Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2010 г. N 15АП-11158/09

город Ростов-на-Дону

23 июля 2010 г.

дело N А53-5224/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Импульс"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.10.2009 по делу N А53-5224/2009,

принятое в составе судьи Грязевой В.В.,

по иску Комитета по управлению имуществом г. Новошахтинска

к обществу с ограниченной ответственностью "Импульс", г.Новошахтинск

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Импульс", г.Новошахтинск

к Комитету по управлению имуществом г. Новошахтинска

о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Новошахтинска (далее КУИ г.Новошахтинска, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Импульс" (далее ООО "Импульс", ответчик) о взыскании 2632498 руб. 63 коп., в том числе 2517379 руб. 56 коп. долга за период с 01.03.2008 по 01.03.2009 и 115119 руб. 07 коп. пени за период с 01.04.2008 по 28.02.2009г.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по уплате арендной платы, предусмотренной заключенным сторонами договором аренды от 22.06.2007г. N 52.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.06.2009г. принято встречное исковое заявление о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договору N 52 от 22.06.2007г.

Встречный иск мотивирован тем, что предусмотренный в договоре размер арендной платы противоречит п.2 ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001г. (в редакции ФЗ от 24.07.2007г. 212-ФЗ), устанавливающему размер арендной платы в пределах полутора процентов кадастровой стоимости, арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.10.2009г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в доход бюджета взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2008 по 22.12.2008 в размере 1852056 руб. 20 коп., пени за период с 01.04.2008 по 22.12.2009 в размере 74160 руб. 76 коп. В удовлетворении встречного иска отказано.

ООО "Импульс" обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.10.2009г., просило его отменить и принять новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что договор аренды N 52 от 22.06.2007г. является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ поскольку:

земельный участок является государственной собственностью, КУИ г.Новошахтинска не уполномочен распоряжаться земельным участком, в том числе заключать договоры аренды;

размер арендной платы не соответствует п.2 ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001г. (в редакции ФЗ от 24.07.2007г. 212-ФЗ), устанавливающему размер арендной платы в пределах не более 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земель для юридических лиц, которые обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, тогда как договором установлена арендная плата в размере 7,3 % кадастровой стоимости земельного участка.

Судом не учтено, что право аренды приобретено ответчиком путем переоформления права бессрочного пользования.

В отзыве на апелляционную жалобу КУИ г.Новошахтинска указало, что доводы ответчика о том, что арендуемый земельный участок является государственной собственностью, поэтому КУИ Администрации г. Новошахтинска не может быть субъектом данных договорных правоотношений, а значит и не может быть стороной сделки, неправомерны т.к. согласно п.10 ст.3 Федерального закона "О введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001г. распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Полномочия по установлению размера арендной платы за земельные участки предоставлены органам местного самоуправления (Постановление Главы Администрации г. Новошахтинска N 182/1 от 14.05.2001г., и Постановление Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283). Согласно ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, ч.1 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами. По смыслу ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях другие цены.

Доводы ответчика относительно того, что сделка ничтожна в силу того, что не соответствует п.2 ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001"О введении в действие Земельного кодекса РФ" необоснованны, постольку к спорным отношениям указанные нормы применению не подлежат. Ответчик не переоформлял посредством заключения договора аренды ранее принадлежащее ему право бессрочного пользования землей. Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ). ОАО "Несветайводострой", прежний собственник объекта недвижимости, приобретенного ООО "Импульс" на открытых торгах, отказалось от земельных участков, предоставленных ему в постоянное (бессрочное) пользование. Согласно п.1 ст.25 Земельного Кодекса РФ, действующего на момент заключения сделки (в редакции от 19.06.2007 г.), права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Если предположить, что ООО "Импульс" обладало правом постоянного (бессрочного) пользования землей, то в силу п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (редакции от 05.02.2007 г.) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" обязано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Общество с ограниченной ответственностью "Импульс", действительно воспользовалось своим правом и заключило с Комитетом по управлению имуществом города Новошахтинска по заявлению от 17.01.2007г. договор аренды от 22.06.2007 N 52 находящегося в государственной собственности земельного участка. Следовательно, заключение данного договора аренды было осуществлено в рамках действующего на момент оформления сделки законодательства. Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Ссылки ответчика на пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (редакции от 17.07.2009 г.) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" являются необоснованными в силу ст.4 ГК РФ.

