Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2012 г. N 19АП-5955/10

г. Воронеж

09 апреля 2012 г.

Дело N А35-9397/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 апреля 2012 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурненкова А.А.,

судей Безбородова Е.А.,

Потаповой Т.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вакало И.А.,

при участии:

от ОАО "Сбербанк России": Швецов В.В., представитель по доверенности N ДО-3-26/6092 от 24.03.2010 г.;

от конкурсного управляющего ООО "Агрофирма "Альянс" Пахтусова Д.С.: Телегин Р.Е., адвокат, удостоверение, доверенность б/н от 11.01.2012 г.;

от УФНС по Курской области и иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России" на определение Арбитражного суда Курской области от 31.10.2011 года по делу N А35-9397/2009 (судья А.И. Шумаков), принятое по заявлению конкурсного управляющего Пахтусова Д.С. о разрешении разногласий о порядке и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Альянс" Пахтусов Д.С. обратился в суд с заявлением об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 9 699 940 руб. 00 коп., указанной в отчете об оценке N 003/2011 от 11.07.2011 г., проведенной конкурсным управляющим в ходе процедуры конкурсного производства, а так же разрешить иные разногласия, возникшие между конкурсным управляющим и залоговым кредитором (с учетом уточнения требований).

Определением Арбитражного суда Курской области от 31.10.2011 г. заявление конкурсного управляющего Пахтусова Д.С. о разрешении разногласий о порядке и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога, и определении начальной продажной цены продажи заложенного имущества, заявленное по делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Альянс" (ИНН 3627023933, ОГРН 1073627002668, адрес: 396659, Воронежская обл., Россошанский р-н, Россошь г, Октябрьская пл., 154; адрес местонахождения: 305035, гор. Курск, ул. Овечкина, д. 10, оф. 19) несостоятельным (банкротом), удовлетворено полностью. Разрешены разногласия в пользу конкурсного управляющего должника. Утверждено положение о проведении открытых торгов по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Альянс", являющегося предметом залога, в форме аукциона в следующей редакции:

"1. Общие положения.

1.1. Настоящее Положение (далее Положение) разработано в соответствии со статьями 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации. Федеральным Законом N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и определяет порядок проведения торгов в электронной форме при продаже имущества должника - ООО "Агрофирма "Альянс" в процессе конкурсного производства, порядок взаимодействия организаторов открытых торгов, операторов электронных площадок, лиц, заинтересованных в регистрации электронной площадке, лиц, представляющих заявки на участие в открытых торгах, участников открытых торгов в процессе их организации и проведения на электронной площадке.

1.2. Сведения об имуществе, выставляемого на торги указаны в Приложении N 1 к настоящему Положению. Указанное имущество является предметом договоров залога N 3006300 11-1 от 01.12.2006 г. и N 300619914-1 от 15.09.2006 г. (далее - "Заложенное имущество" или "Имущество") и находится в залоге у ОАО "Сбербанк России".

1.3. Имущество, являющееся предметом залога, подлежит реализации в составе 10 (десяти) Лотов.

2. Определение цены на имущество, подлежащего продаже в форме открытых торгов (аукциона).

2.1. Начальная продажная цена имущества составляет 9 699 940 руб. 00 коп.

3. Организатор торгов.

3.1. В качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая им для данных целей специализированная организация.

3.2. Организатор торгов определяет оператора электронной площадки и заключает с ним договор на поведение торгов в электронной форме.

3.3.Организатор торгов осуществляет следующие функции;

а) организует подготовку и публикацию сообщения о проведении торгов в газете "Коммерсантъ", а также на электронной торговой площадке в сети "Интернет";

б) подписывает договор о задатке с претендентом на условиях Положения:

в) производить расчеты с претендентами по приему задатков для участия в торгах, с победителем открытых торгов, с претендентами, которым было отказано в приеме заявок, участниками торгов, не победившими по результатам торгов.

3.4. Конкурсный управляющий:

- не позднее 5 (пяти) банковских дней с момента вынесения судом определения об утверждении положения о порядке и сроках продажи залогового имущества открывает специальный банковский счет, предназначенный только для удовлетворения требований кредиторов за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога. Договор специального банковского счета должника должен соответствовать требованиям пункту 3 статьи 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";

- заключает договор купли-продажи с победителем торгов;

- обеспечивает передачу имущества покупателю (победителю аукциона) и совершает необходимые действия, связанные с переходом права собственности к нему.

