Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2012 г. N 08АП-2871/12

город Омск

01 июня 2012 г.

Дело N А46-14935/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22-29 мая 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В.,

судей Веревкина А.В., Гладышевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2871/2012) общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Эверест" на определение Арбитражного суда Омской области от 13 марта 2012 года (судья Храмцов К.В.), вынесенное по результатам рассмотрения требования общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Эверест" (ОГРН 1105543001981) о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований должника - общества с ограниченной ответственностью "Московская инвестиционная группа-21 век", в рамках дела N А46-14935/2011 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Московская инвестиционная группа-21 век" (ОГРН 1025500739153, ИНН 5503055083),

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Эверест" - Эстерлей О.Ю. по доверенности от 10.01.2012; Пересада И.В. по доверенности от 10.01.2012; после перерыва Михайлов Е.В. по доверенности от 28.05.2012;

конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Московская инвестиционная группа-21 век" Добрышкина Владимира Николаевича - Лукьянченко А.В. по доверенности от 27.02.2012;

от Жилищно-строительного кооператива "На Химиков" - Саськова Е.В. по доверенности от 10.05.2012;

Ерофеева Ирина Алексеевна - лично (предъявлен паспорт);

от Ерофеевой Ирины Алексеевны - Окишева И.В. доверенности от 14.05.2012; после перерыва Окишев К.В. по доверенности от 14.05.2012;

установил:

определением Арбитражного суда Московской области от 19.01.2011 по делу N А41-2185/10 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Московская инвестиционная группа-21 век" (далее - ООО "МИГ-21", должник) введена процедура внешнего управления сроком на 12 месяцев, внешним управляющим утверждена Лясман Аглая Эдуардовна.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04.10.2011 по делу N А41-2185/10 принято к производству требование общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Эверест" (далее - ООО ТД "Эверест") к ООО "МИГ-21" о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.10.2011 по делу N А41-2185/10 при рассмотрении дела о банкротстве ООО "МИГ-21" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.10.2011 арбитражное дело N А41-2185/10 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АльянсИнвестСервис" к ООО "МИГ-21" о признании несостоятельным (банкротом) передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Омской области.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.11.2011 арбитражное дело N А41-2185/10 принято к производству, делу присвоен номер А46-14935/2011.

Решением Арбитражного суда Омской области от 24.01.2012 по делу N А46- 14935/2011 ООО "МИГ-21" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на внешнего управляющего Лясман Аглаю Эдуардовну до утверждения конкурсного управляющего.

Определением суда от 20.02.2012 конкурсным управляющим ООО "МИГ-21" утвержден Добрышкин Владимир Николаевич.

Определение Арбитражного суда Омской области от 13.03.2012 по делу N А46-14935/2011 во включении в реестр требований ООО "МИГ-21" о передаче жилых помещений требования ООО ТД "Эверест" о передаче жилых помещений отказано.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО ТД "Эверест" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений.

В обоснование апелляционной жалобы ООО ТД "Эверест" указало, что не могло обратиться в арбитражный суд с заявлением о государственной регистрации договоров в виду уклонения должника от их регистрации, поскольку такое требование рассматривалось в Советском районном суде города Омска. То есть, с таким требованием в рамках дела о банкротстве ООО ТД "Эверест" могло обратиться только после вступления решения Советского районного суда города Омска в законную силу. Между тем, податель жалобы, считает, что в случае обращения с требованием о государственной регистрации договоров, им был бы пропущен срок на обращение с заявлением о включении в реестр требований ООО "МИГ-21" о передаче жилых помещений.

Кроме того, податель жалобы указал, что согласно условиям договоров о долевом участии в инвестировании строительства от 26.04.2010 они вступают в силу с момента подписания.

Конкурсный управляющий ООО "МИГ-21" Добрышкин В.Н. представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить без изменения определение суда первой инстанции, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Поддерживая доводы апелляционной жалобы, Ерофеева Ирина Алексеевна представила письменный отзыв на апелляционную жалобу, в которой просила определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований ООО ТД "Эверест".

В заседании суда апелляционной инстанции представители ООО ТД "Эверест" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить, пояснили, что дом не сдан, степень его готовности около 47 %.

