Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2012 г. N 18АП-1829/12

г. Челябинск

19 апреля 2012 г.

Дело N А76-9872/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Жилтехстрой", фонда развития жилищного строительства "Ваш дом - Челябинск", Кутиковой Нины Николаевны, Приданникова Василия Ивановича, Марченко Юлии Валерьевны, Наймушиной Анны Николаевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.01.2012 по делу N А76-9872/2011 (судья Первых Н.А.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Жилтехстрой" - Королев П.С. (доверенность от 29.11.2011),

Администрации города Челябинска - Шеянов А.А. (доверенность от 12.03.2012),

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Воробей Н.С. (доверенность от 30.12.2011),

Наймушиной А.Н. - Королев П.С. (доверенность от 06.04.2010),

фонда развития жилищного строительства "Ваш дом-Челябинск" - Королев П.С. (доверенность от 10.01.2012).

Общество с ограниченной ответственностью Предприятие "Жилтехстрой" (далее - ООО Предприятие "Жилтехстрой", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Администрация, Комитет, ответчики) о признании недействительными ничтожных сделок по отказу от договора УЗ N 396-К-99 аренды земли и инфраструктуры г. Челябинска и дополнительного соглашения N 1 от 07.12.2000 к данному договору, выраженных в уведомлениях Администрации от 13.05.2011 и Комитета от 13.05.2011 N 8090.

Определениями суда от 19.10.2011, 02.12.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены фонд развития жилищного строительства "Ваш дом - Челябинск" (далее - фонд), Кутикова Нина Николаевна, Приданников Василий Иванович, Марченко Юлия Валерьевна, Наймушина Анна Николаевна (т. 2 л.д. 143, т. 3 л.д. 23).

Решением суда от 12.01.2012 (резолютивная часть от 28.12.2011) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 3 л.д. 91-97).

В апелляционной жалобе ООО Предприятие "Жилтехстрой", фонд, Кутикова Н.Н., Приданников В.И., Марченко Ю.В., Наймушина А.Н. (далее также - податели апелляционной жалобы, апеллянты) просят решение суда отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные обществом исковые требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податели ссылаются на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам.

Так, полагают, что оснований для расторжения дополнительного соглашения N 1 от 07.12.2000 (далее - дополнительное соглашение N 1) к договору аренды земли от 04.10.1999 (далее - договор аренды земли) у ответчиков не имелось, так как дополнительное соглашение N 1 прекратило своё действие с истечением срока, на которое оно было заключено, с 04.10.2001, то есть до направления оспариваемых уведомлений.

Нарушение судом норм материального права, по мнению апеллянтов, выразилось в следующем.

На момент заключения договора аренды земли и дополнительного соглашения к нему действовала норма ст. 41 Земельного кодекса РСФСР, которая содержала закрытый перечень оснований для внесудебного расторжения договора и основание, указанное в оспариваемых уведомлениях, к таковым не относятся. В обоснование данного довода апеллянты ссылаются на судебную практику. Положения п. 6.5.1. договора аренды земли и дополнительного соглашения N 1, предусматривающие право арендодателя на расторжение договора по иным основаниям, противоречат названной норме земельного законодательства. В момент заключения договора аренды земли и дополнительного соглашения к нему норма п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространялась на отношения сторон, регулируемые в п. 6.5.1 договора, что следует из п. 2 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 1, 2 Земельного кодекса РСФСР. В силу указанного, условия договора, предусмотренные в п. 6.5.1. договора, являются ничтожными и не влекут правовых последствий.

Действия ответчиков по расторжению договора аренды земли и дополнительному соглашению к нему противоречат ч. 3 ст. 35 и ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2.2. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", так как на земельном участке, являющемся объектом договора аренды, находится объект незавершённого строительства, принадлежащий истцу, ввиду чего совершённые ответчиками действия препятствуют приобретению земельного участка в аренду для завершения его строительства. Вывод суда первой инстанции о невозможности применения нормы ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации к отношениям по предоставлению в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, противоречит п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011. Более того, незаконный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено, не допускается.

