Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 г. N 13АП-23656/11

г. Санкт-Петербург

14 марта 2012 г.

Дело N А56-42060/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Аносовой Н.В.

судей Марченко Л.Н., Масенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания: Тихомировой Н.М.

при участии:

от истца: адв. Бычкова Г.Б., дов. от 17.02.2012; пр. Леонардова А.В., дов. от 23.09.2011

от ответчика: пр. Лебедевой М.А., дов. от 01.11.2011 N 332-д

от 3-х лиц: пр. Леонардова А.В., дов. от 17.02.2012 (от ЗАО "ФОП"), пр. Леонова А.В., дов. от 14.09.2011 N 713 (от ГОУ ВПО "ИНЖЭКОН"). От КУГИ СПб, ФАУГИ - не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-23656/2011, 13АП-23655/2011) ТУ Росимущества в Санкт-Петербурге, ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.11.2011 по делу N А56-42060/2010 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску ОАО "Иван Федоров"

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Санкт-Петербургу

3-е лица: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом Российской Федерации, Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический Университет", ЗАО "ФОП", Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

об обязании заключить договор купли-продажи

установил:

Открытое акционерное общество "Иван Федоров" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (далее - ответчик, Управление Росимущества) о понуждении к заключению с истцом договора купли-продажи объекта недвижимого имущества: административного нежилого здания площадью 13781,2 кв.м., кадастровый номер 78:7:3033:10:80, находящегося по адресу - Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 3, лит.А на условиях проекта договора, направленного истцом ответчику и приложенного к исковому заявлению.

Также Открытое акционерное общество "Иван Федоров" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Территориальному правлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимого имущества административного нежилого здания площадью 13781,0 кв.м., кадастровый номер 78:7:3033:10:80, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 3, лит. А; земельного участка площадью 4622 кв.м., кадастровый номер 78:7:3033:10, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 3, лит. А на условиях проекта договора, направленного истцом ответчику и приложенного к исковому заявлению. Делу присвоен номер А56-44858/2011.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.09.2011 дела N N А56-42606/2010 и А56-44858/2011 объединены в одно производство, делу присвоен номер N А56-42060/2010. При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просил понудить ответчика к заключению договора купли-продажи здания с земельным участком на условиях оферты от 19.04.2011 N 20110419ИФ-001.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Федерального агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический Университет" (далее - ГОУ ВПО "ИНЖЭКОН"), Закрытое акционерное общество "ФОП" (далее - ЗАО "ФОП"). Дело присвоен номер N А56-42060/2010.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.11.2011 иск удовлетворен. Суд первой инстанции обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге заключить с Открытым акционерным обществом "Иван Федоров" договор купли-продажи здания площадь 13781,2 кв.м., кадастровый номер 78:7:3033:10:80, находящегося по адресу Санкт-Петербург, улица Мира, дом 3, литер А, и земельного участка площадью 4622 кв.м. с кадастровым номером 78:7:3033:10, находящегося по адресу Санкт-Петербург, улица Мира, дом 3, литер А, на условиях оферты от 19.04.2011 N 20110419ИФ-001 с проектом договора по цене 95000000,00 руб. Суд первой инстанции пришел к выводу, что, поскольку спорное здание ошибочно не было включено в план приватизации Общества, оно вправе реализовать право на последующий выкуп здания с земельным участком, занятым этим зданием. Факт направления оферты в адрес Управления Росимуществом подтвержден надлежащим образом, ответчик уклонился от заключения договора без надлежащих оснований. Выкупная цена определена с учетом данных о рыночной стоимости имущества, факт ненадлежащей оценки ответчиком не доказан, цена, указанная в проекте договора не оспорена. Суд первой инстанции отказал в назначении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости имущества, сославшись на представленное в материалы дела Положительное мотивированное мнение Управление Росимущества на отчет об оценке и отсутствие доводов о противоречивости отчета. Представленное ГОУ "ИНЖЭКОН" товароведческое заключение допустимым и достоверным документом не признано, поскольку из его текста не следует, что при его составлении учитывались требования к форме и содержанию отчета об оценке, установленные Федеральным законом "Об оценочной деятельности", а также были применены положения Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности. Зарегистрированное на здание право оперативного управления ГОУ ВПО "ИНЖЭКОН" не препятствует приватизации здания, поскольку фактически по владение указанного третьего лица спорный объект не передавался. Право истца на приватизацию спорного объекта вытекает их специальных положений законодательства о приватизации. Заявление ответчика о пропуске срока исковой давности не принято судом со ссылкой на то, что до лета 2011 право истца на выкуп здания не оспаривался, мотивированное положительное мнение ответчика от 04.07.2011 N 935-80, которым была рекомендована рыночная цена, свидетельствует о признании иска, что, в свою очередь, прерывает течение срока исковой давности. Согласно позиции суда первой инстанции, течение срока исковой давности началось с момента истечение 30-дневного срока ответа на его оферту. В судебных актах по делам N N А56-23750/2009, А56-31439/2007, А56-16247/2008 выводов об отсутствии у истца права на выкуп имущества не содержится. Довод об утрате связи с имущественным комплексом ОАО "Иван Федоров" отклонен со ссылкой на то, что на настоящий момент здание находится во владении истца. Возможность использования здания для полиграфической деятельности и в административных целях не оспорена, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается эксплуатация здания истцом. Кроме того, истец несет расходы по содержанию здания, в том числе на его энергоснабжение.

