Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2012 г. N 17АП-4589/12

г. Пермь

9 июня 2012 г.

Дело N А60-33989/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04.06.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 09.06.2012.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сусловой О.В.,

судей Голубцовой Ю.А., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, ООО "ДВМ-Урал",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.03.2012,

принятое судьей Ефимовым Д.В.,

по делу N А60-33989/2011

по иску ООО "ДВМ-Урал" (ИНН: 6658088630, ОГРН: 1026602341270)

к ДУМИ (ИНН: 6608004472, ОГРН: 1026605252178), администрации города Екатеринбурга (ИНН: 6661004661, ОГРН: 1046603983800), ООО "Трансэнергоресурс" (ИНН: 6672160662, ОГРН: 1046604381691),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, о признании достоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества,

при участии:

от истца: Гудовичева Л.Б., доверенность от 24.06.2011 N 9,

от ответчиков: не явились,

установил:

ООО "ДВМ-Урал" (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее - ДУМИ, первый ответчик):

1) о принятии условий договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 625 в редакции протокола разногласий, подготовленного ООО "ДВМ-Урал", а именно:

- пункт 2.1 принять в следующей редакции: "Цена объекта составляет 18 500 000 (восемнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей без учета НДС";

- абзац 2 пункта 2.3 принять в следующей редакции: "Первый платежный период в соответствии с настоящим договором устанавливается с "01" августа 2011 г. по "10" сентября 2011 г.";

- абзац 3 пункта 2.3 принять в следующей редакции: "Окончательный срок оплаты объекта - "31" июля 2016 года";

- пункт 2.5 принять в следующей редакции: "Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого объекта по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности:

1) в погашение основного долга;

2) в уплату процентов, начисленных в соответствии с пунктом 2.4. настоящего договора на сумму основного долга;

3) в уплату пени, начисленной в случае ненадлежащего исполнения условий настоящего договора.

Указанная очередность применяется в случае отсутствия назначения платежа, указываемого покупателем в платежном документе";

- абзац 1 пункта 2.8 принять в следующей редакции: "Покупатель вправе произвести оплату объекта, предусмотренную настоящим договором, полностью или частично досрочно";

- абзац 2 пункта 2.8 принять в следующей редакции: "При полном досрочном погашении основного долга покупателем выплата процентов прекращается со дня, следующего за днем полной оплаты объекта";

- дополнить договор абзацем 3 пункта 2.8 следующего содержания: "При досрочной частичной оплате объекта стороны обязаны внести изменения в график платежей по основному долгу и процентам, оставляя срок выплат неизменным, а оставшуюся к выплате сумму распределить равными долями по количеству месяцев, оставшихся до окончания рассрочки платежа за объект. Проценты уплачиваются, исходя из размера нового ежемесячного платежа, указанного в новом согласованном графике. Пример расчета нового размера ежемесячного платежа при частичной оплате долга: например, к январю 2012 года сумма выплаты за объект составит S1. Досрочный платеж произведен в январе - SD. Новый график будет составлен для ежемесячного платежа: (S1 - SD): 47 мес. = SEN (новая сумма ежемесячного платежа)";

- дополнить договор пунктом 2.9 следующего содержания: "Стоимость неотделимых улучшений приобретаемого покупателем имущества засчитывается в стоимость объекта, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя";

- пункт 3.4 исключить (не включать в договор);

- пункт 5.2.3 принять в следующей редакции: "Покупатель обязан застраховать объект не позднее трех дней с даты заключения настоящего договора в том случае, если объект ранее не был застрахован";

- пункт 5.4.4 принять в следующей редакции: "Вправе отчуждать объект до полной оплаты объекта и внесения других платежей, связанных с исполнением настоящего договора, без согласия залогодержателя";

- пункт 5.4.5 принять в следующей редакции: "Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности объекта";

- дополнить договор пунктом 5.5.3 следующего содержания: "Покупатель вправе самостоятельно выбрать страховую компанию для заключения договора страхования объекта как предмета залога";

