Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2012 г. N 13АП-13010/11

г. Санкт-Петербург

17 апреля 2012 г.

Дело N А56-48266/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Куклиной Ю.И. (после перерыва секретарем Суюнчалиевой С.Ю.)

при участии:

от заявителя: Дорохов Д.В. доверенность от 10.12.2010 г.., паспорт, Витман В.В. доверенность от 27.10.2009 г.., паспорт, Серебряков В.Ю. доверенность от 03.04.2012 г.., паспорт

от заинтересованных лиц: 1) Воронин Б.А. доверенность от 29.12.2011 г.. N 35933-42, удостоверение, 2) Трофимова О.С. доверенность от 16.01.2012 г.. N 159/28, удостоверение

от 3-го лица: Вьюрков А.Е. доверенность от 10.01.2012 г.. N 4, удостоверение, Табала Д.Н. доверенность от 30.12.2011 г.. N 275, паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13010/2011)

ООО "Эльф"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2011 г..

по делу N А56-48266/2010 (судья Савина Е.В.), принятое

по заявлению ООО "Эльф"

к 1) Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга,

2) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

3-е лицо: СПб ГУП "Городское учреждение инвентаризации и оценки недвижимости",

о признании незаконным бездействия государственного органа

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эльф" (далее - ООО "Эльф", Общество) обратилось (с учетом заявленных уточнений в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением:

- о признании незаконным бездействия Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Правительства Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) по реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемых помещений 1-Н и 4-Н, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, ул.Социалистическая, дом 10/9, литер А, площадью (439,4 + 22,4) кв.м;

- об обязании КУГИ принять решение об условиях приватизации арендуемого Обществом имущества нежилых помещений 1-Н и 4-Н, находящихся по адресу: Санкт-Петербурга, ул.Социалистическая, дом 10/9, литер А, площадью 439,4 кв.м и 22,4 кв.м., в соответствии со статьей 4 и пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с изменениями в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ, путем издания распоряжения согласно представленному проекту распоряжения в срок - 2 недели с момента вступления в силу решения суда;

- об обязании Фонда заключить с Обществом договор купли-продажи нежилых помещений 1-Н и 4-Н, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, ул.Социалистическая, дом 10/9, литер А, площадью 439,4 кв.м и 22,4 кв.м. путем подписания представленного проекта договора купли-продажи в срок - 1 месяц с момента вступления в силу решения суда.

- о признании недействительным в части установления выкупной цены объектов нежилого фонда подпункта 1.1.2 распоряжений КУГИ: от 02.12.2010 N 3014-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул.Социалистическая, дом 10/9, литер А, помещений 4-Н; от 02.12.2010 N 3015-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу г.Санкт-Петербург, ул.Социалистическая, дом 10/9, литер А, помещений 1-Н.

Определением суда от 13.01.2011 г.. в порядке, предусмотренном статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН).

Решением суда от 17.03.2011 г.. в удовлетворении заявленных требований отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой ООО "Эльф" просит решение суда от 17.03.2011 г.. отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Истец не согласен с выводом суда о том, что Обществом не представлено доказательств бездействия ответчиков. Бездействие ответчика (КУГИ) подтверждено вступившим в законную силу решением суда по делу N А56-53199/2009 и длилось более одного года и четырех месяцев.

Податель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда об обоснованности цены выкупа, отказе в зачете в цену выкупа неотделимых улучшений и арендной платы, внесенной за период бездействия КУГИ Санкт-Петербурга.

Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции Общество обращало внимание на готовность заключить договоры купли-продажи спорных нежилых помещений с учетом разногласий ООО "Эльф" по проектам договоров, направленных Обществу ответчиками.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представители ответчиков и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, представив письменные отзывы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как усматривается из материалов дела, Общество на основании заключенного с КУГИ 15.03.95г. договора аренды использует нежилые помещения общей площадью 461,8 кв.м., расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Социалистическая, д. 10/9, литера А. Условиями договора установлен срок его действия - с 01.04.95г. по 01.02.2009 г..

Общество 18.05.2009 г.. обратилось в КУГИ с заявлением о намерении реализовать принадлежащее ему преимущественное право приобретения арендуемых помещений и передать в собственность помещения 1-Н и 4-Н.