Представитель конкурсного управляющего Добрышкина В.Н. возразил против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Жилищно-строительного кооператива "На Химиков" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 22.05.2012, объявлялся перерыв до 29.05.2012. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

После перерыва представители лиц, участвующих в процессе, поддержали прежнюю позицию.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции считает определение Арбитражного суда Омской области от 13.03.2012 по делу N А46-14935/2011 подлежащим отмене.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названым Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

По правилам пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений статьей 71, 100 Закона о банкротстве, арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие условий для их включения в реестр требований кредиторов.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Таким образом, для установления требования о передаче жилого помещения необходимо проверить и установить наличие оснований для включения в реестр о передаче жилых помещений на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, а именно:

- факт того, что заявитель заключил с застройщиком сделку, по которой был обязан передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;

- факт того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

В рассматриваемом случае заявитель ссылается на договоры о долевом участии в инвестировании строительства, подписанные 26.04.2010 между ООО "МИГ-21" (застройщик) и ООО ТД "Эверест" (инвестор) (том 1 листы дела 56-133), а именно:

- договор о долевом участии в инвестировании строительства N 93, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 93, планируемой общей площадью 68,9 кв.м, этаж 3, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 378 000 руб.;

- договор о долевом участии в инвестировании строительства N 118, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 118, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, этаж 1, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 786 000 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 119, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 119, планируемой общей площадью 47,06 кв.м, этаж 1, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 941 200 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 120, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 120, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, этаж 1, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 733 300 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 121, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 121, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, этаж 2, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 786 000 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 124, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 124, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, этаж 3, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 786 000 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 126, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 126, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, этаж 3, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 733 300 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 127, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 127, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, этаж 4, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 786 000 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 129, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 129, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, этаж 4, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 733 300 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 130, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 130, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, этаж 5, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 786 000 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 132, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 132, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, этаж 5, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 733 300 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 133, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 133, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, этаж 6, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 786 000 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 135, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 135, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, этаж 6, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 733 300 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 136, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 136, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, этаж 7, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 786 000 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 138, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 138, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, этаж 7, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 733 300 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 139, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 139, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, этаж 8, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 786 000 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 141, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 141, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, этаж 8, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 733 300 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 142, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 142, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, этаж 9, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 786 000 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 143, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 143, планируемой общей площадью 47,06 кв.м, этаж 9, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 941 200 руб.;

договор о долевом участии в инвестировании строительства N 144, в котором объектом долевого инвестиционного строительства является квартира, условный номер 144, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, этаж 9, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, стоимостью 1 733 300 руб.

В пунктах 2.3 указанных договоров стороны предусмотрели, что инвестиции в обозначенных размерах вносятся инвестором на основании заключенного договора поставки от 01.03.2010.

Оценив договоры участия в долевом строительстве 26.04.2010, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что к отношениям сторон, урегулированным указанными договорами, подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из пункта 1 статьи 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (пункт 3 указанной статьи).

Договоры о долевом участии в инвестировании строительства от 26.04.2010 не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договоров.

Кроме того, в обоснование вывода о незаключенности договоров о долевом участии в инвестировании строительства от 26.04.2010 суд первой инстанции сослался на вступившее в законную силу решение Советского районного суда города Омска от 05.09.2011 по делу N 2-994/2011, которым ООО ТД "Эверест" отказано в удовлетворении исковых требований к "МИГ-21" о признании возникновения обязательств по передаче квартир, признании исполнившими обязательства по оплате квартир, признании права требования передачи квартир, производстве государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, а именно квартиры NN 118, 119, 120, 121, 124, 126, 127, 128, 129, 130, 132, 133, 135, 136, 138, 139, 141, 142, 143, 144 в строящемся жилом доме по ул. Химиков, 28 в г. Омске.

