Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 сентября 2007 г. N КГ-А40/9015-07 При новом рассмотрении дела об изменении условий договора аренды нежилого помещения суду необходимо выяснить, применимы ли в рассматриваемом случае результаты оценки рыночной ставки арендной платы за пользование спорными помещениями (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 14 сентября 2007 г. N КГ-А40/9015-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 7 сентября 2007 г.

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 сентября 2008 г. N КГ-А40/8329-08-П

Департамент имущества города Москвы в лице его Юго-Западного территориального агентства (далее по тексту - ДИгМ или истец) 19 марта 2007 года обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Индивидуальному предпринимателю Ш., зарегистрированному в городе Москве (далее - ИП Ш. или ответчик) об изменении условий Договора аренды N 7-713 от 24 декабря 2004 года, установив ставку арендной платы в размере 6.326.681,10 рублей в год (527.223,42 рубля в месяц) на основании пункта 8.1 Постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП, пункта 3.2 Постановления Правительства Москвы от 21.11.2006 N 926-ПП "Об особенностях перерасчета ставки арендной платы на 2007 год за пользование объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы" и статей 450, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец просит в заявленных исковых требованиях изменить цену арендной платы на 2007 год по рыночной ставке, так как согласно пункту 7 постановления Правительства Москвы от 30 ноября 2004 года N 838-ПП (с изменениями 2005-2007 годов) предусмотрены обстоятельства существенного нарушения договора аренды, в том числе несогласованная с арендодателем сдача арендованных площадей в субаренду.

В обоснование исковых требований истец представил Акт проверки от 13 декабря 2006 года, согласно которому часть арендуемых ответчиком помещений площадью около 150 кв.м. использует индивидуальный предприниматель У. под парикмахерскую, на основании договора простого товарищества от 1 января 2005 года N 01-01-У, без согласия арендодателя.

При рассмотрении заявленных требований по существу, решением Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2007 года (полный текст решения изготовлен 24.05.2007) по делу N А40-11075/07-11-96, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2007 года (резолютивная часть постановления объявлена 18.07.2007) N 09АП-9402/2007-ГК по тому же делу в удовлетворении иска об изменении цены арендной платы в год в размере 6.326.681 рубль 10 копеек; - 527.223 рубля 42 копейки - в месяц, по договору аренды от 24.12.2004 N 7-713 было отказано. При принятии решения суды руководствовались статьями 450, 452, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 84, 109-110).

Отказывая в удовлетворении заявленного требования арбитражные суд первой инстанции установил, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 24 декабря 2004 года N 7-713 аренды нежилых помещений (далее - Договор аренды) площадью 849,9 кв.м., расположенных по адресу: Москва, ул. Академика Виноградова, д. 4, корп. 2, сроком с 1 сентября 2004 года по 7 декабря 2017 года, который прошел государственную регистрацию. В 2005 и 2006 годах ответчику была установлена льготная ставка арендной платы в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от Москвы от 30 ноября 2004 года N 838-ПП и от 7 июля 2005 года N 520-ПП.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду постановление Правительства Москвы от 19 июля 2005 г. N 520-ПП "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы"

В соответствии с пунктом 3.2 постановления Правительства Москвы от 21 ноября 2006 года N 926-ПП "Об особенностях перерасчета ставок арендной платы на 2007 год за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" истец установил ответчику рыночную ставку арендной платы на основании Заключения независимого оценщика рыночной величины годовой арендной платы спорных помещений по состоянию на 15 ноября 2005 года, которая составляет 6.000 рублей за один кв.м. в год. При этом из расчета цены арендной платы следует, что истец установил арендную плату за один кв.м. в год в размере 7.444 рубля 03 копейки, ссылаясь на применение дефляторов, установленных Минэкономразвития России на соответствующие годы, в данном случае, начиная с 2005 по 2007 годы.

В обоснование нарушения ответчиком запрета на сдачу помещений в субаренду, внесения в качестве вклада в уставной капитал другого лица, своего права аренды, истец представил заверенную копию договора Простого товарищества от 01.01.2005, оформленного ответчиком с Индивидуальным предпринимателем У., в пункте 1.2.1 которого предусмотрено, что арендатор - Индивидуальный предприниматель Ш. вносит в качестве вклада - предоставление права пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Академика Виноградова, д. 4, корп. 2, общей площадью 159,8 кв.м., то есть части арендуемого им помещения, в связи с чем, ДИгМ признал арендатора недобросовестным арендатором и потребовал изменить цену арендной платы на 2007 год по рыночной ставке.