В дополнении к апелляционной жалобе (с учетом уточненного контррасчета) ООО "Импульс" просило отменить решение Арбитражного суда Ростовской области в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени в сумме превышающей 381627,40 руб. Ответчик указал, что приведенный в иске размер арендной платы не соответствует пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 212-ФЗ), ограничивающему размер арендной платы двумя процентами кадастровой стоимости земельного участка, поскольку расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости предназначены для осуществления водоснабжения и водоотведения г.Новошахтинска. Кроме того, объекты недвижимости были приобретены ответчиком у ОАО "Несветайводострой", которому спорный земельный участок был предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, в связи с чем, размер арендной платы подлежал определению на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 212-ФЗ).

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней основаниям, просила решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.10.2009г. отменить, в иске отказать в части взыскания задолженности, превышающей 381627 руб. 40 коп. Пояснила, что согласно расчету ответчика задолженность по состоянию на 22.12.2008г. составила 364922 руб.,74 коп., пеня - 16704 руб. 66 коп.

КУИ г.Новошахтинска в судебное заседание не явился, телефонограммой передал ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Протокольным определением суда от 16.07.2010 в удовлетворении ходатайства КУИ г.Новошахтинска об отложении судебного разбирательства отказано.

В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ, дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившегося истца, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы Администрации г. Новошахтинска от 12.08.1999 N 594 ОАО "Несветайводострой" был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 5832668 кв.м., кадастровый номер 61:55:1200489:00, для использования в целях обеспечения центрального водоснабжения населения.

20.09.2006 между ОАО "Несветайводострой" (продавец) и ООО "Импульс" (покупатель) был заключен договор N 1 купли-продажи, по условиям которого покупателю передано имущество по лоту N1: объекты недвижимости, сооружения, передаточные устройства, оборудование и транспортные средства, согласно приложений NN 1,2, расположенные по адресу: г.Новошахтинск, ул.Советской Конституции 21, ул.Водострой,5а, ул.Городская,47, ул. Грессовская,10, ул.Письменского 53, ул. Войкова, 96а. Право пользования земельным участком определяется в соответствии с действующим законодательством (п.1.1. договора) т.1,л.д.145-149)).

Право собственности ООО "Импульс" на приобретенные по договору купли-продажи от 20.09.2006 недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Новошахтинск, ул. Письменского, 53 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от 11.01.2007 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества N 33/025/2008-163 от 23.08.2008 (т.1,л.д.15).

Во исполнение постановления Мэра г. Новошахтинска от 31.01.2007 N 77 между Комитетом по управлению имуществом г. Новошахтинска (арендодатель) и ООО "Импульс" (арендатор) был заключен договор аренды N 52 от 22.06.2007 находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендатору был предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 123238,0 кв.м. с кадастровым номером 61:56:09 06 40:0009, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул.Письменского, 53 под объектами недвижимости в целях эксплуатации очистных сооружений.

Согласно пункту 1.2 договора аренды N 52 от 22.06.2007, на участке имеются нежилые помещения литеры О, О1, Ж, Г9, З, Зп, Г17, Г18, Г2, Г3, Г4, Г5, Г11, Г12, Г13, Г14, Г15, Г16, Д, Д1, Б, К, Л, Л1, Лп, А, Н, Нп, В, Г19.

Срок аренды, согласно пункту 2.1. договора N 52 от 22.06.2007 определен сторонами с 31.01.2007 по 31.01.2012.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 05.07.2007, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 07.12.2009 N 01/816/2009-792 (т.2,л.д.50).

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 22.06.2007 (т.1,л.д.8).

Пунктом 3.1 договора аренды N 52 от 22.06.2007 годовой размер арендной платы установлен в сумме 2103112 рублей 58 копеек. Арендная плата подлежит внесению арендатором ежемесячно равными частями, не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.4 договора аренды N 52 от 22.06.2007, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В случае, указанном в настоящем пункте, и при изменении нормативных актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял договорные обязанности по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком, КУИ г.Новошахтинска обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 4.4.3 договора аренды от 22.06.2007 N 52 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды N 52 от 22.06.2007 за период за период с 01.04.2008 по 28.02.2009 составляет 2517379 руб. 56 коп.

Между тем, по договору купли-продажи N 163 от 16.10.2008 ООО "Импульс" продало объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке по адресу: г. Новошахтинск, ул.Письменского, 53, ООО "Компания по управлению имуществом". Переход права собственности зарегистрирован 23.12.2008, что подтверждается представленными в материалы дела копиями свидетельств о государственной регистрации права и выписками из ЕГРП от 07.12.2009 (т.2,л.д.52-73).