4. Объявление о проведении торгов.

4.1 Информационное сообщение о проведении торгов должно быть опубликовано в газете "Коммерсантъ" не позднее, чем за 30 дней до даты проведения торгов.

4.2. Информационное сообщение о проведении торгов должно включать следующие сведения: сведения об имуществе;

сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене;

порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене имущества (даты и время начала и окончания представления указанных заявок и предложений);

порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению;

размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток, проект договора о задатке;

начальная цена продажи имущества;

величина повышения начальной цены продажи имущества ("шаг аукциона");

порядок и критерии выявления победителя торгов;

дата, время и место подведения результатов торгов;

порядок и срок заключения договора купли-продажи предприятия;

сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи;

- сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

5. Документация по проведению торгов.

Конкретный порядок, состав и условия подготовки документации по проведению торгов определяет организатор торгов по согласованию с оператором электронной площадки.

Документация для обозрения представляется по письменному запросу лица, заявившего о намерении участвовать в торгах (далее - претендент), в порядке, определяемом организатором торгов.

Документация состоит из следующих основных разделов:

- сведения об объекте торгов;

- положение о порядке проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества ООО "Агрофирма "Альянс".

6. Правовой статус претендента.

6.1.Претендент имеет право:

-при предоставлении надлежаще оформленной доверенности получать от организатора торгов информацию, документы по условиям и порядку проведения торгов, а так же об объектах торгов. Все документы, представляемые в рамках подготовки к проведению торгов, предоставляются претенденту для обозрения. Изготовление свето- и фотокопий документов запрещено;

- изменить или отозвать заявку на участие в открытых торгах не позднее окончания срока подачи заявок на участие в открытых торгах, направив об этом уведомление оператору электронной площадки.

7. Представление заявок на участие в открытых торгах.

7.1. Для участия в торгах заявитель представляет оператору электронной площадки заявку на участие в открытых торгах.

Срок представления заявок на участие в открытых торгах должен составлять не менее чем двадцать пять рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов.

7.2. Заявка на участие в торгах должна соответствовать требованиям, установленным в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" и указанным в сообщении о проведении торгов. К заявке на участие в торгах должны прилагаться документы, указанные в п. 11 ст. 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве).

Решение организатора торгов о допуске заявителей к участию в открытых торгах принимается по результатам рассмотрения всех представленных заявок на участие в открытых торгах и оформляется протоколом об определении участников торгов. К участию в торгах допускаются заявители, представившие заявки на участие в торгах и прилагаемые к ним документы, которые соответствуют требованиям, установленным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" и указанным в сообщении о проведении торгов. Заявители, допущенные к участию в торгах, признаются участниками торгов.

Решение об отказе в допуске заявителя к участию в торгах принимается в случае, если: заявка на участие в торгах не соответствует требованиям, установленным в п. 7.2. настоящего положения;

представленные заявителем документы не соответствуют установленным к ним требованиям или сведения, содержащиеся в них. недостоверны.

8. Задаток.

8.1. Для участия в торгах претендент вносит задаток в размере 10% от начальной цены лота. Задаток вносится на расчетный счет организатора торгов, указываемый в тексте объявления о проведении торгов в газете "Коммерсантъ" и на электронной площадке.

8.2. Организатор торгов и претендент заключают договор о задатке. Договор о задатке должен предусматривать размер задатка, порядок и сроки его внесения, банковские реквизиты сторон, а также порядок возврата задатка в случаях, когда претендент не допущен к участию в торгах (открытом аукционе), не признан победителем торгов (открытого аукциона), отзывает заявку, либо торги (открытый аукцион) признаются несостоявшимися. Момент поступления задатка определяется моментом поступления денежных средств на счет организатора торгов.

8.3. В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи в течение пяти дней со дня получения предложения арбитражного управляющего о заключении такого договора внесенный задаток ему не возвращается, и организатор торгов предлагает заключить договор купли-продажи участнику торгов, предложившему наиболее высокую цену имущества (предприятия) должника по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

9. Порядок проведения торгов. Расчеты с претендентами, участниками и победителем торгов.