На решение суда первой инстанции Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просил отменить решение суда первой инстанции и в удовлетворении иска отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылался на то, что судебными актами в рамках дел N N А56-23750/2006, А56-31439/2007, А56-16247/2007, имеющими преюдициальную силу, установлено отсутствие правовых оснований для приобретения права собственности на спорное имущество. На момент рассмотрения иска ОАО "Иван Федоров" вследствие реорганизации владельцем спорного здания не являлось, объект утратил связь с приватизированным имущественным комплексом предприятия, имущество перепрофилировано и используется по иному хозяйственному назначению (в здании организован бизнес-центр и кафе-бар). Использование помещений на правах субаренды об использовании здания в производственных целях не свидетельствует, поскольку предоставление имущества в аренду является самостоятельным способом его использования, заключение краткосрочного договора аренды является злоупотреблением правом со стороны истца. Отказавшись от права аренды в ходе реорганизации, истец фактически отказался от реализации права выкупа здания. Акт проверки фактического использования нежилых помещений от 18.10.2011 свидетельствует о том, что здание используется под бизнес центр, об освобождении помещений для размещения оборудования и сотрудников ОАО "Иван Федоров" известно лишь со слов представителей истца и ЗАО "ФОП", которые являются заинтересованными лицами. Письмо от 19.04.2011 N 20110419ИФ-001 не может быть квалифицировано как оферта, поскольку в проекте договора указано, что права и обязанности сторон возникают при условии признания в судебном порядке права собственности Российской Федерации на земельный участок, который по состоянию на указанную дату собственностью РФ не являлся, право собственности было зарегистрировано за Санкт-Петербургом. При этом согласно действующему на тот момент законодательству приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков не допускалась. В рамках дела N А56-44858/2011 истцом не соблюден досудебный порядок обращения с предложением о выкупе имущества. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности для заявления требования, течение которого началось в связи с выявлением истцом имущества, подлежащего внесению в уставной капитал Открытого акционерного общества при его создании в процессе приватизации, после вступления в силу Закона о приватизации в 2002 году, с учетом того, что имущество выбыло из владения истца в 2005 году. В любом случае о нарушении права истцу было известно в 2006 году, в момент обращения в суд о признании первоочередного права выкупа. Кроме того, удовлетворению требования о выкупе имущества препятствовало наличие в отношении здания имущественного права третьего лица - права оперативного управления, оснований для прекращения которого не имеется. В требовании об оспаривании решения КУГИ СПб о предоставлении имущества было отказано. Издание распоряжения о закреплении имущества на праве оперативного управления свидетельствует о вступлении во владение им. По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство об определении рыночной стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае проведение оценки является обязательным в силу закона, а представленное в материалы дела заключение об оценке не может быть принято во внимание, так как оценка заказывалась не собственником. Отчет об оценке от 28.01.2011 N 748-1/2010 мог быть использован лишь в срок до 30.07.2011. Мотивированное мнение ответчика согласием с отчетом об оценке не является. Кроме того, арбитражным судом не учтено заключение товароведческой экспертизы, представленное ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет".

