Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2012 г. N 08АП-7118/12

город Омск

03 октября 2012 г.

Дело N А46-9676/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,

судей Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самовичем А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7118/2012) Министерства имущественных отношений Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 03 июля 2012 года по делу N А46-9676/2011 (судья Чукреев Н.С.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Якорь" (ОГРН 1035507001463, ИНН 5503011150) к Министерству имущественных отношений Омской области (ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101) об изменении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от Министерства имущественных отношений Омской области - представитель Кох А.А. (удостоверение N 218 выдано 07.04.2011, по доверенности N 03/9073 от 29.12.2011, сроком действия по 31.12.2012);

от общества с ограниченной ответственностью "Якорь" - директор Азовский Б.М. (паспорт серии 5201 N 601527 выдан 12.10.2001, по протоколу общего собрания участников N 10 (27) от 24.02.2010, продлены полномочия на 3 года), представитель Чаплышкин В.В. (паспорт серии 5201 N 561050 выдан 04.09.2001, по доверенности от 23.01.2012, сроком действия 3 года);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Якорь" (далее - ООО "Якорь", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском (уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Министерству имущественных отношений Омской области (далее - Минимущество Омской области, ответчик) о внесении изменений в пункт 4.1 договора N 1384N, изложив его в следующей редакции: "Арендная плата устанавливается в размере 11 530 руб. 77 коп. в месяц без учета НДС, 13 606 руб. 15 коп. в месяц с учетом НДС".

Решением от 03.07.2012 по делу N А46-9676/2011 Арбитражный суд Омской области требования ООО "Якорь" удовлетворил в полном объеме, внес изменения в пункт 4.1 договора аренды нежилого помещения (здания) N 1384N от 20.03.2005, заключенный между Минимуществом Омской области и ООО "Якорь", изложив его в следующей редакции: "Арендная плата устанавливается в размере 11530 руб. 77 коп. в месяц без учета НДС, 13606 руб. 15 коп. в месяц с учетом НДС"; взыскав с Минимущества Омской области в пользу ООО "Якорь" 4000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Минимущество Омской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Якорь".

По утверждению подателя жалобы, представленные в материалы дела ООО "Якорь" отчеты, в том числе отчет N 0324/СТ-12 от 22.06.2012, которым руководствовался суд первой инстанции при принятии обжалуемого судебного акта, являются недостоверными и подготовленными с грубым нарушением законодательства об оценочной деятельности.

По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, выразившиеся в не назначении судебной экспертизы для проверки достоверности рыночных отчетов. При этом, ответчик отмечает, что суд первой инстанции предложил сторонам провести только "дополнительную оценку".

До рассмотрения апелляционной жалобы по существу от ООО "Якорь" поступило письменное ходатайство об оставлении апелляционной жалобы Минимущества Омской области без движения. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Якорь" поддержал указанное ходатайство.

Данное ходатайство мотивировано тем, что к апелляционной жалобе не приложена доверенность или иной документ, подтверждающие полномочия на подписание апелляционной жалобы, учитывая, что в доверенности должно быть прямо предусмотрено право представителя на подписание апелляционной жалобы

В соответствии с частью 1 статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба подается в арбитражный суд в письменной форме. Апелляционная жалоба подписывается лицом, подающим жалобу, или его представителем, уполномоченным на подписание жалобы. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В силу части 2 статьи 62 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в доверенности, выданной представляемым лицом, или ином документе должно быть специально оговорено право представителя на обжалование судебного акта арбитражного суда.

Доверенность от 29.12.2011 N 03/9073, выданная главному специалисту правового отдела Министерства имущественных отношений Омской области Кох А.А., содержит, в том числе полномочия последнего на обжалование судебного акта.

Установив указанное, суд апелляционной инстанции признает надлежащим образом исполненными подателем жалобы требования статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем отказывает ООО "Якорь" в удовлетворении заявленного ходатайства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Минимущества Омской области поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу и в устном выступлении в судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО "Якорь" заявленные в апелляционной жалобе требования отклонили по основаниям, изложенным в отзыве, просят решение арбитражного суда оставить без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

20.03.2005 между Минимуществом Омской области (арендодатель) и ООО "Якорь" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N 1384N (в редакции дополнительного соглашения NN 2 от 27.10.2011) (далее - договор аренды от 20.03.2005 N 1384N), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование производственные и складские помещения: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,6 кв. м, литеров А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 22, находящееся в собственности Омской области, являющееся объектом культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения.