- пункт 5.4.7 принять в следующей редакции: "До момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю покупатель обязан произвести страхование объекта на сумму, не ниже его стоимости, указанной в пункте 2.1 настоящего договора от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, стихийных действий, пожара, затопа, взрыва, механического повреждения), заключив договор с выбранной им, покупателем, страховой компанией, в котором покупатель является страхователем и выгодоприобретателем";

- пункт 5.4.8 принять в следующей редакции: "При наступлении страхового случая, предусмотренного договором страхования, незамедлительно (не позднее чем через 24 часа после того, как покупатель узнал (или должен был узнать) сообщить об этом продавцу, а также выполнить все иные предусмотренные договором страхования обязанности";

- пункт 5.4.9 исключить (не включать в договор);

- пункт 6.1 принять в следующей редакции: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по перечислению основного долга покупатель уплачивает продавцу пени в размере двойной процентной ставки, указанной в пункте 2.4 настоящего договора";

- пункт 6.2.1 принять в следующей редакции: "Если покупатель более четырех раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и процентов, начисленных на него в соответствии с пунктом 2.3 настоящего договора";

- пункт 6.2.2 исключить (не включать в договор);

- пункт 6.2.3 исключить (не включать в договор);

- пункт 6.2.5 исключить (не включать в договор);

- пункт 7.6 принять в следующей редакции: "Прекращение настоящего договора по любым основаниям освобождает покупателя от уплаты пени";

2) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа, датированной 30.05.2011, в отношении объекта муниципального нежилого фонда - "Встроенно-пристроенное без подвала (литера А), назначение: нежилое, площадь: общая - 876,1 кв. метров, адрес: г. Екатеринбург, ул. Татищева, д. 77, номер на плане: 1 этаж - помещения N N 1-37, 37б, 37а-55 (в части жилого дома кв. 1-122)" в сумме 38 580 000 руб. без учета НДС;

3) о признании достоверной величины рыночной стоимости указанного объекта в сумме 18 500 000 руб. без учета НДС.

Определением арбитражного суда от 23.11.2011 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены администрация города Екатеринбурга (второй ответчик), ООО "Трансэнергоресурс" (третий ответчик).

Решением суда первой инстанции от 12.03.2011 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит отменить указанное решение, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции должен был по каждому из спорных условий договора высказать свое суждение, принять условия договора в редакции продавца либо покупателя, ряд условий договора принять в редакции, соответствующей действующему законодательству. Отчет ООО "Трансэнергоресурс" от 07.04.2011 N 102 по определению рыночной стоимости спорного помещения является недостоверным, поскольку в техническом задании к муниципальному контракту на оказание услуг по определению рыночной стоимости объектов нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" от 17.01.2011 N 3/11 спорное помещение отсутствовало, изменение состава оцениваемого имущества путем заключении дополнительного соглашения от 16.03.2011 N 3 к названному контракту произведено незаконно, оценка выкупаемого имущества должна быть произведена до 12.09.2010, однако она сделана почти через 8 месяцев после той даты, которая определена Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). Экспертное заключение ООО "Консалтинг Групп" от 27.01.2012 не соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ). Судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не дана оценка экспертному заключению ООО "Оценка 96" от 23.11.2011, которое позволяет усомниться в достоверности отчета ООО "Трансэнергоресурс" от 07.04.2011 N 102.

Первым ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, принять спорные пункты договора в редакции продавца, указывая на то, что проект договора N 625 не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по результатам судебной экспертизы установлено соответствие отчета ООО "Трансэнергоресурс" от 07.04.2011 N 102 требованиям законодательства.

В отзыве на апелляционную жалобу третий ответчик просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, приводя доводы о том, что факт внесения изменений в техническое задание не может служить основанием для признания оспариваемого отчета недостоверным, в деле N А60-21677/2011, на которое ссылается истец, обосновывая свои возражений относительно даты, на которую произведена оценка, отчет ООО "Трансэнергоресурс" не признан недостоверным, истцом не доказана недостоверность отчета ООО "Трансэнергоресурс" от 07.04.2011 N 102, экспертное заключение ООО "Оценка 96" от 23.11.2011 составлено для иных целей, не является отчетом об оценке.