9.1. Открытый аукцион по продаже имущества ООО "Агрофирма "Альянс" проводится в электронной форме. К участию в торгах допускаются юридические и физические лица, индивидуальные предприниматели, представившие в срок, указанный в информационном сообщении о проведении торгов, все необходимые документы для участия в торгах и оплатившие задаток.

9.2. Открытые торги проводятся путем повышения начальной цены продажи на величину, кратную величине "шага аукциона".

9.3. В открытых торгах могут принимать участие только лица, признанные участниками торгов.

9.4. Оператор электронной площадки рассматривает предложения участников торгов о цене имущества должника и определяет победителя открытых торгов. В случае, если была предложена цена имущества должника, равная цене имущества должника, предложенной другим (другими) участником (участниками) торгов, представленным признается предложение о цене имущества должника, поступившее ранее других предложений.

9.5. Организатор торгов публично оглашает представленные участниками торгов предложения о цене имущества должника.

9.6. Победителем открытых торгов признается участник торгов, предложивший максимальную пену имущества (предприятия) должника.

9.7. Протокол о результатах проведения торгов размещается оператором электронной площадки на электронной площадке и направляется в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в течение тридцати минут после поступления протокола о результатах проведения торгов от организатора торгов.

9.8. Договор купли-продажи имущества, составляющего предмет торгов, должен быть заключен с победителем тортов в день проведения торгов, после подписания Протокола о результатах тортов.

9.9. В случае признания торгов несостоявшимися принимается решение о проведении повторных торгов и об установлении начальной цены продажи имущества в соответствии с ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

9.10. В случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой в соответствии с п. 4,1 статьи 138 закона с банкротстве либо имущество может быть продано посредством публичного предложения.

9.11. Если в течении тридцати дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества Должника, не воспользуется правом оставить предмет залога за собой, имущество, являющееся предметом залога, подлежит продаже посредством публичного предложения. Начальной ценой реализации имущества посредством публичного предложения является начальная цена продажи имущества, установленная при проведении повторных торгов.

10. Недействительность результатов торгов.

Споры о признании результатов торгов недействительными рассматриваются в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Признание результатов торгов недействительными влечет недействительность договора купли - продажи имущества ООО "Агрофирма "Альянс", заключенного с победителем торгов.".

Кроме того, утверждена начальная продажная цена заложенного имущества в размере 9 699 940 руб. 00 коп., указанная в отчете об оценке N 003/2011 от 11.07.2011 г., проведенной конкурсным управляющим в ходе процедуры конкурсного производства, а так же разрешены иные разногласия, возникшие между конкурсным управляющим и залоговым кредитором.

Не согласившись с вынесенным определением, ОАО "Сбербанк России" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Курской области от 31.10.2011 года отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель ОАО Сбербанк России поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое определение незаконным и необоснованным, просил отменить его полностью.

Представитель конкурсного управляющего ООО "Агрофирма "Альянс" Пахтусова Д.С. в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая обжалуемое определение законным и обоснованным по основаниям, указанным в приобщенном к материалам дела отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители УФНС по Курской области и иных лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились.

Учитывая, что суд располагает доказательствами надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

В судебном заседании 26 марта 2012 г. объявлялся перерыв до 02 апреля 2012 г. (с учетом выходных дней).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что определение Арбитражного суда Курской области от 31.10.2011 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, конкурсный управляющий направил в адрес залогового кредитора предложение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

Залоговый кредитор с порядком продажи не согласился, выслал в адрес конкурсного управляющего свой порядок продажи имущества должника.

Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о разращении разногласий относительно порядка, сроков и условий продажи имущества должника, приложив к уточненному заявлению утвержденный залоговым кредитором порядок продажи имущества должника.

Так, конкурсный управляющий просит Арбитражный суд Курской области п. 3.1. Положения о торгах утвердить в следующей редакции: "В качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая им для указанных целей специализированная организация".