При этом суд первой инстанции указал, что судом общей юрисдикции установлено, что договоры о долевом участии в инвестировании строительства от 26.04.2010, подписанные между "МИГ-21" и ООО ТД "Эверест", фактически являются договорами об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, подписанными сторонами, исходя из требований Закона об участии в долевом строительстве, поскольку указанные договоры содержат все существенные условия. Также судом установлено, что договоры от 26.04.2010, подписанные между "МИГ-21" и ООО ТД "Эверест" являются незаключенными, поскольку не прошли обязательную государственную регистрацию. Незаключенные договоры не порождают каких-либо правовых последствий, в связи с чем исковые требования ООО ТД "Эверест" о признании права собственности на доли в незавершенном строительстве жилом доме по ул. Химиков, 28 в г. Омске, что соответствует квартирам N N 118, 119, 120, 121, 124, 126, 127, 129, 130, 132, 133, 135, 136, 138, 139, 141, 143, 144 не основаны на законе и удовлетворению не подлежат, в частности и на квартиру 128.

Суд апелляционной инстанции считает вывод суда первой инстанции о преюдициальном значении для настоящего дела решения Советского районного суда города Омска от 05.09.2011 по делу N 2-994/2011 ошибочным.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 3318/11 по делу N А40-111672/09-113-880).

Правовые же выводы вообще не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не требующих доказывания, поскольку являются прерогативой суда, а не функцией сторон по доказыванию.

Квалификация договора является обязанностью суда, рассматривающего конкретный спор в силу положений статьи 168 АПК РФ.

Так, в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее: принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Суд не вправе уклониться от правовой квалификации договора со ссылкой на статью 69 АПК РФ, так как правовая квалификация договора не относится к фактическим обстоятельствам, то есть к явлениям объективной реальности.

В связи с этим ссылку суда первой инстанции на судебный акт по гражданскому делу N 2-994/11 в качестве обоснования собственных выводов нельзя признать правильной.

В соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предметом регулирования являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (пункт 1 статьи 1).

То есть данный закон регулирует исключительно отношения, в соответствии с которым по условиям договора застройщик предварительно до сдачи дома в эксплуатацию привлекает в целях строительства денежные средства граждан или юридических лиц.

Между тем в соответствии с пунктом 2.3 договоров от 26.04.2010 инвестиции вносятся инвестором на основании договора поставки от 01.03.2010.

Предметом договора поставки от 01.03.2010 выступали строительные материалы, необходимые для строительства жилого дома по адресу: ул. Химиков, 28.

То есть в предъявленных кредитором договорах стороны изначально оговорили, что оплата будущих квартир будет осуществляться имуществом.

Поскольку в настоящем случае правоотношения сторон не были связаны с привлечением денежных средств для долевого строительства, то вывод суда первой инстанции о применении к правоотношениям сторон Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ошибочен.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (Купля-продажа), 37 (Подряд), 55 (Простое товарищество) Кодекса и т.д.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Оценив условия договоров о долевом участии в инвестировании строительства от 26.04.2010 по правилам статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции квалифицирует их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 Постановления N 54, в силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно пункту 1 статьи 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Как указано выше, условиями договоров от 26.04.2010 предусмотрено, что застройщик обязался передать инвестору объект долевого инвестирования строительства, а инвестор обязался внести инвестиции на основании заключенного договора поставки от 01.03.2010.

То есть в части передачи объекта долевого инвестирования договоры от 26.04.2010 являются договорами купли-продажи, а в части расчетов договором встречной передачи товаров.

Суду апелляционной инстанции полагает, что заключенные договоры нельзя считать договорами мены в чистом виде, поскольку при заключении договоров долевого участия стороны не определяли изначально товар, подлежащий передаче, а фактически пришли к соглашению о том, что это должны быть строительные материалы, в номенклатуре, необходимой для постройки конкретного дома в соответствии с проектной документацией на определенную сумму.

Соответственно, сутью отношений является не просто ничем не обусловленный обмен товаров, а накопление фактической поставки в целях покрытия цены объекта инвестиции.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает данный договор в части расчетов за квартиры иным договором, прямо не поименованным в Гражданском кодексе РФ.

Пунктом 9 Постановления N 54 установлено, что, если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

При указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров о долевом участии в инвестировании строительства от 26.04.2010 в связи с отсутствием их государственной регистрации неправомерен.

Как указано выше, по договорам от 26.04.2010 стороны определили, что расчет по договору будет производиться путем поставки строительных материалов на основании договора поставки от 01.03.2010.

