Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2012 г. N 19АП-5365/11

город Воронеж

20 апреля 2012 г.

Дело N А08-4584/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2012.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Поротикова А.И., Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бартеневой Ю.В.,

при участии:

от ИП Зибровой И.В.: 1) Алексанова С.А., представителя по доверенности б/н от 20.07.2010; 2) Боженко Ю.А., представителя по доверенности б/н от 06.04.2011; 3) Зиборова А.С., представителя по доверенности б/н от 02.06.2009;

от БРО ООО "ВОИ": Франковского А.А., представителя по доверенности б/н от 17.10.2011;

от Григорьева В.С.: Франковского А.А., представителя по доверенности б/н от 25.01.2012;

от Администрации г. Белгорода: представитель не явился, извещена надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от Дубовицкого И.В.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Белгородской региональной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов"

на решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2011

по делу N А08-4584/2010 (судья Васильев П.П.)

по иску индивидуального предпринимателя Зиборовой И.В. (ОГРНИП 3043122326600036)

к Белгородской региональной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов" (ОГРН 1023100000615),

при участии третьих лиц - администрации г. Белгорода, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Дубовицкого И.В., Григорьева В.С.

о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Зиборова Ирина Владимировна (ИП Зиборова И.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области к Белгородской региональной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов" (БРО ООО "ВОИ", ответчик) с иском (с учетом уточнения) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора безвозмездной передачи земельного участка N 1 от 25.07.2007 в виде возложении обязанности на БРО ООО "ВОИ" передать администрации города Белгорода земельный участок площадью 5 541 кв.м по ул. Сумская, 12, г. Белгород с кадастровым номером 31:16:01: 09 013:56, принадлежащий БРО ООО "ВОИ" на праве собственности, прекратить право собственности БРО ООО "ВОИ" на земельный участок площадью 5 541 кв.м по ул. Сумская, 12, г. Белгород с кадастровым номером 31:16:01: 09 013:56, принадлежащий БРО ООО "ВОИ" на праве собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Управление Росреестра по Белгородской области), Дубовицкий И.В. и Григорьев В.С.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2011 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, БРО ООО "ВОИ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции как принятое с нарушением норм процессуального и материального права.

Дубовицкий И.В., представители администрации г. Белгорода, Управления Росреестра по Белгородской области в судебное заседание апелляционной инстанции 13.04.2012 не явились.

Через канцелярию суда апелляционной инстанции посредством факсимильной связи от администрации г. Белгорода поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя.

Учитывая, что суд располагает доказательствами надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании представитель БРО ООО "ВОИ" и Григорьева В.С. доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, просил ее удовлетворить.

Представители Зиборовой И.В. возражали против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу БРО ООО "ВОИ" - без удовлетворения.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и представленных в суд апелляционной инстанции доказательств, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела, в марте 2005 года БРО ООО "ВОИ" обратилось в администрацию г. Белгорода с заявлением о передаче ему в собственность бесплатно земельного участка площадью 7 637 кв.м, по адресу: г. Белгород, ул. Сумская, 12, сославшись на то, что на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности.

14.07.2005 на основании договора купли-продажи, заключенного между БРО ООО "ВОИ", ИП Зиборова И.В. приобрела в собственность объект недвижимости - нежилое помещение (лит Б,б1,б2) площадью 2 128,9 кв.м, промышленное, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 23-40,42,48,46,47.49 - лестничная клетка; 1 этаж: 13-31; 33, 34 - лестничная клетка; 2 этаж: 1-19,20,21 - лестничная клетка, с кадастровым номером 31:16:00:00:23938/3/23:1003/Б, находящееся по адресу: Белгородская область, город Белгород, улица Сумская, 12, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 15.08.2005.

Согласно передаточному акту от 14.07.2005, БРО ООО "ВОИ" передало объект недвижимости ИП Зиборовой И.В.

Решением N 4445 от 06.10.2005 Управление муниципальной собственности Комитета экономики и муниципальной собственности администрации города Белгорода, БРО ООО "ВОИ" в удовлетворении заявления о передаче в собственность бесплатно земельного участка площадью 7637 кв.м было отказано.