Действия ответчиков также противоречат ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объект незавершённого строительства является объектом договоров целевого взноса (вклада) на финансирование жилищного строительства, заключенных физическими лицами и истцом, а также Фондом развития жилищного строительства "Ваш дом - Челябинск" и при отсутствии действующего договора аренды земельного участка в силу норм ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации истец не сможет получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что нарушит его обязанности по предоставлению жилых помещений физическим лицам по договорам целевого взноса (вклада) на финансирование жилищного строительства. Таким образом, действия ответчиков осуществляются исключительно с намерением причинить вред истцу и физическим лицам в виде создания истцу препятствий для надлежащего исполнения им обязанностей по договорам целевого взноса (вклада) на финансирование жилищного строительства, что свидетельствует о злоупотреблении ими правом в иных формах. Отсутствие надлежаще оформленного договора аренды земли и отсутствие в силу этого правовой возможности получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует также о том, что обжалуемый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований принят о правах и обязанностях лиц, не привлечённых к участию в деле - физических лиц, являющихся участниками договоров целевого взноса (вклада) на финансирование жилищного строительства.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Кутиковой Н.Н., Марченко Ю.В., Приданникова В.И. не явились.

С учетом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца и третьих лиц поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представители ответчиков возразили по доводам апелляционной жалобы.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.10.1999 между Администрацией (арендодатель) и ООО Предприятие "Жилтехстрой" (арендатор) заключен договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска УЗ N 396-К-99, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает земельный участок площадью 30 000 кв.м., расположенный в квартале по ул. Гюго, в Ленинском районе из земель муниципальной собственности без права последующего выкупа для проектирования и строительства первой очереди жилых домов N 2-4,5 (т. 1 л.д. 13-20).

Договор заключен на срок пять лет (п. 1.4 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (форма N 2, N 3), являющимися неотъемлемой частью договора.

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Первая оплата производится предварительно на текущий квартал, а по истечении двух месяцев текущего квартала - за последующий квартал. Дальнейшие платежи производятся не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, на расчетный счет, установленный налоговой инспекцией по месту постановки на учет для уплаты земельного налога (п. 2.2. договора).

Плата за аренду муниципальной инфраструктуры перечисляется равными долями поквартально в течение года. Первая оплата производится предварительно на текущий квартал, а по истечении двух месяцев текущего квартала - за последующий квартал. Дальнейшие платежи производятся не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, на специальный счет Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (п. 2.3. договора).

В соответствии с п.п. 2.4, 2.5 договора аренды перерасчет величины платы за аренду земли осуществляется арендодателем ежегодно, в одностороннем порядке, в связи с изменением базовых ставок арендной платы или действующего порядка расчета. Перерасчет арендной платы производится с начала календарного года, на основании соответствующего постановления главы г. Челябинска.

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей. По требования арендодателя проводить ежеквартальную сверку оплаты и выполнения условий договора (п.4.2.2 договора).

Договор подлежит расторжению, если арендатор не выплачивает арендную плату в соответствии с п. 2.2., 2.3. с задержкой более одного месяца, арендодатель в одностороннем порядке расторгает договор аренды на основании п.3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этом случае арендатор обязан в течение 15 дней после получения письменного уведомления арендодателя оплатить задолженность по арендным платежам и освободить арендуемый земельный участок, арендуемое имущество подлежит изъятию у арендатора без оплаты поведенных улучшений (п. 6.5.1 договора).

04.10.1999 произведена государственная регистрация договора от 04.10.1999 УЗ N 396-К-99, что подтверждается отметкой на договоре (т. 1 л.д.20).