Согласно условиям договора поставки от 01.03.2010, заключенного между ООО ТД "Эверест" (поставщик) и ООО "МИГ-21" (покупатель) (том 1 листы дела 20-21) поставщик обязуется передать в собственность покупателя строительные материалы, необходимые для строительства девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 28, а покупатель обязуется принять и оплатить их.

Цена, наименование продукции, количество, сроки и условия поставки указываются в спецификации (пункт 1.2 договора).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что продукция поставляется партиями на основании заявок покупателя. Заявка содержит следующие сведения: количество продукции, номенклатура, срок поставки, иные сведения.

В соответствии со спецификацией N 1 на поставку продукции (приложение N 1 к договору поставки от 01.03.2010 - том 1 лист дела 22) общая стоимость поставляемой продукции согласована сторонами в размере 11 064 548 руб. 16 коп.

Как следует из материалов дела, поставка иных строительных материалов осуществлялась на основании заявок, представленных в дело (124-138).

Конкурсный управляющий Добрышкин В.Н. в отзыве на требование ООО ТД "Эверест" указал, что лицо, от имени которого подписаны заявки к договору поставки от 01.03.2010, не является лицом, уполномоченным должником на подачу заявок по договору поставки.

Действительно, из содержания заявок на материалы следует, что они подписаны неким Кузьминым С.С.

Лица, участвующие в деле, пояснили, что заявки с согласия ООО "МИГ-21" подавались работниками генерального подрядчика, непосредственно находящегося на объекте строительства.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Как усматривается из материалов дела, строительные материалы передавались ООО "МИГ-21" на основании товарно-транспортных накладных.

Указанные товарно-транспортные накладные со стороны ООО "МИГ-21" подписаны директором Титовым В.В. и скреплены печатью организации.

Данное обстоятельство является прямым последующим одобрением (подтверждением) полномочий лица, предписавшего заявки на строительные материалы от имени ООО "МИГ-21".

Поскольку руководитель должника впоследствии одобрил поставку строительных материалов в части на общую сумму 25 030 947 руб. 98 коп., подписав соответствующие товарные накладные и указав в них, что поставка этих материалов осуществляется именно в рамках договора поставки от 01.03.2010, следует считать, что подача заявок неуполномоченным лицом на поставку этих строительных материалов была одобрена должником.

Следовательно, подача заявки в этой части считается совершенной от имени должника.

Учитывая изложенное, возражения конкурсного управляющего Добрышкина В.Н. относительно полномочий лица, подписавшего заявку на материалы, подлежат отклонению.

Как указано выше, в качестве доказательств поставки ООО "МИГ-21" строительных материалов ООО ТД "Эверест" представило товарно-транспортные накладные всего на сумму 33 200 800 руб.

Между тем, вступившим в законную силу решением Советского районного суда города Омска от 05.09.2011 по делу N 2-994/2011 установлено, что на основании спецификации и заявок на поставку материалов, по товарным накладным, подписанным директором ООО "МИГ-21" Титовым В.В., за период с 31.03.2010 по 31.12.2010 ООО ТД "Эверест" поставило строительных материалов по договору поставки от 01.03.2010 на сумму 25 030 947 руб. 98 коп.

Это обстоятельство подтверждено и представленными в настоящее дело накладными.

Учитывая положения части 3 статьи 69 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает доказанным факт поставки строительных материалов на основании договора поставки только на сумму 25 030 947 руб. 98 коп.

Поставка строительных материалов на остальную сумму не может быть признана поставкой в рамках договора от 01.03.2010, поскольку товарно-транспортные накладные не содержат ссылок на указанный договор, эта поставка не отражена в спецификации, из содержания накладных невозможно установить, что материалы поставлялись в рамках исполнения указанного договора и принимались именно должником, а не генеральным подрядчиком.

Если генеральный подрядчик при выполнении работ не включал полученные для должника материалы в счет собственного выполнения объемов в составе строительных материалов (и соответственно, не предъявлял их к оплате должнику), можно говорить о неосновательном обогащении должника за счет заявителя.

Вместе с тем, коль скоро договоры на передачу квартир содержали указание на оплату именно в рамках договора поставки от 01.03.2010 года, такое неосновательное обогащение не может быть учтено при разрешении вопроса об оплате квартир по предъявленным договорам.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оплата по договорам о долевом участии в инвестировании строительства от 26.04.2010 произведена ООО ТД "Эверест" частично в сумме 25 030 947 руб. 98 коп.

