Фирма арендует имущество у физических лиц (Е.В. Яковлева, "Российский налоговый курьер", N 20, октябрь 2007 г.)

Фирма арендует имущество у физических лиц

Мы уже не раз затрагивали тему аренды имущества у физических лиц и налоговых последствий заключения подобных сделок для арендаторов-организаций*(1). На этот раз поговорим об исчислении НДФЛ и ЕСН с арендной платы и сумм компенсаций, выплачиваемых арендодателю - физическому лицу.

Сегодня многие организации арендуют имущество у физических лиц. Чаще всего во временное владение и пользование фирмы получают квартиры (для проживания сотрудников во время частных командировок в один и тот же город), оргтехнику и транспортные средства.

Особенность указанных арендных правоотношений в том, что у организаций появляется обязанность по исчислению и уплате налогов, объектом которых признаются выплаты физическим лицам, - НДФЛ и ЕСН. В рамках таких договоров аренды физические лица получают выплаты не только в виде арендной платы, но и в форме возмещения расходов на содержание, ремонт и эксплуатацию предмета аренды. Вопросы распределения указанных расходов между сторонами договора регулируются нормами Гражданского кодекса. Во многих случаях стороны имеют право закрепить в договоре условия, отличающиеся от тех, которые предусмотрены в гражданском законодательстве.

Арендодатель может иметь статус индивидуального предпринимателя. В равной степени он вправе сдавать имущество в аренду, не обладая подобным статусом. Налоговые последствия аренды для организации-арендатора в этих случаях различны.

Специфика расчета и уплаты НДФЛ

У организации, которая арендует у физического лица имущество, появляются обязанности налогового агента по налогу на доходы физических лиц (п. 1 ст. 226 НК РФ). Однако если арендодатель зарегистрирован в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя и предоставляет имущество в аренду в рамках предпринимательской деятельности, он самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ с доходов от сдачи имущества в аренду. Кроме того, он сдает декларацию в налоговый орган по месту жительства. Это установлено в пункте 2 статьи 226 и статье 227 Налогового кодекса. Но для уплаты налога в указанном порядке арендодатель должен предъявить организации-арендатору документы, подтверждающие его госрегистрацию в качестве индивидуального предпринимателя и постановку на учет в налоговых органах. Это свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (форма N Р61001 утверждена постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439) и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ. В зависимости от того, когда было выдано свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, оно может быть составлено по форме N 12-2-4 (приказ МНС России от 27.11.98 N ГБ-3-12/309), 09-2-2 (приказ МНС России от 03.03.2004 N БГ-3-09/178) либо 2-1-Учет (приказ ФНС России от 01.12.2006 N САЭ-3-09/826@).

Доходы от сдачи имущества в аренду (арендная плата) облагаются по ставке 13%. К этим доходам могут применяться налоговые вычеты, предусмотренные в статьях 218-221 НК РФ. Если арендодатель не имеет статуса налогового резидента Российской Федерации, его доходы от сдачи имущества, находящегося в России, облагаются налогом по ставке 30% без применения налоговых вычетов (п. 4 ст. 210 и п. 3 ст. 224 НК РФ).

Какие налоговые вычеты при исчислении налога с доходов от предоставления имущества в аренду может применить налоговый агент? Прежде всего стандартные. Их по выбору налогоплательщика предоставляет один из налоговых агентов, являющийся источником выплаты дохода. Основанием для любого стандартного вычета служат письменное заявление налогоплательщика и документы, подтверждающие его право на этот вычет (п. 3 ст. 218 НК РФ).

Допустим, организация арендует имущество у работника. Тогда работодатель может предоставить ему имущественный налоговый вычет, предусмотренный в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса (п. 3 ст. 220 НК РФ). Вычет применяется ко всем доходам, облагаемым по ставке 13%, при соблюдении всех необходимых условий для его предоставления.

Иные виды налоговых вычетов (социальный или имущественный, установленный в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ) налогоплательщик может получить только при подаче налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода. Это следует из пункта 2 статьи 219 и пункта 2 статьи 220 Кодекса.

Пример 1

ЗАО "Альфа" с 1 января 2007 года арендует у сотрудника Н.В. Симонова гараж. Срок аренды - один год. Ежемесячная арендная плата составляет 2000 руб. Зарплата Н.В. Симонова - 20 000 руб.