Протокольными определениями суда апелляционной инстанции от 28.05.2012, от 04.06.2012 отклонены ходатайства ООО "ДВМ-Урал" о назначении повторной судебной оценочной экспертизы на основании части 2 статьи 87, части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы, оснований для ее назначения апелляционным судом не имеется.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.02.2011 по делу N А60-39682/2010 удовлетворены заявленные ООО "ДВМ-Урал" требования к администрации города Екатеринбурга, Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом, признано недействительным решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом от 30.07.2010 N 02.12-24-9245 об отказе в приватизации объекта, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Татищева, 77, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

По заданию Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом оценщиком - ООО "Трансэнергоресурс" составлен отчет от 07.04.2011 N 102, в котором определена рыночная стоимость встроенно-пристроенного помещения без подвала (литера А), назначение: нежилое, площадь: 876,1 кв. метр, номер на плане: 1 этаж - помещения N 1-37, 37б, 37а-55 (в части жилого дома кв. 1-122), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Татищева, 77, по состоянию на 06.04.2011 без учета НДС - 38 580 000 руб.

В экспертном заключении саморегулируемой организации некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" от 11.04.2011 N 05/14-11 сделан вывод о соответствии отчета ООО "Трансэнергоресурс" от 07.04.2011 N 102 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом подготовлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 625, в котором Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом от имени администрации города Екатеринбурга выступает продавцом, а ООО "ДВМ-Урал" - покупателем.

Пунктом 1.2 проекта договора предусмотрено, что в соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда -"встроенно-пристроенное без подвала (литера А), назначение: нежилое, площадь: 876,1 кв. метр, адрес: г. Екатеринбург, ул. Татищева, 77, номер на плане: 1 этаж - помещения N 1-37, 37б, 37а-55 (в части жилого дома кв. 1-22)" (далее - Объект). Кадастровый (условный) номер объекта: 66:01/01:00:998:77:112.

В разделы 2-7 проекта договора включены следующие условия.

Пункт 2.1: Цена Объекта составляет 38 580 000 (тридцать восемь миллионов пятьсот восемьдесят тысяч) рублей без учета НДС.

Пункт 2.3: Срок рассрочки основного долга составляет 60 месяцев. Покупатель перечисляет ежемесячный платеж, в размере не менее суммы, установленной графиком платежей, до десятого числа включительно каждого месяца, следующего за очередным (платежным).

Первый платежный период в соответствии с настоящим договором устанавливается с "30" мая 2011 г. по "10" июня 2011 г.

Окончательный срок оплаты Объекта - "29" мая 2016 года.

Пункт 2.5: Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого Объекта по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности:

в уплату пени, начисленной в случае ненадлежащего исполнения условий настоящего договора;

в уплату процентов, начисленных в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора на сумму основного долга;

в погашение основного долга.

Указанная очередность применяется вне зависимости от назначения платежа, указываемого Покупателем в платежном документе.

Пункт 2.8: Покупатель вправе произвести оплату Объекта, предусмотренную настоящим договором, досрочно.

При досрочном погашении основного долга Покупатель производит оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу на момент погашения основного долга.

Пункт 3.4: Последующий залог Объекта не допускается.

Пункты 5.2, 5.2.3: Продавец вправе определять условия и порядок страхования Объекта.

Пункт 5.4 Покупатель как залогодатель обязан:

Пункт 5.4.4: не отчуждать Объект до полной оплаты Объекта и внесения других платежей, связанных с исполнением настоящего Договора;

Пункт 5.4.5: принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Объекта, в том числе для защиты от посягательств и требований со стороны третьих лиц, а также производить его текущий и капитальный ремонт;

Пункт 5.4.7: до момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект заключить на срок действия настоящего договора трехсторонний договор страхования Объекта на сумму не ниже его рыночной стоимости (пункт 2.1 настоящего Договора) от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, залива, стихийных бедствий, механического повреждения, пожара, взрыва) со страховой компанией, определенной Продавцом в соответствии с требованиями законодательства, в котором Продавец является страхователем и выгодоприобретателем и имущество застраховано в пользу него, а также произвести оплату страховой премии в полном размере;

