Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2012 г. N 11АП-10787/12

гор. Самара

19 сентября 2012 г.

Дело N А55-2868/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 18 сентября 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 19 сентября 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Акимовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 сентября 2012 года в зале судебных заседаний N 6

апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.07.2012, принятое по делу N А55-2868/2011 (судья Шабанов А.Н.)

по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), 443068, Самарская область, Самара, ул. Скляренко, 20

к Обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Экспорт" (ОГРН 1026303803338), 443011, Самарская область, Самара, 22 Партсъезда,203

о взыскании 684 799 руб. 79 коп.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы Министерства имущественных отношений Самарской области - не явились, извещены надлежащим образом.

от ответчика ООО "Самара-Экспорт" - представитель Мясникова Н.Н. по доверенности N 2 от 25.03.2011.

Установил:

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Экспорт" о взыскании 684 799 руб. 79 коп., составляющих задолженность по арендной плате за период с 01 января 2007 года по 15 февраля 2011 года в сумме 190 028 руб. 55 коп., пени за просрочку платежей в сумме за период с 24 февраля 2005 года по 15 февраля 2011 года в сумме 494 771 руб. 24 коп., на основании договора аренды земельного участка от 25 июля 1997 года N 27296.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 августа 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 19 января 2012 года отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 29 августа 2011 года и передал дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 июля 2012 года в удовлетворении иска отказано.

Министерство имущественных отношений Самарской области, не согласившись с доводами суда первой инстанции, обратился с апелляционной жалобой, в которой указывает, что решение является незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству гор. Самары (арендодатель) и ООО "Самара-Экспорт" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка с правом (без права) выкупа в собственность от 25 июля 1997 года N 27296, площадью 3 653,00 кв.м., расположенного по адресу: гор. Самара, Промышленный район, по ул. 22 Партсъезда, для использования под зданиями и сооружениями базы. Согласно пункту 1.1. договора он был заключен сроком с 25 мая 1997 года по 28 мая 1999 года. В соответствии с пунктами 2.2, 2.3, 2.4 договора арендатором принято обязательство по внесению арендной платы.

Пунктом 1.1 договора от 25 июля 1997 года N 27296 установлено, что договор заключен сроком до 28 мая 1999 года. Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от 25 июля 1997 года N 27296 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 года N 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 года N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 года осуществляет министерство имущественных отношений Самарской области.

На основании пункта 2.3 Регламента взаимодействия органов исполнительной власти Самарской области и других участников отношений в сфере предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара (утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 года N 74) с 01.07.2006 года права и обязанности арендодателя по договорам аренды земельных участков, срок действия которых не истекает к 01.07.2006 года, а также по договорам аренды земельных участков, заключенным (возобновленным) на неопределенный срок, осуществляются министерством, что оформляется дополнительным соглашением к договору аренды, заключаемым между соответствующим органом местного самоуправления городского округа Самара и министерством.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и в виде арендной платы.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств не допускается.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Согласно пунктов 2.1. и 2.3 договора аренды от 25 июля 1997 года N 27296 размер арендной платы сторонами был установлен в сумме 72 329 руб. 40 коп. в год, арендная плата пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством, и пунктом 2.4 был определен период внесения арендных платежей ежеквартально не позднее 15.01., 15.04., 15.07., 15.10.

Дополнительным соглашением от 03 февраля 2005 года был установлен срок договора с 28 мая 1997 года по 30 ноября 2005 года, определен период перечисления арендных платежей за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца согласно расчета фиксированной суммы по 2005 год включительно.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 30 января 2006 года N 747 ООО "Самара-Экспорт" стало собственником земельного участка, площадью 2 949,20 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, гор. Самара, Промышленный район, ул. 22 Партсъезда, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01 марта 2006 года серия 63-АБ N 960657.

В нарушение норм права, регулирующие арендные отношения и условий договора от 25 июля 1997 года N 27296 ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование земельным участком площадью 703,80 кв.м., непосредственно арендуемое ответчиком с учетом выкупа части земельного участка, и за ним образовалась задолженность, согласно расчета истца за период с 01 января 2007 года по 15 февраля 2011 года в сумме 190 028 руб. 55 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления истцом неустойки предусмотренной п. 4.2 договора, за период с 24 февраля 2005 года по 15 февраля 2011 года в сумме 494 771 руб. 24 коп.

Суд первой инстанции, всесторонне и полно исследовав и оценив представленные сторонами письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что поскольку при заключении договора аренды от 25 июля 1997 года N 27296 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 2.3 дополнительного соглашения от 03 февраля 2005 года условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды от 25 июля 1997 года N 27296 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Поскольку положения договора аренды от 25 июля 1997 года N 27296 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 года N 59, от 06.08.2008 года N 308 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Постановления от 25.04.2007 года N 59, от 06.08.2008 года N 308 не является нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды от 25 июля 1997 года N 27296. Поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий названного договора.

В суде первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Суд первой инстанции правильно указал, что к моменту обращения истца с иском в суд, срок исковой давности в части взыскания арендной платы и неустойки начисленной по 21 февраля 2008 года истек, доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для перерыва срока исковой давности, в деле не имеется. Как указано в постановлении Правительства Самарской области от 13.06.2006 года N 67 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 года осуществляет министерство имущественных отношений Самарской области. Поэтому суд, в соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяет срок исковой давности в части взыскания арендной платы за период с 01 января 2007 года по 21 февраля 2008 года (отметка канцелярии суда о принятии искового заявления) и неустойки за период с 24 февраля 2005 года по 21 февраля 2008 года.

С учетом применения срока исковой давности, ответчик в период с 21 февраля 2008 года по 15 февраля 2011 года должен был оплатить арендные платежи на сумму 5 546 руб. 07 коп. (исходя из согласованной сторонами методики расчета 0 руб. 21 коп. за 1 кв.м.).

В случае если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время, на основании части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределенный срок.

Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 25 июля 1997 года N 27296, арендатор направил в адрес арендодателя уведомление от 28 марта 2006 года N 7 о расторжении договора.

В силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, арендатором была выполнена необходимая процедура, предусмотренная п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет по управлению имуществом, письмом от 29 мая 2006 года N 15-07-15/33468, отказал принять земельный участок площадью 703,8 кв.м., мотивировав тем, что на данном земельном участке возведены какие-то сооружения и вопрос о расторжении договора аренды земельного участка будет рассмотрен после освобождения его от находящихся на нем полуразрушенного строения и производственного здания.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Заявитель в жалобе указывает на то, что поскольку договор аренды земельного участка N 27296 был заключен сторонам 25 июня 1997 года и, следовательно, он не подлежал государственной регистрации, поскольку он не был расторгнут, то договор считается возобновленным на неопределенный срок. В случае, когда срок аренды в договоре не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Однако, по мнению заявителя жалобы, письмо от 28 июня 2010 года, признанное судом первой инстанции доказательством направления ответчиком заявления о расторжении договора, таким не является, поскольку оно содержит лишь предложение о расторжении договора аренды. Вместе с тем, никаких действий, направленных на прекращение договора, в том числе подписания соглашения о расторжении договора аренды, после поступления письма в комитет от 28 марта 2011 года не последовало.

Оценив довод заявителя, рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что письмо, датированное 28 марта 2006 года, имеющееся в материалах дела, является надлежащим уведомлением о расторжении договора.

Ссылка заявителя жалобы на письма от 28 июня 2010 года и от 28 марта 2011 года судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку данные письма в материалы дела не представлены.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции правильно счел, что истец был надлежаще уведомлен о намерении ответчика расторгнуть договор аренды и возвратить объект аренды, уклонившись от приема-передачи земельного участка. Доказательства принятия истцом надлежащих мер по приему земельного участка в суд не представлены.

Суд признал недоказанным требование истца об обязанности ответчика оплатить арендную плату за просрочку возврата арендованного земельного участка.

В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно пункту 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Также заявитель жалобы ссылается на то, что суд пришел к ошибочному выводу о недоказанности тех обстоятельств, что земельный участок площадью 703,80 кв.м., предоставленный ООО "Самара-Экспорт" по договору аренды от 25 июля 1997 года N 27296, с расположенными на нем зданиями и сооружениями, используется именно ответчиком, так как сам земельный участок признаками индивидуально-определенной вещи не обладает.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований, между тем, таких доказательств истцом в материалы дела не представлено.

Нахождение, как указано в акте осмотра земельного участка от 17 августа 2011 года N 367 и фототаблицах, приобщенных к акту, каких-либо строений, само по себе не может служить доказательством пользования спорным земельным участком именно ответчиком, также отсутствует привязка к указанному истцом адресу земельного участка, при этом сам земельный участок признаками индивидуально-определенной вещи не обладает.

Также следует отметить, что письмом Бюро технической инвентаризации гор. Самары от 19 апреля 2001 года N 2682, сообщило об отсутствии других объектов недвижимости по адресу: ул. 22 Партсъезд, б/н (инв. N 50035) кроме здания производственной базы.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлялись выписки из ЕГРП об отсутствии сведений о правообладателях этих строений.

Согласно пункту 1 Постановления главы города Самары от 28 мая 1997 года N 747, Обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Экспорт" предоставлялось в аренду три земельных участка, уже фактически занимаемых зданиями и сооружениями базы.

Пунктом 3.4 договора аренды N 27296 от 25 июля 1997 года определено, что в случае отказа арендатора от сноса строений или от вывоза материалов или от разбора строений по окончании действия договора или досрочном его расторжении, арендодатель вправе произвести эти работы своими силами.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных Министерством имущественных отношений Самарской области к ООО "Самара-Экспорт" исковых требований в полном объеме.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, истец в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 июля 2012 года, принятое по делу N А55-2868/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко