Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2012 г. N 08АП-7554/12

город Омск

09 октября 2012 г.

Дело N А46-22618/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Смольниковой М.В., Зориной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Копосовой О.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7554/2012) общества с ограниченной ответственностью "ИТ ФИНАНС" на решение Арбитражного суда Омской области от 31 июля 2012 года по делу N А46-22618/2012 (судья С.В.Яркова), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "ИТ ФИНАНС" к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "ИТ ФИНАНС" - представитель Курбатова Т.И. (по доверенности от 20.06.2012 сроком на 1 год);

от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - представитель Карпенко О.А. (по доверенности от 10.01.2012 сроком до 31.12.2012).

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ИТ ФИНАНС" (далее по тексту - ООО "ИТ ФИНАНС", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением об обязании Главного управления по земельным ресурсам Омской области (далее по тексту - ответчик, Управление) внести изменения в договор аренды земельного участка N Д-Кр-14-5119 от 26.10.2004. Приложение к Договору аренды N Д-Кр-14-5119 от 26.10.2004 изложить в следующей редакции: "РАСЧЕТ Ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного на территории города Омска. Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п (в редакции от 08.06.2011 N103-п). Расчет ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле: Ап = Кс х Сап/12, где: Ап - размер ежемесячной арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка составляет 5 993 906,55 рублей; Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, составляет 0,015 (п. 8 Приложения N 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске); 12 - количество месяцев в году. Размер ежемесячной арендной платы составляет 7 492,38 рублей. Действие настоящего пункта распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.01.2012 года".

Решением от 31.07.2012 по делу А46-22618/2012 Арбитражный суд Омской области отказал в удовлетворении заявленных Обществом требований в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ООО "ИТ ФИНАНС" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что решение суда первой инстанции принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для дела, а также в связи с недоказанностью имеющих для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.

В представленном до начала судебного заседания отзыве Управление просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители истца и ответчика пояснили, что дополнительное соглашение от 15.09.2011 к договору аренды зарегистрировано в установленном законом порядке в октябре 2011 года.

Представитель ООО "ИТ ФИНАНС" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель Управления высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между закрытым акционерным обществом "Домострой-Инвест" (арендатор) и департаментом недвижимости Администрации города Омска (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N Д-Кр-14-5119, зарегистрированный в установленном порядке 18.02.2005 за номером 55-01/00-5/2005-409, в редакции дополнительного соглашения от 15.09.2011, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений в границах города Омска общей площадью 5 294 кв.м с кадастровым номером N 55:36:11 01 09:0023, расположенный по адресу: улица Перелета, дом 3, корпус 3 (Кировский округ), местоположение которого установлено относительно 1-этажного панельного строения - производственная база, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица Перелета, дом 3, корпус 3.

Предоставленный на праве аренды по договору земельный участок относится к землям, находящимся в государственной собственности, собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 утверждено Положение о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, согласно которому Главное управление по земельным ресурсам Омской области является специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений, возникающих в связи с управлением и распоряжением земельными участками, расположенными в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 1 Положения).

В соответствии с пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" специально уполномоченный орган осуществляет, в том числе, полномочия, связанные с принятием решений о предоставлении в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске.

Таким образом, в связи с перераспределением собственником имущества полномочий, арендодателем по договору аренды N Д-Кр-14-5119 является ГУЗР Омской области.

Стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N Д-Кр-14-5119 от 26.10.2004, зарегистрированное в установленном порядке в октябре 2011 года.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 15.07.2011 (серия 55 АА N 424724, серия 55-АА N 424725), статьи 552 ГК РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ, стороной в договоре N Д-Кр-14-5119 от 26.10.2004 является ООО "ИТ ФИНАНС" с 15.07.2011.

В пункте 2 дополнительного соглашения стороны пришли к соглашению об изменении раздела 2 договора.

Так, согласно п. 2.1. размер арендной платы за предоставленный земельный участок определяется согласно расчету арендной платы.

В пункте 3 дополнительного соглашения стороны изложили приложение к договору от 26.04.2004 N Д-Кр-14-5119 в следующей редакции:

"Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п (в редакции от 08.06.2011 N103-п). Размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле: Ап = Кс х Сап/12.

Где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка составляет 22 376 043,92 руб.;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, составляет 0,015 (п. 8 Приложения N 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске);

12 - количество месяцев в году.

Размер ежемесячной арендной платы составляет 27 970,05 руб."

