Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2012 г. N 08АП-2880/12

город Омск

28 мая 2012 г.

Дело N А46-16272/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 28 мая 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Кудриной Е.Н., Рябухиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2880/2012) общества с ограниченной ответственностью "Зерно Сибири" на решение Арбитражного суда Омской области от 13 марта 2012 года по делу N А46-16272/2011 (судья Третинник М.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Зерно Сибири" (ОГРН 1085406029730, ИНН 5406447800) к открытому акционерному обществу Сбербанк России (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, общество с ограниченной ответственностью "Правовой центр "Юрист", о признании обременения отсутствующим,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Зерно Сибири" - представителя Кантемировой Ю.А. по доверенности от 12.08.2010 сроком действия 3 года, представителя Скобелева А.В. по доверенности от 29.11.2011 сроком действия 3 года,

от ОАО Сбербанк России - представителя Елизарьева М.Н. по доверенности N 01-474 от 18.07.2011 сроком действия по 05.07.2014, представителя Горбунова И.Н. по доверенности N01-469 от 18.07.2011 сроком действия по 05.07.2014, представителя Пикина А.Ю. по доверенности N01-473 от 18.07.2011 сроком действия по 05.07.2014,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель не явился, извещён,

от ООО "Правовой центр "Юрист" - представитель не явился, извещён,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Зерно Сибири" (далее - ООО "Зерно Сибири", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России", ответчик) о признании обременения в виде ипотеки в силу закона на нежилые помещения N 8П, N 9П, N 10П, N 12П, общей площадью 1748,4 кв.м., расположенных по адресу: 644070, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113, с записью регистрации N 55-55-01/066/2008-686; N 55-55-01/174/2008-735, отсутствующим.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области), ООО "Правовой центр "Юрист".

Решением Арбитражного суда Омской области от 13.03.2012 по делу N А46-16272/2011 в удовлетворении требований ООО "Зерно Сибири" отказано.

Возражая против принятого судом решения, ООО "Зерно Сибири" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что применение судом к обстоятельствам настоящего дела положений статей 64, 64.2, 65, 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке" является ошибочным. Действующим законодательством не предусмотрено возникновение права собственности застройщика по договору инвестирования на имущество, созданное в результате инвестиционного проекта и подлежащее передаче в собственность инвестора по договору инвестирования на имущество, созданное в результате реализации инвестиционного проекта и подлежащее передаче в собственность инвестора по договору инвестирования, следовательно, в данном случае не подлежит применению норма статьи 64 Закона об ипотеке. Норма статьи 69.1 Закона об ипотеке не распространяется на отношения между ООО "Правовой центр "Юрист" (застройщик) и ООО "Зерно Сибири" (инвестор) по договору инвестирования N 1 и дополнительное соглашение к нему от 06.08.2008, так как была введена Федеральным законом от 17.07.2009 N 166-ФЗ, то есть после заключения указанного договора. Кроме того, применение статьи 69.1 Закона об ипотеке возможно лишь в отношении нежилого помещения N 11П, поскольку именно это имущество заёмщиком (ООО "ПЦ "Юрист") было приобретено с использованием кредитных средств в результате произведённой реконструкции, в то время как нежилые помещения N 8П, 9П, 10П, 12П, во-первых, должником не приобретались, а, во-вторых, были созданы за счёт денежных средств инвесторов, а не кредитных поступлений. Ссылки суда на положения статьи 64.2 Закона об ипотеке несостоятельны, так как залог права аренды земельного участка возник не из закона, а из договора. Положения статьи 65 Закона об ипотеке не являлись основанием для регистрации обременений в соответствии с записями NN 55-55-01/066/2008-686 и 55-55-01/174/2008-735 и не связаны с предметом настоящего спора. Применение при разрешении данного спора судом положений пункта 1 Информационного письма N 9 является неверным, так как переданное ООО "ПЦ "Юрист" в залог имущество не являлось объектом незавершённого строительства. Кроме того, изменившимся по смыслу пункта 1 указанного Информационного письма в результате реконструкции объектом ипотеки являются помещения N 5П и 6П. Даже если предположить возможность возникновения спорного обременения, то такое обременение в любом случае является прекратившимся применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзаца 6 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России" просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просит его отменить, исковые требования и апелляционную жалобу - удовлетворить. Пояснил, что об отсутствии оснований для применения в данном случае положений статей 64.2, 69.1 Закона об ипотеке высказался суд апелляционной инстанции в постановлении по делу N А46-8291/2010.

