Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2012 г. N 15АП-14865/12

город Ростов-на-Дону

21 декабря 2012 г.

дело N А32-2905/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Задорожней Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Степан и Ко", общества с ограниченной ответственностью "ТИСС", администрации муниципального образования город Армавир на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2012 по делу N А32-2905/2011 (судья Шевченко А.Е.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Степан и К" к обществу с ограниченной ответственностью "ТИСС", администрации муниципального образования город Армавир при участии третьего лица Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г. Армавир о признании недействительным постановления, недостоверной величины оценки, определении рыночной стоимости имущества,

при участии: от истца: представители Степанян В.Б. (доверенность т. 5 л.д. 14), Левченко А.В. (доверенность от 14.08.2012);

от ООО "ТИСС" представители Корнилов А.Н. (доверенность от 26.01.2012), Юрченко Д.А. (доверенность от 19.12.2012);

от администрации МО город Армавир: представитель Клешнева Е.В. (доверенность N 01-54/105-18 от 26.12.2011);

от третьего лица: представитель Клешнева Е.В. (доверенность N 30-15/7231 от 22.11.2011);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Степан и К" (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТИСС" (далее оценщик), Администрации муниципального образования г. Армавир (далее администрация) о признании недостоверным (недействительным) отчета N 467.26.465-09/24 от 16.10.2009 г. об оценке нежилых помещений N 18-26 (второй этаж) литер Т общей площадью 234,8 кв.м, расположенных в г. Армавире по ул. Мира, 59-63, выполненный ООО "ТИСС"; определении действительной рыночной стоимости указанных нежилых помещений в размере 3 155 000 рублей; признании недействительным пункта 2 постановления главы администрации МО г. Армавир от 28.10.2009 года N 3510 "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по ул. Мира, 59-63, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования г. Армавир" (исковые требования, уточненные в соответствии со ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации муниципального образования г. Армавир.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края, от 05.10.2012 иск удовлетворен частично, признан недостоверным (недействительным) отчет N 467.26.465-09/24 от 16.10.2009 г. об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N 18-26 (второй этаж), литер Т, общей площадью 234,8 кв.м, расположенных по адресу: г. Армавир, ул. Мира, 59-63, составленный ООО "ТИСС", в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Распределены судебные расходы.

Решение мотивировано тем, что оспариваемая величина рыночной стоимости определена с нарушением Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", в остальной части истцом выбран ненадлежащий способ защиты права с учетом пропуска срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны обжаловали решение суда в апелляционном порядке.

Общество с ограниченной ответственностью "Степан и Ко" в апелляционной жалобе просит судебный акт в части отказа в исковых требованиях отменить, иск удовлетворить полностью. Апелляционная жалоба общества мотивирована тем, что истцом заявлен способ защиты об установлении рыночной цены и оспаривании постановления администрации, при этом по ст.13 ФЗ N 135 суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора (ФАС СКО по делу N А32-5101/2010). Суд неправильно не восстановил истцу срок для оспаривания постановления, поскольку общество пропустило его по уважительной причине, поскольку им был выбран иной способ защиты нарушенного права.

Общество с ограниченной ответственностью "ТИСС" в апелляционной жалобе полагает судебный акт в части удовлетворения заявленных требований незаконным, так как судом при назначении экспертизы допущены нарушения статьи 17.1. ФЗ N 135 от 29.07.1998, поскольку эксперт Билера Т.С. не является членом саморегулированной организации оценщиков (СРО "АРМО"). Согласно определению суда проведение экспертизы поручено ООО "Институт оценки и управления собственностью", а проведена экспертиза НОУ "Институт оценки и управления собственностью Куб ГТУ". В определении от 10.04.2012 суд не указал данных об эксперте, поэтому заключение эксперта является недопустимым доказательством по делу.

Суд при оценке заключения эксперта не учел, что опечатки, допущенные в отчете об оценке, не влияют на его выводы, не дал оценки факту сдачи отчета в соответствии с актом приема-передачи. Указанный в отчете список литературы мог использоваться оценщиком в части применения определенных методов, поэтому выводы эксперта об использовании недействующих источников также неправомерны. Оценщиком правильно указан год постройки - 1946 (а не 1986, как указал эксперт), использован правильный прогнозный период, что подтверждается актуальной текущей аналитической информацией.

