Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2012 г. N 05АП-5594/12

г. Владивосток

27 августа 2012 г.

Дело N А24-719/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 21 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 августа 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей Н.А. Скрипка, А.В. Ветошкевич

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой

при участии: извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Постнова Георгия Владимировича

апелляционное производство N 05АП-5594/2012

на решение от 28.05.2012

судьи Е.Г. Сомова

по делу N А24-719/2012 Арбитражного суда Камчатского края

по иску (заявлению) Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291)

к ИП Постнову Георгию Владимировичу (ИНН 410108177201, ОГРН 304410133000037)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды, расторжении договора и выселении из занимаемых помещений

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю Постнову Г.В. (далее ИП Постнов, ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения, выселении из арендуемых помещений, взыскании арендной платы в размере 490 026 руб. и пени в сумме 244 106,43 руб.

Решением от 28.05.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы указал на неопределенность в договоре аренды N 537 от 01.07.2008 условия об объекте аренды в части мест общего пользования, что влечет ничтожность договора в указанной части. Полагал в связи с изложенным безосновательным начисление платежей за места общего пользования за период с 01.07.2008 по 31.12.2011, неосновательность внесения данных сумм со своей стороны, влекущее, согласно ст.ст. 166,167, 180 ГК РФ отсутствие задолженности ответчика по спорному договору аренды, необоснованность начисления пеней и удовлетворения иска в части выселения. Отметил неразрешенность судом ходатайства об истребовании договора аренды второй части помещения по адресу г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой Славы, д. 3, с ИП Ефремовой.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания стороны явку представителей в настоящее судебное заседание не обеспечили, о причине неявки не сообщили, в связи с чем суд, руководствуясь ч. 3 ст. 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие сторон. Заявлений, ходатайств до начала рассмотрения апелляционной жалобы в канцелярию суда не поступало.

Как следует из материалов дела, муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа "Богородское озеро" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Постновым Г.П. (арендатор) с согласия Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа 01.07.2008 заключен договор аренды нежилого помещения N 537 (далее договор от 01.07.2008).

Согласно указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование за плату для размещения зоомагазина следующее недвижимое имущество: встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 91-95, 97 подвала, поз. 4-7, 9, 10 первого этажа, общей площадью 251 кв.м.; места общего пользования (первого этажа и подвала), общей площадью 136,5 кв.м., расположенные по адресу: 683000, г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой Славы, д. 3.

Срок аренды определен в пункте 2.3 договора - с 01.07.2008 по 31.05.2013. Размер арендной платы определен расчетом и составляет 79 965,50 руб. без учета НДС, уплачивается арендатором самостоятельно не позднее 15-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо внесением наличных денег в кассу (пункты 3.1, 3.2).

По акту приема-передачи 01.07.2008 объект аренды передан арендатору. Договор от 01.07.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке 10.09.2008.

На основании соглашения от 19.08.2008, зарегистрированного 21.10.2008, в связи с изъятием имущества из хозяйственного ведения МУП ПКГО "Богородское озеро" (приказ N 949 от 19.08.2008), права и обязанности арендодателя по договору перешли к Комитету.

Согласно выписке из Реестра объектов муниципальной собственности от 17.04.2012 Петропавловск-Камчатский городской округ является собственником встроено-пристроенных нежилых помещений поз. 85-88, 90-92, 97-101 подвала, поз. 2-27 первого этажа, общей площадью 861,80 кв.м. в жилом доме по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой Славы, 3.

В период пользования имуществом с 18.06.2011 по 31.12.2011 у арендатора возникла задолженность по арендной плате в размере 490 026 руб.

Письмом от 05.09.2011 истец уведомил ответчика о наличии указанной задолженности, потребовал её погашения, уплаты пени в течение десяти дней с даты получения уведомления, также предложил расторгнуть договор. Поскольку указанное требование осталось без удовлетворения, а предложение расторгнуть договор без ответа, истец обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды недвижимого имущества, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ об аренде (гл. 34).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Установив факт невнесения ответчиком арендной платы за указанный истцом период, суд первой инстанции взыскал истребуемую сумму, пеню за неуплату, применительно к проверенному расчету истца.