Представитель ответчика высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что положения статьи 69.1 Закона об ипотеке обоснованно применены судом первой инстанции, так как на момент регистрации обременения данная норма действовала. Сообщил, что процедура банкротства в отношении ООО "Правовой центр "Юрист" завершена, задолженность по кредитным договорам не погашена в размере около 80 млн.руб. Считает, что банк финансировал реконструкцию здания в полом объёме, поэтому залог распространяется все возведённые в ходе реконструкции помещения.

Представителем ответчика заявлено письменное ходатайство об отложении судебного заседания в связи с предоставлением банком отзыва и необходимостью тщательной подготовки к судебному заседанию. Пояснил, что в отзыве на апелляционную жалобу банк изложил свою позицию по настоящему делу и дополнительных доводов не имеется. Просил предоставить время для ознакомления истца с отзывом. Объяснить представление отзыва только в день судебного заседания, а не заблаговременно, как предложил суд, затруднился, указав, что предоставление отзыва является правом банка, а не обязанностью.

Представителям истца в судебном заседании вручен отзыв на апелляционную жалобу, предоставлено время для ознакомления с его содержанием.

Представители истца не возражали против приобщения к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, пояснили, что готовы высказать свою позицию с учётом доводов, изложенных в отзыве, возражали против удовлетворения ходатайства ответчика об отложении судебного заседания.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, в отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьёй 158 АПК РФ, в удовлетворении ходатайства ОАО "Сбербанк России" отказал.

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: ответа Департамента строительства Администрации города Омска от 21.05.2012 N Исх-ДС-775 на письмо ООО "Зерно Сибири" от 16.05.2012, справки ГП Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" N 08-06/3952 от 03.03.2009. В обоснование ходатайства указал, что только в отзыве на апелляционную жалобу банк ссылается на то, что здание является единым комплексом, а обозначенные документы подтверждают ввод объекта отдельно по каждому помещению.

Представитель банка сообщил, что доводы были озвучены в суде первой инстанции, истец возражений не представил, возражает против приобщения документов, так как они были получены после принятия обжалуемого судебного акта, уважительных причин непредставления доказательств суду первой инстанции не представлено.

На основании части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ, пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

По смыслу статьи 268 АПК РФ невозможность представления документов при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции может быть обусловлена наличием объективных обстоятельств, препятствующих заинтересованному лицу совершить процессуальные действия в установленный законом срок. Поэтому такие обстоятельства не должны быть связаны с поведением самого заявителя.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела усматривается, что банк в дополнительном отзыве на иск в обоснование возражений на требования истца ссылалось на то, что торговый комплекс вводился в эксплуатацию первой очередью как единый объект недвижимости (т. 1 л. 101-102) и представлял в материалы дела доказательств в подтверждение этого обстоятельства (т. 1 л. 117-150, т. 2 л. 1-83).

Из письма от 21.05.2012 N Исх-ДС-775 следует, что с запросом ООО "Зерно Сибири" обратилось в Департамент строительства Администрации города Омска только 16.05.2012, то есть после принятия обжалуемого судебного акта (13.03.2012).

При таких обстоятельствах, поскольку справка N 08-06/3952 от 03.03.2009 в материалах дела имеется (том 2 л. 84) и ООО "Зерно Сибири" не обосновало невозможность получения и представления в суд первой инстанции письма Департамента строительства Администрации города Омска от 21.05.2012 N Исх-ДС-775 по причинам, не зависящим от истца, в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела представленных обществом доказательств отказано.

Представитель Управления Росреестра по Омской области, ООО "Правовой центр "Юрист", извещённых надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.

На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.04.2007 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ООО "Правовой центр "Юрист" и ООО "Полюс" (арендатор) заключён договор N ДГУ-Ц-12-205 аренды земельного участка на срок 10 лет (том 2 л. 117-119). Местоположение участка установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г.Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113, площадью 2633 кв.м., кадастровый N 55:36:09 01 06:0118 в соответствии с Кадастровым планом земельного участка и планом границ земельного участка, являющимися неотъемлемой частью договора.