Администрация муниципального образования г. Армавир также просит решение в части удовлетворения заявленных требований отменить, поскольку оспаривание достоверности величины объекта оценки возможно при обязательности заключения сделки и предъявления иска до момента заключения договора (издания акта государственным органом). Иск заявлен после принятия администрацией постановления N 3510, которым установлена продажная цена спорного имущества. Статьи 12, 13 ФЗ N 135 не предусматривают возможности признания отчета недостоверным, а указывают на возможность оспаривания и признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки. Проведенная по делу экспертиза является недостоверным доказательством, определенная экспертом стоимость спорных помещений не соответствует действительному анализу рынка коммерческой недвижимости в г.Армавире (в отличие от отчета об оценке), т.е. не является рыночной.

В отзыве на апелляционные жалобы ответчиков истец просит решение в части удовлетворения иска оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, Решением арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2010 по делу N А32-55466/2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011, постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2011, в удовлетворении требований ООО "Степан и К" к администрации муниципального образования г. Армавир о понуждении администрации заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Мира, 59 (литера Т), 2 этаж по цене2897620 руб. - отказано.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судами установлено, что общество в порядке статьи 3 Закона N 159-ФЗ обратилось в администрацию с заявлением от 31.07.2009 N 16 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений.

Согласно отчету от 16.10.2009 N 467.26.465-09/24 об определении рыночной стоимости, составленному ООО "ТИСС", рыночная стоимость спорных помещений составляет 7 500 тыс. рублей.

Постановлением администрации от 28.10.2009 N 3510 принято решение об условиях приватизации спорного имущества, на основании отчета об оценке от 16.10.2009 N 467.26.465-09/24 (далее - отчет об оценке) определена стоимость имущества в размере 7 500 000 руб.

Общество в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации направило протокол разногласий относительно цены выкупаемого объекта в размере 2897620 руб.

Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из того, что указанная в договоре купли-продажи стоимость недвижимого имущества определена в соответствии со статьями 7, 8 Закона об оценочной деятельности, на основании не оспоренного в установленном порядке отчета об оценке. Требований к оценщику о признании недостоверным оценки, проведенной для целей приватизации имущества, обществом не заявлялось.

При этом суды, руководствуясь статьей 3 Закона N 159-ФЗ, пришли к выводу о неправильном определении обществом стоимости спорного объекта расчетным путем исходя из оценки всего здания, а не выкупаемых помещений, а также указали, что поскольку иного порядка определения цены при продаже объекта, находящегося в муниципальной собственности, законодательством не установлено, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только при доказанности недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной отчетом от 16 октября 2009 г. N 467.26.465-09/24, в рамках самостоятельного иска с обязательным привлечением оценщика, осуществившего оценку, к участию в деле. Истцу было разъяснено право на обращение в суд с самостоятельным иском об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество обратилось в суд.

Суд первой инстанции правильно указал на надлежащую легитимацию истца по делу, при том, что наличие у общества преимущественного права на выкуп арендуемых помещений предметом спора не является, ответчиком и третьим лицом не оспаривается.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (п.1 информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком")).

ООО "Степан и К" представлен подготовленный другим оценщиком - ООО "Бюро оценки собственности "Канон" - отчет о рыночной стоимости спорных помещений N 29/10 от 09.12.2010, согласно которому рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на 16.10.2009 составила 2 392 000 рублей.

Оценщик, в силу статьи 15 Закона N 135-ФЗ, обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Закона N 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий истца и ответчиков относительно определенной отчетом об оценке рыночной стоимости арендованного помещения суд назначил экспертизы в соответствии со статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определениями суда от 04.05.2011 и от 25.08.2011.

Согласно заключению судебной экспертизы N 167 от 22.07.2011, выполненному экспертом НОУ "Институт оценки и управления собственностью" КубГТУ Билера Т.С, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилых помещений N 18-26 второго этажа здания, литер Т, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Мира, 59-63, по состоянию на 18.09.2009 составляет 3 155 000 рублей.