Апелляционная жалоба на решение суда первой инстанции также подана ГОУ ВПО "ИНЖЭКОН", третье лицо просило отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы, третье лицо ссылается на то, что, с учетом срока договора аренды, использование здания возможно лишь в виде получения за него арендной платы. Здание утратило связь с производственным комплексом, в основном используется как бизнес центр, для чего произведена перепланировка помещений. Ходатайство о проведении экспертизы рыночной стоимости спорного объекта недвижимости отклонено необоснованно, рыночная цена выкупа здания могла быть определена исключено по результатам оценки. Представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости составлены не по заказу ТУ Росимущества, установленный пунктом 26 Федерального стандарта оценки N 1 срок прошел. Выводы оценщика опровергаются Заключением "О проведении товароведческой экспертизы" от 28.10.2011 N 386. Письмо от 19.04.2011 N 20110419ИФ-001 не может быть признано надлежащей офертой, поскольку условие о предмете договора не соответствует закону. На здание зарегистрировано вещное право третьего лица, что существенно ограничивает права собственника по распоряжению им.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Иван Федоров" возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что судебные акты по делам N N А56-23750/2006, А56-31438/2007, А56-16247/2008 не содержат выводов об отсутствии у истца права на выкуп объекта. Положения закона не содержат такого ограничения в праве на приватизацию как утрата хозяйственной связи с объектом, приватизация здания не влечет причинения ущерба ни третьим лицам, ни общественным интересам. Материалами дела подтверждается возможность использования здания для издательской и полиграфической деятельности. Наличие в здании офисных помещений не свидетельствует о его перепрофилировании, из имеющихся на дверях помещений в здании табличек с наименованием истца следует, что оно используется ОАО "Иван Федоров". КУГИ Санкт-Петербурга в период осуществления полномочий в отношении федерального имущества на территории Санкт-Петербурга, неоднократно подтверждало право истца на приватизацию здания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на продаваемое имуществом само по себе не является препятствием для заключения договора купли-продажи, государственная регистрация правоустанавливающего характера не имеет. С учетом отсутствия государственной регистрации права собственности в проект договора аренды было включено отлагательное условие. Срок исковой давности не пропущен, поскольку истец узнал о нарушении своего права на заключение договора в момент истечения 30-дневного срока ответа на оферту. План приватизации не оспаривался. Предоставление третьему лицу права оперативного управления спорным имуществом не препятствует его выкупу. При получении оферты ТУ ФАУГИ в Санкт-Петербурге не заявляло о заключении договора на иных условиях, в том числе в части условия о цене имущества. Стоимость объектов, указанная в проекте договора, подтверждена отчетом независимого оценщика, в отношении которого имеется положительное Мотивированное мнение ТУ ФАУГИ в Санкт-Петербурге. Стоимость объектов по состоянию на сентябрь 2011 не имеет правового значения для рассмотрения спора. Представленное третьим лицом Заключение товароведческой экспертизы не может быть признано допустимым доказательством, поскольку получено с нарушением требований федерального закона. Также истец в отзыве указывает на наличие оснований для изменения резолютивной части судебного акта в части указания на прекращение производства по требованию о заключении договора купли-продажи на основании оферты от 17.05.2010. Кроме того, истец просил дополнить мотивировочную часть судебного акта указанием на наличие оснований для прекращения производства по делу, а в резолютивной части отразить условия договора купли-продажи.