Указанный договор 18.05.2007 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области за N 55-55-01/058/2007-189.

Между ООО "Правовой центр "Юрист" и ОАО "Сбербанк России" 30.04.2008 заключён договор ипотеки N 7 с учётом дополнительных соглашений N 1 от 08 сентября 2008 года и N 2 от 24 марта 2009 года. Предметом договора являлись последующий залог нежилых помещений N 5П и 6П, находящихся в доме N 113 по улице 10 лет Октября в городе Омске, принадлежащих обществу на праве собственности, а также залог права аренды указанного выше земельного участка.

Между ООО "Правовой центр "Юрист" и ОАО "Сбербанк России" 08.09.2008 заключён договор ипотеки N 54 с учётом дополнительного соглашения N1 от 24.03.2009. Предметом договора ипотеки являлись последующий залог нежилых помещений N 5П и 6П, находящихся в доме N 113 по улице 10 лет Октября в городе Омске, а также последующий залог права аренды указанного выше земельного участка.

Указанные договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 07.05.2008 за N 55-55-01/066/2008-686 и 27.04.2009 за N 55-55-01/082/2009-701.

Приведённые выше договоры обеспечивали надлежащее исполнение обязательств ООО "Правовой центр "Юрист" по кредитному договору N 11 от 26.01.2006, договорам об открытии невозобновляемых кредитных линий N 5 и N 6 от 30.04.2008.

Целевым назначением кредитных средств, полученных по договорам об открытии невозобновляемых кредитных линий N 5 и N 6 от 30.04.2008, было финансирование затрат по проекту реконструкции торгового комплекса "Арбат", находящегося по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, дом 113. В результате проведённой реконструкции основные характеристики объекта недвижимости существенно изменились.

Между ООО "Правовой центр "Юрист" (застройщик) и ООО "Зерно Сибири" (инвестор) 01.07.2008 заключён договор инвестирования N 1 реконструкции торгового комплекса "Арбат" (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 06.08.2008), по условиям которого инвестор передаёт застройщику денежные средства в размере 29 722 982 руб. 72 коп. для осуществления реконструкции торгового комплекса. По завершении реконструкции и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций, застройщик передаёт инвестору в собственность по акту приёма-передачи результат инвестиционной деятельности - завершённые строительными работами по реконструкции нежилые помещения общей площадью 1748,4 кв.м. состоящие из помещений цокольного этажа в осях В-К/Л-7-18 на поэтажном плане проектной документации общей площадью 960 кв.м., первого этажа в осях В-Г-1-18 общей площадью 430 кв.м., второго этажа (надстройки над дебаркадером) в осях В-К/Л-1-4 на поэтажном плане проектной документации общей площадью 360 кв.м., включая входные группы в осях В 10-15 и В-Д-1-3 на поэтажном плане проектной документации, в состоянии, пригодном для использования по назначению в срок до 05.11.2009.

По акту приёма-передачи результата инвестиционной деятельности от 20.03.2009 ООО "Правовой центр "Юрист" передало ООО "Зерно Сибири" завершённые строительными работами по реконструкции нежилые помещения, общей площадью 1748,4 кв.м., состоящие из помещений: нежилое помещение N 8П, литера А1, общей площадью 360,5 кв.м.; нежилое помещение N 9П, литера А1, общей площадью 82,1 кв.м.; нежилое помещение N 10П, литера А1, площадью 341,3 кв.м.; нежилое помещение N 12П, литера А, А1, номера на поэтажном плане N 4-15, площадью 964,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113.

Арбитражным судом Омской области 13.05.2011 принято решение по делу N А46-697/2011 о регистрации права собственности ООО "Зерно Сибири" на указанные помещения, установившее вышеуказанные обстоятельства, связанные с созданием спорного имущества.

22.08.2011 право собственности ООО "Зерно Сибири" на указанные помещения было зарегистрировано в установленном порядке и 26.08.2011 истцу были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на:

- нежилое помещение N 8П, общей площадью 360,50 кв.м., литера А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА N 537953);

- нежилое помещение N 9П, общей площадью 82,10 кв.м., литера А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА N 537954);

- нежилое помещение N 10П, общей площадью 341,30 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА N 537955);

- нежилое помещение N 12П, общей площадью 964,50 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА N 537952).