Пункт 3.1. Положения о проведении открытых торгов по продаже имущества ООО "Агрофирма "Альянс", являющегося предметом залога, в форме аукциона в редакции ОАО "Сбербанк России" по состоянию на 14.03.2011 г. в части возложения обязанности по организации торгов на конкурсного управляющего не соответствует положениям Закона о банкротстве, по следующим основаниям.

Согласно абзацу шестому п. 1 ст. 20.3 Закона о банкротстве, арбитражный управляющий для обеспечения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве имеет право привлекать на договорной основе иных лиц с оплатой их деятельности за счет средств должника, ес ли иное не установлено Законом о банкротстве, стандартами и правилами профессиональной деятельности или соглашением арбитражного управляющего с кредиторами.

Соответствующие лица могут быть привлечены арбитражным управляющим, например, в случае необходимости использования при принятии решений специальных знаний и навыков в определенной сфере.

В соответствии с п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве в качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая им для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет средств, вырученных от продажи предмета залога. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, арбитражного управляющего.

Таким образом, полномочия по выбору специализированной организации, которая выступит организатором торгов, принадлежат конкурсному управляющему.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что указание в п. 3.1. Положения о тортах, в редакции залогового кредитора в качестве организатора торгов конкурсного управляющего ООО "Агрофирма Альянс", противоречит Закону о банкротстве, поскольку ограничивает конкурсного управляющего в его правах, нарушает право конкурсного управляющего на выбор специализированной организации, которая выступит организатором торгов.

В связи с чем, п. 3.1. Положения о торгах подлежит утверждению в следующей редакции: "В качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая им для этих целей специализированная организация".

Пункт 3.2. Положения о торгах, в редакции залогового кредитора, в части указания конкретной электронной площадки - ОАО "Российский аукционный дом", на которой должны быть проведены торги по продаже имущества должника, находящегося в залоге, не соответствует Закону о банкротстве.

В соответствии с абзацем 6 пункта 1 статьи 20.3 Закона о банкротстве, арбитражный управляющий для обеспечения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве имеет право привлекать на договорной основе иных лиц с оплатой их деятельности за счет средств должника, если иное не установлено Законом о банкротстве, стандартами и правилами профессиональной деятельности или соглашением арбитражного управляющего с кредиторами.

Согласно п. 1.2. Порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже существа (предприятия) должника в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве (Приказ Минэкономразвития от 15.02.2010 г. N 54, далее - Порядок проведения открытых торгов в электронной форме) "для проведения открытых торгов организатор торгов заключает договор о поведении открытых торгов с оператором электронной площадки, соответствующим требованиям, установленным настоящим Приказом".

Следовательно, полномочия по выбору (определению) оператора электронной площадки и Заключению с ним договора на проведение торгов, принадлежат организатору торгов.

Таким образом, является обоснованным вывод суда области о том, что указание в п. 3.2. Положения о торгах, в редакции залогового кредитора в качестве электронной площадки - ОАО "Российский аукционный дом", не ответствует Закону о банкротстве, поскольку ограничивает организатора торгов в его правах, нарушает право организатора торгов на выбор оператора электронной площадки, с которым будет заключен договор на проведение торгов.

Кроме того, любое изменение в статусе электронной площадки - ОАО "Российский аукционный дом" - повлечёт необходимость специального дополнительного разрешения вопроса об иной электронной площадке.

При указанных обстоятельствах, п. 3.2. Положения о торгах подлежит утверждению в следующей редакции: "Организатор торгов определяет оператора электронной площадки и заключает с ним договор на поведение торгов в электронной форме".

Пункт 1.3. Положения о торгах, в редакции ОАО "Сбербанк России", в котором определен порядок реализации имущества, являющегося предметом залога, единым лотом может негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам.

Суд области пришел к выводу о том, что реализация объектов недвижимого имущества отдельными лотами, является целесообразной, поскольку круг потенциальных покупателей при объявлении торгов по продаже имущества отдельными лотами будет увеличен, что дает возможность получения реальной цены.

Доказательств обратного представлено не было.

Таким образом, п. 1.3. Положения о торгах следует утверждению в следующей редакции: "Имущество, являющееся предметом залога, подлежит реализации в составе 10 (десяти) Лотов".