01.01.2012 вступил в силу Приказ Правительства Омской области N 36-п от 26.09.2011 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области". Указанным приказом изменилась кадастровая стоимость арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 09:23, которая с 01.01.2012 составляет 5 993 906,55 рублей.

Письмом от 20.01.2012 общество обратилось в Управление с просьбой заключить дополнительное соглашение к Договору аренды, в котором с 01.01.2012 ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 7 492,38 рублей (5 993 906,55 х 0,015 / 12).

В ответ (исх. N 0201/1497 от 17.02.2012) Управление, сославшись на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, известило истца о том, что, поскольку изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год, в связи с тем, что предыдущим соглашением размер арендной платы был установлен с 15.07.2011, то и внести изменения в договор возможно с 15.07.2012.

ООО "ИТ ФИНАНС" повторно обратилось к ответчику с письмом от 28.02.2012 с просьбой внести изменения в Договор аренды в связи с принятием нормативно-правового акта, касающегося изменения кадастровой стоимости земельного участка, а именно в связи с вступлением в силу с 01.01.2012 Приказа Правительства Омской области N 36-п от 26.09.2011 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области".

Управление вновь указало на возможность внесения изменений в договор аренды с 15.07.2012 (исх. N 0201/2919 от 28.03.2012).

Истец, не соглашаясь с выводами Управления, обратился в Арбитражный суд Омской области с настоящим исковым заявлением

Отказ в удовлетворении иска послужил основанием для обращения истца с апелляционной жалобой, оценивая доводы которой, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом в пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1, части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

По смыслу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемее уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договором аренды земельного участка N Д-Кр-14-5119 размер арендной платы определяется расчетным путем. Согласно приложению к договору, в редакции дополнительного соглашения, ежемесячный размер арендной платы рассчитан в сумме 27 970,05 руб.

В соответствии с пунктом 2.2. договора (в редакции дополнительного соглашения к договору) арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в связи с изменением разрешенного использования земельного участка и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Омской области.

01.01.2012 года вступил в силу Приказ Правительства Омской области N 36-п от 26.09.2011 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области". Указанным приказом изменилась кадастровая стоимость арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 09:23.

В жалобе общество, ссылаясь на положения указанного приказа, считает, что с 01.01.2012 арендная плата должна быть изменена посредством внесения изменения в договор аренды.

Управление, ссылаясь на соглашение о "твердой цене", приводит следующую позицию.

Пункт 3 статьи 614 ГК РФ допускает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Учитывая, что сторонами установлен ежемесячный размер арендной платы в твердой денежной сумме, то любое изменение данной суммы, даже вследствие предусмотренных договором причин, является изменением условий договора. А поскольку на момент вступления в законную силу приказа Правительства Омской области N 36-п (01.01.2012), арендная плата уже была установлена и по правилам пункта 3 статьи 614 ГК РФ изменить ее возможно только по истечении 1 года.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о достижении сторонами соглашения о "твердом" размере арендной платы ввиду указания ежемесячной платы в конкретной сумме в рублях.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В данном случае, указание в дополнительном соглашении от 15 сентября 2011 года ежемесячной платы в рублях - результат применения действующих на момент его подписания расчетных величин формулы расчета, согласованной сторонами применительно к положениям постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п (в редакции от 08.06.2011 N103-п) - а не соглашение о твердой цене аренды в рублях, поскольку в противном случае отсутствовала необходимость согласования формулы расчета, включающей нормативно регулируемые расчетные величины.

Пункт 2.1. дополнительного соглашения (размер арендной платы за предоставленный земельный участок определяется согласно расчету арендной платы) подтверждает правильность изложенного здесь толкования соглашения сторон.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Изменение арендной платы на основании принятых соответствующими уполномоченными государственными органами нормативных актов не является в рассматриваемом случае изменением условий договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, закрепленного в пункте 2.1 дополнительного соглашения от 15 сентября 2011 года, что соответствует правовому подходу, изложенному в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09.

В данном случае изменение размера арендной платы связано с изменением действующего законодательства и в этом случае возникновение обязанности по внесению арендной платы в измененном размере не зависит от даты получения арендатором уведомления об изменении арендных платежей.

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.

Изменение размера арендной платы в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности Арендатора (в рамках использования арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Применение судом первой инстанции пункта 3 статьи 614 ГК РФ не привело в данном случае к принятию неправильного решения.

Оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в сумме 2000 руб. относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 31 июля 2012 года по делу N А46-22618/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

О.В. Зорина М.В. Смольникова