Отклоняя довод ответчика об отсутствии у него обязанности по оплате аренды помещений общего пользования, суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ, отметил согласованность сторонами всех существенных условий договора аренды, включая условия об объекте в части мест общего пользования.

Сделав вывод о том, что места общего пользования по своему функциональному назначению не являются объектом аренды, поскольку не могут находиться во владении конкретного лица, в дальнейшем суд первой инстанции указал, что поскольку помещения, поименованные как места общего пользования, переданы во владение ответчику, приняты им по акту от 01.07.2008, в период действия договора аренды неопределенности относительно индивидуальных признаков и площади этих помещений между сторонами не имелось, что подтверждается действиями ответчика по пользованию этими помещениями и внесению арендной платы, согласно акту проверки муниципального имущества от 28.03.2012 ответчик использует места общего пользования первого этажа и подвала, общей площадью 144,8 кв.м., следовательно, помещения, указанные в договоре N 537 от 01.07.2008 как места общего пользования, следует также признать объектом аренды, пользование которым подлежит оплате в соответствии с условиями договора и прилагаемым расчетом.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

На основании положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Применительно к договору N 537 от 01.07.2008 определение в качестве предмета договора мест общего пользования (первого этажа и подвала), общей площадью 136,5 кв.м., не может быть признано судебной коллегий апелляционной инстанции в силу следующего.

Определение в договоре показателя площади передаваемых в аренду мест общего пользования одновременно на первом этаже и в подвале, без уточнения сторонами соответствующих помещений, относимых к местам общего пользования, их частей той или иной конфигурации на прилагаемых к договору планах (приложение 1, 2 - л.д. 12,13,), отсутствие согласования преобладания сдаваемых площадей на первом либо подвальном этаже, сохранение за указанными помещениями статуса мест общего пользования, предполагающих наличие права иных лиц свободно посещать указанные площади, использовать их путем прохода, в том числе к иным арендуемым помещениям в спорном здании, приводят суд апелляционной инстанции к выводу о несогласованности сторонами договора аренды существенного условия в виде его предмета в части указания на места общего пользования, что влечет его незаключенность в соответствующей части в порядке аналогии со ст. 180 ГК РФ.

Оценка договора N 537 от 01.07.2008 применительно к его действительности (недействительности) в части распоряжения местами общего пользования рассматривается коллегией в рамках настоящего спора в качестве некорректной, поскольку на предмет действительности могут быть оценены только заключенные сделки.

Указание судом первой инстанции на передачу спорных мест общего пользования ответчику по акту, пользованию ими и внесению арендной платы, использованию согласно акту проверки муниципального имущества от 28.03.2012 мест общего пользования первого этажа и подвала общей площадью 144,8 кв.м., является ошибочным в силу следующего. Подписание договора и акта приема само по себе не свидетельствует о достижении определенности относительно фактически переданных мест общего пользования. Осуществление пользования ответчиком в период действия договора площадями, изначально предназначенными для общего пользования, является неизбежным следствием их функционального статуса, необходимым для использования арендуемых изолированных нежилых помещений. Согласно пояснениям ответчика относительно данных акта от 28.03.2012, отраженных в аудиопротоколе судебного заседания, пользование помещениями N N 8,11 первого этажа носило с его стороны разовый характер при одномоментном поступлении большой партии товара, использование подвального помещения под номером 96 связано с невозможностью эксплуатации арендуемого подвального помещения N 95 в связи с протеканием сточных вод с улицы, при пользовании указанным помещением N 96 для прохода иного арендатора, ИП Ефремовой, арендующей помещения подвала N N 87,88,90.

Изложенное является основанием для вывода суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды N 537 от 01.07.2008 в части передачи в аренду мест общего пользования, что является основанием для отказа в иске в части сумм расчета, приходящихся на спорные площади мест общего пользования, а также пеней за их неуплату.

