальным предпринимателем Мельниковой Т.В. (исполнитель), согласно которому исполнитель, на условиях Договора обязуется по заданию заказчика выполнить инженерно-геологические изыскания на спорном объекте, во исполнение обязательств по которому ответчиком представлены акт от 19.11.2009 сдачи-приемки выполненных работ по Договору, а также платежное поручение N 1616 от 08.10.2009;

- договор на оказание услуг N 01/09 от 08.10.2009, заключенный между ООО "Волга-Авто-Моторс" (заказчик) и ООО "Лепта" (исполнитель), в соответствии с которым заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя выполнение услуг по подготовке исходно-разрешительной документации по строительству объекта на спорном земельном участке, во исполнение обязательств по которому ответчиком представлены акт выполненных работ N 00000009 от 30.11.2009 и платежное поручение N 1624 от 09.10.2009;

- договор N 4/11-ВАМ от 21.01.2011, заключенный между ООО "Волга-Авто-Моторс" (заказчик) и ООО "Эпюра-М" (исполнитель), в соответствии с которым заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство выполнить архитектурно-планировочнуя часть рабочего проекта "Автоцентр" на спорном земельном участке, непосредственно выполненный ООО "Эпюра-М" рабочий проект "Автоцентра", во исполнение обязательств по которому ответчиком представлены платежное поручение N 912 от 05.05.2011, выписка по лицевому счету ООО "Волга-Авто-Моторс" за 05.05.2011, платежное поручение N 172 от 27.01.2011.

Кроме того, в судебном заседании в суде первой инстанции ответчик пояснил, что для освоения спорного земельного участка ООО "Волга-Авто-Моторс" ведется переписка с МУПП "Саратовводоканал" в целях определения технической возможности подключения к системе водоснабжения и канализации с выдачей технических условий на объект строительства "Автосалон", расположенный по адресу: г.Саратов, 6-ой Соколовогорский район, что подтверждается имеющимися в деле письмом ООО "Волга-Авто-Моторос" МУПП "Саратовводоканал" исх. N 365/11 от 02.09.2011 и письмом МУПП "Саратовводоканал" исх. N 09/15244 от 21.09.2011. ООО "Волга-АвтоМоторс" ведется переписка с ООО "Саратовгаз" с целью установления возможности подключения проектируемого автосалона к городским газовым сетям высокого давления.

Суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции об осуществлении ООО "Волга-Авто-Моторс" действий по освоению спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением основан на полном и всестороннем исследовании представленных в материалы дела доказательств.

Правовых оснований делать вывод об обратном у суда апелляционной инстанции не имеется.

Разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на их переоценку и не могут являть основанием для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 декабря 2011 года по делу N А57-18404/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Саратовской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

Л.Б. Александрова С.Г. Веряскина