В судебное заседание апелляционного суда ФАУГИ, КУГИ Санкт-Петербурга, извещенные надлежащим образом, не явились. С учетом мнения представителей сторон и третьего лица, обеспечивших явку, и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц.

Представители ответчика и третьего лица, обеспечившего явку, поддержали доводы апелляционных жалоб. Представитель истца против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по мотивам, изложенным в отзыве, поддержав требование об изменении резолютивной части судебного акта.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив выводы суда первой инстанции, доводы апелляционных жалоб и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Материалами дела подтверждается, что ОАО "Иван Федоров" (правопреемник акционерного общества открытого типа "Иван Федоров") создано в результате реорганизации Государственного предприятия - Государственное производственное предприятие им. Ивана Федорова в процессе приватизации. План приватизации утвержден Председателем Комитета по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга 26.07.1993. В плане приватизации указано на наличие производственной площадки Предприятия, в том числе в Санкт-Петербурге, на ул. Мира 3, при этом, здания по адресу - ул. Мира, 3, ул. Кронверкская, 7 вошли в укрупненный перечень объектов, не подлежащих приватизации. Согласно пункту 9 Плана приватизации здания и сооружения по адресу - Санкт-Петербург, ул. Мира 3, ул. Кронверкская 7 подлежали передаче вновь созданному юридическому лицу в хозяйственное ведение без права отчуждения. Основанием для исключения имущества из плана приватизации явилось письмо Управления государственной инспекции по охране памятников истории и культуры от 07.04.1993 N 7/1291, согласно которому здания, составляющие единый комплекс, включены в список вновь выявленных объектов, представляющих художественную, историческую, научную и культурную ценность. Спорное здание исключено из состава имущества, подлежащего приватизации, в соответствии с решением Президиума Санкт-Петербургского городского Совета народных депутатов от 29.12.1991 N 445 "О перечне зданий - памятников истории и культуры", которое утратило силу в связи с принятием решения Президиумом Санкт-Петербургского городского Совета народных депутатов от 11.01.1993 N 4.

По результатам инвентаризации домовладения в 2000 году объекту присвоен адрес - ул. Мира, д. 3, литера А, что подтверждается справкой Проектно-инвентаризационного бюро Петроградского района от 14.09.2007 N 1771. Комплекс зданий зарегистрирован в качестве единого объекта недвижимости с кадастровым номером 78:3033:0:80.

На использование объекта между КУГИ Санкт-Петербурга и ОАО "Иван Федоров" заключен договор аренды от 29.08.2002 N 15-Ф005545 на использование спорного здания сроком на 49 лет под нежилые цели.

На основании решения годового общего собрания акционеров ОАО "Иван Федоров" реорганизовано в форме выделения из него Закрытого акционерного общества "ФОП". Арендатор в договоре аренды здания от 29.08.2002 N 15-Ф005545 заменен на ЗАО "ФОП". По договору субаренды нежилых помещений от 01.09.2010 N ФО/СУ-100901-001 часть помещений в здании передана в субаренду ОАО "Иван Федоров". По договору субаренды от 19.04.2011 N ФО/АН-110419-001 истцу передано в субаренду все здание для использования в нежилых целях (полиграфическая и издательская деятельность, в том числе и для административных целей).