Согласно расчета апелляционной коллегии, размер суммы оплаты за отмеченные места общего пользования составляет 172152,53 руб. ((26759,46/30)*13+(26759,46*6). Таким образом, размер подлежащей взысканию суммы основного долга по спорному договору аренды составляет 317 873,47 руб. (490026 - 172152,53), в остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Оценивая заявленные требования истца о применении к ответчику мер ответственности за просрочку обязательств в виде уплаты пени, согласно ст. 330 ГК РФ, п. 5.2 договора, за отдельные периоды просрочки, начиная с 16.06.2011 по 31.12.2011 в размере 244 106,43 руб., суд апелляционной инстанции при осуществлении расчета договорной неустойки за указанный период, с учетом отмеченного выше, приходит к выводу об обоснованности взыскания пени в размере 158 578, 73 руб., в остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Ходатайства о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ ответчик не заявлял, в связи с чем основания для уменьшения размера взыскиваемой неустойки отсутствуют.

Рассматривая довод жалобы о безосновательном начисление платежей за места общего пользования за период с 01.07.2008 по 31.12.2011, неосновательность внесения данных сумм, влекущее, согласно ст.ст. 166,167, 180 ГК РФ отсутствие задолженности ответчика по спорному договору аренды, необоснованность начисления пеней и удовлетворения иска в части выселения, суд апелляционной инстанции отклоняет его, поскольку ответчиком соответствующие встречные исковые требования по правилам ст. 132 АПК РФ не заявлялись, одновременно с первоначальным иском не рассматривались (л.д. 80-93).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. На основании п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Признав доказанным факт неисполнения ответчиком более двух раз подряд обязательств по внесению арендной платы, установив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п. 2 ст. 452, абз.3 п.4 ст.619 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды N 537 от 01.07.2008, а также о выселении ответчика из занимаемых помещений на основании п.1 ст. 622 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции отмечает заявление истцом ходатайства об истребовании доказательств - договора аренды второй части помещения по адресу г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой Славы, д. 3, с ИП Ефремовой (л.д. 39).

Вместе с тем, в ходе судебного заседания указанное ходатайство истцом поддержано не было, судом не рассматривалось, к поддержке ходатайства истец согласно аудиопротокола судебного заседания обратился на стадии судебных прений, в силу чего на указанной стадии рассмотрения дела ходатайство было отклонено судом первой инстанции.

Апелляционная коллегия, с учетом содержания абз. 2 п. 26, абз. 2 п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", приходит к выводу об отсутствии основания для отмены обжалуемого решения по указанному основанию ввиду обоснованности отклонения судом первой инстанции заявленного ходатайства.

В соответствии с п. 2 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку по итогам рассмотрения заявленной жалобы судебный акт подлежит изменению путем уменьшения взыскиваемой суммы, расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 28.05.2012 по делу N А24-719/2012 изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Постнова Георгия Владимировича в пользу Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа 317 873 (триста семнадцать тысяч восемьсот семьдесят три) рубля 47 коп. долга, 158 578 (сто пятьдесят восемь тысяч пятьсот семьдесят восемь) рублей 73 коп. пени, всего 476 452 (четыреста семьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят два) рубля 02 коп. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Расторгнуть договор N 537 от 01.07.2008 аренды нежилого помещения, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и индивидуальным предпринимателем Постновым Георгием Владимировичем.

Выселить индивидуального предпринимателя Постнова Георгия Владимировича из занимаемых встроено-пристроенных нежилых помещений поз. 4-7, 9, 10 первого этажа, поз. 91-95, 97 подвала, общей площадью 251 кв.м. и мест общего пользования первого этажа и подвала общей площадью 136,5 кв.м. в здании, расположенном по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск- Камчатский, бульвар Рыбацкой Славы, д. 3.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Постнова Георгия Владимировича в доход федерального бюджета 19 476 руб. 04 коп. государственной пошлины.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Петропавловск- Камчатского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Постнова Георгия Владимировича судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей.

Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение одного месяца.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Н.А. Скрипка А.В. Ветошкевич