Пункт 5.4.8: при наступлении страхового случая, предусмотренного договором страхования, незамедлительно (не позднее чем через 24 часа после того, как Покупатель узнал или должен был узнать) сообщить о произошедшем Продавцу, организации, занимающейся эксплуатацией Объекта и инженерных коммуникаций, а также соответствующим надзорным, правоохранительным органам и страховой компании;

Пункт 5.4.9: заменить Объект, составляющий предмет залога, по требованию Продавца как залогодержателя равным по стоимости в течение 60 календарных дней с момента получения Покупателем письменного уведомления Продавца о замене предмета залога в случае его утраты или повреждения либо, если право собственности на него прекращено по основаниям, предусмотренным законом.

Пункт 6.1: За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,5 (ноль целых пять десятых) процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно.

Пункт 6.2: Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Продавца в связи с существенным нарушением условий настоящего договора Покупателем, в следующих случаях:

Пункт 6.2.1 если Покупатель более двух раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с графиком платежей, не полностью;

Пункт 6.2.2: если Покупатель более двух раз подряд исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с графиком платежей, не полностью;

Пункт 6.2.3: если покупатель более двух раз подряд нарушил сроки оплаты основного долга и (или) процентов, установленные в настоящем договоре и графике платежей.

Пункт 7.6: Уплата пеней не освобождает Покупателя от исполнения обязательств по настоящему договору.

Покупателем направлен продавцу протокол разногласий от 23.07.2011 к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 625.

ДУМИ (ранее - Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом) отклонил протокол разногласий, известив об этом покупателя письмом от 10.08.2011 N 02.12-19/1/8461.

Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора, в том числе относительно цены выкупаемого объекта, не урегулированы, ООО "ДВМ-Урал" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что отчет ООО "Трансэнергоресурс" от 07.04.2011 N 102 соответствует требованиям законодательства, проект договора не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2.1 проекта договора продавцом указана рыночная цена объекта, определенная в отчете от 07.04.2011 N 102 независимым оценщиком - ООО "Трансэнергоресурс". Достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной этим оценщиком, подтверждается экспертным заключением саморегулируемой организации некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" от 11.04.2011 N 05/14-11, а также заключением судебной экспертизы от 27.01.2012, проведенной ООО "Консалтинг Групп" по ходатайству истца, в соответствии с которым названный отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), рыночная стоимость помещения на 06.04.2011 без учета НДС составляет 38 580 000 руб. Иное не доказано.

В ходе судебного заседания, состоявшегося 02.03.2012, судом первой инстанции обоснованно в соответствии с положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в удовлетворении ходатайства ООО "ДВМ-Урал" о назначении повторной экспертизы, поскольку сомнений в обоснованности заключения эксперта ООО "Консалтинг Групп" или противоречий в выводах эксперта не имеется.

Экспертное заключение ООО "Консалтинг Групп" от 27.01.2012 содержит выводы по поставленным вопросам, соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что экспертом отказано истцу в реализации его права участвовать в проведении экспертизы и экспертное заключение ООО "Консалтинг Групп" от 27.01.2012 подписано не только экспертом Радько С.Г., но и директором этой организации Савченко Т.Н., отклонены судом апелляционной инстанции, так как истцом не подавалось в суд первой инстанции ходатайство о разрешении присутствовать при производстве судебной экспертизы, из содержания указанного заключения видно, что экспертиза проводилась непосредственно экспертом Радько С.Г., то обстоятельство, что на заключении дополнительно поставлена подпись руководителя ООО "Консалтинг Групп", не имеет значения.

Имеющееся в деле экспертное заключение ООО "Оценка 96" от 23.11.2011, в котором указано, что стоимость объекта по состоянию на 01.11.2011 составляет 12 178 622 руб., не опровергает содержание отчета ООО "Трансэнергоресурс" от 07.04.2011 N 102 и не может быть принято судом во внимание, так как оно подготовлено по состоянию на иную дату и с целью страхования объекта, а не реализации муниципального имущества, отчетом независимого оценщика, составленным по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, не является.