Срок действия договора установлен сторонами с 20.03.2005 по 20.03.2015 (пункт 1.2. договора аренды от 20.03.2005 N 1384N).

Пунктом 4.1 договора аренды от 20.03.2005 N 1384N (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 27.10.2011) сторонами установлена арендная плата в размере 4197,28 у.е. в год, 349,77 у.е. в месяц без НДС.

Законом Омской области от 27.07.2010 N 1278-ОЗ "О внесении изменений в Закон Омской области "Об управлении собственностью Омской области" изменен порядок определения арендной платы, в связи с чем, Минимущество Омской области дополнительным соглашением от 10.04.2011 N 3 к договору аренды от 20.03.2005 N 1384N предложило ООО "Якорь" дополнить указанный договор пунктом 4.1.1. устанавливающим размер арендной платы по данному договору 15 391 руб. 80 коп. в месяц без учета НДС, 18 162 руб. 32 коп. в месяц с учетом НДС.

ООО "Якорь" не согласилось с размером арендной платы, указанным в дополнительном соглашении от 10.04.2011 N 3 к рассматриваемому договору, посчитав его завышенным и подписало данное дополнительное соглашение с протоколом разногласий.

26.07.2011 истец направил Минимуществу Омской области письмо о согласии на изменение размера арендной платы и установление нового размера арендной платы в сумме 10 493 руб. 20 коп. в месяц без учета НДС, 12 381 руб. 98 коп. в месяц с учетом НДС.

Минимущество Омской области не согласилось с предложением ООО "Якорь", сославшись на то, что арендная плата по договору в размере 15 391 руб. 80 коп. в месяц без учета НДС, 18 162 руб. 32 коп. в месяц с учетом НДС установлена согласно отчета оценки N 075 от 29.03.2011 "Об определении рыночного размера ставки арендной платы", выполненного ООО "Эксперт" и в соответствии с федеральным и областным законодательством.

ООО "Якорь", не получив согласие арендодателя о принятии пункта 4.1 договора N 1384N от 20.05.2005 в редакции арендатора, обратилось с соответствующим иском в суд с требованием о принятии спорного пункта договора в его редакции.

03.07.2012 Арбитражный суд Омской области вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из правил главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о доказательствах и доказывании, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что из отчета N 075 от 29.03.2011 непонятно, почему расчет ставки арендной платы производился исходя из стоимости объекта аренды в сумме 880 000 руб., в то время как из отчета N 68 от 12.03.2010, выполненного по заданию арендодателя, рыночная стоимость этого же объекта, построенного в период до 1917 года, причем, включая стоимость вспомогательных строений, составляла 500 000 руб.

В отчете не учтены дополнительные расходы, связанные с тем, что арендуемое здание построено вначале 20 века, деревянное, с печным отоплением, и требует капитального ремонта.

По сравнительному анализу при определении ставки арендной платы оценщиком неверно осуществлена привязка к аналогам, которые в отличие от рассматриваемого объекта не являются памятниками культуры и не требуют дополнительных затрат на его содержание.

Кроме того, итоговая рыночная стоимость размера арендной платы необоснованно округлена с 175 руб. 50 коп. до 180 руб. в месяц за один квадратный метр.

Изложенные обстоятельства, по убеждению суда апелляционной инстанции свидетельствуют о недопустимости данного отчета в качестве доказательства.

В апелляционной жалобе ответчик, объясняя разницу в стоимости объекта аренды, указанной в отчете N 68 от 12.03.2010 (500 000 руб.) и отчете N 075 от 29.03.2011 (880 000 руб.), ссылается на рост инвестиций в недвижимость России, однако, не приводит обоснованных доводов и расчетов тому, каким образом рост инвестиций повлиял на цены зданий-памятников архитектуры.

Так, в представленном в материалы дела отчете N 075 от 29.03.2011 директор ООО "Новые Торговые Форматы-девелопмент" Сапунов Д. указывает на то, что рост инвестиций в регионы в 2011 году коснется только европейской части России и, возможно, Новосибирской области (л. 16 отчета N 075 от 29.03.2011), столичные аналитики сильно переоценивают омский рынок и его покупательскую способность, наш город - бюджетный и нетранзитный (л. 18 отчета N 075 от 29.03.2011).

Как отмечают эксперты "KB", радикальных событий на омском рынке бизнес-недвижимости не произошло (л. 16 отчета N 075 от 29.03.2011).

"Год был несколько лучше прошлого. Наблюдалось определенное оживление, умеренный и разумный рост цен. Но есть и такие объекты, которые вообще невозможно продать в ближайшие пять лет, они отличаются неблагоприятным местоположением и другими недостатками" - говорит генеральный директор Центра деловой недвижимости "Навигатор" Е. Щербаков (л. 16 отчета N 075 от 29.03.2011).

Александр Барко: "...в нашей компании на удивление пошел спрос и на покупку офисов, а не только аренду. Это логично, потому что сейчас цены низкие" (л. 18 отчета N 075 от 29.03.2011).

Газета "Коммерческие вести" N 46 от 24.11.2010 сообщала о выставлении на продажу двухэтажного здания-памятника истории и культуры по улице Пушкина. 33 с площадью 318,3 кв. метра с начальной ценой 6 млн. 370 тысяч рублей с шагом понижения в 318,5 тысяч рублей. Цена могла упасть на 50 %. т.е. до 3 млн. 185 тысяч рублей. Кроме того, к зданию прилагался участок площадью 374 кв. метров за 2 млн. рублей. Однако на день продажи заявок на покупку не поступило.

Памятник культуры по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь. 20, расположенный рядом с рассматриваемым объектом аренды, при начальной цене 2,760 млн. руб. ("Коммерческие вести" N 7 от 23.02.2011) продан за 0,755 млн. руб. ("Коммерческие вести" N 14 от 13.04.2011), что в 3,65 раза меньше начальной цены (т. 3, л.д. 8).

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющийся в материалах дела отчет N 0324/СТ-12 от 22.06.2012 установил, что рыночная стоимость ставки арендной платы в месяц за 1 кв. м. с учетом НДС составляет 135 руб. 25 коп. Исходя из общей площади 100,6 кв.м. арендная плата с учетом НДС составляет 13 606 руб. 15 коп., а без учета НДС 114 руб. 62 коп. за 1 кв.м., а за 100, 6 кв.м. составляет 11 530 руб.77 коп.

Поскольку указанный отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, суд первой инстанции обоснованно посчитал необходимым его применение при рассмотрении настоящего дела.

Ссылка на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в не назначении судебной экспертизы для проверки достоверности рыночных отчетов, подлежит отклонению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Дополнительная экспертиза в силу части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проводится при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств.

В соответствии со статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, а также нести возложенные на них процессуальные обязанности.

В процессе рассмотрения иска в связи с наличием между сторонами спора относительно размера ставки арендной платы, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей цель и основания для проведения дополнительной экспертизы, предложил сторонам провести дополнительную оценку определения рыночного размера ставки арендной платы в рамках рассматриваемого дела.

Однако, стороны, как это следует из материалов дела, отказались от проведения дополнительной оценки рыночной ставки арендной платы за право пользования помещениями, расположенными по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, 22. Основания для назначения судебной экспертизы по инициативе арбитражного суда (предписания закона или условия договора), предусмотренные частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствовали.

Вместе с тем в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, отчет N 0324/СТ-12 от 22.06.2012 обоснованно признан судом первой инстанции надлежащим доказательством.

Исходя из указанного расчета арендной платы, суд первой инстанции правомерно посчитал возможным внести изменения в пункт 4.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Установить арендную плату в сумме 13606 руб. 15 коп. в месяц с учетом НДС и 11 530 руб. 77 коп. в месяц без учета НДС".

Ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы Минимущества Омской области, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 03 июля 2012 года по делу N А46-9676/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Кудрина

Судьи

Д.Г. Рожков Н.А. Рябухина