Федеральным агентством по управлению Федеральным имуществом направлено письмо от 29.12.2007 N ЛП-06/35542 в адрес Правительства Санкт-Петербурга и ОАО "Иван Федоров" об издании распорядительного акта о предоставлении ОАО "Иван Федоров" первоочередного права приобретения находящегося в федеральной собственности здания по адресу - ул. Мира, д. 3, корп.А по цене равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 27.03.2008 N 62-р во исполнение поручений председателя Правительства РФ от 08.02.2008 N ВЗ-П13-805, от 16.02.2008 N ВЗ-П13-1017 и предписания ФАУФИ N ВН-07/4104 спорное имущество закреплено на праве оперативного управления за ГОУ ВПО "Инжэкон". ОАО "Иван Федоров" обжаловало распоряжение Комитета по управлению городским имуществом от 27.03.2008 N 62-р в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела N А56-16247/2008. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.03.2009 оставлено без изменения решение суда первой инстанции от 08.09.2008 об отказе в удовлетворении заявления со ссылкой на то, что распоряжение имуществом является правом его собственника, на момент обращения в суд истец не являлся владельцем спорного здания и его права оспариваемым ненормативным актом не нарушены.

ОАО "Иван Федоров" обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге с предложением (офертой) от 17.05.2010 о заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (здания), находящегося в собственности Российской Федерации - Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 3, лит. А, кадастровый номер 78:7:3033:10:80 со ссылкой на то, что здание ошибочно не было включено в План приватизации, по причине неверной квалификации его как объекта культурного наследия, при том, что на момент утверждения плана приватизации, оно таковым не заявлялось. К оферте прилагался, в том числе, проект договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, отчет N 224-1/2010 "Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - административного нежилого здания, кадастровый номер 78:7:3033:10:80, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 3, литер А, том 1 и том 2, составленный ООО "Центр оценки "Аверс", План приватизации ГПП им. Ивана Федорова, учредительные документы ОАО "Иван Федоров".

По условиям прилагаемого к оферте проекта договора купли-продажи, он заключается между ТУ ФАУГИ в г. Санкт-Петербурге (продавец) и ОАО "Иван Федоров" (покупатель) в порядке пункта 16 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" о приобретении Административного нежилого здания площадью 13781,2 кв.м., кадастровый номер 78:7:3033:10:80, находящегося по адресу Санкт-Петербург, улица Мира, д. 3, лит. А, этажность: надземная 6 (1-2-3-4-5-6), кроме того мезонин - надстройка.

В пункте 1.2 оферты договора отражено, что объект принадлежит на праве собственности Российской Федерации. В пункте 1.3 оферты оговорены ограничения (обременения) права на объект, в том числе наличие охранного обязательства.

Статья 2 проекта договора содержала перечень прав и обязанностей сторон, именно: обязанность продавца совершить действия, направленные на передачу объекта в собственность покупателя: передать имущество покупателю по передаточному акту в течение семи дней с момента уплаты покупателем покупной цены за объект; в течение тридцати дней с момента уплаты покупателем покупной цены представить в орган, осуществляющий государственной регистрацию прав на недвижимое имущество, комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю; в случае необходимости предоставления дополнительных документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество - предоставить такие документы не позднее срока, указанного в требовании регистрирующего органа о предоставлении документов и передаче покупателю всей имеющейся документации, связанной с объектом. Обязанности покупателя: уплатить покупную цену объекта в соответствии с договором; принять объект от продавца по передаточному акту; в течение тридцати дней с момента уплаты покупной цены объекта предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имуществом комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю. Пунктом 2.3 проекта договора, расходы по государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю предполагалось возложить на покупателя, пунктом 2.4 проекта договора переход риска случайной гибели и случайного повреждения имущества на покупателя предусмотрен после подписания передаточного акта.

Покупная цена имущества указана в пункте 3.1 проекта договора в сумме 80000000,00 руб. со ссылкой на то, что указанная цена является рыночной ценой объекта, согласованной сторонами на основании Отчета N 224-1/2010 об оценке рыночной стоимости по состоянию на 01.04.2010, выполненного ООО "Центр оценки "Аверс". Обязанность покупателя по уплате цены согласно пункту 3.1 оферты договора должна была быть исполнена единовременно, в безналичной форме на счет Управления Федерального казначейства по Санкт-Петербургу в течение 30 (тридцати дней) с даты заключения договора, в рублях.