Пункт 7.2. Положения о торгах, в редакции Сбербанка России, в котором содержатся требования к заявке на участие в торгах, не является, в достаточной степени, определенным.

В связи с чем, п. 7.2. Положения о торгах следует утвердить в редакции конкурсного управляющего: "Заявка на участие в торгах должна соответствовать требованиям, установленным в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" и указанным в сообщении о проведении торгов. К заявке на участие в торгах должны прилагаться документы, указанные в п. 11 ст. 110 Закона о банкротстве.

Также, конкурсный управляющий указывает, что пункт 9.11. Положения о торгах, в редакции залогового кредитора в части слов "При этом имущество не может быть продано по цене ниже минимальной цены продажи имущества, которая определяется Залогодержателем посредством внесения дополнений в настоящее положение" не соответствует положениям норм Закона о банкротстве.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными ст. 110 Закона о банкротстве, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. Начальная цена продажи имущества Должника, являющегося предметом залога устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества Должника на повторных торгах. При этом Закон о банкротстве не устанавливает минимальную цену продажи имущества должника.

Таким образом, пункт 9.11. Положения в оспариваемой части не отвечает требованиям разумности и добросовестности, не соответствует Закону о банкротстве, целям процедуры конкурсного производства, интересам должника, кредиторов и общества, поскольку установление минимальной цены продажи имущества препятствует и делает невозможным продажу имущества должника, находящегося в залоге у кредитора, в случае признания несостоявшимися торгов, повторных торгов и отсутствия заявок на участие в торгах по продаже имущества посредством публичного предложения по цене не ниже минимальной цены продажи имущества, определенной Залогодержателем.

Кроме того, пункт 9.11. Положения в оспариваемой части, нарушает права лиц, участвующих в деле о банкротстве (в том числе должника, конкурсного управляющего, иных кредиторов), поскольку целью конкурсного производства является продажа имущества должника по максимально возможной цене для соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Доказательств обратного суду представлено не было.

В связи с чем, п. 9.11. Положения о торгах в части слов: "При этом имущество не может быть продано по цене ниже минимальной цены продажи имущества, которая определяется Залогодержателем посредством внесения дополнений в настоящее Положение" подлежит исключению.

Также, конкурсный управляющий просит суд утвердить начальную цену продажи заложенного имущества в размере 9 699 940 руб., сказанную в отчете об оценке N 003/2011 от 11.07.2011 г., проведенной конкурсным управляющим в ходе процедуры конкурсного производства.

Конкурсный управляющий ООО "Агрофирма "Альянс" Пахтусов Д.С. обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий о порядке и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога, и определении начальной продажной цены продажи заложенного имущества.

Из материалов дела усматривается, что определением Арбитражного суда Курской области от 30 августа 2011 года по ходатайству залогового кредитора - ОАО "Сбербанк России" назначена судебная экспертиза для цели определения рыночной стоимости заложенного имущества.

В качестве эксперта привлечено ЗАО "Финансовый консалтинг".

В материалы дела поступило заключение ЗАО "Финансовый консалтинг", согласно которому общая величина рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Воронежская область, город Россошь, площадь Октябрьская, 154, и принадлежащего должнику составляет 21 388 500 руб. с учетом НДС.

В соответствие с пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Определение чрезмерно высокой начальной продажной цены заложенного имущества на торгах негативно отражается на доступе потенциальных покупателей к торгам, что влияет на получение максимальной цены от продажи заложенного имущества.

На основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Конкурсным управляющим проведена оценка заложенного имущества и в материалы дела предоставлен отчет N 003/2011 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Агрофирма "Альянс", согласно которому рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 11 июля 2011 года составляет 9 699 940 рублей с учетом НДС.

Однако, рыночная стоимость заложенного имущества, указанная в экспертном заключении ЗАО "Финансовый консалтинг", не может быть принята во внимание по причине не соответствия экспертного заключения требованиям АПК РФ, ФЗ РФ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Правовая основа, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации определены также в Федеральном законе "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствие со статьей 41 ФЗ РФ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Согласно статье 41 указанного закона на судебно-экспертную деятельность указанных лиц распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Пунктами 21 и 22 ФСО N 1 предусмотрено, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, дозволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При проведении экспертизы экспертом был применен доходный подход.