При этом, выданные свидетельства о государственной регистрации содержали отметку о существовании в отношении объектов истца ипотеки в силу закона в пользу ОАО "Сбербанк России".

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.11.2011 N N 01/311/2011-0053, 01/311/2011-0057, 01/311/2011-0060, 01/311/2011-0061 (т. 1 л. 14-18) в отношении указанных объектов недвижимости 22.08.2011 зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ОАО "Сбербанк России" N регистрации 55-55-01/066/2008-686 и 55-55-01/174/2008-735.

ООО "Зерно Сибири" 29.08.2011 обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению регистрационной службы о признании незаконными действий Управления Росреестра по Омской области в виде регистрации записи об ипотеке в силу закона на нежилые помещения N 8П, 9П, 10П, 12П общей площадью 1748,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, ул. 10 Лет Октября, д.113 и об обязании Управления Росреестра Омской области восстановить нарушенное право в виде исключения из реестра записей об ипотеке в силу закона N 55-55-01/066/2008-686, N 55-55-01/174/2008-735 на нежилые помещения N 8П, 9П, 10П, 12П, общей площадью 1748,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113.

Решением суда от 06.12.2011 по делу N А46-10680/2011 ООО "Зерно Сибири" было отказано в удовлетворении заявленных требований. Решение мотивировано тем, что между лицами, участвующими в деле, существует спор относительно существования прав ОАО "Сбербанк России" как залогодержателя на объекты недвижимости: нежилые помещения N 8П, 9П, 10П, 12П общей площадью 1748,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, ул. 10 Лет Октября, д.113, в связи с чем оспаривание зарегистрированного обременения должно быть осуществлено путём предъявления иска о признании обременения отсутствующим в соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Рассматривая указанное дело, суд установил, что спорные обременения были зарегистрированы на основании пункта 4 статьи 340 ГК РФ, пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, в соответствии с которым если договором об ипотеке, или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Считая, что основания для возникновения ипотеки в силу закона на принадлежащие ООО "Зерно Сибири" нежилые помещения в данном случае отсутствуют, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказ в удовлетворении заявленных требований послужил поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учёл следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 12 октября 2010 года N 6267/10.

По правилам части 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельства, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица; заказчики, в свою очередь, - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (пункты 1, 3 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Положениями статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

По смыслу положений названных норм, а также условий инвестиционного договора N 1 от 01.07.2008 право собственности на нежилые помещения NN 8П, 9П, 10П и 12П, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113, не зависимо того, что созданы они в результате реконструкции существующего объекта, возникает именно у инвестора - в рассматриваемом случае у ООО "Зерно Сибири".

Таким образом, право собственности застройщика - ООО "Правовой центр "Юрист" на помещения N 8П, 9П, 10П, 12П не возникало, поскольку указанные помещения создавались застройщиком не для себя, а для третьих лиц - инвесторов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 06.12.2011 по делу N А46-10680/2011 установлено, что спорные обременения (записи в ЕГРП 55-55-01/066/2008-686 и 55-55-01/174/2008-735) были зарегистрированы на основании пункта 4 статьи 340 ГК РФ, пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, в соответствии с которым если договором об ипотеке, или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, в связи с чем суд первой инстанции должен был проверить наличие правовых оснований для регистрации обременения в силу статьи 64 Закона об ипотеке и пункта 4 статьи 340 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции полагает неверным применение судом первой инстанции положенный статьи 64 Закона об ипотеке, согласно которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с частью четвертой статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Аналогичная содержится в части 1 статьи 64 Закона об ипотеке. Название статьи 64 определено законодателем как "Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю".

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что право аренды означенного земельного участка было заложено банку не в качестве самостоятельного предмета залога, а в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемых к ипотеке нежилых помещений. Так, в соответствии с частью третьей статьи 340 ГК РФ, а также со статьёй 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение либо части этого участка функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.

Согласно оглавлению Закона об ипотеке статья 64 названного закона находится в главе XI, которой определяются особенности ипотеки земельных участков, в отличие от главы XII закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений и нежилых помещений, в которой находится статья 69 Закона.