Статьей 4 проекта договора предусмотрен порядок перехода прав на объект, а статьей 5 - ответственность сторон за нарушение условий договора.

В обоснование рыночной цены приобретения имущества, к проекту договора прилагался, в том числе отчет об оценке N 124-1/2010 ООО "Центр оценки "Аверс" по состоянию на 28.04.2010, в рамках которого определение рыночной стоимости здания произведено с учетом права долгосрочной аренды земельного участка - 49 лет.

Впоследствии, по заказу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге, ООО "Центр оценки "Аверс" подготовлен новый отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта, как земельного участка занятого объектом недвижимости, от 14.04.2010 N 126-1/2010 (оценка по состоянию на 01.04.2010). Рыночная стоимость объекта недвижимости определена в сумме 95000000,00 руб. (с учетом обременения в виде договора аренды). На отчет составлено Мотивированное заключение (повторное). ТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге. Вывод - отчет может быть использован ТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника федерального имущества.

Также ООО "Центр оценки Аверс" произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с улучшениями на нем по заказу ОАО "Иван Федоров", по состоянию на 29.10.2010. В отчете об оценке от 28.01.2011 N 748-1/2010 рыночная стоимость объекта определена в размере 95000000,00 руб.

ОАО "Иван Федоров" направлена ответчику новая оферта от 19.04.2011 N 20110419ИФ-001 о заключении договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 3, лит.А (земельного участка с кадастровым номером 78:7:3033:10 и находящегося на нем здания с кадастровым номером 78:7:3033:10:80), со ссылкой на то, что право собственности Санкт-Петербурга на земельный участок оспаривается ТУ ФАУГИ в городе Санкт-Петербурга, которым подан иск о признании на земельный участок права федеральной собственности. В оферте указано, что проект договора предусматривает возникновение прав и обязанностей его сторон при условии признания в судебном порядке права собственности Российской Федерации на земельный участок, занятый спорным зданием, а также имеется ссылка на сохранение правовых последствий оферты, поданной 17.05.2010.

К оферте от 19.04.2011 приложен проект договора купли-продажи на условиях, аналогичных ранее направленному проекту с офертой от 17.05.2010, за исключением формулировки условия о предмета договора, который в новой редакции включал в себя земельный участок площадью 4622 кв.м., кадастровый номер 78:7:3033:10, находящийся по адресу - Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 3, лит. А, а также условия о цене приобретения имущества, установленной в сумме 95000000,00 руб. со ссылкой на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 29.10.2010 N 748-1/2010, подготовленный ООО "Центр оценки "Аверс". Также в проект договора включено отлагательное условие (статья 7 проекта договора) о том, что права и обязанности сторон по договору возникают при условии признания в судебном порядке права собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 4622 кв.м., кадастровый номер 78:7:3033:10, находящийся по адресу Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 3, лит. А (ч.1 статьи 157 ГК РФ).

На отчет об оценке N 748-1/2010 получено положительное Мотивированное мнение ТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2011 по делу N А56-57377/2010 отменено решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2011 и признано право государственной собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 78:3033:10.

Положениями статьи 217 ГК РФ предусмотрено право граждан и юридических лиц на приобретение имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в порядке приватизации.

На момент реорганизации ГПП "Иван Федоров" в АООТ "Иван Федоров", порядок приобретения государственного и муниципального имущества в порядке приватизации регулировался Законом о приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации от 03.07.1991 N 1531-1, который впоследствии был отменен в связи с принятием Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации от 21.07.1997 N 123-ФЗ, отмененный, в свою очередь, действующим в настоящее время Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации 2001).

