Вопрос: На балансе организации числится объект незавершенного строительства, который решено продать. Что необходимо учитывать при оформлении договора купли-продажи? Как отражаются операции в бухгалтерском и налоговом учете? ("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 22, ноябрь 2007 г.)

На балансе организации числится объект незавершенного строительства, который решено продать. Что необходимо учитывать при оформлении договора купли-продажи? Как отражаются операции в бухгалтерском и налоговом учете?

Как следует из ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. Известно, что возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59*(1)). Иными словами, прежде чем совершить сделку (в данном случае - заключить договор купли-продажи с покупателем недостроенного здания), организация должна получить свидетельство о праве собственности на данный объект. Однако сделать это можно только в том случае, если работы по строительству фирма выполняла собственными силами или все договоры с подрядными строительными организациями расторгнуты до момента подачи документов в регистрирующий орган. На необходимость соблюдения таких требований указано также в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 8*(2) и п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 51*(3).

Таким образом, если договорные отношения с подрядчиками прекращены (в случае консервации объекта строительства или расторжения договора подряда) и право собственности на "недострой" зарегистрировано, то здание становится объектом вещных прав и может использоваться в гражданском обороте. Иными словами, собственник объекта получает возможность совершать с ним такие сделки, как купля-продажа, сдача в аренду, внесение в качестве вклада в уставный капитал и т.д. В противном случае осуществление сделок с недостроенным зданием незаконно (его нельзя продать (постановления ФАС ПО от 21.03.2006 N А12-4486/05-С47, ФАС ЗСО от 20.03.2006 N Ф04-1130/2006(20855-А45-5)), сдать в аренду (постановления ФАС ВВО от 23.05.2007 N А43-29587/2006-28-626 и от 18.01.2006 N А43-25368/2005-27-754), передать в качестве вклада в уставный капитал дочернего предприятия (Постановление ФАС УО от 13.09.2006 N Ф09-8090/06-С4) и внести в совместную деятельность (Постановление ФАС ДВО от 13.09.2005 N Ф03-А51/05-1/2497).

Регистрация права собственности

Государственная регистрация прав на недостроенное здание производится в порядке, установленном ст. 25 Закона N 122-ФЗ*(4). Организация должна представить в регистрирующий орган:

- документ, подтверждающий право собственности (право пользования (аренды)) на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества;

- разрешение на строительство;

- технический паспорт объекта незавершенного строительства, содержащий его описание (изготавливается бюро технической инвентаризации);

- заявление;

- документ об уплате государственной пошлины.

Факт сдачи документов на госрегистрацию подтверждается распиской, которая выдается организации специалистом Росрегистрации (ст. 16 Закона N 122-ФЗ). В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ выдать документ о праве собственности на объект регистрирующий орган должен в течение одного месяца (конечно, при условии достоверности сведений, содержащихся в представленных предприятием документах).

Отметим, что регистрация прав на недостроенный объект, произведенная с нарушением требований, установленных ст. 25 Закона N 122-ФЗ (например, при отсутствии разрешения на строительство), может быть оспорена в суде. Так, судьи ФАС УО в Постановлении от 18.06.2007 N Ф09-4517/07-С6 признали принятое решение о госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства незаконным и обязали Управление регистрационной службы аннулировать (погасить) запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Бухгалтерский и налоговый учет

Как и при обычной купле-продаже объекта недвижимости, в случае продажи недостроенного здания договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемое недостроенное здание, то к покупателю переходит право собственности на этот земельный участок. В случае если земля не принадлежит продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 552 ГК РФ). При этом продажа объекта допускается без согласия собственника данного участка, если это не противоречит условиям пользования землей, предусмотренным законом или договором.

В бухгалтерском учете сторон операции отражаются в общеустановленном для операции купли-продажи порядке.

Пример 1.

ООО "Торг-сервис" (продавец) заключило договор купли-продажи недостроенного складского комплекса с ООО "Логистика". Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности. Стороны согласовали цену недостроенного здания - 59 000 000 руб. (в том числе НДС - 9 000 000 руб.). Договорная цена земли равна 30 000 000 руб.

По данным учета ООО "Торг-сервис":

- себестоимость строительства составляет 35 000 000 руб.;

- цена приобретения земельного участка - 18 000 000 руб.

Строительство началось в апреле 2006 г. и осуществлялось сторонними подрядными организациями (на момент купли-продажи "входной" НДС со стоимости СМР и материалов принят к вычету).

Сумма затрат ООО "Логистика" на достройку приобретенного складского комплекса подрядным способом составила 11 800 000 руб. (в том числе НДС - 1 800 000 руб.). Завершенный строительством объект предназначен для использования в производственной деятельности предприятия.

В бухгалтерском учете продавца данные операции будут отражены следующими проводками:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
Уплачена госпошлина за регистрацию объекта незавершенного строительства	76	51	7 500
Списаны расходы на регистрацию права собственности на недостроенный складс- кой комплекс	91-2	76	7 500
Отражена реализация объекта	62	91-1	59 000 000
Начислен НДС	91-2	68	9 000 000
Списана себестоимость строительства	91-2	08-3	35 000 000
Отражена реализация земельного участка	62	90-1	30 000 000
Списана стоимость земли	90-2	01	18 000 000
Поступили на расчетный счет денежные средства от покупателя (59 000 000 + 30 000 000) руб.	51	62	89 000 000

В бухгалтерском учете покупателя ООО "Логистика" необходимо произвести следующие записи:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
Принят на учет приобретенный недостро- енный складской комплекс	08-3	60	50 000 000
Учтен НДС со стоимости объекта	19	60	9 000 000
НДС предъявлен к вычету*	68	19	9 000 000
Отражено приобретение земельного участка	08-1	60	30 000 000
Перечислена госпошлина за регистрацию права собственности на недостроенное здание и землю	76	51	15 000
Затраты на госпошлину включены в пер- воначальную стоимость складского комп- лекса	08-3	76	7 500
Затраты на госпошлину включены в первоначальную стоимость земельного участка	08-1	76	7 500
Земельный участок переведен в состав основных средств	01	08-1	30 007 500
Отражены затраты на достройку склад- ского комплекса	08-3	60	10 000 000
Учтен НДС со стоимости СМР	19	60	1 180 000
Принят к вычету НДС со стоимости СМР	68	19	1 180 000
Перечислена госпошлина за регистрацию права собственности на складской комплекс	76	51	7 500
Расходы на уплату госпошлины включены в первоначальную стоимость складского комплекса	08-3	76	7 500
Завершенный строительством складской комплекс переведен в состав основных средств (50 000 000 + 7 500 + 10 000 000 + 7 500) руб.	01	08-3	60 015 000

|    * Налоговые инспекторы, скорее всего, будут настаивать на том, что право на  вычет  "входного"|

|НДС возникает только после зачисления  здания  в  состав  основных  средств.  Поэтому  организации|

|необходимо принять решение: предъявить налог к возмещению в более ранний период и быть  готовой  к|

|судебным разбирательствам или отложить  вычет  до  момента  принятия  завершенного  строительством|

|здания на учет в качестве объекта основных средств.                                               |

\--------------------------------------------------------------------------------------------------/

В бухгалтерском учете госпошлина на основании п. 8 ПБУ 6/01*(5) включается в первоначальную стоимость. В налоговом учете Минфин предлагает учитывать ее аналогично (Письмо от 15.12.2006 N 03-03-04/1/831).

О.Е. Золотова,

эксперт журнала "Актуальные вопросы

бухгалтерского учета и налогообложения"

15 ноября 2007 г.

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 22, ноябрь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(2) Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

*(3) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда".

*(4) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(5) Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н.