Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2012 г. N 08АП-6570/12

город Омск

14 сентября 2012 г.

Дело N А46-12441/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Кудриной Е.Н., Рябухиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Самовичем А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6570/2012) общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирская строительная компания" на решение Арбитражного суда Омской области от 15 июня 2012 года по делу N А46-12441/2012 (судья Глазков О.В.), принятое по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области к обществу с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирская строительная компания" (ОГРН 1105543017271, ИНН 5501226110) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 502 531 руб. 92 коп., и пени за просрочку платежей в сумме 40 821 руб. 63 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Западно-Сибирская строительная компания" - представитель Игитян А.Л. (паспорт, по доверенности от 01.11.2011, сроком действия 1 год);

от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - представитель Лакман Т.А. (удостоверение, по доверенности N 0402/1 от 10.01.2012, сроком действия до 31.12.12 года),

установил:

Главное управления по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственность "Западно-Сибирская строительная компания" (далее - ООО "Западно-Сибирская строительная компания", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 502 531 руб. 92 коп., и пени за просрочку платежей в сумме 40 821 руб. 63 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 15 июня 2012 года по делу N А46-12441/2012 исковые требования удовлетворены в полном объёме. С ответчика в пользу истца взыскано 502 531 руб. 92 коп. задолженности, 40 821 руб. 63 коп. пени. С ООО "Западно-Сибирская строительная компания" в доход федерального бюджета взыскано 13 867 руб. 07 коп. государственной пошлины.

Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению платежей за аренду земельных участков и, соответственно, подтверждается факт наличия у ответчика перед истцом задолженности по договору аренды земельного участка N ДГУ-С-34-1032 от 05.10.2011 за период с января по март 2012 года в сумме 502 531 руб. 92 коп.

Не соглашаясь с решением суда, ООО "Западно-Сибирская строительная компания" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что внесение арендной платы производилось ответчиком в соответствии приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области".

Заявленная ко взысканию задолженность составляет разницу между размером арендных платежей за период с января по март 2012 года, определенных в соответствии с договором N ДГУ-С-34-1032 от 05.10.2011, и размером арендной платы за спорный период, рассчитанным на основании вышеуказанного приказа и оплаченным ответчиком.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Западно-Сибирская строительная компания" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Главного управления по земельным ресурсам Омской просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит его подлежащим изменению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения ГУЗР Омской области от 30.09.2008 между ГУЗР Омской области (арендодатель) и ООО "Западно-Сибирская строительная компания" (ИНН 5501100904, арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДГУ-С-34-1032.

В соответствии с разделом 1 договора N ДГУ-С-34-1032 в редакции соглашения, зарегистрированного 24.02.2010, Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду сроком на 3 года следующие земельные участки: земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:3519, общей площадью 7898 кв.м, местоположение которого установлено в 280 м. севернее относительно торгового комплекса, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Советский, административный округ, проспект Королева, дом 15, корпус 1, именуемый в дальнейшем Участок 1; земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:3521, общей площадью 15572 кв.м. местоположение которого установлено в 180 м. севернее относительно торгового комплекса, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Советский административный округ, проспект Королева, дом 15, корпус 1, именуемый в дальнейшем Участок 2. Целевое назначение аренды участков - для строительства объекта бытового обслуживания. Предмет договора аренды - земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070104:3519 и 55:36:070104:3521 - располагаются на территории города Омска и относятся к землям, находящимся в государственной собственности, собственность на которые не разграничена.

Согласно условиям договора в редакции соглашения, зарегистрированного 05.10.2011, величина арендной платы в месяц была установлена сторонами в размере 234 953 руб. 32 коп. (за Участок 1 - 79 065 руб. 24 коп., за Участок 2 -155 888 руб. 32 коп.).

Арендатор обязался перечислять арендную плату получателю за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа месяца, за который производится оплата (пункт 2.3 договора в редакции соглашения, зарегистрированного 05.10.2011).

В пункте 5.2 данного договора N ДГУ-С-34-1032 предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Названный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.11.2008, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по омской области от 10.11.2008 N 24-11-72.

Соглашением, зарегистрированным 05.10.2011, все права и обязанности по договору аренды земельного участка N ДГУ-С-34-1032 перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирская строительная компания" (ИНН 5501226110).

Истец, указывает, что в соответствии с условиями договора ответчиком за период с января по март 2012 года должна была быть внесена арендная плата в сумме 704 859 руб. 96 коп. (234 953 руб. 32 коп. в месяц х 3 месяца).

Ответчиком обязанность по внесению арендных платежей исполнена частично на сумму 202 328 руб. 04 коп., исходя из расчета внесения арендных платежей за период с января по март 2012 года в размере 67 442 руб. 68 коп. в месяц.

По мнению истца, задолженность составила 502 531 руб. 92 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Переданный по спорному договору земельный участок находится в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположен на территории города Омска.

Пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" установлено, что с 01.07.2006 к полномочиям органов исполнительной власти Омской области относится принятие решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске.

Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 создано Главное управление по земельным ресурсам Омской области, являющееся с 01.07.2006 специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере предоставления земельных участков, расположенных в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области Главное управление выступает арендодателем по договорам аренды в отношении таких земельных участков, наделено всеми правами владения, пользования и распоряжения.

Таким образом, Главное управление по земельным ресурсам Омской области обладает правом на обращение с настоящим иском в суд.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По смыслу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров, сделок и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации. В силу возникшего обязательства кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности.

По правилам статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В данном случае ГУЗР Омской области утверждает, что ответчик ненадлежащим образом исполняло обязанность по оплате арендных платежей в период с января по март 2012 года исходя из размера арендного платежа в месяц 67 442 руб. 68 коп., вместо согласованного договором - 234 953 руб. 32 коп., в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 502 531 руб. 92 коп.

Суд апелляционной инстанции находит указанную позицию истца необоснованной исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что арендная плата за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи, при этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Согласно пункту 10 статьи 3 данного Федерального закона, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае в пункте 2.2 договора установлено, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год с учётом индекса потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги населению, а также при изменении кадастровой стоимости участка и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Таким образом, условиями договора предусмотрена возможность изменения его положений, что имеет место в рассматриваемом случае.

Кроме того, возможность установления органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, прямо предусмотрена пунктом 10 статьи 3 Федерального от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и абзацем 2 пункта 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Также согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Изменение размера платы (в том числе установленной в твердой сумме платежей) в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данная позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.

Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

26.09.2011 Министерством имущественных отношений Омской области был издан приказ N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3519 составляет 10 637 142 руб. 02 коп., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:3521 составляет 21 735 346 руб. 81 коп.

Указанный приказ вступил в законную силу с 01.01.2012 (пункт 3 приказа).

Таким образом, при расчете размера арендной платы за спорный период с начала 2012 года подлежат применению указанные кадастровые стоимости спорных земельных участков.

При этом, суд апелляционной инстанции также учитывает, что ответчик как добросовестный участник гражданского оборота, письмом от 14.01.2012 обращался к истцу с предложением о внесении изменений в договор в связи с изменением кадастровой стоимости спорных земельных участков (л.д. 41-42), на что им был получен отказ (письмо от 11.04.2012 N 0201/3643 - л.д. 46).

С учётом изложенного, размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:3519 составляет 22 160 руб. 71 коп., определенный исходя из следующей формулы: Ап = Кс х Сап/12, где, Ап - размер ежемесячной арендной платы; Кс - кадастровая стоимость данного земельного участка, которая составляет 10 637 142 руб. 02 коп.; Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, которая составляет 0,025 (согласно пункту 6 приложения N 1 к постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п в редакции от 08.06.2011 N 103-п); 12- количество месяцев в году.

Размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:3521 составляет 45 281 руб. 97 коп., определенный исходя из следующей формулы: Ап = Кс х Сап/12, где, Ап - размер ежемесячной арендной платы; Кс - кадастровая стоимость данного земельного участка, которая составляет 21 735 346 руб. 81 коп.; Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, которая составляет 0,025 (согласно пункту 6 приложения N 1 к постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п в редакции от 08.06.2011 N 103-п); 12- количество месяцев в году.

Общий размер ежемесячной арендной платы по спорным земельным участкам составляет 67 442 руб. 68 коп. (22 160 руб. 71 коп. + 45 281 руб. 97 коп.).

Как указывалось выше, истцом не оспаривается факт ежемесячного внесения ответчиком за период с января по март 2012 года арендной платы в указанном размере (67 442 руб. 68 коп.).

Таким образом, истцом не доказано наличие на стороне ответчика задолженности по внесению арендных платежей за спорный период.

С учётом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что в удовлетворении исковых требований о взыскании 502 531 руб. 92 коп. задолженности по арендным платежам следует отказать.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 40 821 руб. 63 коп. неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 24.08.2011 по 15.03.2012.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Истец, руководствуясь указанной нормой, а также положениями пункта 5.2 договора N ДГУ-С-34-1032, начислил пени из расчета 0,1 % за каждый календарный день просрочки.

Проверив расчёт неустойки, а также учитывая, что судом установлено отсутствие задолженности по арендным платежам за период с января по март 2012 года, требование истца о взыскании с ответчика пени подлежит удовлетворению в сумме 10 886 руб. 29 коп.

В удовлетворении остальной суммы требования взыскании неустойки следует отказать.

С учётом вышеизложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению путем взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирская строительная компания" в пользу Главного управления по земельным ресурсам Омской области пени за просрочку платежа, за период 2011 года, в сумме 10886 руб. 29 коп.

В удовлетворении остальной суммы исковых требований следует отказать.

Решение Арбитражного суда Омской области от 15 июня 2012 года по делу N А46-12441/2012 подлежит изменению в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 15 июня 2012 года по делу N А46-12441/2012 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции.

Исковые требования Главного управления по земельным по земельным ресурсам Омской области, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирская строительная компания" в пользу Главного управления по земельным ресурсам Омской области пени за просрочку платежа в сумме 10886 руб. 29 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирская строительная компания" в доход федерального бюджета 277 руб. 84 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Главного управления по земельным по земельным ресурсам Омской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирская строительная компания" 1959 руб. 80 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Е.Н. Кудрина Н.А. Рябухина