Таким образом, требование ООО ТД "Эверест" является обоснованным.

Согласно пунктам 1 и 2 части 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику, и размере неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях.

Договоры о долевом участии в инвестировании строительства от 26.04.2010 содержат одинаковые положения. Во всех договорах отсутствует условие о сроках оплаты будущей недвижимости путем внесения строительных материалов.

Однако эти договоры позволяют определить конечный срок исполнения обязательства по оплате путем внесения материалов.

Исходя из смысла заключенных договоров о долевом участии в инвестировании строительства, внесение инвестиций должно было состояться не позднее даты передачи объекта долевого строительства в собственность.

Таким образом, внесение инвестиций по договорам от 26.04.2010 должно было произойти не позднее 30.09.2010 года (пункт 1.8).

Поскольку прямая норма для договоров купли-продажи, которые предусматривают оплату будущей недвижимости товаром, в законодательстве отсутствует, суд апелляционной инстанции в целях определения размера исполненных обязательств инвестора перед застройщиком применяет по аналогии положения пункта 3 статьи 522 ГК РФ.

В соответствии с указанной нормой, если срок исполнения обязательств по нескольким договорам поставки наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам.

Следовательно, размер исполненных обязательств инвестора перед застройщиком составляет 75,40 % (25 030 947 руб. 98 коп. / 100 * 33 200 800 руб.), размер неисполненных обязательств - 24,6 % (100 % - 75,40 %).

При указанных обстоятельствах, требование ООО ТД "Эверест" является обоснованным и подлежит включению в реестр о передачи жилых помещений ООО "МИГ-21" с указанием на частичную оплату.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что по смыслу пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения предъявляется в порядке, предусмотренном статьей 201.6 Закона о банкротстве, вне зависимости от даты возникновения натурального обязательства. Приоритета натурального обязательства по передаче жилого помещения, возникшего после принятия заявления о признании должника банкротом над таким же обязательством, возникшим до такого принятия, или способа реализации такого приоритета Закона о банкротстве не содержит.

Исполнение подобных требований, направленных на обязание должника исполнить обязательство в натуре, не может производиться в индивидуальном порядке, поскольку все имущество должника включается в конкурсную массу и его продажа осуществляется с соблюдением установленной Законом о банкротстве процедуры в целях погашения требований кредиторов либо объект строительства передается в порядке, предусмотренном статьями 201.10 или 102.11 Закона о банкротстве.

Деление обязательств на реестровые и текущие осуществляется только в отношении денежных обязательств.

В то же время исключение участника строительства, обязательство по передаче жилого помещения перед которым возникло после принятия заявления о признании должника банкротом, из процедуры, предусмотренной статьями 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве может повлечь нарушение не только его собственных прав на получение жилого помещения, но и прав других участников строительства, которые не смогут принять решение о передаче дома на достройку в связи с существенным превышение стоимости незавершенного строительством многоквартирного дома над размером обязательств перед участниками строительства, которые подлежат учету в составе двух реестров (натурального и денежного).

В связи с изложенным, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а определение Арбитражного суда Омской области от 13.03.2012 по делу N А46-14935/2011 отмене по причине неправильного применения норм процессуального права, которое привело к принятию неправильного судебного акта, с разрешением вопроса по существу.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271, частью 3 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2871/2012) общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Эверест" удовлетворить.

Определение Арбитражного суда Омской области от 13 марта 2012 года, вынесенное по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Эверест" об установлении требований кредитора в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела N А46-14935/2011 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Московская инвестиционная группа-21 век" отменить.

Разрешить вопрос по существу.