Решением Арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-12589/05-13 от 31.01.2006 отказ Управления муниципальной собственности Комитета экономики и муниципальной собственности администрации города Белгорода в передаче БРО ООО "ВОИ" в собственность бесплатно земельного участка площадью 7 637 кв.м, расположенного по адресу: г.Белгород, ул. Сумская, 12 признан незаконным.

Во исполнение решения суда было принято распоряжение администрации г. Белгорода N 3343 от 24.11.2006 "О предоставлении БРО ООО "ВОИ" земельного участка по ул.Сумская, д.12 и заключен договор безвозмездной передачи земельного участка от 25.07.2007 N 1.

31.08.2007 было зарегистрировано право собственности БРО ООО "ВОИ" на земельный участок по адресу Белгородская область, г.Белгород, ул.Сумская, 12 с кадастровым номером 31:16:01 09 013:0019 площадью 7 637 кв.м.

15.07.2008 было зарегистрировано право собственности БРО ООО "ВОИ" на земельный участок по адресу Белгородская область, г.Белгород, ул.Сумская, 12 с кадастровым номером 31:16:01 09 013:56 площадью 5 541 кв.м.

При этом никем из сторон не оспаривается, что принадлежащие истице объекты недвижимости расположены в границах участка с кадастровым номером 31:16:01 09 013:56 площадью 5 541 кв.м.

ИП Зиборова И.В. обратилась с заявлением в администрацию города Белгорода с заявлением о передаче в собственность земельного участка, расположенного под принадлежащим объектом недвижимости. Ответом N 3417 от 07.07.2010 администрацией г. Белгорода отказано в приватизации земельного участка со ссылкой на решение суда от 31.01.2006 о передаче в собственность БРО ООО "ВОИ" земельного участка площадью 7 637 кв.м по ул. Сумская, 12.

Обращаясь с настоящим иском, ИП Зиборова И.В. представила план земельного участка для эксплуатации принадлежащих ей объектов недвижимости от 01.02.2010 с указанием геодезических точек и ведомостью координат и указала, что договор безвозмездной передачи всего участка БРО ООО "ВОИ" является ничтожной сделкой, так как не соответствует требованиям закона, а именно пункту 4 статьи 11, пунктам 1, 3, 4, статьям 35, 36 Земельного кодекса РФ, статье 552 Гражданского кодекса РФ, статье 28 Закона РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178 ФЗ от 21.12.2001.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11).

С учетом изложенного судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что сделка приватизации, совершенная с одним из собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, противоречит изложенным выше нормам и в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной.

Доводы апелляционной жалобы БРО ООО "ВОИ" относительно того, что на момент обращения за предоставлением участка ИП Зиборова И.В. еще не являлась собственником объектов недвижимости, не могут быть приняты во внимание. ИП Зиборова И.В. приобрела право собственности на нежилое помещение (лит Б,б1,б2), находящееся по адресу: Белгородская область, город Белгород, улица Сумская, 12, 15.08.2005. В связи с этим ни распоряжение администрации, ни договор о безвозмездной передаче земельного участка от 25.07.2007 N 1 не могут быть признаны законными, даже если эти действия были совершены во исполнение решения суда об устранении нарушений прав БРО ООО "ВОИ", так как после 15.08.2005 ответчик правами на приобретение участка площадью 7 637 кв.м или 5 541 кв.м не обладал. При этом не имеет значения, обладали ли иные лица правом собственности на здания, их части или на доли в праве собственности. Кроме того, довод жалобы относительно того, что истица обладает правом собственности не на здание, а на его часть, опровергается сведениями свидетельства о государственной регистрации от 20.05.2008 о площади части нежилого здания - 2 128,9 кв.м и данными технического паспорта здания Лит.Б от 15.06.2004 об общей площади всего здания - 2 128,9 кв.м.

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 названной статьи).

Правовые подходы к возможности реализации прав нескольких собственников объектов недвижимости, расположенных на едином земельном участке сформулированы Президиумом Высшего арбитражного суда РФ в Постановлениях N 3771/11 от 06.09.2011, N 4275/11 от 06.09.2011.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Гражданского кодекса РФ).