07.12.2000 на основании Постановления Главы города от 06.12.2000 N 1824-п между Администрацией и ООО Предприятие "Жилтехстрой" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 04.10.1999 N 396-К-99, в соответствии с которым внесены изменения в договор аренды в площадь, целевое назначение земельного участка: арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 6 480 кв.м., расположенный по адресу: в квартале по ул. Гюго в Ленинском районе из земель городской застройки, находящийся в ведении муниципального образования для проектирования и строительства жилого дома; долю муниципальной инфраструктуры г. Челябинска, без выдела в натуре, в составе, определенном постановлением главы г. Челябинска от 06.10.1997 N 1259-п, в размере 6480.00/214570000 каждого наименования состава, для использования по общему назначению с земельным участком. Дополнительное соглашение заключено на срок до 04.10.2001 (п.1.4. дополнительного соглашения) (т. 1 л.д. 25-30).

18.01.2001 произведена государственная регистрация дополнительного соглашения N 1 от 07.12.2000 к договору N 396-К-99 от 04.10.1999 (т. 1 л.д. 30).

13.05.2011 Администрацией направлено в адрес ООО Предприятие "Жилтехстрой" уведомление без номера "Об отказе от договора аренды", которым сообщено о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска УЗ N 396-К-99 от 04.10.1999 и дополнительного соглашения N 1 от 07.12.2000 к договору УЗ N396-К-99, в связи с задолженностью по арендной плате (т. 1 л.д. 31).

13.05.2011 Комитет направил в адрес ООО Предприятие "Жилтехстрой" уведомление, которым сообщил о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска УЗ N 396-К-99 от 04.10.1999 и дополнительного соглашения N 1 от 07.12.2000 к договору УЗ N396-К-99, в связи с задолженностью по арендной плате (т. 1 л.д. 32).

Ссылаясь на ничтожность указанных уведомлений, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земли, а также дополнительное соглашение к нему правомерно прекращены арендодателем в одностороннем порядке на основании пункта 6.5.1. договора в связи с неоплатой истцом как арендатором арендной платы за пользование земельным участком, ввиду чего несоответствие оспариваемых сделок закону либо условиям договора судом не установлено.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу нормы ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование земельным участком на праве аренды осуществляется на основании заключенного в установленном порядке договора аренды.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела усматривается, что между Администрацией и обществом Предприятие "Жилтехстрой" подписан договор аренды земли и инфраструктуры УЗ N 396-К-99 от 04.10.1999 (т. 1 л.д. 13), а также дополнительное соглашение N 1 от 07.12.2000 к нему (т. 1 л.д. 25).

Названные сделки зарегистрированы 18.01.2001 (т. 1 л.д. 20, 30).

Из искового заявления и апелляционной жалобы следует, что истец оспаривает как ничтожные односторонние сделки по отказу от договора аренды земли и дополнительного соглашения N 1, выраженные в уведомлениях Администрации от 13.05.2011 и Комитета от 13.05.2011 (т. 1 л.д. 31, 32, далее по тексту также - оспариваемые сделки, оспариваемые уведомления).

В силу ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства, вытекающего из предпринимательской деятельности, за исключение случаев, предусмотренных законом либо договором.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора допускается, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Нормой ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания для одностороннего расторжения арендодателем договора аренды, связанные с нарушением арендатором условий договора, в том числе невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Из разъяснений, изложенных в п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Из оспариваемых истцом уведомлений об отказе от договора (т. 1 л.д. 31, 32) следует, что в обоснование основания для отказа ответчики указывают нарушение истцом обязанности по оплате арендной платы за период с 01.01.2001 по 31.03.2011.

Пунктом 4.2.2. договора аренды земли (с учётом дополнительного соглашения) предусмотрена обязанность внесения арендной платы за пользование земельным участком, размер которой определён в соответствии с разделом II договора аренды.

Пунктом 6.5.1. договора аренды (с учётом дополнительного соглашения) со ссылкой на п. 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды в случае нарушения арендатором обязанности по оплате арендной платы более 1 месяца.

Из материалов дела не усматривается обстоятельство исполнения истцом как арендатором по договору аренды земли обязанности по оплате арендной платы в порядке и сроки, согласованные сторонами в п. 2.2. и 2.3. договора.