Переходными положениями Закона о приватизации 2001 года, а именно пунктом 16 статьи 43 Закона установлено, что при выявлении имущества, подлежащего внесению в уставный капитал открытого акционерного общества и не включенного при его создании в состав приватизированного имущества, указанному обществу предоставляется первоочередного права приобретения такого имущества по рыночной цене. Не выкупленное открытым акционерным обществом имущество приватизируется в порядке, установленном Законом о приватизации 2001 года.

Согласно положениям Закона N 1531-1, действовавшего в момент осуществления приватизации ГПП "Иван Федоров", вновь образованному в процессе приватизации предприятию подлежало передаче право собственности на весь имущественный комплекс государственного предприятия, за исключением того имущества, право на приватизацию которого было ограничено законом.

Как указано выше, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, и не оспаривается подателями апелляционной жалобы, что спорное имущество - нежилое здание по адресу Санкт-Петербург, ул. Мира, д. 3, лит. А, подлежащее в силу положений пункта 1 статьи 28 Закона о приватизации 2001 года приобретению одновременно с приобретением занятого этим зданием земельного участка, не было включено в состав имущественного комплекса государственного предприятия, приобретенного истцом в результате приватизации, несмотря на то, что фактически на момент осуществления приватизации основания для исключения спорного имущества из состава приватизируемого имущества отсутствовали. Таким образом, у ОАО "Иван Федоров" возникло право на приобретение этого имущества по рыночной цене, с учетом того, что указанное право при реорганизации истца в форме выделения ЗАО "ФОП" вновь созданному юридическому лицу в порядке статьи 58 ГК РФ не было передано. Следует отметить, что право на приобретение имущества в этом случае не ставится в зависимость от фактического сохранения владения имуществом.

Поскольку основанием для перехода права собственности на имущество является соответствующая двусторонняя сделка, истец верно реализовал свое право посредством обращения к собственнику имущества с офертой о заключении соответствующего договора купли-продажи. Поскольку обязательность передачи права собственности на имущество в данном случае вытекает из требований закона, по смыслу положений пункта 1 статьи 445 ГК РФ, заключение соответствующего договора для ответчика, являющегося органом, уполномоченным на совершение сделок по распоряжению федеральным имуществом в процессе приватизации, являлось обязательным.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Ответчик при получении от истца оферты от 19.04.2011 N 20110419ИФ-001 предусмотренных пунктом 1 статьи 445 ГК РФ действий не совершил, что в силу положений пункта 4 статьи 445 ГК РФ является основанием, предоставляющим другой стороне договора (истцу) право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Следует отметить, что возражений по условиям договора, указанным в проекте, направленном в адрес ответчика, последним не заявлено, за исключением размера рыночной цены объекта, указанной в проекте договора. При этом своего предложения по цене имущества ответчиком не было представлено.

Цена имущества в проекте договора определена в соответствии с его рыночной стоимостью, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с заключением профессионального оценщика ООО "Центр оценки "Аверс".

Заключение договора на проведение оценки истцом само по себе не свидетельствует о его недостоверности, тем более, что результат оценки совпал с ценой спорного имущества, определенной независимым оценщиком в рамках договора, заключенного с ТУ ФАУГИ по Санкт-Петербургу. Приложенные к офертам истца отчеты по оценке проверены ответчиком в соответствии с пунктом 5 Порядка рассмотрения отчетов об оценке при реализации Росимуществом полномочий собственника федерального имущества, утвержденного приказом Росимущества от 23.09.2009 N 272, по результатам проверки составлено письменное мотивированное мнение, подтверждающее достоверность отчета и его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Поскольку на момент направления оферты установленный пунктом 26 Федеральный стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 еще не истек, доводы подателей апелляционной жалобы о том, что представленный отчет об определении рыночной стоимости не мог использовался в целях совершения сделки отклоняется. При отсутствии сведений о нарушении требований законодательства об оценочной деятельности при формулировке условия в оферте договора купли-продажи относительно рыночной стоимости имущества, суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство о назначении экспертизы рыночной стоимости.