Факт изменения технического задания к муниципальному контракту на оказание услуг по определению рыночной стоимости объектов нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" от 17.01.2011 N 3/11, заключенному между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и ООО "Трансэнергоресурс", и включения в него объекта оценки - встроенно-пристроенное помещение без подвала (литера А), общей площадью 876,1 кв. метр, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Татищева, 77 о недостоверности величины стоимости этого объекта оценки, определенной третьим ответчиком, не свидетельствует.

Приведенный в апелляционной жалобе довод о том, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна быть проведена не позднее 12.09.2010, однако она сделана почти через 8 месяцев после той даты, которая установлена Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, также отклонен апелляционным судом, поскольку в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что по состоянию на указанную дату цена объекта оценки составляет сумму, отличающуюся от той, которая определена в отчете ООО "Трансэнергоресурс" от 07.04.2011 N 102, ходатайство о назначении экспертизы для разъяснения вопроса о том, какова рыночная стоимость имущества на 12.09.2010, не заявлялось.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда в сумме 38 580 000 руб., о признании достоверной величины рыночной стоимости указанного объекта в сумме 18 500 000 руб., основания для изложения пункта 2.1 договора в редакции покупателя отсутствуют.

Статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем обжалуемым решением не определены спорные условия договора.

Пункт 2.5 проекта договора противоречит статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об очередности погашения требований по денежному обязательству, о досрочном исполнении обязательства, неустойке, залоге, свободе договора, страховании, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, положения "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 13/72, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также необходимость соблюдения баланса интересов обеих сторон, апелляционный суд считает, что условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, подлежат определению в следующей редакции:

пункт 2.1 - "Цена объекта составляет 38 580 000 руб. без учета НДС.";

абзац 2 пункта 2.3 - "Первый платежный период в соответствии с настоящим договором устанавливается с "20" июня 2012 года по "10" июля 2012 года";

абзац 3 пункта 2.3 - "Окончательный срок оплаты объекта - "20" июня 2017 года";

пункт 2.5 - "Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого объекта по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности:

в уплату процентов, начисленных в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора на сумму основного долга;

в погашение основного долга;

в уплату пени, начисленной в случае ненадлежащего исполнения условий настоящего договора.

Указанная очередность применяется вне зависимости от назначения платежа, указываемого покупателем в платежном документе.".

пункт 2.8 "Покупатель вправе произвести оплату объекта, предусмотренную настоящим договором, досрочно.

При досрочном погашении основного долга покупатель производит оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу на момент погашения основного долга.";

пункт 3.4 "Последующий залог объекта не допускается.";

пункт 5.4.4 "не отчуждать объект до полной оплаты объекта и внесения других платежей, связанных с исполнением настоящего договора;";

пункт 5.4.5 "принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности объекта, в том числе для защиты от посягательств и требований со стороны третьих лиц;";

пункт 5.4.7 "до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю заключить на срок действия настоящего договора договор страхования объекта на сумму не ниже его стоимости, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, залива, стихийных бедствий, механического повреждения, пожара, взрыва), в котором продавец является выгодоприобретателем;";

пункт 5.4.8 "при наступлении страхового случая, предусмотренного договором страхования, незамедлительно (не позднее чем через 24 часа после того, как покупатель узнал или должен был узнать) сообщить о произошедшем продавцу;"

пункт 6.1 "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере двукратной процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, указанной в пункте 2.4 договора, от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по даты погашения просроченной задолженности включительно.".

Пункты 5.2.3, 5.4.9, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 7.6 договора следует исключить, так как стороны по этим условиям не достигли соглашения, данные условия не является существенными или необходимыми для договоров данного вида.

Правовых оснований для дополнения договора абзацем 3 пункта 2.8, пунктом 2.9, пунктом 5.5.3 не имеется.

Пункт 6.2.5 договора, который истец требует исключить, отсутствует в проекте договора.

Исходя из пункта 2 вышеназванного положения "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", пунктов 1, 2, подпункта 22 пункта 7 положения "О департаменте по управлению муниципальным имуществом", утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 13.06.2006 N 51/26, надлежащим ответчиком по требованию об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является администрация города Екатеринбурга.