К доводам истца о том, что оплата арендной платы не производилась по причине отсутствия у арендатора информации о её размере при её последующем изменении, суд относится критически, поскольку из материалов дела не усматривается исполнение арендатором соответствующей обязанности в период, когда размер арендной платы был согласован сторонами в приложенном к договору расчёте арендной платы. Кроме того, по смыслу цитированных норм, причины неисполнения арендатором обязанности по оплате арендной платы не имеют правового значения для целей прекращения договора аренды, в то время как по смыслу п. 3 ст. 401 ГК РФ истец как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, отвечает по гражданско-правовым обязательствам независимо от вины.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что оспариваемые истцом уведомления ответчиков об одностороннем расторжении договора аренды и дополнительного соглашения соответствуют норме п. 3 ст. 450 ГК РФ и оснований для квалификации их как недействительных в силу ст. 168 ГК РФ не имеется.

Доводы общества Предприятие "Жилтехстрой" о противоречии оспариваемых уведомлений норме ст. 41 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент заключения договора, в силу того, что указанная норма содержала закрытый перечень оснований для внесудебного расторжения договора, подлежат отклонению.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В норме ст. 41 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 перечислены основания, в силу которых договор может быть расторгнут.

Учитывая структуру указанной нормы, из содержания которой следует вариативность поведения сторон договора в случае его расторжения, суд приходит к выводу о её диспозитивности, что не исключает возможность расторжения договора и по иным основаниям, в том числе предусмотренным договором.

Возможные варианты толкования нормы ст. 41 Земельного кодекса РСФСР, изложенные в апелляционной жалобе, являются правовой позицией истца и третьих лиц (ст. 81, 65 АПК РФ), не исключающей иного толкования рассматриваемой нормы судом как органом правоприменения (ст. 13 АПК РФ).

Кроме того, в силу ст. 31 Земельного кодекса РСФСР к документам, удостоверяющим право на земельный участок, Кодекс относил договор.

Порядок заключения договора аренды Земельным кодексом РСФСР не был урегулирован, ввиду чего при его заключении подлежали применению нормы действовавшего на момент заключения договора аренды земли и дополнительного соглашения ГК РФ.

Нормой ст. 1 и ст. 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора, в силу которого условия договора подлежат согласования по взаимной воле сторон.

Противоречия п. 6.5.1. договора п. 1 ст. 422 ГК РФ судом не установлено, поскольку рассматриваемое договорное условие соответствует ст. 619 ГК РФ, а также п. 3 ст. 450 ГК РФ, предусматривающим возможность указания в договоре дополнительных оснований для его расторжения в одностороннем порядке.

Доводы апелляционной жалобы о нераспространении п. 3 ст. 450 ГК РФ на правоотношения сторон, сложившиеся в момент заключения договора, ввиду того, что данные правоотношения регулировались исключительно нормами земельного законодательства, отклоняются по вышеизложенным мотивам. Кроме того, в силу ч. 4 ст. 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора.

Ссылки апеллянтов на судебную практику как толкование ст. 41 Земельного кодекса РСФСР в части нормы "по волеизъявлению сторон" отклоняются в силу ч. 1 ст. 13 АПК РФ, и кроме того, из содержания названных апеллянтами судебных актов не следует невозможность одностороннего отказа арендодателя от договора, заключенного в соответствии с Земельным кодексом РСФСР.

С учётом изложенного правового обоснования, включение в договор аренды земли условия п. 6.5.1. не противоречит ст. 41 Земельного кодекса РСФСР, более того, названное условие договора направлено на защиту прав арендодателя, поскольку при иное толкование рассматриваемой нормы Земельного кодекса РСФСР означало бы извлечение недобросовестной стороной договора (в данном случае - арендатором, не уплачивающим арендную плату) преимуществ из своего незаконного положения.

