Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2012 г. N 18АП-3821/12

г. Челябинск

15 мая 2012 г.

Дело N А76-25095/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 мая 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АКЦИОНЕРНОГО КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" (ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2012 по делу N А76-25095/2011 (судья Кирьянова Г.И.).

В заседании приняли участие представители:

АКЦИОНЕРНОГО КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" (ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА) - Дьяков С.М. (доверенность от 11.01.2012 N 1Д-22), Сюлатова Л.Б. (доверенность от 09.06.2011 N 01-06/320).

Акционерный коммерческий банк "Транскапиталбанк" (Закрытое акционерное общество) (далее - истец, Банк) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Савельевой Татьяне Васильевне (далее - ответчик, ИП Савельева) о признании незаключенным договора аренды от 17.10.2011 N 1 нежилого помещения N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Мопра, 9, кадастровый (или условный) номер объекта 74-74-01/084/206-253, подписанного между Банком и ИП Савельевой; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора аренды от 17.10.2011 N 1 нежилого помещения N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Мопра, 9 (т. 1, л. д. 7-8).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра (определение от 20.01.2012, т. 1, л. д. 1-5).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.03.2012 (резолютивная часть объявлена 29.02.2012) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Банк (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на незаконность и необоснованность обжалуемого решения. По мнению подателя жалобы, сторонами договора аренды не было согласовано существенное условие договора об объекте, подлежащем передаче в аренду; выводы суда об отсутствии у сторон разногласий относительно предмета сделки и об исполнении договора аренды не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. При этом податель жалобы указал, что наличие существенных расхождений относительно предмета договора аренды от 17.10.2011 N 1 истцом было выявлено после подачи указанного договора на государственную регистрацию при приеме от арендодателя технической документации. Указанные обстоятельства послужили причиной для обращения Банка с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды в Управление Росреестра. Банк указал, что исполнение договора истцом не осуществлялось, поскольку помещение было возвращено арендодателю по акту приема-передачи еще до окончания срока проведения государственной регистрации договора аренды. Податель жалобы также указал, что выявленные Банком расхождения в предмете договора аренды не позволяют истцу использовать помещение по назначению. Считает необоснованной ссылку суда на акт о возврате помещения от 08.11.2011 в качестве доказательства отсутствия между сторонами возражений и разногласий относительно передаваемого помещения, поскольку возврат помещения осуществлялся по тем характеристикам, которые были указаны в акте приема-передачи от 17.10.2011. Банк полагает, что в связи с тем, что перепланировка и переустройство помещений была выполнена арендодателем без проектной и разрешительной документации, то Банк подвергается риску привлечения к административной ответственности за возможные связанные с указанным обстоятельством нарушения. В апелляционной жалобе Банк указал, что поскольку реального исполнения договора аренды не было, оснований для оплаты по незаключенному договору аренды также не возникло.

От ИП Савельевой поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В обоснование своих возражений ИП Савельева ссылается на то, что при заключении спорного договора у сторон договора отсутствовали разногласия либо заблуждения относительно предмета сделки. Кроме того, ответчик указал, что договор аренды прекратил свое действие с 23.01.2012 в связи с односторонним расторжением договора арендатором на основании пункта 9.4 договора аренды и возвратом помещения арендодателю по акту приема-передачи от 23.01.2012.

От Управления Росреестра письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ИП Савельевой, Управления Росреестра не явились.

С учетом мнения представителей подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ИП Савельевой, Управления Росреестра.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что за ИП Савельевой зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 1/2 (магазин), общей площадью 244,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Мопра, 9, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/084/2006-253, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2006 серии 74 АБ N 306469 (т. 1, л. д. 81).

02 февраля 2011 года федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Челябинский филиал изготовлен кадастровый паспорт помещения (т. 1, л. д. 14-17). Инвентарный номер - 75:401:002:000005420:0001:20010, этаж - 1, общая площадь - 257,2 кв. м, адрес - г. Челябинск, пл. Мопра, 9, литера А, номер помещения - 10, назначение - нежилое. В примечаниях указано: предыдущий номер помещения - нежилое помещение N 1/2 (магазин); площадь изменилась в результате перепланировки (демонтаж перегородок, пробивка дверных проемов) и устройства замкнутого пространства, путем установки оконного блока, без предоставления разрешающих документов.

17 октября 2011 года между ИП Савельевой (арендодатель) и Банком (арендатор) подписан договор аренды N 1 (т. 1, л. д. 84-90), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилое помещение N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Мопра, 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253, подробное описание и план которого содержится в приложении N 1 (т. 1, л. д. 91) к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 указанное в пункте 1.1 договора нежилое помещение передается арендатору для размещения подразделений Банка в целях осуществления банковской деятельности.

Передача указанного в пункте 1.1 договора помещения осуществляется арендодателем по акту приема-передачи (приложение N 2, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора), в котором отражается его техническое состояние на момент сдачи его в аренду. Помещение должно быть передано арендатору не позднее 3 рабочих дней с даты подписания настоящего договора (пункт 1.3 договора).