Таким образом, решение арбитражного суда от 12.03.2012 следует изменить на основании пункта 1 части 2, части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иск к администрации города Екатеринбурга - удовлетворить частично, определив спорные условия договора в приведенной выше редакции, в удовлетворении остальной части иска к администрации города Екатеринбурга, иска к департаменту по управлению муниципальным имуществом и ООО "Трансэнергоресурс" - отказать.

Поскольку одно неимущественное требование об урегулировании разногласий частично удовлетворено, настоящее постановление в части принято в пользу истца, в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 4 000 руб., понесенные при подаче искового заявления, а также судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 2 000 руб., понесенные при подаче апелляционной жалобы, относятся на администрацию города Екатеринбурга, другая часть судебных расходов на уплату государственной пошлины, понесенных при подаче искового заявления, (4 000 руб.) - на истца.

Судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайств ООО "ДВМ-Урал" о назначении повторной экспертизы, необходимость в депонировании денежных средств, причитающихся экспертной организации, отсутствует, поэтому денежные средства в сумме 30 000 руб., перечисленные истцом по платежному поручению от 31.05.2012 N 83, подлежат возврату с депозитного счета Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 266, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.03.2012 по делу N А60-33989/2011 изменить.

Изложить резолютивную часть решения Арбитражного суда Свердловской области от 12.03.2012 по делу N А60-33989/2011 в следующей редакции:

"Иск к администрации города Екатеринбурга удовлетворить частично.

Определить условия договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 625 в следующей редакции:

пункт 2.1 - "Цена объекта составляет 38 580 000 руб. без учета НДС.";

абзац 2 пункта 2.3 - "Первый платежный период в соответствии с настоящим договором устанавливается с "20" июня 2012 года по "10" июля 2012 года";

абзац 3 пункта 2.3 - "Окончательный срок оплаты объекта - "20" июня 2017 года";

пункт 2.5 - "Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого объекта по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности:

в уплату процентов, начисленных в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора на сумму основного долга;

в погашение основного долга;

в уплату пени, начисленной в случае ненадлежащего исполнения условий настоящего договора.

Указанная очередность применяется вне зависимости от назначения платежа, указываемого покупателем в платежном документе.".

пункт 2.8 "Покупатель вправе произвести оплату объекта, предусмотренную настоящим договором, досрочно.

При досрочном погашении основного долга покупатель производит оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу на момент погашения основного долга.";

пункт 3.4 "Последующий залог объекта не допускается.";

пункт 5.4.4 "не отчуждать объект до полной оплаты объекта и внесения других платежей, связанных с исполнением настоящего договора;";

пункт 5.4.5 "принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности объекта, в том числе для защиты от посягательств и требований со стороны третьих лиц;";

пункт 5.4.7 "до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю заключить на срок действия настоящего договора договор страхования объекта на сумму не ниже его стоимости, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, залива, стихийных бедствий, механического повреждения, пожара, взрыва), в котором продавец является выгодоприобретателем;";

пункт 5.4.8 "при наступлении страхового случая, предусмотренного договором страхования, незамедлительно (не позднее чем через 24 часа после того, как покупатель узнал или должен был узнать) сообщить о произошедшем продавцу;"

пункт 6.1 "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере двукратной процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, указанной в пункте 2.4 договора, от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по даты погашения просроченной задолженности включительно.".

Исключить пункты 5.2.3, 5.4.9, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 7.6 договора.

В удовлетворении остальной части иска к администрации города Екатеринбурга отказать.

В удовлетворении иска к департаменту по управлению муниципальным имуществом и ООО "Трансэнергоресурс" отказать.

Взыскать с администрации города Екатеринбурга в пользу ООО "ДВМ-Урал" 4 000 руб. судебных расходов на уплату государственной пошлины.".

Взыскать с администрации города Екатеринбурга в пользу ООО "ДВМ-Урал" 2 000 руб. судебных расходов на уплату государственной пошлины.

Возвратить ООО "ДВМ-Урал" с депозитного счета Семнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 30 000 руб., перечисленные по платежному поручению от 31.05.2012 N 83.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.В. Суслова

Судьи

Ю.А. Голубцова Г.Л. Панькова