В силу с пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" арбитражным суда разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Представленными в материалы дела выписками из ЕГРП от 07.12.2009 (т.2,л.д.52-73) подтверждается, что с 23.12.2008 в собственности ООО "Импульс" не имеется объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул.Письменского, 53. В настоящее время собственником объектов недвижимости, ранее принадлежавших ООО "Импульс", является ООО "Компания по управлению имуществом".

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с момента государственной регистрации перехода к ООО "Компания по управлению имуществом" права собственности объекты недвижимости, расположенные по адресу: г.Новошахтинск, ул.Письменского, 53, арендные правоотношения между истцом и ответчиком в отношении спорного земельного участки были прекращены.

В указанном случае перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком. Следовательно, основания для взыскания с ООО "Импульс" задолженности по арендной плате с 23.12.2008 по 28.02.2009 в размере 665323 рубля 36 копеек отсутствуют.

Использование земли в Российской Федерации является платным (подпункт 7 статьи 1, пункты 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Данная норма введена в пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ. Однако, соответствующее правило существовало и ранее в статье 10 Земельного кодекса Российской Федерации, которая относила к полномочиям субъектов Российской Федерации полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

Соответствующие полномочия по установлению размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены органам местного самоуправления постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283.

В силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как не основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика о том, что государственная собственность на земельный участок разграничена, документально не подтверждены. В ЕГРП сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют, что подтверждается выпиской от 07.12.2009 (т.2,л.д.50-51л.д.136). Донское бассейновое водное управление сообщило суду, что по выкопировке из плана г.Новошахтинска, с нанесением земельного участка по ул.Письменского, 53, нет возможности определить попадает ли спорный земельный участок, в границы водоохраной зоны (т.2,л.д.15). Исходя из изложенного, доводы об отсутствии у истца полномочий на передачу в аренду спорного земельного участка ответчиком не доказаны.

Из расчета КУИ г.Новошахтинска следует, что размер арендной платы за спорный земельный участок определен истцом путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (28978072,41 руб.) на:

9,10% - ставка арендной платы, установленная постановлением Мэра города Новошахтинска от 24.12.2007N 1602 (п.6.3. приложения N 1 - "промышленные предприятия иные");

0,8 - понижающий коэффициент, установленный постановлением Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475;

1,085 - коэффициент инфляции, согласно Федеральному закону от 24.12.2007 N 198-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 год".

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что размер арендной платы, рассчитанный КУИ г.Новошахтинска, соответствует положениям вышеперечисленных нормативных правовых актов Администрации Ростовской области и Мэра г.Новошахтинска.

Исходя из буквального содержания положений п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанные нормы к заключенному ООО "Импульс" договору аренды неприменимы, так как исчисление размера арендной платы по указанным в пункте правилам (из расчета двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка) возможно лишь в тех случаях, когда договор аренды земельного участка заключается при переоформлении владельцем этого участка своего права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а ответчиком при заключении спорного договора аренды такое право не переоформлялось.

Согласно п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что спорные объекты недвижимости, расположенные по ул.Письменского, 53 в г.Новошахтинске, были приобретены ответчиком по договору купли-продажи N 1 от 20.09.2006 у ОАО "Несветайводострой", которому постановлением Главы Администрации г. Новошахтинска от 12.08.1999 N 594 был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок 5832668 кв.м., кадастровый номер 61:55:1200489:00, для использования в целях обеспечения центрального водоснабжения населения (в том числе для эксплуатации спорных объектов недвижимости).

Согласно п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик не может обладать спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 Кодекса не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2008 (в настоящее время до 1 января 2012 года) надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. В пункте 13 указанного Постановления отмечено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежавшем первоначальному собственнику на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации на таком праве земля не может быть предоставлена, последний вправе оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды либо приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном законом.

Из изложенного следует, что к ООО "Импульс", как приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них уже перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника. Правовая позиция сформирована постановлением Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 года N 11401/09.

Приобретение объектов недвижимости лицами, которым согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляться не может, накладывает на этих лиц обязанность до установленной Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" даты, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, приобрести соответствующий земельный участок в собственность или аренду по своему выбору.

После государственной регистрации перехода прав на спорные объекты недвижимости ООО "Импульс" в установленном порядке обратилось с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью под очистным сооружениями, расположенными по адресу: г.Новошахтинск, ул.Письменского,53, необходимого для эксплуатации спорных объектов недвижимости.

Постановлением Главы Администрации г. Новошахтинска от 31.01.2007 N 77 на основании заявления ОАО "Несветайводострой" от 29.01.2007 об отказе от земельных участков, право бессрочного пользования указанным земельным участком было прекращено и на основании заявления ООО "Импульс" от 17.01.2007 земельный участок площадью по ул.Письменского в г.Новошахтинске был предоставлен ответчику на праве аренды.