Пунктом 4.1 договора определено, что срок аренды по настоящему договору составляет 3 года с момента фактической передачи помещения от арендодателя арендатору по акту приема-передачи в соответствии с пунктом 1.3 договора, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном порядке в Управлении Росреестра и распространяется на отношения сторон, возникшие с даты подписания настоящего договора.

Пунктом 9.3 договора предусмотрено досрочное расторжение договора в одностороннем порядке арендатором в случаях: если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования; арендодатель существенным образом нарушает условия настоящего договора, если подобное нарушение не устранено в течение 15 календарных дней после подачи арендодателю письменного уведомления об имевшем место нарушении; переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения или проверки его исправности при приемке.

В приложении N 1 к договору (т. 1, л. д. 91) содержится план помещения передаваемого в аренду, соответствующий плану помещения, приложенному к названному ранее кадастровому паспорту от 02.02.2011 (т. 1, л. д. 15).

Сторонами подписан акт приема-передачи от 17.10.2011 (т. 1, л. д. 92), согласно которому Банк принял в аренду нежилое помещение N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Мопра, 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253, для размещения подразделений Банка в целях осуществления банковской деятельности, согласно договору аренды от 17.10.2011 N 1.

07 ноября 2011 года Банк направил в адрес ИП Савельевой уведомление (т. 1, л. д. 78) о прекращении арендных отношений, полном возврате помещений, расторжении в одностороннем внесудебном порядке договора аренды от 17.10.2011 N 1, с требованием принять помещение до 09.11.2011. К указанному уведомлению Банком был приложен акт о возврате помещения от 08.11.2011.

08 ноября 2011 года Банк направил в адрес ИП Савельевой повторное уведомление (т. 1, л. д. 79) о расторжении договора аренды.

В материалы дела представлен акт приема-передачи от 08.11.2011 (т. 1, л. д. 80), согласно которому ИП Савельева приняла от Банка нежилое помещение N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Мопра, 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253. Акт подписан ИП Савельевой и указано, что помещение принято 23.01.2012.

Из материалов дела следует, что 08.11.2011 Банк обратился в Управление Росреестра с заявлением (т. 1, л. д. 19-20) о прекращении государственной регистрации договора аренды от 17.10.2011 N 1, что подтверждается распиской (т. 1, л. д. 18). В заявлении Банк сослался на то, что после подписания и подачи на государственную регистрацию договора аренды от 17.10.2011 N 1 при приеме от арендодателя технической документации было выявлено наличие существенных расхождений относительно предмета договора аренды.

Письмом от 11.11.2011 N 34137 (т. 1, л. д. 21) Управление Росреестра сообщило Банку, что заявление от 08.11.2011 не может быть исполнено ввиду того, что 03.11.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации сделки - договора аренды от 17.10.2011 N 1.

Полагая, что договора аренды от 17.10.2011 N 1 является незаключенным ввиду несогласованности сторонами объекта аренды, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции руководствовался тем, что материалами дела подтверждается факт согласования сторонами договора объекта, передаваемого в аренду, объект надлежащим образом индивидуализирован. Суд указал, что у сторон отсутствовали заблуждения относительно предмета сделки.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела усматривается, что 17.10.2011 между истцом и ответчиком был подписан договор аренды N 1 (т. 1, л. д. 84-90).

Как следует из искового заявления, в качестве обоснования довода о том, что сторонами надлежащим образом не был согласован передаваемый в аренду объект, истец указал на следующие обстоятельства: несоответствие площади помещения, указанной в договоре аренды, и обозначенной в кадастровом паспорте помещения и его плане; несоответствие наименования и номера помещения в договоре аренды и в кадастровом паспорте помещения и его плане; несоответствие кадастрового номера объекта по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и кадастрового паспорта; изменение планировки помещения по сравнению с данными плана помещения, содержащегося в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не соглашается с указанным доводом истца.

Из содержания пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из изложенных норм следует, что в договоре аренды должны указываться такие данные, которые в общей своей совокупности характеризуют объект как индивидуально-определенный и позволяют отличить данный объект от иных объектов: наименование имущества (когда оно существует), инвентарный номер (если он существует), назначение, качественные характеристики, если это здание, сооружение, помещение в здании, то адрес, местоположение.

Необходимость такой индивидуализации объекта связана с необходимостью фактического использования арендатором объекта аренды и последующего возврата объекта арендодателю. Следовательно, прежде всего именно между сторонами договора аренды должно иметь место однозначное понимание того, какой объект передает арендодатель арендатору в аренду.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что при подписании договора аренды от 17.10.2011 N 1 у сторон разногласия относительного того какое конкретно помещение передается в аренду отсутствовали. Арендатор знал какое помещение (с соответствующими техническими характеристиками) принимается им в аренду.

Так, в рассматриваемом случае в пункте 1.1 договора аренды в качестве объекта аренды указано нежилое помещение N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Мопра, 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253 (пункт 1.1 договора).