КУГИ письмом от 08.06.2009 г.. N 3603 уведомило Общество об отказе в предоставлении преимущественного права на приватизацию помещения 1-Н площадью 439,4 кв.м и помещения 4-Н площадью 22,4 кв.м, ссылаясь на невозможность однозначно идентифицировать арендуемый объект.

Отказ КУГИ оспорен Обществом в судебном порядке, и решением суда от 10.12.2009 г.. по делу N А56-53199/2009, вступившим в законную силу, удовлетворены требования Общества, признан незаконным отказ КУГИ от 08.06.2009, КУГИ обязывался принять решение об условиях приватизации ООО "Эльф" арендуемых нежилых помещений 1-Н площадью 439,4 кв.м и 4-Н площадью 22,4 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Социалистическая, д. 10/9, литера А, в соответствии с договором аренды от 15.03.95г. N10/210403.

В связи с последующим бездействием КУГИ 25.06.2010 г.. Общество направило КУГИ (копию - ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга") заявление с просьбой во исполнение судебного решения принять решение об условиях приватизации нежилых помещений, арендуемых ООО "Эльф", и утвердить представленный истцом проект договора купли-продажи названных нежилых помещений и направить его на подписание ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

Указанное заявление с прилагаемым к нему проектом договора купли-продажи поступило: КУГИ - 29.06.2010 г.. вх. N 33079-32, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" - 05.07.2010 г.. вх. N 6003.

В установленный пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации месячный срок ООО "Эльф" не получило ответов от ответчиков на направленную им оферту, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации Обществом возникший спор передан на разрешение суда (24.08.2010 г..).

Преимущественное право Общества на приобретение арендуемого имущества установлено вступившим в законную силу решением суда от 10.12.2009 г.. по делу N А56-53199/2009.

Решение суда от 10.12.2009 г.. по делу N А56-53199/2009 в части обязания КУГИ принять решение об условиях приватизации ООО "Эльф" арендуемых помещений было исполнено КУГИ уже в период рассмотрения настоящего спора.

02.12.2010 г.. КУГИ изданы распоряжения N 3014-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул.Социалистическая, дом 10/9, литера А, помещений 4-Н; N 3015-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул.Социалистическая, дом 10/9, литера А, помещений 1-Н; подготовлены и направлены Обществу проекты договоров купли-продажи.

Апелляционный суд не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заявляя требования о признании незаконным бездействия ответчиков (КУГИ), Общество не представило доказательств такого бездействия, также не доказан факт нарушения сроков для осуществления действий, направленных на реализацию преимущественного права Общества на приобретение спорных помещений.

КУГИ нарушены сроки, установленные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в частности пунктом 1 части 3 статьи 9 закона, даже после вступления в силу решения суда по делу N А56-53199/2009, обязывающего КУГИ совершить предусмотренные законом действия по заявлению Общества.

Вместе с тем поскольку на момент рассмотрения спора указанные действия уполномоченным органом (КУГИ) совершены, решения о приватизации спорных объектов приняты, отсутствуют основания для удовлетворения требований Общества о признании незаконным бездействия КУГИ с обязанием принять решения о приватизации в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", заявленные в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению, поскольку ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" не является уполномоченным органом в смысле Федерального закона N 159-ФЗ.

Требование о понуждении ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключить с Обществом договоры купли-продажи спорных помещений, заявленное в порядке пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит удовлетворению, так как ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" не является лицом, обязанным заключить с Обществом договор в силу Федерального закона N 159-ФЗ.

К уполномоченному органу, обязанному в силу закона заключить с Обществом договоры приватизации (КУГИ) данное требование не заявлено.

Кроме того, из материалов дела следует и установлено судом обстоятельство отсутствия со стороны КУГИ уклонения от заключения с Обществом договоров купли-продажи спорных помещений на момент рассмотрения спора в суде. Проекты договоров (оферты) были направлены Обществу, которое письмом от 27.12.2010 г.. исх. N 22 в адрес КУГИ и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в ответ на предложения о заключении договоров заявило о своих разногласиях к проектам договоров с изложением своих условий по спорным пунктам, выразив готовность заключить договоры на иных условиях. Данное письмо приложено к уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковому заявлению (л.д. 51-54 том 2), в котором имеется ссылка на наличие между сторонами (в том числе КУГИ) спора по условиям сделки.

