Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2012 г. N 17АП-13351/11

г. Пермь

28 сентября 2012 г.

Дело N А60-25939/11

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ясиковой Е. Ю.

судей Осиповой С.П., Варакса Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черепановой Ю.С.,

при участии:

от истца ООО "Алькур": Полков А.А. по доверенности от 15.06.2012,

от ответчика арбитражного управляющего ОАО "Березовский опытный завод "Энергоцветмет" Кочкарева И.А.: не явились,

от ответчика Соснина Л. П.: не явились

от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ЗАО "АСК-Инвест": не явились,

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО "Сбербанк России" в лице Березовского отделения N 6150: Шамои В.М. по доверенности от 10.08.2011, Овсянникова С.В., по доверенности от 08.11.2011,

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации МО "г. Березовский", Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, Министерства обороны Российской Федерации: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

третьего лица Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) Березовского отделения N 6150

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 июля 2012 года по делу N А60-25939/11, принятое судьей Плетневой В.В.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Алькур" (ОГРН 1106674006328, ИНН 6674352641)

к арбитражному управляющему открытого акционерного общества Березовский опытный завод "Энергоцветмет" Кочкареву И.А. (ОГРН 1026600667565, ИНН 6604001569), Соснину Льву Петровичу

третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: ЗАО "АСК-Инвест",

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ОАО "Сбербанк России", Администрация МО "г. Березовский", Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Министерство обороны Российской Федерации

о признании недействительными торгов (аукциона) по продаже имущества должника,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Алькур" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к арбитражному управляющему ОАО Березовский опытный завод "Энергоцветмет" Кочкареву И.А. о признании недействительными торгов (аукциона) по продаже имущества должника N 83211 - права аренды земельного участка (площадью 75 039 квадратных метров, расположенного по адресу: Свердловская область, город Березовский, Западная Промзона, 16; кадастровый номер 66:35:0103002:0033; срок аренды - до 23.12.2053).

Определением арбитражного суда от 01.09.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ЗАО "АСК-Инвест".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.11.2011 (резолютивная часть решения объявлена 27.10.2011) в удовлетворении иска и заявления третьего лица ЗАО "АСК-Инвест" отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2012 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба истца - без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.04.2012 судебные акты нижестоящих инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением от 29.05.2012 на основании ст. 46 АПК РФ суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве ответчика Соснина Л. П. и назначил дело к судебному разбирательству.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции решением от 04.07.2012 (резолютивная часть решения объявлена 28.06.2012) удовлетворил исковые требования и требования третьего лица ЗАО "АСК-Инвест", признал недействительными торги (аукцион) по продаже имущества должника N 83211 - права аренды земельного участка (площадью 75 039 квадратных метров, расположенного по адресу: Свердловская область, город Березовский, Западная Промзона, 16; кадастровый номер 66:35:0103002:0033; срок аренды - до 23.12.2053), а также взыскал с каждого ответчика в пользу истца и третьего лица ЗАО "АСК-Инвест" судебные расходы, понесенные ими по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, третье лицо ОАО "Сбербанк России" в лице Березовского отделения N 6150 обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении искового заявления и заявления третьего лица отказать.

В обоснование жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку по результатам проведения торгов договор с победителем торгов не заключен, протокол победителем торгов не подписан, Соснин Л. П. поддержал требования истца, подтвердив отсутствие притязаний на заключение договора.

Податель жалобы отмечает, что право аренды принадлежит должнику на основании договора аренды земельного участка от 04.06.2005 и находится в залоге у Сбербанка на основании договоров ипотеки, которые действуют и лицами, участвующими в деле, не оспорены.

Третье лицо, подавшее жалобу, указывает на нарушение судом норм процессуального права, поскольку решение направлено на не процессуальную отмену судебных актов, которыми подтверждено право банка на залог права аренды земельного участка и получение средств от его реализации, что подтверждается решением Березовского городского суда от 29.12.2009, определением Арбитражного суда Свердловской области от 04.05.2011, вступившими в законную силу.

Кроме того, податель жалобы отмечает, что Сбербанк как залоговый кредитор до настоящего времени обладает имуществом, заложенным по действующим договорам ипотеки.

В судебном заседании представителя подателя апелляционной жалобы поддержали позицию, изложенную в жалобе, настаивали на отмене судебного акта.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы в судебном заседании возражал, просил судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Настаивает на недействительности торгов в связи с тем, что на земельном участке находится 10 объектов недвижимости, только 2 из которых находятся в залоге у банка; кроме того, полагает, что конкурсный управляющий при проведении торгов должен был руководствоваться не только нормами специального Закона о банкротстве, но и нормами гражданского и земельного законодательства.