По акте приема-передачи, составленном сторонами договора, указано помещение с теми же техническими характеристиками.

В пункте 1.4 договора обозначено, что помещение принадлежит арендодателю на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2006 серии 74 АБ N 306469.

Из названного свидетельства следует, что ИП Савельевой на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 1/2 (магазин) на первом этаже, общей площадью 244,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Мопра, 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253 (т. 1, л. д. 81).

Таким образом, в пункте 1.1 спорного договора аренды и в акте приема-передачи от этой же даты сторонами приведено описание передаваемого в аренду помещения из свидетельства о государственной регистрации права собственности ИП Савельевой на помещение от 06.03.2006 серии 74 АБ N 306469.

Также материалами дела подтверждается, что помещение после государственной регистрации права собственности ИП Савельевой в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним претерпело изменения путем проведения в нем перепланировки, что повлекло изменение конфигурации помещения и площади (т. 1, л. д. 14).

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в приложении N 1 (т. 1, л. д. 91) к спорному договору аренды, являющемся неотъемлемой частью договора и подписанном обеими сторонами договора без замечаний и разногласий, содержится план помещения, соответствующий плану, содержащемуся в кадастровом паспорте помещения от 02.02.2011 (т. 1, л. д. 15).

Приложение N 1 (план помещения) является планом фактически имеющегося на дату подписания договора помещения, то есть с техническими характеристиками после перепланировки.

Поскольку приложение N 1 подписано Банком без замечаний и разногласий, у арбитражного суда апелляционной инстанции отсутствуют основания считать, что Банк не знал о расположении комнат в передаваемом в аренду помещении и его площади.

Анализируя представленные в материалы дела документы, а именно кадастровый паспорт помещения, договор аренды с приложениями, свидетельство о праве собственности ответчика, а также даты проведения перепланировки помещения (начало 2011 года) и подписания договора аренды (конец 2011 года), арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что информация о характеристиках помещения, содержащаяся в пункте 1.1 договора и в акте приема-передачи от 17.10.2011, была изложена в соответствии с информацией, имеющейся в свидетельстве о государственной регистрации права от 06.03.2006, исключительно с целью указания объекта аренды.

Расхождения в характеристиках объекта, указанных в тексте договора аренды - с одной стороны, плане объекта и кадастровом паспорте - с другой, в настоящем случае не свидетельствуют о том, что между сторонами при подписании договора аренды имелись разногласия относительного того, какое помещение передается в аренду.

При этом представители подателя жалобы в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции на вопрос суда пояснили, что при принятии решения об аренде помещения представители Банка осматривали помещение.

Также следует отметить, что объект аренды представляет собой не часть помещения, а самостоятельное, сформированное помещение, имеющее четко установленные контуры, поставленное на инвентарный учет как самостоятельный объект учета.

Несоответствие наименования и номера помещения в договоре аренды и в кадастровом паспорте помещения и его плане, несоответствие кадастрового номера объекта по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и кадастрового паспорта, на что указывает истец, также не являются основанием для вывода о неопределенности объекта аренды.

Так, как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, в примечаниях в кадастровом паспорте указано: предыдущий номер помещения - нежилое помещение N 1/2 (магазин).

Инвентарный номер помещения, указанный в кадастровом паспорте, и условный номер объекта, указанный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не являются равнозначными понятиями, поэтому их несовпадение не свидетельствует о том, что в кадастровом паспорте указан иной объект.

Так, согласно пункту 6 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, каждый раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.

Приказом Минюста России от 08.12.2004 N 192 утверждена инструкция "О порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер".

Довод подателя жалобы о том, что договор аренды фактически не исполнялся, помещение Банком не открывалось, а ключи вместе с актом возврата были возвращены арендодателю по почте, не может быть принят арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве основания для признания договора аренды незаключенным при указанных выше обстоятельствах.

То, что при приеме от арендодателя технической документации на помещение истцом было обнаружено, что перепланировка помещения произведена ответчиком без наличия на то разрешительной документации, что, как утверждает истец, делает невозможным использование помещения для цели осуществления банковской деятельности, также не свидетельствует о несогласовании сторонами объекта аренды. Указанное обстоятельство не относится собственно к технической характеристике помещения, призванной индивидуализировать его.

То обстоятельство, что арендодатель не предупредил арендатора о том, что перепланировка помещения произведена без разрешительной документации, на что указывает истец, может являться основанием для защиты нарушенных прав Банка в ином установленном законом порядке.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что истцом в адрес ответчика уже направлены уведомления о расторжении спорного договора аренды от 07.11.2011 и от 08.11.20.11.

В связи с вышеизложенным требования Банка о признании договора аренды от 17.10.2011 N 1 незаключенным и в связи с этим обязании Управления Росреестра исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации спорного договора удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на Банк.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2012 по делу N А76-25095/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу АКЦИОНЕРНОГО КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" (ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева