Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2012 г. N 20АП-1846/12

Тула

16 августа 2012 г.

Дело N А23-4212/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09.08.2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.08.2012 г.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Дайнеко М.М., Сентюриной И.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пройдиной Юлии Сергеевны, г. Калуга, (ОГРНИП 306402908700051), на решение Арбитражного суда Калужской области от 27 февраля 2012 года по делу N А23-4212/2011 (судья Иванова М.Ю.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Софт-Авто", 117218, г. Москва, ул. Б. Черемушки, д.25, стр. 97, (ОГРН 1097746293248), к индивидуальному предпринимателю Пройдиной Юлии Сергеевны, г. Калуга, (ОГРНИП 306402908700051) при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Идеал", 248001, г. Калуга, ул. Суворова, д. 121 (ОГРН 1104028000856) и общества с ограниченной ответственностью "Торг", 248000, г. Калуга, ул. Герцена, д. 27, (ОГРН 1024001189266), о признании договора недействительным и взыскании 400 000 руб., по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Пройдиной Юлии Сергеевны, г. Калуга, (ОГРНИП 306402908700051), к обществу с ограниченной ответственностью "Софт-Авто", 117218, г. Москва, ул. Б. Черемушки, д.25, стр. 97, (ОГРН 1097746293248), о взыскании 696 774 руб. 74 коп., при участии в судебном заседании представителей ООО "Софт-Авто" - Фризоргера В.В. ( доверенность от 01.04.2012), от ИП Пройдиной Ю.С. - Карповича Н.В. (доверенность от 18.04.2012), в отсутствие третьих лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Софт-Авто" (далее ООО "Софт-Авто") обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к индивидуальному предпринимателю Пройдиной Ю.С. (далее Предприниматель) о признании недействительным договора субаренды нежилого помещения от 08.06.2011, и применении последствий недействительности договора в виде взыскания с ответчика 400 000 руб.

Определениями Арбитражного суда Калужской области от 30.09.2011 и от 20.10.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Идеал" (далее ООО "Идеал") и общество с ограниченной ответственностью "Торг" (далее ООО "Торг").

Определением от 02.12.2011 судом принято к производству встречное исковое заявление Предпринимателя к ООО "Софт-Авто" о взыскании задолженности по договору субаренды от 08.06.2011 в размере 696 774 руб. 74 коп.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 27.02.2012 г. с ИП Пройдиной Юлии Сергеевны в пользу ООО "Софт-Авто" взыскана задолженность в сумме 400 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. В удовлетворении встречного иска и остальной части заявленных требований по первоначальному иску отказано. С ООО "Софт-Авто" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 000 рублей. С ИП Пройдиной Юлии Сергеевны в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 5 000 рублей.

Не согласившись с указанным судебным актом, Предприниматель обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Софт-Авто" и об удовлетворении встречных требований ИП Пройдиной Ю.В. Заявитель жалобы указывает, что сторонами при подписании договора субаренды от 08.06.11 была осуществлена передача помещения по акту приема-передачи. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что арендованное помещение передано в состоянии, пригодном для использования по назначению - для размещения ресторана и гостиницы. Технический отчет от 15.06.11 составлялся ООО "СИОН" после передачи помещения по договору субаренды, без участия ИП Пройдиной Ю.С. и не может отражать состояния помещения в момент его передачи по договору, а также не содержит вывода о запрете и невозможности использования электропроводки и электрооборудования. После приема в субаренду ООО "Софт-Авто" производились работы по переоборудованию отдельных частей арендованного помещения, что могло привести к неисправности электропроводки.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы и просил ее удовлетворить. Представитель ООО "Софт-Авто" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Торг" на праве собственности принадлежит торгово-офисное помещение общей площадью 882,2 кв.м в подвале, на первом, втором, третьем этажах трехэтажного кирпичного нежилого здания (строение 1), расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Герцена, 27, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 40 АА 035424 (т. 2 л.д. 141).

01.08.2010 ООО "Торг" (арендодатель) и ИП Пройдина Ю.С. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.08.2010 (т. 2 л.д. 127-132), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора, во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 785,5 кв.м, три этажа, расположенное по адресу: г. Калуга, Герцена, 27, согласно прилагаемому плану расположения нежилого помещения. Помещение передано по акту (т. 2 л.д. 140).

В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 2.3.5 договора арендатор вправе сдавать арендуемое помещение или его часть в субаренду без предварительного письменного согласия Арендодателя. Согласно п. 5.1 договора он заключен на неопределенный срок.

01.08.2010 ИП Пройдина Ю.С. (арендатор) и ООО "Идеал" (субарендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 41-47), согласно которому арендатор передал во временное владение и пользование (в субаренду) по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью названного договора, нежилое помещение общей площадью 650 кв.м, в том числе торговая площадь 168,1 кв.м, склад 250,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Герцена, 27, согласно прилагаемому плану расположения нежилого помещения (Приложение N 1). Данный договор был заключен на неопределенный срок на основании договора аренды между собственником помещения ООО "Торг" и индивидуальным предпринимателем Пройдиной Ю.С. от 01.08.2010.

Письмом от 26.01.2011 ООО "Идеал" уведомило ИП Пройдину Ю.С. о расторжении договора субаренды от 01.08.2010 (т. 2 л.д. 18). Получение указанного письма Пройдиной Ю.С. и участвующими в деле лицами не отрицается.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

С учетом вышеназванной нормы договор субаренды от 01.08.2010 расторгнут сторонами с 26.04.2011.

Договор аренды от 01.08.2010, заключенный между ООО "Торг" и ИП Пройдиной Ю.С., также был расторгнут с 26.04.2011 на основании письма ИП Пройдиной Ю.С. от 26.01.2011 (т. 2 л.д. 133) и помещение возвращено по акту приема-передачи от 26.04.2011 (т. 2 л.д. 134).

В такой ситуации довод ООО "Софт-Авто" и ООО "Идеал" о том, что договор субаренды от 01.08.2010 продолжал действовать, правильно отклонен судом области исходя из положений п. 2 ст. 610, п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса РФ.

Впоследствии между ООО "Торг" (арендодатель) и ИП Пройдиной Ю.С. (арендатор) вновь был заключен договор аренды нежилого помещения от 08.06.2011 (т. 2 л.д. 135-140), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора, во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 649,9 кв.м, I, II, III этаж, расположенное по адресу: г. Калуга, Герцена, 27, согласно прилагаемому плану расположения нежилого помещения.

Согласно п. 2.3.5 и 5.1 указанного выше договора от 08.06.2011 он заключен на неопределенный срок. При этом Арендатор вправе сдавать арендуемое помещение или его часть в субаренду с письменного согласия Арендодателя.

По договору субаренды нежилого помещения от 08.06.2011 (т. 1 л.д. 101-109) ИП Пройдина Ю.С. (предприниматель) передала ООО "Софт-Авто" (общество) во временное владение и пользование (в субаренду) нежилые помещения общей площадью 649,9 кв.м, 1-й этаж (169,2 кв.м), 2-й этаж (245,7 кв.м) и 3-й этаж (235 кв.м), расположенные в здании по адресу: г. Калуга, ул. Герцена, 27, согласно прилагаемым планам БТИ (приложение N 1). Данный договор был заключен на 11 месяцев с момента его подписания сторонами на основании договора аренды нежилого помещения между ООО "Торг" и индивидуальным предпринимателем Пройдиной Ю.С. от 08.06.2011. Помещение передано по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 110).

ООО "Софт-Авто" оплатило ИП Пройдиной Ю.С. в качестве задатка во исполнение договора субаренды 400 000 руб., о чем свидетельствует расписка от 08.06.2011 (т. 1 л.д. 48).

Суд области обоснованно отклонил доводы ООО "Софт-Авто" о том, что договор субаренды от 08.06.11 является недействительным, поскольку ИП Пройдина Ю.С. заключила договор субаренды без письменного разрешения собственника помещения - ООО "Торг". Исходя из пояснений сторон в первой инстанции, суд области установил, что целью передачи ООО "Торг" в аренду ИП Пройдиной Ю.С. помещений являлось именно его последующая сдача в субаренду. ООО "Торг" было известно о заключении договора от 08.06.2011 с ООО "Софт-Авто" и никаких возражений и претензий по данному поводу у собственника имущества не имелось и не имеется. Указанное обстоятельство подтверждается и отзывом ООО "Торг" на апелляционную жалобу, представленным в суд второй инстанции (т. 4 л.д. 65), в котором общество считает требования ИП Пройдиной Ю.С. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В пунктах 1.3, 3.2 договора субаренды нежилого помещения от 08.06.2011 стороны определили, что помещение будет использоваться для размещения ресторана и гостиницы. Предприниматель отвечает за недостатки сданных в аренду помещений, препятствующие пользованию ими по указанному выше целевому назначению.

Представленные ИП Пройдиной Ю.С. акты приема-передачи (т. 3 л.д. 12-18) свидетельствуют о том, что помещения с коммуникациями переданы ООО "Софт-Авто" в рабочем состоянии, вместе с тем, в актах имеются отметки о том, что часть электрооборудования передавалась без проверки.

Как установлено судом области, ООО "Софт-Авто" после получения имущества в субаренду заказало проведение проверки электросетей и электрооборудования для последующего получения разрешения на осуществление деятельности, предусмотренной п. 1.3 договора субаренды нежилого помещения от 08.06.2011.

В техническом отчете от 15.06.2011, выполненном ООО "СИОН" (т. 1 л.д. 60-77), а также письме ООО "СИОН" от 17.02.2012 N 022 (т. 3 л.д. 81) указано, что осмотренные в помещениях электропроводка и электрооборудование не соответствуют нормативным требованиям ПУЭ, что влечет обязательное приостановление эксплуатации объекта. Кроме того, в техническом отчете содержится ведомость дефектов, которые необходимо устранить (т. 1 л.д. 75).

В материалах дела имеются письма ООО "Софт-Авто" к ИП Пройдиной Ю.С. с указанием на невозможность использования арендованного имущества в связи с имеющими недостатками (т. 1 л.д. 49-59) и просьбами о приведении помещений в надлежащее состояние либо расторжении договора аренды.

В суде апелляционной инстанции представители ИП Пройдиной Ю.С. заявили ходатайство о проведении по делу экспертизы с целью установления состояния электрооборудования в спорном помещении.

Судом апелляционной инстанции определением от 04.06.12 по ходатайству ИП Пройдиной Ю.С. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Кондаурову Геннадию Анатольевичу.

По итогам проведенной экспертизы в апелляционную инстанцию поступила пояснительная записка, подписанная электромонтером по испытаниям и измерениям Глушаковым И.В. и начальником электролаборатории Кондауровым Г.А., и протокол N 147/01-СИ.02.07.2012 г. проверки измерения сопротивления изоляции.

Указанные документы апелляционная инстанция не принимает в качестве надлежащих доказательств по делу, как не соответствующие требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В пояснительной записке не отражены: сведения об экспертах (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В представленных суду документах полностью отсутствует исследовательская часть, из них невозможно понять, как эксперт пришел к указанным в пояснительной записке выводам. В общей части пояснительной записки указано, что электроизмерительные работы были выполнены бригадой наладчиков. Между тем, все действия, необходимые для экспертного исследования, должны проводиться исключительно лицом, которому поручено проведение экспертизы. Кроме того, в данных документах отсутствуют сведения о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Подписка об уголовной ответственности Кондаурова Г.А. была представлена в судебное заседание представителем ИП Пройдиной Ю.С. с пояснениями, что он сам забрал ее в ООО "ГК РСК". Суд апелляционной инстанции не может принять данную подписку как достоверное доказательство, поскольку ее происхождение неизвестно, представлена представителем лица заинтересованного в исходе спора, подписка не содержит даты ее составления.

В связи с изложенным, представленные суду документы не могут быть расценены как заключение экспертизы и приняты как доказательство по делу.

С учетом указанных выше обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области о том, что ИП Пройдина Ю.С. передала ООО "Софт-Авто" в субаренду имущество в ненадлежащем состоянии, не позволяющем его использовать по указанному в договоре назначению. Технический отчет ООО "СИОН" содержит сведения о том, что большая часть установленных недостатков относится к скрытым, которые не могли быть обнаружены субарендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Доказательств, опровергающих технический отчет ООО "СИОН" и выводы суда области, ИП Пройдиной Ю.С. не представлено.

Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание доводы ИП Пройдиной Ю.С. и ООО "Торг" со ссылками на техническую документацию (т. 3 л.д. 41-54), подтверждающую надлежащее состояние электросетей и электрооборудования, поскольку названная документация составлялась за год до сдачи имущества в субаренду по спорному договору.

Поскольку имущество по договору субаренды от 08.06.11 передано в ненадлежащем состоянии, не позволяющем его использование ООО "Софт-Авто" по целевому назначению, обязанность по внесению субарендной платы у ООО "Софт-Авто" не возникла. На основании изложенного, встречные исковые требования ИП Пройдиной Ю.С. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 696 774,74 руб. обоснованно отклонены судом первой инстанции.

В соответствии с п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Поскольку арендованное имущество передано ООО "Софт-Авто" в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению, и по этой причине ООО "Софт-Авто" не могло пользоваться переданным в субаренду помещением, требование последнего о взыскании 400 000 руб. задатка обоснованно удовлетворено судом области.

Довод апелляционной жалобы о том, что ООО "Софт-Авто" в период пользования помещением производило в нем ремонт и могло своими действиями привести электрооборудование в неисправное состояние, отклоняется как необоснованный. В деле нет доказательств какого-либо воздействия ООО "Софт-Авто" в указанный период на электрооборудование. Характеристика установленных ООО "СИОН" недостатков, в числе которых указано на отсутствие заземлений розеток, не может быть следствием ремонтных воздействий в помещении.

Довод жалобы о недостоверности исследования, проведенного ООО "СИОН" со ссылкой на переговоры с директором общества, на результаты поиска общества в г. Москве, на использование отчета ООО "СИОН" только как внутренний документ, носит исключительно субъективный характер, и потому указанные обстоятельства не являются основанием для оценки отчета ООО "СИОН" как порочного доказательства.

Остальные доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны обоснованными судом апелляционной инстанции, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Ходатайство ООО "Софт-Авто" о проведении по делу дополнительной экспертизы, заявленное в апелляционной инстанции, отклонено судебной коллегией, поскольку предложенные заявителем на разрешение эксперту вопросы не относятся к предмету судебного разбирательства.

Неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Апелляционная жалоба не удовлетворена судом, таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы на решение арбитражного суда в силу п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 27 февраля 2012 года по делу N А23-4212/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Каструба

Судьи

М.М. Дайнеко И.Г. Сентюрина