Заключение специалиста N 386 "О проведении товароведческой экспертизы" на 28.10.2011, выполненное ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", выполненное по заказу ГОУ ВПО "ИНЖЭКОН" не свидетельствует о противоречивости установленной в отчете ООО "Центр оценки "Аверс" стоимости имущества, поскольку последним она рассчитана с учетом обременения здания долгосрочным договором аренды. Кроме того, отчет об оценке рыночной стоимости по состоянию на 12.09.2011, выполненный ООО "Центр оценки "Аверс" N 1015-1/2011 подтверждена указанная в оферте договора рыночная стоимость имущества.

Ссылка третьего лица на наличие у него права оперативного управления спорным имуществом отклоняется с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.02.2001 N 60 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" о том, что наличие права оперативного управления, предоставленного в отношении государственного имущества, не может являться препятствием для его выкупа.

Ссылки на утрату хозяйственной связи с имуществом также не могут быть приняты, поскольку, Законом о приватизации 2001 такого ограничения права не было предусмотрено.

Как указывалось выше, факт владения имуществом не является обязательным для реализации преимущественного права его выкупа. Очевидно, что при отсутствии владения, имущество не могло использоваться истцом как ранее в производственных целях, что не исключает возможности такого его использования в дальнейшем. В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, подателями апелляционных жалоб не представлено доказательств невозможности использования спорного здания в составе единого имущественного комплекса истца, следовательно, обстоятельства его эксплуатации в настоящее время не могут являться основанием для вывода о препятствии для реализации истцом преимущественного права приобретения здания.

То обстоятельство, что на момент направления оферты не было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок, занятый зданием, с учетом того, что впоследствии судебным актом установлен факт незаконности регистрации на земельный участок права собственности Санкт-Петербурга и наличие права федеральной собственности, не препятствовало заключению договора, тем более, что офертой предусмотрено совершение сделки под условием регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, занятый зданием. Совершение сделки в отношении имущества, право на которое возникнет в будущем, допускается пунктом 2 статьи 455 ГК РФ.

Заявление ответчика о пропуске срока исковой давности правомерно отклонено судом первой инстанции. Срок реализации права, предусмотренного пунктом 16 статьи 43 Закона о приватизации 2001 года, не установлен. При таких обстоятельствах, о нарушении преимущественного права приобретения имущества, истец мог узнать только после неполучения ответа на направленную им в адрес ответчика оферту. Обращение в суд последовало в течение срока исковой давности после истечения срока для получения акцепта направленной в адрес ответчика оферты.

Ссылки подателей апелляционных жалоб на ранее принятые судебные акты подлежат отклонению, поскольку в рамках рассмотрения этих дел подтверждено наличие права истца на заявление требования о первоочередном выкупе имущества, а лишь сделан вывод о том, что этот право на момент рассмотрения этих дел не было реализовано.

Таким образом, судом первой инстанции дана верная оценка фактическим обстоятельствам дела, оснований для изменения или отмены судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, на которые указано в отзыве на апелляционную жалобу, не усматривается. Доказательств заявления отказа от части исковых требований в материалах дела не имеется, в протоколах судебных заседаний на такой отказ не указано. По смыслу положений статьи 49 АПК РФ уточнение предмета иска отказом от иска не является, и процессуальных последствий, предусмотренных для отказа от иска, не влечет.

Резолютивная часть решения суда сформулирована в соответствии с просительной частью искового заявления. Указание на условия, на которых подлежит заключению договор купли-продажи посредством отсылки к условиям оферты, направленной истцом, и указанием реквизитов, позволяющих идентифицировать эту оферту, с учетом того, что спора по отдельным положениям договора не имелось, положениям статьи 173 АПК РФ не противоречит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.11.2011 по делу N А56-42060/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет" без удовлетворения.

Председательствующий

Н.В. Аносова

Судьи

Л.Н. Марченко И.В. Масенкова