Таким образом, ООО "Импульс" фактически реализовало предоставленное Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право выбора, заявив о предоставлении ему спорного земельного участка в аренду, и получило его согласно постановлению Главы Администрации г. Новошахтинска от 31.01.2007 N 77 и заключенному сторонами договору аренды N52 от 22.06.2007.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации и п.2 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", договор аренды N 52 от 22.06.2007 является заключенным в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды.

В силу п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ), арендная плата за использование указанных земельных участков (полученных в аренду в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Пунктом 3.3. постановления Мэра города Новошахтинска от 24.12.2007 N 1602 (т.2,л.д.109), в соответствии с постановлением Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475, размер арендной платы на год, при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования неразграниченными земельными участками на право аренды установлен в размере 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков (за исключением земельных участков, ограниченных в обороте и земель сельскохозяйственного использования).

Статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает лишь срок для переоформления прав, но не устанавливает ограничения применения нормы о размере арендной платы, в зависимости от момента заключения договора аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты. Соответственно, ответчик обязан вносить арендную плату по новым ставкам независимо от того, оформлено ли изменение ставки соглашением сторон, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правовая позиция сформирована Постановлением Президиума ВАС РФ N 12404 от 02.02.2010.

Следовательно, установленные п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) предельные размеры арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, подлежат применению с даты вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ (30.10.2007).

Кроме этого, следует учитывать, что внесенные Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ в п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изменения относительно определения размера арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков касаются также земельных участков, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).

Из кадастрового плана от 19.06.2007 N 53-03/07-2020 (т.1,л.д.10) усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 61:56:09 06 40:0009, расположенный по адресу: г.Новошахтинск, ул.Письменского, 53, отнесен к категории земель - "Земли населенных пунктов". Отметки об ограничении данного земельного участка в обороте в кадастровом плане отсутствуют. Разрешенным использованием спорного земельного участка является размещение очистных сооружений, фактическим использованием земельного участка - размещение очистных сооружений канализации.

Объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке по адресу: г.Новошахтинск, ул.Письменского, 53 (очистные сооружения и трубопроводы), предназначены для организации процесса водоотведения в городе Новошахтинске.

Согласно договору аренды имущества N 2-01/АН/83 от 01.02.2008, ООО "Импульс" передало спорное имущество (участок "Очистные сооружения"), расположенное по ул.Письменского, 53 в г.Новошахтинске, в аренду ОАО "Водный холдинг "Дон ВК Юг", которое постановлением Региональной службы по тарифам Ростовской области от 23.05.2008 N 5/5 включено в реестр организаций Ростовской области, в отношении которых осуществляется государственное регулирование.

Постановлением региональной службы по тарифам Ростовской области от 18.10.2007 N 12/4 (в редакции постановления РСТ РО от 12.09.2008 N 9/7) для Новошахтинского филиала ОАО "Водный холдинг "Дон ВК Юг" утверждены тарифы на водоснабжение, очистку и обеззараживание сточных вод и их осадков.

Принимая во внимание особый характер спорных объектов, установление размера арендной платы в пределах не выше 2% кадастровой стоимости земельного участка, по существу, представляет собой специальную льготу, установленную в целях сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий. Введение данного положения вызвано необходимостью осуществления государственного контроля для обеспечения защиты экономических интересов потребителей указанной продукции и услуг от повышения тарифов, создания недискриминационных и стабильных условий деятельности производителей этой продукции и услуг и тем самым согласования интересов производителей и потребителей, поскольку арендные платежи влияют на размер устанавливаемых тарифов, включая тарифы на водоснабжение и водоотведение.

Таким образом, установленный п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) предельный размер арендной платы (не более двух процентов кадастровой стоимости) для договоров аренды земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок или нет. Правовая позиция сформирована постановлением Президиума ВАС РФ от 02 февраля 2010 года N12404/09.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции признает обоснованным контррасчет задолженности ООО "Импульс" по договору аренды N 52 от 22.06.2007 за период с 01.04.2008 по 22.12.2008, произведенный ответчиком исходя из двух процентов кадастровой стоимости спорного земельного участка, согласно которому задолженность составила 364922,74 руб. Задолженность по арендной плате по договору аренды N 52 от 22.06.2007 в указанном размере ООО "Импульс" не оспаривает.