Согласно названному экспертному заключению, имущество может получить доходы от сдачи имущества в аренду после проведения необходимых ремонтов. Однако оценщик не приводит расчет стоимости ремонта и определяет стоимости объектов без его учета.

Вместе с тем, из материалов дела не следует, что оцениваемые объекты недвижимого имущества когда-либо ранее в аренду передавались. Юридическое лицо, владеющее оцениваемым имуществом на праве собственности - ООО "Агрофирма Альянс", находится в процедуре конкурсного производства, что также ограничивает возможность передачи недвижимого имущества в аренду.

Таким образом, экспертом, при отсутствии достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы - не обосновано применение доходного подхода.

В соответствии ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Допрошенный судом области эксперт пояснил, что при проведении экспертизы экспертом не проверялся источник информации об объектах аналогах, то есть эксперт не выяснял, получена ли информация о стоимости объектов-аналогов от собственников продаваемого имущества либо от иных лиц; документы (иные данные), подтверждающие полномочия лиц, предоставивших информацию по объектам аналогам, к материалам экспертизы не приложены.

При этом, договоры купли-продажи объектов-аналогов указанной в таблице-расчете стоимости недвижимости сравнительным подходом экспертом в качестве приложений не приобщены.

Фотографии объектов-аналогов в материалах дела также отсутствуют.

При определении степени износа аналогов, технического состояния, степени отделки экспертом объекты-аналоги и техническая документация на них не исследовалась. При допросе эксперт также подтвердил, что техническая документация на объекты-аналоги им не исследовалась.

В соответствии с пунктом 23 ФСО N 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

В рамках затратного подхода эксперт проводит оценку с учетом реконструкции в 2002-2005 гг. (страницы 50 и 51 экспертного исследования).

Однако в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства проведения реконструкции: эксперт не описывает, в чем конкретно заключалась реконструкция оцениваемого имущества и не указывает источник информации, откуда им такие данные получены.

Экспертом использовалась непроверяемая информация при расчете корректировок при использовании всех подходов к оценке.

Так, в экспертном заключении имеются ссылки на информацию агентств недвижимости, однако официальные данные указанных агентств, а также сама информация, в экспертном заключении и материалах, дополнительно предоставленных экспертом, не приведена.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки N 3 (далее - ФСО N 3) состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В силу статьи 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, ис пользуемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Поскольку, указанным требованиям экспертное заключение не соответствует, в связи с чем, итоговая величина рыночной стоимости не может быть признана достоверной.

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом, реализации имущества должника в ходе конкурсного производства носит не добровольный, а принудительный характер, то есть осуществляется вне зависимости от воли должника. Более того, нормами Закона о банкротстве предусмотрены ограниченные сроки проведения процедур банкротства и процедура проведения торгов.

Одной из целей проведения торгов в процедуре конкурсного производства является привлечение максимального количества претендентов для участия в торгах.

Таким образом, при срочной продаже имущества должника в рамках конкурсного производства начальная продажная цена не может быть чрезвычайно высокой как при добровольной продаже, когда стороны не ограничены ни во времени, ни в выборе партнера.

На основании вышеизложенного, в качестве начальной продажной стоимости следует рассматривать стоимость, указанную в отчете оценщика N 003/2011.

Вместе с тем, определение начальной продажной стоимости заложенного имущества в этом размере не нарушает права и законные интересы залогового кредитора, так как цена продажи имущества на торгах не тождественна начальной и при наличии спроса на продаваемые объекты может превысить стоимость, определенную в заключении эксперта - ЗАО "Финансовый консалтинг".

Кроме того, судебная коллегия учитывает то, что в рамках дела о банкротстве окончательная стоимость отчуждаемых принудительно активов должника осуществляется публично, что влечёт установление рыночной цены объекта, следовательно, установление начальной стоимости реализации имущества нельзя расценивать как обстоятельство, безусловно и необходимо влекущее нарушение прав конкурсных кредиторов (в том числе и залоговых).