Кроме тога, суд первой инстанции в своем решении отметил, что в пункте 3.2 Постановления Правительства Москвы от 21.11.2006 N 926-ПП "Об особенностях перерасчета ставок арендной платы на 2007 год за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" предусмотрено: "понижающие корректирующие коэффициенты, применяемые в отношении видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях ... не распространяются..., если арендатор был признан недобросовестным".

При указанных выше обстоятельствах, Департамент имущества города Москвы установил данному арендатору рыночную ставку арендной платы на основании Заключения независимого оценщика рыночной величины годовой арендной платы спорных помещений в 2005 году. При исследовании представленного истцом Заключения об оценке рыночной ставки годовой арендной платы спорного помещения судом было установлено, что такая оценка производилась по состоянию на 15.11.2005 и составила 6.000 рублей за один кв.м. в год. Однако, отказывая в заявленных Департаментом имущества города Москвы требованиях в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции сослался на то, что истец не представил заключение об оценке рыночной ставки арендной платы на 2007 год, а применил ставку, установленную на 2005 год.

Девятый арбитражный апелляционный суд, в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассмотрев заявленные требования, согласился с выводами суда первой инстанции, отклонив доводы апелляционной жалобы истца и пояснил, что истец неправильно применил методику исчисления цены арендной платы на 2007 год, так как не представил заключение об оценке рыночной ставки арендной платы на 2007 год, и применил при этом установленную ставку на 2005 год и, кроме того, без правового обоснования суммировал коэффициенты - дефляторы за 2006 и 2007 годы.

Также апелляционный суд отметил, что вышеуказанное Заключение об оценке от 15.11.2005 было выполнено на основании Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года N 519, согласно пункту 20 которых итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев, однако в данном случае с момента выполнения, применяемого истцом при расчетах Заключения об оценке, прошло более одного года.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 23.05.2007 и постановлением апелляционного суда от 23.07.2007 Департамент имущества города Москвы обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить и на стадии кассационного производства принять по делу новый судебный акт об установлении ИП Ш. арендной платы по Договору аренды нежилого фонда N 7-713 от 24.12.2004 в размере 6 326 681,10 рублей в год или 527 223,42 рублей в месяц.

В жалобе истец указывает на то, что арбитражным судом было установлено, что факт нарушения ИП Ш. условий договора аренды подтвержден и доказан, однако судом неправильно применены нормы законодательства об оценочной деятельности и о расчете ставки арендной платы. В соответствии с пунктами 5.1.4, 5.4.3, 6.6 Договора аренды N 7-713 от 24 декабря 2004 года, размер арендной платы определяется согласно методике, утвержденной Постановлением Правительства Москвы. Оценка рыночной стоимости данного нежилого помещения была произведена независимым оценщиком ЗАО Центр экономико-управленческого консультирования "КИМ И ПАРТНЕРЫ" 15 ноября 2005 года, при том, что рыночная ставка арендной платы в 2005 году составляла 6.000 рублей за один кв.м. в год.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2006 года N 926-ПП "Об особенностях перерасчета ставок арендной платы на 2007 год за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" при перерасчете рыночной ставки арендной платы на ИП Ш. на 2007 год истцом были применены коэффициенты - дефляторы за 2006 год и 2007 год, установленные Приказами Минэкономразвития России от 27.10.2005 г. N 277 и от 03.11.2006 года N 359, в соответствии с которыми коэффициент-дефлятор составил в 2006 году 1,132, в 2007 году - 1,096.

В жалобе истец указывает, что рыночная ставка ИП Ш. на 2007 год рассчитывалась ДИгМ по формуле: 6.000 руб. х 1,132 х 1,096 = 7.444,03 рублей, из чего следует, что рыночная ставка на 2007 год по договору аренды N 7-713 от 24 декабря 2004 года составляет 7.444,03 рублей за один кв. м. в год. Департаментом имущества города Москвы правомерно произведен перерасчет арендной платы по Договору аренды нежилого фонда N 7-713 от 24.12.2004.