Уточнив волеизъявление истца на рассмотрение спора о разногласиях по условиям договоров, апелляционный суд, устраняя упущение суда первой инстанции, рассмотрел спор о разногласиях по условиям договоров (проектов договоров, направленных продавцом).

В связи с разногласиями по цене выкупа апелляционным судом по ходатайству Общества была назначена судебно-оценочная экспертиза. Цена выкупа определяется апелляционным судом на основании отчетов об оценке рыночной стоимости объектов по состоянию на 17.11.2011 г.., выполненных независимым оценщиком ООО "Бюро экспертиз" от 28.11.2011 г.. N 742-11/3 и N 742-11/4 в рамках проведения судебной экспертизы. Рыночная стоимость помещения 1-Н площадью 439,4кв.м. составила 22 800 000 руб. (без НДС), помещения 4-Н площадью 22,40кв.м. - 1 400 000 руб. (без НДС).

Истец не согласился с итоговой величиной рыночной стоимости помещений, определенной в названных отчетах об оценке, заявил о своих возражениях.

Данные возражения были рассмотрены судом апелляционной инстанции и с учетом объяснений эксперта в судебном заседании в ответ на замечания истца, а также пояснений ответчика (ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"), третьего лица (ГУП ГУИОН) были отклонены судом апелляционной инстанции как не вызывающие сомнения в достоверности названных отчетов об оценке.

Апелляционным судом не принимаются доводы истца о необходимости уменьшения цены выкупа на стоимость произведенных Обществом неотделимых улучшений арендованных помещений и внесенной арендной платы за определенный Обществом период бездействия КУГИ.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Однако Обществом не представлено доказательств в подтверждение получения согласия КУГИ на осуществление неотделимых улучшений арендуемых помещений в установленном порядке (пункт 6 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 г.. N 748-137). Возможность зачета ранее внесенных арендных платежей в счет оплаты выкупаемого имущества законом не предусмотрена. Законом предусмотрен иной способ защиты имущественных интересов лица, пострадавшего от незаконных решений (бездействия) государственных органов.

Предложенная Обществом редакция по пункту 2.2 договора в части условия о досрочной оплате цены объекта, а именно о возможности частичной досрочной оплаты, апелляционным судом не принимается, так как пунктом 4 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность досрочной оплаты приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества, но не предусмотрена возможность частичной досрочной оплаты, в связи с чем редакция продавца условия пункта 2.2 договоров о возможности досрочной оплаты оставшейся части цены объекта в полном объеме соответствует Федеральному закону N 159-ФЗ, статье 315 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом принятия судом пункта 2.2 договора в редакции продавца не подлежит исключению (по редакции Общества) пункт 3.1.4 договора, касающийся расчета процентов в связи с досрочной оплатой.

Поскольку условия договоров, связанные с обязанностью покупателя заключить договор аренды земельного участка, не распространяются на Общество, выкупающее помещения, расположенные в многоквартирном доме, апелляционный суд считает возможным данные условия исключить (пункты 3.2.5, 3.2.6, 7.4, в пункте 8.1 ссылку на пункт 3.2.5).

Условие пункта 3.2.8, предусматривающее обязанность покупателя обеспечить отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды помещений на дату заключения договора, апелляционный суд принимает в редакции продавца как не противоречащее законодательству и не нарушающее прав покупателя.

Условия пунктов 3.3, 8.2 договоров, касающиеся сведений об объекте и технической документации к нему, не подлежат исключению по редакции Общества, так как истец не обосновал нарушения его прав и законных интересов условиями, которые просит исключить, притом что согласно иным условиям он подтверждает, что ознакомился с техническим состоянием объекта и претензии по техническому состоянию объекта у него отсутствуют.

Оценив соразмерность ответственности покупателя за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате цены объекта с учетом основанных на законе доводов ответчика о необходимости обеспечения интересов продавца, а также с учетом соблюдения баланса интересов сторон, апелляционный суд признает не подлежащим исключению (по редакции Общества) пункт 7.3 договоров о начислении пеней за просрочку оплаты, но исключает условия о начислении дополнительно штрафов за просрочку платежа (пункты 7.5, 7.5.1, 7.6.1), а также условие о штрафной неустойке в пункте 7.3.