Ответчик в спорный период пользовался спорным земельным участком, однако, доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном п.3.3. постановления Мэра города Новошахтинска от 24.12.2007N 1602 с учетом пункта 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ), не представило, факт наличия задолженности и ее размер в сумме 364922,74 руб. документально не опровергло.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для предъявления истцом требований о взыскании с ответчика пени.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена разделом 5 договора аренды N 52 от 22.06.2007, в соответствии с пунктом 5.2 которого в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендатор обязан уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки платежа.

В связи с пересчетом задолженности ООО "Импульс" по арендной плате по правилам п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ), сумма пени за просрочку внесения арендной платы с 01.04.2008 по 22.12.2008, согласно расчету ответчика, составила 16704,66 руб. Расчет составлен ответчиком с последовательным применением ставок рефинансирования ЦБ РФ, проверен судом и признан обоснованным.

Поскольку ответчиком обязанность по уплате арендных платежей исполнялась ненадлежащим образом, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования КУИ г.Новошахтинска надлежит удовлетворить частично, взыскав с ООО "Импульс" 364922,74 руб. - задолженности по арендным платежам по договору аренды N 52 от 22.06.2007 за период с 01.04.2008 по 22.12.2008 и 16704,66 руб. - пени за указанный период. В связи с эти, решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.10.2009 надлежит изменить в части удовлетворения исковых требований КУИ г.Новошахтинска, уменьшив сумму присужденной задолженности по арендной плате и пени до вышеуказанного размера.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО "Импульс" предъявило встречные исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договору N 52 от 22.06.2007. По мнению ответчика, спорный договор аренды является ничтожным, поскольку предусмотренный в договоре размер арендной платы противоречит п.2 ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001г. (в редакции ФЗ от 24.07.2007г. 212-ФЗ.

В соответствии со статьями 168, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Между тем, из материалов дела следует, что на момент заключения спорного договора аренды от 22.06.2007 установленные п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) предельные размеры арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не подлежали применению, поскольку Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ вступил в силу 30.10.2007.

Последующее изменение нормативно установленного механизма определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности не влечет недействительности всей сделки, поскольку в данном случае арендная плата должна определяться в соответствии с требованиями закона (пункт 1 статьи 422, абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункт 7 статьи 1, пункты 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Соответственно, ответчик обязан вносить арендную плату по новым ставкам независимо от условий ранее заключенного договора аренды и оформления изменения ставки соглашением сторон

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

В указанной части нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено

Расходы по государственной пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (введен Федеральным законом от 25.12.2008 N 281-ФЗ) государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики в арбитражных судах признаются плательщиками государственной пошлины, только если решение суда принято не в их пользу, а истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Государственная пошлина по иску (цена иска 2632498,63 руб.) в размере 3576,06 руб., рассчитанном пропорционально удовлетворенным требованиям согласно пп.1 п.1 ст. 333,21 НК РФ (в редакции, действовавшей на момент обращения с иском), относится на ответчика.

Платежным поручением от 10.11.2009 N 207 (т.2,л.д.46) ООО "Импульс" при обращении с апелляционной жалобой уплатило государственную пошлину в размере 1000 руб. (пп.12 п.1 ст. 333,21 НК РФ в редакции, действовавшей на момент обращения с жалобой).

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" (в ред. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 139) арбитражным суда разъяснено, что законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Следовательно, освобождение органов местного самоуправления от уплаты государственной пошлины в бюджет в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, не освобождает их от обязанности возмещать судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. После уплаты ООО "Импульс" государственной пошлины налоговые отношения между ним и государством прекратились, а при разрешении спора по существу возникли иные отношения - по возмещению судебных расходов между сторонами, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Так как апелляционная жалоба ООО "Импульс" частично удовлетворена, решение Арбитражного суда Ростовской области подлежит изменению, а взысканная с заявителя сумма задолженности по арендной плате и пени уменьшению, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым распределить расходы по уплаченной обществом государственной пошлине за обращение с жалобой между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.10.2009 по делу N А53-5224/2009 изменить в части удовлетворения исковых требований Комитета по управлению имуществом г. Новошахтинска, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Импульс" в доход консолидированного бюджета Ростовской области 381627 руб. 40 коп., из которых 364922 руб. 74 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.04.2008 по 22.12.2008 и 16704 руб. 66 коп. пени за период с 01.04.2008 по 22.12.2008.

В удовлетворении остальной части иска Комитету по управлению имуществом г. Новошахтинска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Импульс" в доход федерального бюджета 3576 руб. 06 коп. государственной пошлины по иску."

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2009 оставить без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Новошахтинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Импульс" 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина