Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23 января 2013 г. N 02АП-8601/12

г. Киров

23 января 2013 г.

Дело N А82-5874/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ольковой Т.М.,

судей Хоровой Т.В., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калининым А.Ю.,

при участии в судебном заседании (до перерыва) представителя ответчика Москалевой С.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.11.2012 по делу N А82-5874/2012, принятое судом в составе судьи Кокуриной Н.О.,

по иску муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН: 7604093410; ОГРН: 1067604080884)

к открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания" (ИНН: 7708639622; ОГРН: 5077746868403),

третье лицо - открытое акционерное общество "Российские железные дороги",

о взыскании долга по арендной плате и пеней, неосновательного обогащения,

установил:

муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - истец, Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания" (далее - ответчик, Компания) о взыскании долга по арендной плате в сумме 6 595 118 рублей 65 копеек за период с 28.09.2007 по 20.12.2011 на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.09.2005 N 17386-и (далее - Договор) и неосновательного обогащения в сумме 137 608 рублей за период с 21.12.2011 по 05.02.2012.

При уточнении иска Агентство заявляло также требование о взыскании пеней в сумме 20 406 552 рубля 64 копейки.

С учетом положений статей 49, 130 АПК РФ и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" названное требование, поскольку оно заявлено дополнительно, не принято к рассмотрению.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - третье лицо, ОАО "РЖД").

Решением от 15.11.2012 иск удовлетворен частично, взыскано с ответчика в пользу истца 4 281 413 рублей долга по арендной плате и 137 608 рублей неосновательного обогащения, отказано в остальной части иска. С Компании также взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 25 840 рублей.

Компания, не согласившись с принятым решением, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В жалобе указано, что между сторонами спора отсутствовали договорные отношения по аренде земли, а также истец не вправе требовать с ответчика возмещения неосновательного обогащения.

Компания, опровергая вывод о взыскании долга по арендной плате, считает, что суд неверно применил положения статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - ЗК РФ, ГК РФ, Постановление Пленума ВАС РФ N 11). По мнению ответчика, право аренды перешло к нему как к новому собственнику объекта недвижимости в силу закона, однако не оформлено, а потому договорные отношения с истцом не возникли. Доказательства передачи прав и обязанностей по Договору, уведомление бывшего арендатора о такой передаче и письменное согласие собственника земельного участка на такую передачу, предусмотренное Договором, отсутствуют. Ни бывший собственник (ОАО "РЖД"), ни истец не информировали ответчика о существенном условии Договора - размере арендной платы, о порядке и реквизитах для ее уплаты, а также истец не извещал ответчика об изменении арендной платы. Предмет Договора сторонами спора не согласован, так как назначение арендуемого участка не соответствует его фактическому использованию ввиду того, что объект недвижимости был законсервирован, то есть не эксплуатировался. Правовая норма о переходе права на землю при покупке недвижимости не может быть применена, так как объект недвижимости, принадлежащий ответчику, внесен в качестве вклада в его уставный капитал третьим лицом.

Возражая против вывода о взыскании неосновательного обогащения, Компания ссылается на то, что Агентство не доказало факт использования земельного участка площадью 37 935 кв.м., которая в пять раз больше площади строений, суд не исследовал доводы ответчика о консервации объекта недвижимости. Кроме того, возмещение неосновательного обогащения возможно при пользовании чужим имуществом без намерения его приобрести, а ответчик земельный участок выкупил. После этого, к тому же, ответчик стал законным владельцем спорного участка, что также с учетом статей 304, 305 ГК РФ исключает наличие неосновательного обогащения на его стороне.

Компания полагает, что суд не дал правовую оценку ее заявлению об истечении срока исковой давности. Агентство не имеет права на взыскание платы за пользование спорным участком, поскольку он относится к федеральной собственности.

Агентство в отзыве привело возражения против доводов жалобы, считает выводы обжалуемого решения о взыскании арендной платы и неосновательного обогащения законными и обоснованными.

ОАО "РЖД" отзыв на жалобу не направило.

В соответствии со статьями 153.1, 163, частью 1 статьи 266 АПК РФ судебное заседание апелляционного суда состоялось 16.01.2013 с применением средств видеоконференц-связи через Арбитражный суд Ярославской области и с объявлением перерыва до 23.01.2013.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела, в том числе об объявлении перерыва, надлежащим образом.