Поскольку односторонний отказ продавца от договора купли-продажи с рассрочкой платежа предусмотрен законом - пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, но данная норма носит диспозитивный характер, то с учетом возражений покупателя в части данного условия (пункт 7.5 и 7.5.2) апелляционный суд определяет данное условие в соответствии с положениями пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом апелляционный суд оставляет редакцию продавца в части порядка уведомления об отказе, в отношении которого отсутствует мотивированное возражение покупателя.

Пункт 7.6.2 об обращении взыскания на заложенное имущество принимается в редакции продавца как не противоречащий закону.

Поскольку условие пункта 7.7 об одностороннем отказе продавца от договора купли-продажи ввиду наличия долгов по договору аренды не предусмотрено законом, то есть может быть определено только по соглашению сторон, а одна сторона - покупатель возражает против включения этого условия в договор, данный пункт подлежит исключению, тем более, что в результате его исключения не нарушаются права продавца на получение арендной платы, пеней, штрафов по договору аренды, в том числе путем взыскания в судебном порядке.

Пункт 8.7 договоров подлежит исключению, поскольку условие об обязанности покупателя вносить арендную плату по договору аренды до момента исполнения покупателем обязанности по внесению первого платежа по договору купли-продажи противоречит закону, что подтверждено в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г.. N 73. Поскольку покупатель не согласен с условием о прощении долга, предусмотренным в пункте 8.7 проектов договоров, то данное условие также не подлежит включению в договор в отсутствие волеизъявления кредитора на прощение долга.

Сведения о покупателе, изложенные в разделе 9 договора, надлежит изложить в редакции Общества, так как данные сведения являются существенными с учетом условия договора о направлении уведомления об одностороннем отказе от договора по адресу покупателя, указанному в договоре.

Требование о признании недействительными распоряжений КУГИ в части определения выкупной цены удовлетворению не подлежит, поскольку с учетом обстоятельств дела не направлено на восстановление прав и законных интересов Общества (покупателя), так как условие о цене продажи определено судом на момент рассмотрения спора по разногласиям к договорам. Кроме того, исходя из отчетов об оценке рыночной стоимости имущества по результатам судебной экспертизы на дату отчетов об оценке, положенных в основание определения цены выкупа в оспариваемых распоряжениях, не следует, что указанная в распоряжениях цена являлась недостоверной.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 марта 2011 года по делу N А56-48266/2010 изменить.

Урегулировать разногласия по договорам купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

1. Принять пункт 2.1. договора в отношении объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Социалистическая, дом 10/9, литер А, пом. 1-Н, общей площадью 439,40кв.м., с кадастровым номером 78:31:1625:0:31:1, находящегося в подвале, в следующей редакции: "Цена продажи объекта без НДС составляет 22 800 000 руб. на основании отчета об оценке N 742-11/3, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности".

Принять пункт 2.1. договора в отношении объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Социалистическая, дом 10/9, литер А, пом. 4-Н, общей площадью 22,40кв.м., с кадастровым номером 78:31:1625:0:31:2, находящегося на первом этаже, в следующей редакции: "Цена продажи объекта без НДС составляет 1 400 000 руб. на основании отчета об оценке N 742-11/4, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности".

2. пункт 2.2. договоров принять в редакции продавца.

3. пункт 3.1.4. договоров принять в редакции продавца.

4. пункты 3.2.5., 3.2.6 договоров исключить.

5. пункт 3.2.8. договоров принять в редакции продавца.

6. пункт 3.3. договоров принять в редакции продавца.

7. пункт 7.3. договоров принять в следующей редакции: "За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2. договора, покупатель уплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере 0,15% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде за каждый день просрочки".

8. пункт 7.4. договоров исключить.

9. пункты 7.5., 7.5.1. договоров исключить.

10. Пункт 7.5.2. договоров изложить в следующей редакции: "Настоящий договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке в случае, когда покупатель не произведет очередной платеж в установленный срок, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу покупателя, указанному в договоре.

11. пункты 7.6., 7.6.1., 7.7. договоров исключить.

12. пункт 8.1. договоров принять в редакции покупателя: исключить слова "в том числе предусмотренных пунктом 3.2.5. договора".

13. пункт 8.2. договоров оставить в редакции продавца.

14. пункт 8.7. договоров исключить.

15. В разделе 9 сведения о покупателе изложить в редакции покупателя.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина