Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2012 г. N 13АП-1334/12

г. Санкт-Петербург

03 апреля 2012 г.

Дело N А42-3713/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Суюнчалиевой С.Ю.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчиков: 1), 3) - не явились, извещены, 2) Серхачев А.Н. доверенность от 14.07.2010 г..

от 3-их лиц: не явились, извещены

рассмотрев апелляционную жалобу ООО "Флайт Инвест" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 29 ноября 2011 года по делу N А42-3713/2010(судья Севостьянова Н.В.), принятое

по иску Прокурора Мурманской области

к 1) Администрации муниципального образования сельского поселения Териберка Кольского района Мурманской области, 2) ООО "Флайт Инвест", 3) Муниципальному образованию сельского поселения Териберка Кольского района Мурманской области

3-и лица: 1) Совет депутатов сельского поселения Териберка Кольского района Мурманской области, 2) Администрация муниципального образования Кольский р-н Мурманской области, 3) Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Мурманской области

о признании недействительным аукциона по продаже нежилого помещения; признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения от 24 декабря 2009 года N 9 и применении последствий недействительности ничтожной сделки

установил:

Первый заместитель прокурора Мурманской области обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к администрации муниципального образования сельское поселение Териберка Кольского района Мурманской области (далее - Администрация сельского поселения), Обществу с ограниченной ответственностью "Флайт Инвест" (ОГРН 1095190012818, место нахождения: г. Мурманск, ул. Книповича, д. 17, оф. 235; далее - Общество) о признании недействительным проведенного 23.12.2009 аукциона по продаже нежилого трехэтажного кирпичного здания общей площадью 1730,20 кв. м, расположенного по адресу: с.п. Териберка, Архангельская ул., д. 4А; признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 24.12.2009 г.. N 9, заключенного между ответчиками; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания Общества возвратить здание в муниципальную собственность, а Администрации сельского поселения - возвратить Обществу уплаченные денежные средства в сумме 2 406 600 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Совет депутатов сельского поселения Териберка Кольского района Мурманской области (далее - Совет депутатов), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра), администрация муниципального образования Кольский район (далее - Администрация района).

Определением от 22.07.2010 г.. к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное образование сельское поселение Териберка Кольского района Мурманской области (далее - МО сельское поселение Териберка).

Решением от 30.11.2010 г.. исковые требования удовлетворены; признан недействительным аукцион, проведенный 23.12.2009 г..; договор от 24.12.2009 г.. N 9 признан ничтожной сделкой и применены последствия его недействительности путем обязания Общества возвратить нежилое трехэтажное здание школы в муниципальную собственность МО сельское поселение Териберка и взыскания с Администрации сельского поселения в пользу Общества 2 406 600 руб.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2011 г.. данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.08.2011 г.. решение Арбитражного суда Мурманской области от 30.11.2010 г.. и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2011 г.. отменены; дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

Решением суда от 29.11.2011 г.. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой Общество просит решение от 29.11.2011 г.. отменить, в удовлетворении требования Администрации сельского поселения отказать.

По мнению подателя апелляционной жалобы, выводы суда о том, что со стороны ответчиков отсутствовала воля, направленная на одновременное отчуждение недвижимого имущества и земельного участка, не соответствуют обстоятельствам дела и тем доказательствам, которые были представлены суду в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом нарушены нормы процессуального права, а именно статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не дал оценку представленным доказательствам, а также не устранил недостатки, которые были указаны в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.08.2011 г..

В судебном заседании представитель ООО "Флайт Инвест" поддержал доводы апелляционной жалобы.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация Кольского района просит решение от 29.11.2011 г.. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Прокуратура Мурманской области в отзыве на апелляционную жалобу просит решение от 29.11.2011 г.. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства остальные участвующие в деле лица своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, в муниципальной собственности МО сельское поселение Териберка находилось трехэтажное здание школы по адресу: с.п. Териберка, Архангельская ул., д. 4А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.06.2008 г.. серии 51-АВ N 078184.

Решением Совета депутатов от 30.07.2009 г.. N 21 утвержден Прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества МО сельское поселение Териберка на 2009 год. Решением Совета депутатов от 13.10.2009 N 46 во изменение названного решения Прогнозный план дополнен пунктом 4.1.2 о продаже в четвертом квартале 2009 года на конкурсе здания школы по указанному выше адресу.

Решением Совета депутатов от 26.04.2010 г.. N 22 в решении от 13.10.2009 г.. N 46 со ссылкой на допущенную техническую ошибку слова "путем конкурса" заменены на слова "путем открытого аукциона"; указано на распространение действия этого решения на правоотношения, возникшие с 13.10.2009 г..

Постановлением Администрации сельского поселения от 16.11.2009 г.. N 87 со ссылкой на упомянутые решения Совета депутатов постановлено провести торги по продаже нежилого здания в форме открытого аукциона. Главой Администрации сельского поселения утверждена аукционная документация.

Извещение о проведении аукциона опубликовано в газете "Кольское слово" от 20.11.2009 г.. N 47. В извещении, в частности, указаны начальная цена продажи в размере 2 292 000 руб., шаг аукциона.

По результатам проведенных 23.12.2009 г.. торгов их победителем признано Общество, с которым Администрация сельского поселения заключила договор от 24.12.2009 г.. N 9 купли-продажи здания школы по цене 2 406 600 руб.

На основании данного договора купли-продажи 31.03.2010 зарегистрирован переход к Обществу права собственности на трехэтажное здание школы общей площадью 1726,0 кв. м, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации права серии 51-АВ N 182516.

Прокурор в обоснование заявленных требований сослался на нарушение при проведении торгов и заключении договора положений статей 13, 18, 20 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), так как решение представительного органа местного самоуправления (от 13.10.2009 г.. N 46) было принято о продаже здания по конкурсу, а не на аукционе, при этом торги на основании постановления Администрации были проведены в форме аукциона, то есть в отсутствие решения уполномоченного органа о приватизации, что в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет недействительность торгов, кроме того, в нарушение Закона о приватизации и Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания произведено без одновременной продажи земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии со статьями 10,18, 20 Закона о приватизации спорное здание, находящееся в муниципальной собственности, подлежало продаже на торгах в форме аукциона, при этом уполномоченным органом - Советом депутатов сельского поселения Териберка было принято решение о приватизации здания на торгах в форме открытого аукциона.

Апелляционный суд соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку согласно представленному в материалы дела протоколу N 10 заседания Совета депутатов муниципального образования сельское поселение Териберка Кольского района Мурманской области от 13.10.2009 г.., по результатам обсуждения вопроса, поставленного на повестку дня, о внесении изменений и дополнений в решение Совета депутатов от 30.07.2009 г.. N 21 принято решение о продаже здания школы путем торгов в форме открытого аукциона (пункт 15 протокола).

Таким образом, в решении Совета депутатов от 13.10.2009 г.. N 46 действительно была допущена техническая ошибка, которая была исправлена решением Совета депутатов от 26.04.2010 г.. N 22.

Вместе с тем апелляционный суд не соглашается с выводом суда первой инстанции о признании торгов недействительными на том основании, что в предмет аукциона вместе со зданием не был включен земельный участок в нарушение Закона о приватизации и Земельного кодекса Российской Федерации. Данное нарушение не относится к нарушениям правил (процедуры) проведения торгов, которые в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации могут повлечь признание торгов недействительными.

Поскольку судом не установлено нарушений правил проведения торгов, отсутствуют основания для признания торгов недействительными.

Недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона.

Договор купли-продажи здания, заключенный по результатам торгов, правомерно признан недействительным судом первой инстанции с применением последствий его недействительности.

На основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Кодекса.

Пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так как иное федеральным законом не предусмотрено, спорное здание и земельный участок под ним, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе.

Довод Общества о возможности приобретения покупателем в последующем земельного участка, необходимого для использования здания по назначению, не соответствуют приведенным законодательным нормам и является необоснованным, так как в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 г.. N 14831/09).

Кроме того, как установлено судом первой инстанции, земельный участок, на котором расположено здание, ни на момент продажи здания, ни впоследствии (на момент подписания сторонами договора купли-продажи земельного участка от 07.09.2010 г.. N 26 и дополнительного соглашения от 25.10.2010 г.. N 1 к договору купли-продажи) не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, что является нарушением пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод подателя апелляционной жалобы об отсутствии у прокурора права на предъявление настоящего иска противоречит положениям абзацев 3,4 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного решение суда подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 29 ноября 2011 года по делу N А42-3713/2010 изменить.

В удовлетворении требования о признании недействительным аукциона, проведенного 23.12.2009 г.. Администрацией муниципального образования сельское поселение Териберка Кольского района Мурманской области по продаже нежилого трехэтажного кирпичного здания общей площадью 1730,20 кв. м, расположенного по адресу: с.п. Териберка, Архангельская ул., д. 4А, отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Флайт Инвест" (ОГРН 1095190012818, место нахождения: г. Мурманск, ул. Книповича, д. 17, оф. 235) в доход бюджета Российской Федерации 4 000 руб. госпошлины по иску.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Е.В. Жиляева