У налогоплательщика на обеспечении находится 18-летняя дочь, студентка дневного отделения вуза (очная форма обучения). Н.В. Симонов подал в бухгалтерию ЗАО "Альфа" заявление о предоставлении ему предусмотренного в подпункте 4 пункта 1 статьи 218 Кодекса стандартного налогового вычета на обеспечение ребенка.

В июле 2007 года Н.В. Симонов купил квартиру и обратился в налоговую инспекцию за подтверждением права на имущественный налоговый вычет, закрепленный в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Полученное подтверждение Н.В. Симонов 20 сентября 2007 года подал в бухгалтерию работодателя вместе с заявлением о предоставлении вычета в размере фактически произведенных расходов на приобретение квартиры (в сумме 1 000 000 руб.) и возврате излишне удержанной с начала года суммы налога.

В 2007 году ежемесячный доход Н.В. Симонова, получаемый от ЗАО "Альфа", составляет 22 000 руб. (20 000 руб. + 2000 руб.). Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 218 НК РФ стандартный налоговый вычет на ребенка организация может предоставить налогоплательщику только до месяца, когда его доход, исчисленный нарастающим итогом с начала календарного года, не превысил 40 000 руб. ЗАО "Альфа" применяет данный вычет к доходам Н.В. Симонова только в январе 2007 года. Стандартный налоговый вычет, предусмотренный в подпункте 3 пункта 1 статьи 218 Кодекса (в размере 400 руб. за каждый месяц налогового периода), действует только до месяца, в котором доход налогоплательщика (облагаемый по налоговой ставке 13%), исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода налоговым агентом, предоставляющим данный вычет, превысил 20 000 руб. Таким образом, этот стандартный вычет не может применяться к доходам Н.В. Симонова в 2007 году.

После получения заявления работника о предоставлении ему имущественного налогового вычета за 2007 год организация начиная с доходов, полученных этим работником в сентябре 2007 года, не удерживает НДФЛ. Это относится как к доходам в виде зарплаты, так и к арендной плате за пользование гаражом. Налог, удержанный с указанных доходов с января по август 2007 года, подлежит возврату Н.В. Симонову. Его сумма составляет 22 802 руб. b[(22 000 руб. - 600 руб.) + (22 000 руб. х 7 мес.)] х 13%d.

Профессиональные налоговые вычеты

Налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, имеют право на профессиональные налоговые вычеты. Это установлено в пункте 2 статьи 221 НК РФ. Другими словами, указанные доходы могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных налогоплательщиком расходов, непосредственно связанных с выполнением таких работ (оказанием услуг). Данные расходы обязательно должны быть подтверждены документально. Для получения профессиональных налоговых вычетов налогоплательщик подает налоговому агенту заявление и документы, подтверждающие расходы.

Физические лица - арендодатели, руководствуясь статьей 221 НК РФ, обращаются к организациям-арендаторам с заявлением о применении к их доходам от предоставления имущества в аренду профессиональных налоговых вычетов. Например, в случае сдачи в аренду квартиры требуют применить вычет в отношении коммунальных платежей за эту квартиру. Если по договору аренды ремонт и расходы на содержание арендуемого имущества осуществляются за счет арендодателя, просят учесть в качестве профессионального вычета соответствующие расходы. Налоговый агент не может удовлетворить такую просьбу. Дело в том, что доходы от предоставления имущества в аренду, исходя из норм главы 23 Кодекса, не относятся к доходам от выполнения работ или оказания услуг. В перечне доходов, облагаемых НДФЛ, доходы от сдачи имущества в аренду (внаем) и вознаграждение за оказание услуг упоминаются в разных подпунктах (подп. 4 и 6 п. 1 ст. 208 НК РФ), то есть как разные виды доходов. А возможность применения профессиональных вычетов в отношении доходов от предоставления имущества в аренду не предусмотрена в статье 221 Кодекса. Минфин России в письме от 29.12.2006 N 03-05-01-05/290 придерживается аналогичной позиции.

Единственный случай, когда профессиональный налоговый вычет можно применить к доходам, полученным в рамках договора аренды, - аренда транспортного средства с экипажем. Ведь по такому договору арендодатель не только предоставляет имущество в пользование, но и оказывает своими силами услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Однако профессиональный вычет можно применить не ко всей сумме вознаграждения по договору, а только к части, относящейся именно к оплате названных услуг. Поэтому вознаграждение арендатора в договоре целесообразно разделить на две части: плата за пользование арендованным имуществом и оплата услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации.