Ввиду указанного, доводы апелляционной жалобы о ничтожности условия п. 6.5.1. договора аренды и дополнительного соглашения к нему подлежат отклонению.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии оспариваемых уведомлений норме ст. 10 ГК РФ подлежат отклонению.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Между тем доказательств того, что совершённые ответчиками действия по расторжению договора аренды и дополнительного соглашения направлены исключительно на причинение вреда истцу, последним в материалы дела не представлено. Напротив, избранный ответчиками способ защиты соответствует принципу восстановления нарушенных прав (ст. 1 ГК РФ), а также ст. 14 ГК РФ, так как является мерой защиты, предусмотренной договором аренды, на противоправные действия истца, выразившиеся в неуплате арендных платежей.

Таким образом, действия ответчиков, совершённые в соответствии в соответствии с договором и не выходящие в силу этого за пределы самозащиты (ст. 14 ГК РФ) исключают квалификацию их действий как злоупотребление правом.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчиками достигнута хозяйственная цель, которую они преследовали, направляя оспариваемые уведомления, в силу того, что задолженность по арендной плате истцом погашена, ввиду чего действия ответчиков направлены исключительно на причинение вреда истцу, подлежат отклонению, поскольку по смыслу ст. 10 ГК РФ действия лица как злоупотребление правом подлежат оценке на момент их совершения, в то время как из материалов дела усматривается, что на момент направления оспариваемых уведомлений у истца имелась задолженность по арендной плате, ввиду чего ответчики обоснованно реализовали права, предусмотренные в п. 6.5.1. договора аренды. Последующее погашение истцом задолженности по арендной плате не может свидетельствовать о злоупотреблении ответчиками своими правами как арендодателями в тот период, когда таковая задолженность объективно существовала.

Довод апеллянтов о том, что о злоупотреблении ответчиками своими правами также свидетельствует намерение ответчиков после прекращения договорных отношений возвратить земельный участок, тем самым по существу демонтировав находящийся на нём объект недвижимости, отклоняются, поскольку из оспариваемых уведомлений требование арендодателя об освобождении земельного участка не следует, ввиду чего судом не может быть дана оценка направленности действий ответчиков на освобождение земельного участка от возведённой постройки.

По тем же основаниям, в силу ст. 49 АПК РФ, судом не может быть дана оценка доводам апеллянтов о квалификации находящегося на земельном участке объекта незавершённого строительства как самовольной постройки.

Отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемые уведомления нарушают права истца как застройщика земельного участка, и соответственно свидетельствуют о злоупотреблении ответчиками своими правами.

Из нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" усматривается, что предоставление земельных участков в аренду в указанном случае производится в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.

Из содержания нормы ст. 36 ЗК РФ следует, что для предоставления земельного участка заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган, который по результатам рассмотрения заявления принимает решение о предоставлении участка, которое является основанием для заключения договора аренды.

Между тем материалы рассматриваемого дела не содержат доказательств соблюдения истцом названной процедуры.

Ввиду отсутствия таковых доказательств суд не усматривает оснований для оценки доводов апелляционной жалобы о недопустимости необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды.

Письмо истца в адрес органа местного самоуправления вх. N 7143 от 23.03.2011 (т. 1 л.д. 34) не может быть признано судом обращением истца в порядке, предусмотренном ст. 29, 36 ЗК РФ в уполномоченный орган, поскольку содержит просьбу о продлении договора аренды.

Кроме того, факт прекращения прежних договорных отношений, что явствует из оспариваемых истцом уведомлений ответчиков, не является препятствием для обращения истца в уполномоченный орган с целью реализации прав, предусмотренных п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Довод апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о невозможности предоставления в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, признаётся обоснованным, вместе с тем указанный вывод не привёл к принятию судом по существу неверного решения.

Доводы апеллянтов о том, что Администрация в лице своих структурных подразделений своими конклюдентными действиями дала согласие на продление договора аренды от 04.10.1999, направив в адрес истца письмо от 11.04.2001 N 2611/6л (т. 1 л.д. 35), подлежат отклонению как противоречащие ст. 153, п. 1 ст. 160, п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ, так как сделка, совершённая ответчиками посредством направления истцу оспариваемых уведомлений, соответствует названным нормам, тогда как совершение сделки конклюдентными действиями является дополнительным средством выражения воли стороны сделки.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии оспариваемых уведомлений ст.ст. 35 ЗК РФ были предметом оценки суда первой инстанции, дополнительных оснований для их переоценки апелляционным судом подателем апелляционной жалобы не приведено.