Письменные отзывы на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Ответчики и третьи лица (ЗАО "АСК-Инвест", Администрация МО "г. Березовский", Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Министерство обороны Российской Федерации) представителей в судебное заседание не направили, что не является препятствием для рассмотрения дела судом (с учетом мнения истца и третьего лица, а также надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы).

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2009 по делу N А60-21554/2009 ликвидируемый должник, ОАО БОЗ "Энергоцветмет", признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением суда от 13.05.2010 по делу N А60-21554/2009 (л.д. 7-11, том 1) в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО БОЗ "Энергоцветмет" включены требования ОАО "Сберегательный банк Российской Федерации" в лице Березовского отделения N 6150 в размере 34 418 286 руб. 23 коп. (в том числе 33 048 700 руб. - задолженность по кредитам, 1 349 788,18 руб. - проценты за пользование заемными средствами, 19 798,05 руб. - долг по оплате услуг за ведение ссудного счета), 52 622 руб. 79 коп. - неустойка, как обеспеченные залогом имущества должника, в том числе правом аренды земельного участка сроком на 49 лет, с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 75 039,0 (Семьдесят пять тысяч тридцать девять) кв.м. в соответствии с Кадастровым планом земельного участка N 35-2/04-2292 от 20 декабря 2004 г., кадастровый номер 66:35:01 03 002:0033; по адресу: Свердловская область, г. Берёзовский, Западная промзона 16 (кадастровый номер: 66:35:01 03 002:0033), заложенное по договору ипотеки N 70094 от 29.05.2007 в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N 70071 от 29.05.2007 и по договору ипотеки N 70400 от 14.08.2008 в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N 70309 от 14.08.2008.

Определением суда по делу А60-21554/2009 от 04.05.2011 (л.д. 62-65, том 1) установлена начальная продажная цена предмета залога - права аренды земельного участка площадью 75 039,0 кв.м. по адресу: Свердловская область, г. Берёзовский, Западная промзона 16, кадастровый номер: 66:35:01 03 002:0033, срок аренды - до 23.12.2053.

25.07.2011 ответчиком проведены торги по продаже права аренды спорного земельного участка, победителем которых стал Соснин Л.П..

Истец и третье лицо ЗАО "АСК-Инвест", считая сделку не соответствующей требованиям статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 1, 35, 36 Земельного кодекса РФ, ничтожной согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратились в суд с заявлениями о признании торгов недействительными.

Удовлетворяя при новом рассмотрении дела исковые требования и заявление третьего лица, заявившего самостоятельные требования относительно предмета спора, суд первой инстанции исходил из того, что к моменту организации торгов право аренды земельного участка принадлежало должнику лишь в том объеме, в каком оно необходимо для обслуживания заложенных объектов недвижимости (гараж и котельная). Кроме того, суд пришел к выводу, что предоставление права на заключение договора аренды земельного участка лицу, победившему на публичных торгах, представляет собой грубое нарушение закона и субъективных прав собственников объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

Относительно требования ответчика Соснина Л. П. о возврате денежных средств, внесенных в качестве задатка за участие в торгах, суд указал на отсутствие оснований для его удовлетворения в рамках данного дела.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности в порядке ст.71 АПК РФ, проанализировав нормы материального права, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, являются законными и обоснованными.

Отменяя судебные акты, принятые при первоначальном рассмотрении дела, суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования доводов истца и третьего лица ЗАО "АСК-Инвест" о нарушении оспариваемыми торгами их прав как собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, право аренды которого реализовано на торгах, а также о нарушении в результате проведения торгов положений ст. 1, 35, 36 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 64, 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Также вышестоящим судом указано на необходимость исследования доводов истца о том, что предметом залога по договорам ипотеки указаны здания (гараж и котельная), договоры содержат оговорку о поступлении в залог права аренды земельного участка "с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости".

Апелляционный суд считает, что данные указания полностью выполнены судом первой инстанции, процессуальное основание отмены судебных актов также устранено судом первой инстанции, который привлек Соснина Л. П. к участию в деле в качестве ответчика; по существу спора решение суда принято в соответствии с нормами материального права, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Материалами дела подтверждается, что истец и третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, являются собственниками объектов недвижимости, расположенными на земельном участке, право аренды которого было реализовано на публичных торгах. В материалы дела представлены свидетельства о праве собственности (л.д. 12-18, 72-74, том 1).