Признать обоснованным и включить в реестр требований общества с ограниченной ответственностью "Московская инвестиционная группа-21 век" (ОГРН 1025500739153, ИНН 5503055083) о передаче жилых помещений требование общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Эверест" (ОГРН 1105543001981, ИНН 5504216801) о передаче следующих жилых помещений:

1) двухкомнатной квартиры условный номер 93, планируемой общей площадью 68,9 кв.м, расположенной в третьем подъезде на третьем этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 378 000 руб., из них оплачено 1 039 012 руб., не оплачено - 338 988 руб.;

2) трехкомнатной квартиры условный номер 118, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на первом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 786 000 руб., из них оплачено 1 346 644 руб., не оплачено - 439 356 руб.;

3) однокомнатной квартиры условный номер 119, планируемой общей площадью 47,06 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на первом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 941 200 руб., из них оплачено 709 664 руб. 80 коп., не оплачено - 231 535 руб. 20 коп.;

4) трехкомнатной квартиры условный номер 120, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на первом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 733 300 руб., из них оплачено 1 306 908 руб. 20 коп., не оплачено - 426 391 руб. 80 коп.;

5) трехкомнатной квартиры условный номер 121, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на втором этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 786 000 руб., из них оплачено 1 346 644 руб., не оплачено - 439 356 руб.;

6) трехкомнатной квартиры условный номер 124, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на третьем этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 786 000 руб., из них оплачено 1 346 644 руб., не оплачено - 439 356 руб.;

7) трехкомнатной квартиры условный номер 126, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на первом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 733 300 руб., из них оплачено 1 306 908 руб. 20 коп., не оплачено - 426 391 руб. 80 коп.;

8) трехкомнатной квартиры условный номер 127, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на четвертом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 786 000 руб., из них инвестором оплачено 1 346 644 руб., не оплачено - 439 356 руб.;

9) трехкомнатной квартиры условный номер 129, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на четвертом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 733 300 руб., из них оплачено 1 306 908 руб. 20 коп., не оплачено - 426 391 руб. 80 коп.;

10) трехкомнатной квартиры условный номер 130, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на пятом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 786 000 руб., из них оплачено 1 346 644 руб., не оплачено - 439 356 руб.;

11) трехкомнатной квартиры условный номер 132, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на пятом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 733 300 руб., из них оплачено 1 306 908 руб. 20 коп., не оплачено - 426 391 руб. 80 коп.;

12) трехкомнатной квартиры условный номер 133, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на шестом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 786 000 руб., из них оплачено 1 346 644 руб., не оплачено - 439 356 руб.;

13) трехкомнатной квартиры условный номер 135, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на шестом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 733 300 руб., из них оплачено 1 306 908 руб. 20 коп., не оплачено - 426 391 руб. 80 коп.;

14) трехкомнатной квартиры условный номер 136, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на седьмом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 786 000 руб., из них оплачено 1 346 644 руб., не оплачено - 439 356 руб.;

15) трехкомнатной квартиры условный номер 138, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на седьмом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 733 300 руб., из них оплачено 1 306 908 руб. 20 коп., не оплачено - 426 391 руб. 80 коп.;

16) трехкомнатной квартиры условный номер 139, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на восьмом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 786 000 руб., из них оплачено 1 346 644 руб., не оплачено - 439 356 руб.;

17) трехкомнатной квартиры условный номер 141, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на восьмом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 733 300 руб., из них оплачено 1 306 908 руб. 20 коп., не оплачено - 426 391 руб. 80 коп.;

18) трехкомнатной квартиры условный номер 142, планируемой общей площадью 89,30 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на девятом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 786 000 руб., из них оплачено 1 346 644 руб., не оплачено - 439 356 руб.;

19) однокомнатной квартиры условный номер 143, планируемой общей площадью 47,06 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на девятом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 941 200 руб., из них оплачено 709 664 руб. 80 коп., не оплачено - 231 235 руб. 20 коп.,

20) трехкомнатной квартиры условный номер 144, планируемой общей площадью 86,665 кв.м, расположенной в четвертом подъезде на девятом этаже жилого дома по адресу г.Омск, ул. Химиков, 28, общей стоимостью 1 733 300 руб., из них оплачено 1 306 908 руб. 20 коп., не оплачено - 426 391 руб. 80 коп.;

являющихся помещениями в объекте строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28, строящемся на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска, общей площадью 11 526, 0 кв.м, кадастровый номер 55:36:07 01 03:2014, расположенном по адресу улица Химиков - улица Лаптева - проспект Королева (Советский административный округ) с местонахождением, установленным в 66 м юго-восточнее относительно 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес ул. Химиков, 32 в Советском административном округе г.Омска.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

А.В. Веревкин Е.В. Гладышева