Истец и третье лицо явку своих представителей для участия в судебном разбирательстве не обеспечили.

Ответчик, присутствовавший в судебном заседании до перерыва, настаивал на удовлетворении жалобы.

В силу статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие истца и третьего лица, после перерыва судебное заседание завершено без участия ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, на кадастровом учете с 24.10.2005 находился земельный участок с кадастровым номером 76:23:020701:20 площадью 38 931 кв.м., расположенный по адресу: город Ярославль, проезд Домостроителей, дом 7, с разрешенным использованием "для эксплуатации сооружения - комплекса торгово-закупочной базы Ярославского отдела рабочего снабжения".

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Арендодатель) и ОАО "РЖД" (далее - Арендатор) заключили Договор на предмет аренды указанного участка для целей эксплуатации сооружения - комплекса торгово-закупочной базы Ярославского отдела рабочего снабжения (далее - Торговая база).

Стороны определили срок действия Договора с 23.08.2005 по 22.06.2006 с условием, что Договор по истечении названного срока возобновляется на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны Арендодателя.

В связи с этим после 22.06.2006 Договор возобновлен на неопределенный срок.

Данные обстоятельства явствуют из постановления Мэра города Ярославля от 23.08.2005 N 3837, Договора, кадастрового паспорта от 13.07.2011 N 7623/204/11-1401 (том 1, л.д. 6; том 2, л.д. 4-10).

28.09.2007 право собственности на Торговую базу возникло у Компании, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серия 76 АА N 594256 (том 1, л.д. 12).

Впоследствии на основании обращения Компании земельный участок с кадастровым номером 76:23:020701:20, предоставленный по Договору, разделен на шесть участков. В их числе - земельный участок с кадастровым номером 76:23:020701:205 площадью 37 935 кв.м., который Компания ввиду нахождения на нем Торговой базы выкупила у органа местного самоуправления города Ярославля. Регистрация права собственности ответчика на данный участок произведена 06.02.2012.

Об этом свидетельствуют: кадастровый паспорт земельного участка от 07.11.2011 N 7600/301/2011-19885; постановления Мэрии города Ярославля от 21.12.2011 N 3440 "О разделе земельного участка по проезду Домостроителей, дом 7 в Заволжском районе" и от 22.12.2011 N 3507 "О предоставлении в собственность ОАО "ЖТК" земельного участка по проезду Домостроителей, дом 7 в Заволжском районе"; договор купли-продажи земельного участка от 26.12.2011 N 1699; свидетельство о государственной регистрации права от 06.02.2012 серия 76 АБ N 544008 (том 1, л.д. 7-8, 19, 124, 140-143).

Ввиду того, что в период с 28.09.2007 по 05.02.2012 ответчик пользовался для эксплуатации Торговой базы земельным участком и не вносил плату за землю, истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском о взыскании образовавшейся задолженности.

В связи с уточнением правового обоснования и расчета (том 2, л.д. 23-25) истец просил взыскать с ответчика долг по арендной плате по Договору (6 595 118 рублей 65 копеек за период с 28.09.2007 по 20.12.2011), неосновательное обогащение (137 608 рублей за период с 21.12.2011 по 05.02.2012).

Ответчик возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве на иск, дополнениях к отзыву, письменных пояснениях, заявлял об истечении срока исковой давности (том 1, л.д. 34-39, 120-122, 133-139, 155-156).

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался статьями 35 ЗК РФ, 309, 310, 552, 1102 ГК РФ, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, федеральными законами от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", Законом Ярославской области от 27.04.2007 N 21-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области - городе Ярославле" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73, Постановление Президиума ВАС РФ N 12404/09, Закон N 137-ФЗ, Закон N 29-ФЗ). При этом суд, оценив представленные доказательства, признал, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию за пользование землей площадью 37 935 кв.м. с учетом срока исковой давности и установленных ставок арендная плата по Договору в сумме 4 281 413 рублей, неосновательное обогащение в сумме 137 608 рублей. Суд отклонил доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания платы за землю после 26.12.2011 ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка, а равно об отсутствии у истца полномочий по распоряжению спорной землей, счел исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, Второй арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

В силу статьи 65 и части 1 статьи 168 АПК РФ обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие решения об удовлетворении или отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают, среди прочего, из закона, договора, вследствие неосновательного обогащения.