Постановлением Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 790/11 по делу NА56-68131/2009 установлено, что денежные средства, полученные от продажи земельных участков, рыночная стоимость которых была определена путем проведения торгов, в полном объеме являются ценой данных объектов. Сумма, подлежащая уплате за земельные участки, была определена по результатам торгов и является рыночной ценой данного имущества, представляя собой ту стоимость, которую покупатель был готов уплатить за приобретаемые объекты недвижимости. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Заявитель апелляционной жалобы не представил каких-либо аргументированных доказательств, объективно свидетельствующих о нарушении оспариваемым положением о проведении открытых торгов по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Альянс", являющегося предметом залога, в форме аукциона в редакции конкурсного управляющего и утверждением начальной цены его прав и охраняемых законом интересов.

Несогласие кредитора с порядком и условиями продажи имущества должника, являющегося предметом залога при отсутствии доказательств нарушения прав и интересов кредитора, само по себе не может являться основанием для его неутверждения.

Довод апелляционной жалобы о том, что лучше реализовать объект целиком как единый объект, комплекс отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, заявитель апелляционной жалобы основывал свою позицию на результатах экспертизы ЗАО "Финансовый консалтинг" от 14.09.2011 года. Как установлено на стр. 6 заключения эксперта (л.д. 7 том 3) - "по данным представителя собственника ООО "Агрофирма "Альянс" на земельном участке площадью 9222 кв.м., помимо рассматриваемых зданий и сооружений, принадлежащих ООО "Агрофирма "Альянс", расположены и другие объекты, принадлежащие другим собственникам_". Правообладателем данного земельного участка является иное лицо. Кроме вышеизложенного, суд учитывает, что согласно п.1.8 заключения эксперта (л.д. 23 том 3) предметом исследования является рыночная стоимость отдельных объектов недвижимости.

Следовательно, оснований полагать, что при утверждении как положения о проведении открытых торгов по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Альянс", являющегося предметом залога, так и при определении начальной продажной цены продажи заложенного имущества, следует исходить из того, что имеются документально подтвержденные основания для реализации объектов недвижимости как единого комплекса, в материалах дела не имеется.

Заявитель апелляционной жалобы при обосновании своей позиции исходит из экспертного заключения, которое также оценивало имущество не как единый комплекс, а как отдельные объекты недвижимости. Документально обоснованных доказательств того, что реализация данного имущества единым комплексом позволит извлечь максимальный доход, в материалы дела не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не была оглашена резолютивная часть определения Арбитражного суда Орловской области от 31.10.2011 г., касающаяся утверждения положения о проведении открытых торгов по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Альянс", являющегося предметом залога, вместе с тем, в тексте оспариваемого определения имеется положение о проведении открытых торгов по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Альянс", являющегося предметом залога, что, по мнению, заявителя апелляционной жалобы, влечёт безусловную отмену оспариваемого судебного акта, отклоняется судебной коллегией по следующим основаниям.

В соответствии с ч.4 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае являются:

1) рассмотрение дела арбитражным судом в незаконном составе;

2) рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

3) нарушение правил о языке при рассмотрении дела;

4) принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле;

5) неподписание решения судьей или одним из судей, если дело рассмотрено в коллегиальном составе судей, либо подписание решения не теми судьями, которые указаны в решении;

6) отсутствие в деле протокола судебного заседания или подписание его не теми лицами, которые указаны в статье 155 настоящего Кодекса;

7) нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения.

После прослушивания аудиозаписи судебного заседания суда области судебной коллегией апелляционной инстанции установлено, что при оглашении судебного акта была оглашена лишь часть судебного акта, тогда как при его изготовлении в полном объеме был разрешен спор в том виде, в котором он был заявлен в ходе рассмотрения дела по существу в суде первой инстанции.

Соответственно, нарушений норм права, предусмотренных ч.4 ст.270 АПК РФ, влекущих основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае из имеющихся материалов дела не усматривается.

В связи с чем, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены определения Арбитражного суда Орловской области от 31.10.2011 г. и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Исходя из положений пункта 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 91 от 25.05.2005 г., при подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь ст. 271, п.1 ч.4 ст. 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Курской области от 31.10.2011 года по делу N А35-9397/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Сурненков

Судьи

Е.А. Безбородов Т.Б. Потапова