Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2012 г. N 17АП-2401/12

г. Пермь

N 17АП-2401/2012-ГК

19 апреля 2012 г.

А50-22134/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Дюкина В.Ю., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клешниной Н.С.,

при участии:

от истца - не явились,

от ответчика - Давидович И.В. доверенность от 10.01.2012,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца Департамента земельных отношений администрации города Перми

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 30 января 2012 года

по делу N А50-22134/2011,

вынесенное судьей Гуляевой Е.И.,

по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми

к открытому акционерному обществу "Пермглавснаб" (ОГРН 1025900516146, ИНН 5902180390)

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к открытому акционерному обществу "Пермглавснаб" (далее - ответчик, ОАО "Пермглавснаб") (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании 3 621 193 руб. 19 коп., в том числе 3 538 200 руб. 90 коп. основного долга за период с 01.01.2011 по 10.10.2011, 82992 руб. 29 коп. неустойки за период с 10.07.2009 по 12.10.2011.

Решением суда от 30.01.2012 (с учетом определения суда от 01.03.2012 об исправлении описок (опечаток) от 01.03.2011) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 120 743 руб. 71 коп., в том числе 108 931 руб. 54 коп. арендной платы, 11 812 руб. 17 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Истец с решением суда от 30.01.2012 не согласен, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. По мнению истца, суд ошибочно не применил ч. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которой размер арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства без проведения торгов на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта или согласования с органом местного самоуправления, устанавливается: в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Истец в суд апелляционной инстанции не явился.

Ответчик в суде апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, считает решение суда не подлежащим отмене. Ответчик указал, что порядок расчета арендной платы, предусмотренной частью 2 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК не подлежит применению, исходя из фактических обстоятельств дела.

На основании п. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для приобщения к материалам дела приложенной Департаментом к апелляционной жалобе копии соглашения N 68/2011 не имеется.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Управления земельных отношений администрации г.Перми от 15.02.2008 N 280-з между Управлением (арендодатель) и ОАО "Пермглавснаб" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства от 07.03.2008 N 027-08С, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 8194,5 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410281:0022, расположенный по адресу: г.Пермь, Свердловский район, ул.Николая Островского, 64, 64а, и ул. Рабоче-Крестьянская, 25, для строительства комплекса жилых домов со встроенными административными помещениями (п. 1.1. договора) (л.д. 10-16). В пункте 4.1. договора указан срок его действия - с 16.02.2008 по 16.02.2011.

В соответствии с п. 4.2. договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату, размер которой в 2008 году составляет 3 276 111 руб. 96 коп., в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении о перерасчете арендной платы в соответствии с п.4.5. договора.

Согласно п. 4.3. договора для арендатора - юридического лица арендная плата вносится авансовыми платежами ежеквартально, равными частями от указанной в п. 4.2. договора суммы не позднее тридцатого числа первого месяца, оплачиваемого квартала. Арендная плата за первый квартал вносится арендатором в соответствии с п.4.6. договора.

В случае централизованного изменения цен и тарифов, сроков уплаты, изменения методики расчетов арендных платежей, изменения нормативной платы на землю на основе оценочного зонирования территории, кадастровой стоимости, базовых ставок арендной платы, а также изменения нормативных актов Российской Федерации, Пермского края, города Перми, регулирующих исчисление размера арендной платы и вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы, сроки уплаты в бесспорном и одностороннем порядке (п. 4.5. договора).

В соответствии с п. 4.7. договора за каждый день задержки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/360 действующей в расчетный период ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ от величины недоимки арендной платы за каждый день просрочки.

29.04.2008 произведена государственная регистрация договора аренды, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.10.2011 (л.д. 26).

16.02.2008 земельный участок передан арендодателем арендатору по акту (л.д.17).