Неисполнение истцом обязанностей по передаче жилых помещений физическим лицам по договорам целевого взноса (вклада) на финансирование жилищного строительства не может быть принято во внимание при оценке действий ответчиков как злоупотребление правом и не свидетельствует о намерении ответчиков причинить вред истцу в силу прекращения договорных отношений и связанной с этим невозможностью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Как ранее было отмечено судом, действия ответчиков являются мерой защиты в ответ на противоправные действия истца, выразившиеся в нарушении договора аренды, и сами по себе не могут являться препятствием для исполнения истцом договорных обязанностей перед третьими лицами, ввиду того, что ответчики участниками указанных договорных отношений не являются. Напротив, истец, действуя разумно и добросовестно, должен принять все меры заботливости и осмотрительности для надлежащего исполнения обязанностей по договорам целевого взноса (вклада) на финансирование жилищного строительства, в том числе обеспечить легальность возводимого объекта в части прав на земельный участок.

То обстоятельство, что рассматриваемый спор обусловлен договорными правоотношениями истца и ответчика, позволяет суду апелляционной инстанции отклонить довод апелляционной жалобы о том, что судебный акт принят о правах и обязанностях лиц, не привлечённых к участию в деле - участников заключенных с истцом и фондом договоров целевого взноса (вклада) на финансирование жилищного строительства, поскольку оспариваемые действия ответчиков не влияют на объём договорных прав и обязанностей участников договора целевого взноса (вклада) на финансирование жилищного строительства, в том числе не отменяют обязанность истца передать объект строительства инвесторам. Таким образом, довод апелляционной жалобы противоречит ст. 42, 51, п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, п. 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Доводы истца и третьих лиц о том, что прекращение договора аренды и дополнительного соглашения к нему затрагивает права физических лиц - инвесторов строительства жилого дома ввиду возникновения у них законного залога права аренды земельного участка, подлежат отклонению, поскольку в силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с учётом правовой квалификации названных договоров, изложенной апеллянтами), право залога у названных лиц возникает в силу государственной регистрации договора долевого участия, доказательств чего в материалы дела не представлено.

Ссылки подателя апелляционной жалобы на то, что оснований для направления ответчиками оспариваемых уведомлений не имелось, поскольку дополнительное соглашение к договору было заключено сроком до 04.10.2001, не является основанием для признания оспариваемых сделок ничтожными, так как заблуждение стороны арендодателя относительно срока действия договора не свидетельствует о несоответствии направленного уведомления закону.

Кроме того, направление уведомления от отказе от дополнительного соглашения после истечения срока его действия не может являться основанием для удовлетворения требований истца, так как не свидетельствует о нарушении его прав в силу того, что прекращение договора в связи с истечением срока (п. 3 ст. 425 ГК РФ) и в связи с отказом от него одной из сторон (п. 3 ст. 450 ГК РФ) влечёт аналогичные правовые последствий в виде прекращения у сторон сделки прав и обязанностей, из неё вытекающих.

Доводы апеллянтов об оценке оспариваемых уведомлений в порядке ст. 13 ГК РФ отклоняются как основанные на неверном толковании названной нормы, поскольку, направляя оспариваемые уведомления, ответчики действовали в рамках предоставленных им гражданским законодательством как арендодателю полномочий, а не осуществляли полномочия органа публичной власти, ввиду чего оспариваемые уведомления не могут быть квалифицированы как ненормативные акты публичного органа.

В силу вышеизложенных обстоятельств решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.01.2012 по делу N А76-9872/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Жилтехстрой", фонда развития жилищного строительства "Ваш дом - Челябинск", Кутиковой Нины Николаевны, Приданникова Василия Ивановича, Марченко Юлии Валерьевны, Наймушиной Анны Николаевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова М.И.Карпачева