В статье 1 ЗК РФ закреплен принцип платности землепользования.

Исходя из статей 3, 28, 65 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами. Приобретение гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с неразграниченной собственностью, обуславливает возникновение обязанности по уплате земельного налога либо арендной платы.

Поэтому в силу закона между уполномоченным на распоряжение земельным участком органом и лицом, использующим земельный участок, на который у него право собственности не возникло, усматривается наличие обязательственного правоотношения, заключающегося в праве первого требовать и в обязанности последнего вносить плату за пользование земельным участком.

По смыслу статей 22 ЗК РФ, 309, 606 ГК РФ пользование земельным участком за плату осуществляется на основании договора аренды с внесением арендных платежей.

В соответствии со статьями 1102, 1105 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований временно пользовалось чужим имуществом, должно возместить то, что оно сберегло вследствие такого использования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из пункта 1 статьи 6, пункта 3 статьи 424, пункта 2 статьи 614 ГК РФ усматривается, что при определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона может быть применено правило о цене за аналогичные товары, работы или услуги. Данное правило относительно использования чужого имущества в отсутствие согласованных контрагентами порядка, условий и сроков внесения платы означает, что действуют те, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Следовательно, обязанность по уплате денежных средств за землю в виде арендных платежей возникает из договора аренды, заключенного в установленном порядке, либо в случае возмещения неосновательного обогащения при доказанности факта использования земельного участка в отсутствие законных оснований.

В предмет доказывания при взыскании долга по арендной плате входит наличие между сторонами спора договорных арендных отношений и факт неисполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей. При взыскании неосновательного обогащения - наличие у истца полномочий по распоряжению спорным участком, факт его использования ответчиком и размер неосновательно сохраненного или увеличенного имущества на стороне ответчика.

Апелляционная инстанция считает, что в спорной ситуации подтверждена совокупность названных выше обстоятельств, а позиция ответчика, что отсутствовали основания для взыскания долга по арендной плате и неосновательного обогащения, несостоятельна.

Судом первой инстанции верно установлено, что прежний собственник Торговой базы пользовался для ее эксплуатации земельным участком с кадастровым номером 76:23:020701:20 на основании Договора аренды, а потому у Компании с переходом права собственности на данный объект недвижимости с 28.09.2007 возникло и право на арендное использование указанного участка на условиях Договора. Такое право сохранялось за ответчиком до раздела объекта аренды, то есть до 21.12.2011, после чего имело место внедоговорное использование вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 76:23:020701:205 до его выкупа и регистрации права собственности, то есть до 06.02.2012.

Ответчик в жалобе, по сути, не отрицает, что к нему на земельный участок с кадастровым номером 76:23:020701:20 в силу закона перешло право аренды, однако, опровергая наличие с истцом арендных правоотношений, ссылается на отсутствие оформления такого права.

Между тем данное обстоятельство, а равно приводимые в его обоснование аргументы, не имеют значения.

Из пункта 1 статьи 271 ГК РФ, пункта 1, 2 статьи 35 ЗК РФ следует, что при переходе права собственности на объект недвижимости к новому собственнику одновременно переходит и право пользования земельным участком, занятым недвижимостью, на тех же условиях и в том же объеме, что у прежнего собственника.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 разъяснено, что право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Ссылка в жалобе на то, что не подлежала применению статья 552 ГК РФ, поскольку Торговая база внесена в качестве вклада в уставный капитал, а не приобретена по договору купли-продажи, отклоняется, так как и в такой ситуации с учетом статьи 6 ГК РФ по аналогии закона упомянутая статья так же действует.

Поэтому арендные правоотношения относительно земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, возникают между собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости независимо от переоформления соответствующего договора, который был заключен с прежним собственником объекта недвижимости.

Доводы о том, что ни бывший собственник (ОАО "РЖД"), ни истец не информировали ответчика о существенном условии Договора - размере арендной платы, о порядке и реквизитах для ее уплаты, истец не извещал ответчика об изменении арендной платы, не принимаются.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что согласно разъяснениям в Постановлении Президиума ВАС РФ N 12404/09 стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

С учетом сказанного, следует согласиться с выводом обжалуемого решения, что за период по 20.12.2011 ответчик обязан уплатить арендную плату на условиях, обозначенных в Договоре, а за период с 21.12.2011 неосновательное обогащение за внедоговорное пользование землей.

Суд первой инстанции, определяя размер подлежащих взысканию денежных сумм, учел заявление Компании об истечении срока исковой давности и обоснованно признал не подлежащими удовлетворению требования Агентства о взыскании долга по арендной плате за период с 28.09.2007 по май 2009 года.

С мнением ответчика, что его заявлению об истечении срока исковой давности не дана надлежащая оценка, на основании такого заявления в иске следовало отказать в полном объеме ввиду того, что на момент подачи иска имущество выбыло из владения истца, нельзя согласиться.

Ответчик мотивирует свое мнение ссылками на правовые положения (статьи 304, 305 ГК РФ), которые применяются в правоотношениях, связанных с правомочием владения и имеющих владельческий, вещно-правовой характер, а не в спорных правоотношениях, связанных с правомочием распоряжения и имеющих обязательственный характер.

Расчет арендной платы и неосновательного обогащения произведен истцом с учетом действовавших в спорный период ставок арендной платы, что ответчик не оспорил ни в суде первой инстанции, ни в жалобе.

Доказательства внесения ответчиком платы за землю, а равно контррасчет заявленных в иске сумм отсутствуют.

Вместе с тем, суд первой инстанции, проанализировав доводы сторон, установил, что оплате за весь спорный период - и на основании Договора, и за бездоговорное пользование - подлежит площадь земли 37 935 кв.м.

Соответственно, за период с 01.06.2009 по 20.12.2011 арендная плата в сумме 4 281 413 рублей, за период с 21.12.2011 по 05.02.2012 - неосновательное обогащение в сумме 137 608 рублей.

Апелляционный суд оснований для переоценки данного вывода не находит, поскольку земельный участок именно такой площади приобретен Компанией в собственность со ссылкой на нахождение на нем Торговой базы. Доказательств того, что земельный участок площадью 37 935 кв.м. сформирован не только для эксплуатации Торговой базы, но и каких-либо иных объектов не имеется.

Аргумент о том, что в спорный период Торговая база была законсервирована, отклоняется, так как названное обстоятельство не освобождает собственника от несения бремени содержания объекта недвижимости, в том числе от расходов на оплату земли, предназначенной для Торговой базы.

Доводы ответчика о том, что неосновательное обогащение не подлежит взысканию ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка, отклоняется.

Суд первой инстанции относительно указанного довода правильно отметил, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ N 73, что покупатель земли до государственной регистрации перехода права собственности на нее не является плательщиком земельного налога. Поэтому освобождение ответчика от платы за землю в период с даты заключения договора купли-продажи земли до государственной регистрации перехода права собственности на землю противоречило бы принципу платности использования земли.

Ссылки в жалобе на отсутствие у истца полномочий по распоряжению спорной землей также получили надлежащую оценку в обжалуемом решении.

Согласно пункту 3 статьи 4 Закона N 29-ФЗ федеральной собственностью являются только земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с пунктом 1 статьи 8 настоящего закона, а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы.

Кроме того, в силу пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 данного закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Спорный участок к обозначенным выше землям не относится, документов о государственной регистрации на него права собственности Российской Федерации не представлено.

Из материалов дела следует, что ответчик пользовался земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, а распоряжение таким участком осуществляли органы местного самоуправления города Ярославля, что также подтверждено и договором купли-продажи земли с Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля, на основании которого ответчик приобрел земельный участок в собственность.

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно, оценив представленные доказательства с соблюдением статьи 71 АПК РФ, признал иск подлежащим частичному удовлетворению и взыскал с ответчика в пользу истца 4 281 413 рублей долга по арендной плате и 137 608 рублей неосновательного обогащения.

Таким образом, обжалуемое решение содержит выводы, соответствующие обстоятельствам дела, представленным доказательствам, материальным и процессуальным нормам права, не может быть отменено или изменено по приведенным в жалобе доводам. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не выявлено.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной инстанции относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.11.2012 по делу N А82-5874/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.М. Олькова

Судьи

Т.В. Хорова Л.И. Черных