Отзыв на кассационную жалобу истца, составленный в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от ответчика в арбитражный суд кассационной инстанции не поступал.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы рассматриваемой кассационной жалобы, настаивая на отмене обжалуемых судебных актов, представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, считая обжалуемые судебные акты обеих инстанций законными и обоснованными.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу, что названные судебные акты подлежат отмене, как принятые с нарушением применения норм права, а дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения и постановления, принимаемые арбитражным судом должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Как следует из статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, а также должны быть указаны законы и иные нормативные акты, которыми руководствовался суд при принятии решения и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Однако обжалуемые судебные акты нельзя признать в полной мере соответствующими указанным нормам права в связи с нижеследующим.

Суды обеих инстанций обоснованно установили, что пунктом 3.2 постановления Правительства Москвы от 21 ноября 2006 года N 926-ПП "Об особенностях перерасчета ставок арендной платы на 2007 год за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" предусмотрено, что понижающие корректирующие коэффициенты, применяемые в отношении видов использования нежилых помещений находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях не распространяются, если арендатор был признан недобросовестным, в этой связи, как установили суды в обжалуемых актах, истец установил ответчику рыночную ставку арендной платы на основании Заключения независимого оценщика рыночной величины годовой арендной платы спорных помещений по состоянию на 15 ноября 2005 года, которая составляет 6.000 рублей за один кв.м. в год. При этом из расчета цены арендной платы следует, что истец установил арендную плату за один квадратный метр в год в размере 7.444 рубля 03 копейки, ссыпаясь на применение дефляторов, установленных Минэкономразвития России на соответствующие годы, в данном случае, начиная с 2005 по 2007 годы.

Арендодатель, с учетом указанных выше обстоятельств, признал арендатора недобросовестным арендатором и потребовал изменить цену арендной платы на 2007 год по рыночной ставке, так как согласно пункта 7 Постановления Правительства Москвы N 838-ПП от 30.11.2004 (с изменениями 2005, 2006, 2007 годов) предусмотрены обстоятельства существенного нарушения договора аренды, в том числе - несогласованная с арендодателем сдача арендованных площадей в субаренду. При этом, в пункте 8.1 этого постановления дано понятие недобросовестного арендатора: "Недобросовестным арендатором считать арендатора, нарушившего любое из перечисленных в пункте 7 настоящего постановления существенных условий договора аренды".

Суды первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов пришли к обоснованному выводу о том, что у истца имелись основания для признания ответчика недобросовестным арендатором и к нему должна применяться рыночная ставка арендной платы.

Однако арбитражные суды при принятии обжалуемых актов не учли то обстоятельство, что пунктом 4.1 Постановления Правительства Москвы от 21 ноября 2006 года N 926-ПП "Об особенностях перерасчета ставок арендной платы на 2007 год за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" установлено, что Департаменту имущества города Москвы, при перерасчете арендной платы на 2007 год, в целях актуализации ранее определенных по результатам независимой оценки рыночных ставок арендной платы использовать цепные индексы-дефляторы, установленные Минэкономразвития России на соответствующие годы.

При этом, как установлено арбитражными судами в обжалуемых актах, поскольку оценка рыночной ставки арендной платы была произведена в ноябре 2005 года, то согласно пункта 20 Стандартов оценки, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519, не может быть рекомендуемой для совершения сделки.

Кассационная инстанция полагает, что этот вывод арбитражных судов первой и апелляционной инстанций недостаточно обоснован, так как ранее произведенная оценка сама по себе не является недействительной за пределами 6-ти месячного срока ее определения, при этом ответчиком не представлено сведений о том, велика она или мала на дату изменения, как это предусмотрено статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой ответчик должен доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих возражений.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, указанный спор подлежит рассмотрению в суде.

Таким образом, отказ в иске в полном объеме без исследования всех обстоятельств дела с учетом обстоятельств, положенных в обоснование заявленных требований нельзя считать надлежаще обоснованным и соответствующим действующим нормам права, в том числе статьям 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах можно сделать вывод о том, что как решение суда первой инстанции от 23.05.2007, так и постановление апелляционного суда от 23.07.2007 приняты судами с нарушением применения норм права, что могло привести к принятию неправильного решения, в связи с чем, в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, что невозможно в кассационной инстанции, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, определить спорное правоотношение и применимые к нему нормы права, учесть доводы сторон и с надлежащим применением закона принять обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2007 года по делу N А40-11075/07-11-96 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2007 года N 09АП-9402/2007-ГК по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.