Пунктом 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что нормы главы XI Закона об ипотеке распространяются только на те случаи ипотеки, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Указанное выше свидетельствует о том, что при заключении договоров ипотеки N 7 от 30.04.2008, N 54 от 08.09.2008 действительная воля сторон была направлена на оформление залога только в отношении указанных в договорах объектов нежилых помещений - N 5П и 6П, находящихся в доме N 113 по улице 10 лет Октября в городе Омске.

Поскольку земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передано банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке вышеназванных нежилых помещений, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что положения пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, посвящённой исключительно правовому институту ипотеки земельных участков, к спорной ситуации неприменимы.

Данный вывод согласуется с позицией Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, изложенной в постановлении от 11.04.2012 по делу N А46-9238/2011.

Следовательно, то обстоятельство, единым комплексом вводился реконструируемый объект в эксплуатации либо нет, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Как уже отмечено выше, регистрация спорных обременений проведена исключительно на основании положений пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке и пункта 4 статьи 340 ГК РФ, между тем, поскольку при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции руководствовался нормами статей 64.2, 65, 69.1 Закона об ипотеке, разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке", несмотря на то, что они не являлись основаниями для регистрации обременений в соответствии с записями N 55-55-01/066/2008-686 и N 55-55-01/174/2008-735, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.

В соответствии со статьёй 64.2 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретённые, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Из буквального толкования указанной правовой нормы следует, что она не подлежит применению при ипотеке права аренды земельного участка под реконструируемым зданием.

Отсутствие оснований для применения к спорным правоотношениям положений названной нормы права установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 24.08.2010 по делу N А46-8291/2010 (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Ссылка Сбербанка России на то, что он являлся инвестором реконструкции спорных объектов, основана на неверном толковании норм материального права, и была предметом оценки судом апелляционной инстанции по делу N А46-8291/2010.

Не подлежали применению судом к рассматриваемому спору также положения статьи 65 Закона об ипотеке о распространении ипотеки на здания и сооружения, возведённые на заложенном земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечёт или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путём распространения ипотеки на возведённое здание или сооружение.

Как указано выше, в данном случае земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передано банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке вышеназванных нежилых помещений.

Также суд апелляционной инстанции считает, что положения статьи 69.1 Закона об ипотеке судом первой инстанции применены неправомерно.

В соответствии с указанной нормой, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретённые полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение. Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

Между тем, указанная правовая норма введена Федеральным законом от 17.07.2009 N 166-ФЗ, вступившим в силу 02.08.2009, то есть после заключения договора ипотеки N 7 от 30.04.2008 и договора ипотеки N 54 от 08.09.2008, поэтому в рассматриваемом споре данная норма не подлежит применению.

Указанное обстоятельство было предметом исследования и оценки в рамках дела N А46-8291/2011 (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Утверждение ответчика, озвученное в заседании суда апелляционной инстанции, о том, что положения статьи 69.1 Закона об ипотеке обоснованно применены судом первой инстанции, так как на момент регистрации обременения данная норма действовала, основано на неверном толковании норм материального права о правилах действия закона во времени (пункт 1 статьи 4 ГК РФ).

Применение судом первой инстанции при разрешении настоящего спора пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке" является неверным.

Согласно названному пункту если предметом ипотеки являлся объект незавершённого строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и её предметом является здание (сооружение), возведённое в результате завершения строительства.

Между тем, переданное в залог имущество (нежилые помещения) не являлось объектом незавершённого строительства, следовательно, применение в настоящем случае разъяснений ВАС РФ неправомерно.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что право залога на спорные объекты недвижимости - N N 8П, 9П, 10П и 12П, общей площадью 1748,4кв.м., находящихся в доме N 113 по улице 10 лет Октября в городе Омске не распространялось, ипотека в силу закона не возникла, соответственно, подлежит признанию отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении указанных нежилых помещений с записью регистрации N 55-55-01/066/2008-686, N 55-55-01/174/2008-735.

Неправильное применение норм материального права в силу части 4 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобы в порядке статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ОАО "Сбербанк России".

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой Арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 13.03.2012 по делу N А46-16272/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона на нежилые помещения N 8П, N 9П, N 10П, N 12П, общей площадью 1748,4кв.м., расположенные по адресу: 644070, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 113, с записью регистрации N 55-55-01/066/2008-686, N 55-55-01/174/2008-735.

Взыскать с Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Зерно Сибири" 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

Е.Н. Кудрина Н.А. Рябухина