Дополнительным соглашением от 24.03.2009 к указанному договору аренды стороны определили, в том числе, что для арендатора - юридического лица арендная плата вносится ежеквартально, равными частями от указанной в п. 4.2. договора суммы до десятого дня начала следующего квартала, а за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего года. По договорам, срок уплаты по которым наступает после 15 ноября, платеж вносится до 10 января следующего года (л.д.83). Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 11.06.2010, что подтверждается соответствующе отметкой на соглашении (л.д.83 оборот).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно уведомлению от 26.04.2010 в 2010 году арендная плата за пользование земельным участком составила 294850 руб. 08 коп. в год, 73712 руб. 52 коп. в квартал (л.д. 98).

22.03.2011 арендодатель уведомил арендатора об изменении размера арендной платы в 2011 году, согласно уведомлению в 2011 году арендная плата за пользование земельным участком составила 4914167 руб. 92 коп. в год, 1228541 руб. 98 коп. в квартал (л.д.99, 100).

27.09.2011 истец направил ответчику претензию N И-21-01-09-17921 об уплате арендной платы (л.д. 9).

Полагая, что ответчик не уплатил арендную плату в сумме 3 538 200 руб. 90 коп. за период с 01.01.2011 по 10.10.2011, а также обязан уплатить пени в сумме 82992 руб. 29 коп. за период с 10.07.2009 по 12.10.2011 в связи с ненадлежащим исполнением обязательства по уплате арендой платы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).

В соответствии с п.4.1 ч.1 ст.1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края" (далее - Закон Пермского края от 07.04.2010 N 604-П) размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, устанавливается равным 0,3% от кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных для жилищного и гражданского строительства, а также объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса на период инженерных изысканий, период проектирования и нормативный срок строительства, если иное не установлено настоящим законом и законодательством Российской Федерации.

Пунктом 4.2 ч.1 ст.1 указанного закона установлено, что размер арендной платы устанавливается равным двукратной ставке земельного налога на соответствующий земельный участок, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости.

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок предоставлен ответчику ОАО "Пермглавснаб" для строительства комплекса жилых домов со встроенными административными помещениями (п.1.1 договора аренды земельного участка), по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства один из трех жилых домов, подлежащих строительству на земельном участке, не был введен в эксплуатацию, два дома в эксплуатацию введены.

Данный вывод суда подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе договором аренды от 07.03.2008 N 027-08С, разрешением на строительство жилого дома со встроенными административными помещениями и трансформаторной подстанцией от 15.05.2007 NRU90303000-37/2007 со сроком действия до 15.07.2008 (л.д. 72), разрешением строительство жилого дома с административными помещениями от 15.02.2007 N RU90303000-38/2007 со сроком действия с учетом продления до 31.12.2008 (л.д. 73), разрешением на строительство жилого дома со встроенными административными помещениями и пристроенной закрытой автостоянкой N RU90303000-19/2010/2 от 17.11.2011 со сроком действия до 31.03.2012 (л.д. 74), разрешением на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными административными помещениями и трансформаторной подстанцией от 05.12.2008 N 37/2007 (л.д. 68), разрешением на ввод в эксплуатацию жилого дома с административными помещениями от 02.03.2009 N 38/2007 (л.д. 69, 70), разрешением на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными административными помещениями и пристроенной закрытой автостоянкой (первый этап - жилая часть) от 22.12.2011 N 19/2010 (л.д. 84).

При таких обстоятельствах, до 17.02.2011 (в пределах срока действия договора и трехлетнего срока предоставления земельного участка) размер арендной платы подлежит исчислению в размере 0,3% кадастровой стоимости земельного участка (п.4.1 ч.1 ст.1 Закона Пермского края N 604-ПК).

С 17.02.2011 размер арендной платы за пользование земельным участком должен исчисляться на основании п. 4.2 ч.1 ст.1 Закона Пермского края N 604-ПК и составляет двукратную ставку земельного налога на соответствующий земельный участок.

Согласно кадастровому плану спорного земельного участка от 15.01.2007 (л.д. 23-25) кадастровая стоимость земельного участка составляет 98 283 358 руб. (удельный показатель 11993,82 х площадь 8149,5).

Положением о земельном налоге на территории г.Перми, утвержденным решением Пермской городской Думы от 08.11.2005 N 187, в отношении данного земельного участка установлена ставка земельного налога в размере 0,3% кадастровой стоимости.

Таким образом, произведенный судом расчет арендной платы за 1 - 3 квартал в сумме 403 780 руб. 81 коп., в том числе: за период с 01.01.2011 по 16.02.2011 - 38 494 руб. 32 коп. (из расчета за 1 квартал - 73 712 руб. 52 коп., то есть в размере 0,3% кадастровой стоимости земельного участка); 70 436 руб. 41 коп. за период с 17.02.2011 по 31.03.2011, за 2 квартал - 147425 руб. 04 коп., за 3 квартал - 147425 руб. 04. (с 17.02.2011 из расчета двукратной ставки земельного налога за земельный участок, т.е. 0,3% кадастровой стоимости х 2) подтвержден материалами дела, соответствует нормативно-правовым требованиям.

С учетом частичной уплаты ответчиком арендной платы в общей сумме 294 849 руб. 27 коп., в том числе по платежным поручениям от 12.07.2011 N N 20735 (л.д. 89) и 20736 (л.д.90), от 14.11.2011 N 21998 (л.д. 91), а также оформленного письмом от 07.10.2011 N28/6-327 зачета встречных требований ответчика к истцу на сумму 104634 руб. 23 коп. (л.д. 92), задолженность ответчика по арендной плате составила 108 931 руб. 54 коп.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответчик нарушил обязательство по своевременной уплате арендной платы, поэтому на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.7. договора аренды требование истца о взыскании пени за период с 10.07.2009 по 12.10.2011 в сумме 11 812 руб. 17 коп. является обоснованным.

Иск правомерно удовлетворен судом частично, с ответчика в пользу истца взыскано 120 743 руб. 71 коп., в том числе 108 931 руб. 54 коп. арендной платы, 11 812 руб. 17 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано с учетом вышеизложенного.

Доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК размер арендной платы за земельный участок, предоставленный в соответствии с ч. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

1) в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

2) в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с ч. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью. Также до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Доказательства того, что спорный земельный участок предоставлен в соответствии с ч. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в деле отсутствуют (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Договор аренды от 07.03.2008 N 027-08С заключен на основании приказа Управления земельных отношений администрации г.Перми от 15.02.2008 N 280-з, согласно которому земельный участок предоставлен ответчику в соответствии с п.3. ст.22 Земельного Кодекса Российской Федерации, п.1.ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть в связи с реализацией преимущественного права на заключение договора.

Учитывая изложенное, ссылка истца на заключение между сторонами договора от 29.12.2004 N 169-04С аренды земельного участка по этому же адресу не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание (л.д. 60-64). В пункте 4.1. договора указан срок его действия - с 14.10.2004 по 13.10.2007. Соглашением от 07.09.2008 договор аренды от 29.12.2004 N 169-04С расторгнут сторонами (л.д.66). Государственная регистрация соглашения проведена в установленном законом порядке, что следует из уведомления от 29.04.2008 (л.д.19). 15.02.2008 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка (л.д. 67).

Судом апелляционной инстанции отклонен довод ответчика, изложенный в отзыве на апелляционную жалобу, об отсутствии оснований для исчисления арендной платы в повышенном размере, равном двукратной ставке земельного налога на соответствующий земельный участок (п.4.2 ч.1 ст.1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК). Ответчик сослался на то, что почти все объекты введены в эксплуатацию, а нормативный срок строительства в соответствии с разрешением на строительство не истек.

Пункт 4.2 ч.1 ст.1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК предусматривает специальное правило определения размера арендной платы по истечении трехлетнего срока предоставления земельного участка, подлежит применению в данном случае.

Учитывая изложенное, решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Согласно подпункту 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент земельных отношений администрации города Перми освобожден от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 30 января 2012 года по делу N А50-22134/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Ю.А. Голубцова

Судьи

В.Ю. Дюкин Г.Л. Панькова