В части 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отмечено, что в силу ч. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 14 названного Постановления Пленума ВАС РФ указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии со статьей 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу статьи 69 указанного закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Из приведенных положений земельного и гражданского законодательства, а также руководящих разъяснений ВАС РФ суд первой инстанции применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела сделал правильный вывод о том, что оспариваемые торги (по продаже права аренды земельного участка, на котором расположены не только заложенные объекты недвижимости, но и объекты истца и третьего лица) являются ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса РФ) и нарушают субъективные права собственников объектов недвижимости (в данном случае истца и третьего лица), которые имеют исключительное право на заключение договора аренды с множественностью лиц, или на совместную приватизацию земельного участка или на раздел участка и отдельное оформление земельных участков.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции были приобщены к материалам дела договоры ипотеки, заключенные ОАО "Сбербанк" (залогодержатель) и ОАО "Березовский опытный завод "Энергоцветмет" (залогодатель) (л.д. 62-85, том 3).

Исследовав договоры ипотеки, суд установил, что в пунктах 1.2 договоров предметом залога являются: а) объекты недвижимости - гараж и котельная; б) право аренды земельного участка сроком на 49 лет, с площадью функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости (75 039 кв. м).

На основании имеющихся доказательств, а также норм земельного и гражданского законодательства суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что ответчик (должник) обладал правом аренды спорного земельного участка только в том объеме, в каком оно было необходимо для обслуживания заложенных объектов недвижимости (котельной и гаража) и только в этой части право аренды земельного участка могло быть продано вместе с указанными строениями.

Указанный вывод апелляционный суд считает правильным, несмотря на то, что в подпункте "б" п. 1.2 договоров ипотеки имеется противоречие в том, что площадь земельного участка, указанная в скобках, является большей, чем площадь, относящаяся к каждому из заложенных объектов недвижимости (гаража и котельной). Несмотря на то, что договоры ипотеки являются действующими и никем не оспорены, буквальное толкование текстов договоров не позволяет суду сделать вывод о том, что к банку в залог перешло право аренды всего земельного участка (в том числе площадью, большей, чем площадь, которая функционально обеспечивает находящиеся на ней 2 объекта недвижимости, переданные в залог).

Соответствующие доводы подателя апелляционной жалобы в связи с этим суд отклоняет.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Апелляционный суд считает, что фактические обстоятельства суд установил правильно, а вывод суда о недействительности торгов в связи с допущенными нарушениями норм гражданского и земельного законодательства, а также субъективных прав собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, право аренды которого было реализовано на публичных торгах, соответствует законодательству и подтверждается материалами дела.

Истец и третье лицо ЗАО "АСК-Инвест" доказали свою заинтересованность в признании торгов недействительными, следовательно, их требования удовлетворены правомерно.

Довод о том, что межевание земельного участка площадью 75 039 кв. м не проведено и в связи с этим невозможно определить площадь земельных участков, относящихся к строениям, находящимся в собственности истца и третьего лица ЗАО "АСК-Инвест", апелляционный суд отклоняет, как не опровергающий правильный вывод суда о недействительности торгов как нарушающих субъективные права собственников земельных участков и нормы гражданского и земельного законодательства.

Довод о допущенных процессуальных нарушениях со стороны суда первой инстанции в связи с направленностью оспариваемого решения на не процессуальную отмену других судебных актов отклонен апелляционным судом, поскольку он не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства. Выводы суда первой инстанции не свидетельствуют о противоречии вынесенным судебным актам Березовского городского суда и Арбитражного суда Свердловской области.

Доводы подателя жалобы о не подписании протокола торгов Сосниным Л. П. и не заключении договора с победителем торгов также не приняты апелляционным судом как не относящиеся к предмету спора. Отсутствие притязаний победителя торгов на заключение договора не опровергает выводы суда о недействительности торгов.

Довод о неприменении судом первой инстанции ст. 384 Гражданского кодекса РФ, регламентирующей порядок перехода прав первоначального кредитора к новому кредитору, апелляционный суд также отклоняет как не относящийся к предмету спора.

Довод подателя жалобы, озвученный в судебном заседании, о неправомерном удовлетворении исковых требований в связи с тем, что истец не принимал участие в торгах (со ссылкой на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.06.2009 N 131 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ") апелляционный суд отклоняет, поскольку для оспаривания торгов истец должен доказать свой интерес и не обязательно должен быть участником оспариваемых им торгов.

Таким образом, все доводы третьего лица, приведенные в жалобе, апелляционный суд отклоняет, поскольку они не опровергают выводы суда, основанные на полном и объективном исследовании представленных доказательств.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, апелляционный суд не установил. Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно.

Указания суда кассационной инстанции при новом рассмотрении дела судом первой инстанции выполнены, всем доводам лиц, участвующих в деле, и представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционный суд согласен.

При указанных обстоятельствах оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 июля 2012 года по делу N А60-25939/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) Березовское отделение N 6150 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.Ю.Ясикова

Судьи

Н.В.Варакса С.П.Осипова