Обратите внимание: для применения профессионального налогового вычета к доходам арендодателя расходы, заявленные для вычета, должны:

- быть фактически произведены и подтверждены документами, представленными физическим лицом - арендодателем;

- иметь непосредственную связь с оказанием услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации;

- не возмещаться арендатором по правилам Гражданского кодекса или договора аренды (когда допускается, чтобы договор закреплял иные правила, чем Гражданский кодекс).

Допустим, налоговый агент (арендатор) предоставит арендодателю профессиональный налоговый вычет в нарушение хотя бы одного из указанных условий. В таком случае он неправомерно занизит налоговую базу по НДФЛ данного налогоплательщика, что приведет к неполному удержанию и перечислению налога в бюджет. За это статьей 123 НК РФ предусмотрена налоговая ответственность в виде штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей уплате.

Если расходы арендатора несет арендодатель

Расходы по содержанию, ремонту и эксплуатации предмета аренды, которые нормами Гражданского кодекса или положениями договора аренды возложены на арендатора, последний либо осуществляет сам, либо возмещает их арендодателю. Нужно ли соответствующие расходы арендатора рассматривать как доход физического лица - арендодателя и облагать НДФЛ? Сначала рассмотрим ситуацию, когда арендатор возмещает арендодателю уже осуществленные им расходы. Чаще всего таким способом возмещаются расходы на коммунальные платежи в отношении арендуемого помещения (жилого или нежилого).

С одной стороны, статья 41 НК РФ определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемую для физических лиц в соответствии с главой 23 Кодекса. Если физическое лицо производит расходы за другое лицо (в частности, за организацию-арендатора), а затем арендатор возмещает их, то подобное возмещение не является экономической выгодой данного физического лица. Следовательно, такая выплата не считается доходом, облагаемым НДФЛ.

С другой стороны, подобный подход оправдан лишь в ситуации, когда физическое лицо (арендодатель) действительно в полной мере производит расходы за другое лицо (арендатора) и затем получает возмещение этих расходов. Но бывает и так, что осуществление расходов за счет арендатора выгодно арендодателю, то есть произведено в интересах последнего. Тогда сумма возмещения расходов, полученная от арендатора, признается экономической выгодой - доходом арендодателя.

Это хорошо видно на примере, когда арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг и эксплуатационных расходов (по оплате электроэнергии, отопления, воды, услуг по вывозу мусора, услуг связи и т. д.) за помещение, которое является предметом аренды.

Величина расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги может зависеть или не зависеть от их фактического потребления. Допустим, их стоимость зависит от фактического потребления услуг, которое устанавливается на основании подтверждающих документов. И арендатор возмещает арендодателю стоимость именно тех услуг, которые фактически потребил арендатор в своих интересах. Сумма такого возмещения не считается доходом арендодателя и не включается в его налоговую базу по НДФЛ. Если арендатор возмещает арендодателю затраты на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, стоимость которых не зависит от их фактического использования, сумма такого возмещения является доходом налогоплательщика и облагается НДФЛ на общих основаниях по ставке 13%. Аналогичное мнение Минфин России изложил в письме от 09.07.2007 N 03-04-06-01/220. Организация-арендатор должна исчислить и удержать НДФЛ с суммы возмещаемых расходов.

Предположим, арендатор напрямую оплачивает за свой счет ремонт, содержание и эксплуатацию арендованного имущества. Очевидно, что здесь следует руководствоваться тем же принципом: расходы арендатора включаются в налогооблагаемый доход арендодателя, если они произведены в интересах последнего. В таком случае арендодатель получает доходы в натуральной форме (п. 2 ст. 211 НК РФ).

Расходы на содержание и эксплуатацию арендованного имущества, как правило, производятся в интересах арендатора, так как имущество эксплуатируется в ходе его деятельности.

С расходами на ремонт ситуация сложнее. Не всегда можно сделать однозначный вывод, что ремонт за счет арендатора произведен только в интересах арендодателя. Текущий ремонт обычно связан с обязанностью стороны, арендующей имущество, поддерживать его в исправном состоянии и по окончании аренды вернуть в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа (п. 2 ст. 616 и ст. 622 ГК РФ). Такой ремонт не улучшает характеристики имущества. Поэтому у арендодателя не возникает экономической выгоды в виде стоимости произведенного ремонта. Кроме того, надлежащее состояние имущества, используемого организацией в своей деятельности (в том числе на праве аренды), важно для деятельности самой организации, а не только для собственника имущества.

Ремонт за счет арендатора рассматривается как доход арендодателя, если:

- согласно Гражданскому кодексу ремонт проводится за счет арендодателя, но в договоре стороны возложили соответствующие расходы на арендатора. При этом по договору арендодатель не возмещает арендатору стоимость проведенного ремонта;

- в договоре аренды установлено, что арендатор осуществляет ремонт предмета аренды в счет арендной платы.

Буква закона.
Распределение обязанностей между арендатором и
арендодателем

Обязанности по содержанию арендованного имущества должен нести арендатор, если иное не установлено в законе или договоре (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Однако в случае аренды с экипажем обязанность по поддержанию надлежащего состояния сданного в аренду транспортного средства, в том числе предоставлению необходимых принадлежностей, возложена на арендодателя (ст. 634 ГК РФ). В статье 638 ГК РФ указано, что когда арендатор осуществляет коммерческую эксплуатацию транспортного средства, то расходы, возникающие в связи с такой эксплуатацией (в том числе на оплату топлива и других материалов, расходуемых в процессе эксплуатации), несет арендатор. Правда, в договоре может быть установлено, что такие затраты осуществляет арендодатель. Это предусмотрено в статье 636 ГК РФ.

При аренде транспортного средства без экипажа расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, несет арендатор. Но в договоре стороны вправе закрепить иной порядок (ст. 646 ГК РФ).

По общему правилу капитальный ремонт предмета аренды арендодатель проводит за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Согласно договору эту обязанность можно возложить на арендатора.

У аренды транспортного средства свои правила. При аренде с экипажем все виды ремонта осуществляются только за счет арендодателя, при аренде без экипажа, наоборот, за счет арендатора. Основание - статьи 634 и 644 ГК РФ.

Кроме того, при аренде любого имущества арендатор возмещает арендодателю стоимость ремонта, если недостатки арендованного имущества - следствие того, что арендатор нарушил правила эксплуатации и содержания имущества (п. 2 ст. 629 ГК РФ).

Обратите внимание.
Сумму вознаграждения нужно разделить

В договоре аренды транспортного средства с экипажем целесообразно распределить сумму вознаграждения арендодателя на две части: арендную плату за временное владение и пользование транспортным средством и вознаграждение за услуги по управлению и технической эксплуатации. В противном случае у организации возникнут сложности с определением налоговой базы по ЕСН. Это важно и для исчисления НДФЛ с дохода арендодателя. Ведь применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ можно только к той части вознаграждения по указанному договору, которая является оплатой услуг арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортным средством.

А как быть, если арендатор за свой счет улучшил (реконструировал, модернизировал) арендованный объект? Необходимо исходить из того, о каких улучшениях идет речь - отделимых или неотделимых без вреда для имущества (ст. 623 ГК РФ). В первом случае по окончании срока аренды арендатор может вернуть арендованное имущество арендодателю без отделимых улучшений. Таким образом, у арендодателя не возникнет дохода. Во втором случае имеет значение, будет ли арендодатель возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений. Если не будет, то стоимость этих улучшений включается в налоговую базу по НДФЛ.

Обратите внимание: арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений, только когда изменения в предмете аренды осуществлены с его согласия, а также при условии, что в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ). При соблюдении этих условий со стоимости неотделимых улучшения предмета аренды НДФЛ не исчисляется.

Доходы в виде стоимости ремонта или неотделимых улучшений, произведенных силами арендатора либо с привлечением за его счет подрядных организаций, у арендодателя признаются доходами, полученными в натуральной форме. Налоговая база по ним определяется как стоимость товаров (работ, услуг), иного имущества, полученных от организации-арендатора. Она исчисляется исходя из их цен, определяемых в соответствии со статьей 40 НК РФ. Таково требование пункта 1 статьи 211 НК РФ.

Допустим, организация-арендатор оплатила работы, произведенные подрядчиками, и приобрела необходимые материалы. Налоговая база по НДФЛ арендодателя равна суммарной стоимости этих работ и материалов по соответствующим договорам купли-продажи. Если арендатор осуществляет работы по ремонту (улучшению) предмета аренды своими силами, для целей исчисления налога на доходы физических лиц он определяет рыночную стоимость произведенных работ. При этом следует руководствоваться пунктами 4-11 статьи 40 Налогового кодекса.

Налог, исчисленный с доходов, полученных в натуральной форме, удерживается за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику (в том числе за счет арендной платы или заработной платы, если арендодатель состоит с организацией-арендатором в трудовых отношениях). Это делается при фактической выплате денежных средств налогоплательщику либо по его поручению третьим лицам. Удерживаемая сумма налога не может превышать 50% суммы выплаты. Таково требование пункта 4 статьи 226 НК РФ.

Пример 2

ООО "Гамма" для управленческих нужд арендует два автомобиля. Первый договор аренды заключен с Д.С. Смирновым без предоставления услуг по управлению автомобилем и его технической эксплуатации, второй - с В.В. Карпенко на условиях предоставления им указанных услуг. Оба гражданина не зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей и не состоят в трудовых отношениях с ООО "Гамма".

По условиям обоих договоров ООО "Гамма" за свой счет осуществляет расходы на содержание и текущий ремонт транспортных средств. В сентябре 2007 года организация заменила изношенные покрышки обоих автомобилей. По каждому автомобилю стоимость покрышек, включая стоимость работ автосервиса по их замене, составила 16 000 руб.

В первом договоре условие о содержании и ремонте автомобиля соответствует нормам Гражданского кодекса об аренде транспортного средства без экипажа (ст. 644 ГК РФ). Поэтому стоимость покрышек и работ по их замене нельзя рассматривать в качестве дохода Д.С. Смирнова. Организация-арендатор исчисляет НДФЛ в отношении доходов Д.С. Смирнова только с суммы арендной платы.

Во втором договоре возложение бремени расходов на ремонт и содержание транспортного средства на арендатора противоречит статье 634 ГК РФ. Поэтому стоимость покрышек и работ по их замене включается в налоговую базу арендодателя по НДФЛ. ООО "Гамма" исчисляет с этой суммы налог по ставке 13% и удерживает его за счет денежных средств, выплачиваемых в качестве арендной платы.

Арендная плата по второму договору составляет 35 000 руб. в месяц. Сумма налога, удерживаемого за счет выплаты за сентябрь 2007 года, равна 6630 руб. [(35 000 руб. х 13%) + (16 000 руб. х 13%)].

50% от суммы выплаты за сентябрь составляют 17 500 руб. Сумма исчисленного налога не превышает 50% от суммы арендной платы за сентябрь и может быть удержана из нее полностью.

Как исчислить ЕСН

Выплаты по гражданско-правовым договорам, связанным с передачей в пользование имущества (имущественных прав), не относятся к объекту обложения ЕСН. В то же время выплаты по гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, облагаются ЕСН. Исключение - вознаграждения, выплачиваемые лицам, указанным в подпункте 2 пункта 1 статьи 235 НК РФ (индивидуальным предпринимателям). Так сказано в пункте 1 статьи 236 НК РФ.

Следовательно, у организаций-арендаторов под обложение ЕСН подпадают только выплаты по договорам аренды транспортного средства с экипажем. Причем не в полной сумме, а лишь в части, которая представляет собой оплату услуг по управлению и технической эксплуатации транспортным средством. Еще одно условие налогообложения таких выплат у арендатора: арендодатель не должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Иначе оплата услуг по управлению и технической эксплуатации транспортным средством включается в налоговую базу по ЕСН арендодателя, а не арендатора (п. 2 ст. 236 НК РФ). Аналогичные разъяснения приведены в письме Минфина России от 10.02.2004 N 04-04-06/21.

Выплаты организации-арендатора в счет возмещения расходов арендодателя на содержание и ремонт предмета аренды не включаются в налоговую базу по ЕСН. Такое мнение не раз высказывал Минфин России (письма от 13.07.2007 N 03-04-06-02/138 и от 02.10.2006 N 03-05-01-04/277).

Пример 3

ЗАО "Сигма" арендует автомобиль с предоставлением услуг по его управлению и технической эксплуатации. Арендодатель М.В. Аронов не является индивидуальным предпринимателем. В договоре аренды его вознаграждение разделено на две части: арендная плата за временное владение и пользование автомобилем - 10 000 руб. и оплата услуг по управлению автомобилем и технической эксплуатации - 15 000 руб.

В налоговую базу по ЕСН ЗАО "Сигма" включает только часть оплаты по договору - 15 000 руб. К этой же доле вознаграждения по договору аренды организация вправе применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ, если он будет заявлен М.В. Ароновым.

Е.В. Яковлева,

эксперт журнала "Российский налоговый курьер"

"Российский налоговый курьер", N 20, октябрь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. статьи "Налог на прибыль: организация арендует офис" // РНК, 2007, N 9, "Аренда и приобретение квартир для проживания командированных" // РНК, 2007, N 13-14 и "Как признать расходы на аренду движимого имущества" // РНК, 2007, N 17. - Примеч. ред