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 N 4275/11 содержится правовая позиция, согласно которой при подобных установленным в настоящем деле обстоятельствах, суду для признания сделки недействительной необходимо исследовать возможность совершения сделки в отношении земельного участка без включения недействительной ее части и признании в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2011 была назначена судебная землеустроительная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о делимости земельного участка площадью 5 541 кв.м, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Сумская, д.12, с кадастровым номером 31:16:01 09013:56 для целей формирования земельного участка для эксплуатации расположенных на нем зданий литер. Б,б1,б2,В4 и о возможности изготовления межевого плана, земельного участка площадью, необходимой для эксплуатации нежилых зданий литер. Б,б1,б2,В4.

Проведение судебной землеустроительной экспертизы поручено эксперту А.В. Васильченко ООО "Воронежский центр судебной экспертизы".

В связи с отказом эксперта от производства экспертизы, с учетом мнения сторон, судебной коллегией определением от 11.03.2012 была назначена экспертиза с привлечением иного экспертного учреждения.

На разрешения эксперта были поставлены вопросы о делимости земельного участка площадью 5 541 кв.м с возможностью образования обособленного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ИП Зиборовой И.В. объектов и о приемлемости предложенных сторонами вариантов раздела.

Согласно заключению эксперта АНО "Центр "Независимая экспертиза" N 190518-В от 28.03.2012, земельный участок, расположенный по адресу г. Белгород, ул. Сумская, д.12, с кадастровым номером 31:16:01 09013:56 является делимым с точки зрения сохранения категории, соблюдения предельных размеров и правил градостроительной деятельности. Эксперт указал, что за основу можно принять оба из предложенных вариантов, при этом был предложен вариант, при котором ИП Зиборовой И.В. будет образован участок, проезд к которому с ул. Сумской возможен путем сноса нежилого некапитального строения площадью 53,5 кв.м, права на который никем не установлены.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами.

Оценив заключение эксперта в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, изучив содержание исследовательской части и его выводов, судебная коллегия не находит возможным принять его в качестве достаточного доказательства делимости участка.

При определении критерия делимости закон предусматривает не физическую делимость земельного участка, а его делимость в юридическом смысле. При установлении свойства неделимости имеется в виду критерий гражданского оборота, а не физические свойства вещи, поэтому возможность физического деления земельного участка не свидетельствует о возможности его деления с правовой позиции.

В соответствии с позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 4275/11, по смыслу статьи 36 Земельного кодекса РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

В силу пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами.

Из содержания пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ следует, что обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов и подходов к нему.

Предложение эксперта возможности проезда после сноса некапитального строения площадью 53,5 кв.м не означает констатацию существования доступа, кроме того, опровергается имеющимся в деле техническим паспортом нежилого строения Лит.А3 площадью 53,5 кв.м от 05.09.2011 и заключением специалиста ООО "Воронежский центр судебной экспертизы" от 20.12.2011 N 118-Б2, из которого следует, что здание имеет ленточный фундамент. Несмотря на то, что вопросы капитальности, законности строительства или принадлежности данного строения не входят в круг доказывания по настоящему спору, суд не может не принять во внимание существование объекта с указанными характеристиками на месте обозначенного экспертом проезда.

Спорный земельный участок не может быть признан делимым и с учетом предложенного ответчиком варианта раздела, так как при этом выделяемый ИП Зиборовой И.В. участок не имеет подхода или проезда к землям общего пользования и разделяется территорией участка, предлагаемой к общему пользованию.

Кроме того, исходя из приведенной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ судом не может быть признано право истца на участок, в отношении которого он не изъявляет желания приобретения в аренду или в собственность. ИП Зиборова И.В. против предоставления ей участка, предложенного в варианте БРО ООО "ВОИ" возражала.

Судебная коллегия не приняла во внимание доводы сторон относительно необходимости учета особенностей использования нежилых зданий, требующих размещения стоянок, устройства оборудованных входов и т.п. Закон не связывает возможность деления участка с указанными критериями.

Довод заявителя жалобы о пропуске истцом срока исковой давности был правомерно отклонен судом первой инстанции, так как на требования собственника здания, строения, сооружения о правах на земельный участок, на котором они расположены и необходимый для их использования, в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности не распространяется.

Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины как общественная организация инвалидов.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.08.2011 по делу N А08-4584/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Белгородской региональной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов" - без удовлетворения.

Взыскать с Белгородской региональной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов" и индивидуального предпринимателя Зиборовой Ирины Владимировны по 29 500 рублей судебных расходов на проведение судебной землеустроительной экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

А.И. Поротиков В.И. Федоров