Заключением судебной экспертизы N 265 от 11.11.2011, выполненным экспертом НОУ "Институт оценки и управления собственностью" КубГТУ Билера Т.С, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, установлено, что отчет N 467.26.465-09/24 от 16.10.2009 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных в г. Армавире по ул. Мира, 59-63, литер Т, выполненный ООО "ТИСС", не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и Федеральным стандартам оценки (ФСО) и имеет ряд нарушений, в том числе:

- при указании общей информации, идентифицирующей объект оценки (п. 7, п. 11 таблицы N 1) в разделе 1 "Основные факты и выводы" в табл. 3 и по тексту отчета неверно указан объект оценки. В отчете указано, что оцениваются помещения N 24-29, 32, 34 литер А. Фактически оцениваются помещения N 18-26, литер Т. При этом на стр. 4 указано, что объектом оценки является "определение рыночной стоимости нежилых помещений N 18-26, литер А, расположенных по адресу: г. Армавир, ул. Мира, 59-63";

- ФСО - 1,2,3 (п. 39 Таблицы N 1): в разделе 5 "Применяемые стандарты оценочной деятельности" указаны использованные стандарты ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3. Однако в разделе 11 отчета имеется ссылка на постановление Правительства РФ от 06.07.2011 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" (на дату оценки отменено) и на международные стандарты оценки МСО - 1995 (на дату оценки отменены, действующая редакция МСО - 2007);

- при описании объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (п. 41 Таблицы N 1), дано описание с неточным указанием года постройки - вместо 1986 года постройки указан 1946 год, вместо железобетонных перекрытий указаны деревянные;

- при анализе рынка оценки и обоснования значений или диапазонов значений ценообразующих факторов (п. 51 Таблицы N 1) в названиях таблиц N 9 и N 10 отчета указано, что приведен анализ рынка коммерческой недвижимости Краснодарского края. При этом в самих таблицах говорится о ценах на квартиры. В связи с этим не представляется возможным установить, анализ какого сегмента рынка недвижимости произведен;

- при исследовании способности объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования (п. 55 Таблицы N 1) прогнозный период принят 3 года, постпрогнозный период не рассматривался. Расчет произведен при постоянной величине арендных платежей. Иные показатели, принимаемые в расчет, имеющие переменное значение, отсутствуют, что не соответствует сути процесса дисконтирования;

- при определении ставки дисконтирования (п. 57 Таблицы N 1) ставка дисконтирования принята в размере безрисковой ставки в размере 8,08 %. При этом на стр. 20 приведен расчет безрисковой ставки и расчетное значение 8,08%, а на стр. 21 безрисковая ставка для целей расчета ставки дохода на капитал принимается в размере 9,53 %;

- при выборе объектов-аналогов (п. 62 Таблицы N 1) объекты-аналоги представлены без указания источников информации по каждому объекту. При этом по объектам сравнения не указано, в каком населенном пункте данный объект расположен.

Суд первой инстанции, удовлетворяя в части заявленные требования, пришел к правильному выводу, что оспариваемый отчет составлен с нарушениями действующего законодательства. Доводы апелляционных жалоб ответчиков о том, что заключение судебной экспертизы не соответствует стандартам оценки, не могут быть положены в основу судебного акта.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Как установлено пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66, экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.

Согласно статье 24.2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков осуществляет экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации. Из анализа указанной нормы следует, что совет саморегулируемой организации оценщиков проводит контроль отчетов оценщиков путем проведения экспертизы.

При этом положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не обязывают в проведении экспертизы только экспертным советом саморегулируемой организации оценщиков.

В своей деятельности судебный эксперт руководствуется законодательством Российской Федерации, регулирующим организацию и производство судебной экспертизы. Согласно статье 8 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ от 31.05.2001 (в ред. от 28.06.2009) эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Утверждение ответчиков о том, что судебный эксперт обязан был руководствоваться ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является неверным, поскольку указанный Закон не регулирует организацию и производство судебной экспертизы, а применяется в отношении оценочной деятельности.

Как следует из представленного заключения, эксперт при производстве экспертизы руководствовался имеющимися в деле документами, а также иными дополнительно представленными в его распоряжение документами, имеющими отношение к исследованию поставленных перед ним вопросов. Эксперт полно и всесторонне изучил представленные ему документы, каких-либо сомнений в его заключении у суда не возникло.

Использование того либо иного подхода при определении рыночной стоимости объекта исследования входит в прерогативу судебного эксперта. Из экспертного заключения следует, что при расчете рыночной стоимости помещений экспертом применялись не только подходы, но и различные методы. Сделанные в заключении выводы аргументированы и являются продуктом мыслительного процесса эксперта, профессиональные навыки которого подтверждены документально.

Ответчиками в суде первой инстанции, в апелляционном суде ходатайства о проведении в соответствии с п. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторной судебной экспертизы не заявлено.

Оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с учетом результатов проведенных по делу судебных экспертиз, суд пришел к выводу о том, что отчет N 467.26.465-09/24 от 16.10.2009 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных в г. Армавире по ул. Мира, 59-63, литер Т, выполненный ООО "ТИСС", в силу допущенных оценщиком нарушений не соответствует Федеральному закону N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и Федеральным стандартам оценки (ФСО), не отражает реальной рыночной стоимости спорных помещений, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Выраженное ответчиками сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения, надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, не выявлено.

Процессуальных нарушений при назначении судебной экспертизы, ставящих под сомнение обоснованность заключения эксперта, также не имеется.

Доводы администрации о том, что в связи с принятием постановления администрации от 28.10.2009 N 3510, которым принято решение об условиях приватизации спорного имущества, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки недопустимо, противоречат нормам ФЗ N 159-ФЗ.

Как разъяснено в абзаце 4 пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Таким образом, оспаривание достоверности величины стоимости спорного объекта недвижимости в данном случае возможно способами, предусмотренными законодательством, в том числе путем предъявления самостоятельного иска, поскольку договор между сторонами не заключен, а постановление администрации такой договор не заменяет.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

Апелляционный суд отмечает, что по сути истцом было заявлено требование о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, составленном ООО "ТИСС". При этом удовлетворение требований в формулировке истца - о признании недостоверным (недействительным) отчета N 467.26.465-09/24 от 16.10.2009, выполненного ООО "ТИСС", не влечет неясности судебного акта, что подтверждается мотивировочной частью решения суда. Доводы апелляционной жалобы администрации в этой части являются формальными, не могут быть положены в основу судебного акта об изменении решения суда.

В части исковых требований об установлении рыночной стоимости имущества в размере, определенном проведенной по делу экспертизой апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что истцом, при заявлении данного требования, используется ненадлежащий способ защиты своих прав.

Так, по правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого закона.

В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что общество не представило доказательств возможности действительного восстановления нарушенных прав при удовлетворении иска об определении действительной рыночной стоимости нежилых помещений N 18-20, 22-26 (второй этаж) литер Т, расположенных в г. Армавире по ул. Мира, 59, в размере 3 155 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным пункта 2 постановления главы администрации МО г. Армавир от 28.10.2009 N 3510 "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по ул. Мира, 59-63 (в части выкупной стоимости помещений - 7500000 руб.), находящихся в муниципальной собственности МО г. Армавир", суд первой инстанции исходя из положений части статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.11.04 N 367-О, пришел к обоснованному выводу о пропуске срока на обращение в суд, а также отсутствием уважительности причины его пропуска, мотивированной иным способом защиты нарушенного права.

Более того, при действительности (по сроку действия) отчета об оценке, а также отсутствии данных о признании его недействительным судом, у администрации отсутствовали правовые основания для неуказания в решении о предоставлении обществу преимущественного права приобретения арендуемых помещений рыночной цены имущества в соответствии с отчетом N 467.26.465-09/24 от 16.10.2009 г. об оценке нежилых помещений N 18-26 (второй этаж) литер Т общей площадью 234,8 кв.м, расположенных в г. Армавире по ул. Мира, 59-63, выполненным ООО "ТИСС". Таким образом, в рамках заявленного требования заявителем не исполнено требование статьи 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - не указаны законы и иные нормативные правовые акты, которым не соответствует оспариваемый пункт постановления.

Кроме того, проект договора купли-продажи имущества с указанием испрашиваемой стоимости обществом не направлялся, требований о заключении договора в настоящем деле не заявлено.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В соответствии с пунктом 4 данной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 1 статьи 485 Гражданского кодекса закреплено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, то есть цена определяется сторонами в момент заключения договора. Таким образом, цена по договору купли-продажи подлежит определению в рамках преддоговорного спора. Само по себе установление рыночной стоимости спорных помещений и признание недействительным пункта 2 постановления главы администрации МО г. Армавир от 28.10.2009 N 3510 "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по ул. Мира, 59-63 не восстанавливает прав истца, что является самостоятельным основанием для отказа в данных требованиях. Общество не лишено возможности реализовать защиту своих прав в рамках преддоговорного спора.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2012 по делу N А32-2905/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов