Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2013 г. N 14АП-9707/12

г. Вологда

29 января 2013 г.

Дело N А66-7625/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.

В полном объеме постановление изготовлено 29 января 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,

при участии от индивидуального предпринимателя главы Крестьянского хозяйства Понтекорво Тито Бруновича представителя Антонова А.В. по доверенности от 14.01.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы Крестьянского хозяйства Понтекорво Тито Бруновича на решение Арбитражного суда Тверской области от 15 октября 2012 года по делу N А66-7625/2010 (судья Рожина Е.И.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ахалтекинец" (далее - ООО "Ахалтекинец") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Крестьянскому хозяйству "Ахалтекинец - 2" (ОГРН 1026901673259; далее - Крестьяское хозяйство) о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок общей площадью 33 000 кв.м, с кадастровым номером 69:14:02:42606:1, расположенный по адресу: Тверская область, Кимрский район, Федоровское сельское поселение, д. Святье, на основании договора купли - продажи от 25.02.2009 N 1/2009, заключенного между Крестьянским хозяйством" и ООО "Ахалтекинец".

Решением суда от 23.11.2010 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.07.2011 решение Арбитражного суда Тверской области от 23.11.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области с указанием решить вопрос о надлежащем ответчике; проверить возражения главы Крестьянского хозяйства относительно его волеизъявления на заключение договора купли-продажи земельного участка; установить, исполнены ли сторонами обязательства по договору, а также имеет ли место уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности, в чем заключается такое уклонение и чем подтверждается.

Определением суда от 29.08.2011 исковое заявление принято к производству на новое рассмотрение, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 17.01.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель глава Крестьянского хозяйства Понтекорво Тито Брунович (ОГРИП 310774602600402; далее - Предприниматель), зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 30, кв. 43.

Определением суда от 28.02.2012 удовлетворено ходатайство истца о замене ненадлежащего ответчика в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ). Надлежащим ответчиком по делу признан Предприниматель.

Крестьянское хозяйство исключено из числа ответчиков по настоящему делу.

Определением от 04.10.2012 принято к производству встречное исковое заявление ответчика о признании договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2009 N 1/2009 незаключенным на основании статьей 167, 168, 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 15 октября 2012 года иск ООО "Ахалтекинец" удовлетворен в полном объеме. С Предпринимателя в пользу ООО "Ахалтекинец" взыскано 4000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе ООО "Ахалтекинец" в удовлетворении исковых требований.

Доводы жалобы сводятся к следующему:

- суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу об уклонении от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и неправильно применил пункт 3 статьи 551 ГК РФ;

- суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что сделка исполнена и ответчик получил денежные средства за проданное недвижимое имущество, поскольку истцом в материалы дела представлен расходный кассовый ордер от 26.02.2009, по которому генеральный директор ООО "Ахалтекинец" Герасимов И.В. передает денежные средства самому себе как представителю Понтекорво Т.Б.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, в отзыве на жалобу возражал относительно ее удовлетворения. В связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя истца в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением администрации Кимрского района Тверской области от 29.06.1992 N 140-6 Понтекорво Т.Б. для организации крестьянского (фермерского) хозяйства (направление - коневодство) предоставлен в собственность бесплатно из спецземфонда района земельный участок площадью 3,3 га, в том числе 2,5 га пастбищ и 0,8 га прочих земель; зарегистрирован устав крестьянского (фермерского) хозяйства "Ахалтекинец-2".

На основании постановления администрации Кимрского района Тверской области от 29.06.1992 N 140-6, постановления администрации Кимрского района Тверской области от 30.10.1992 N 202 Крестьянскому хозяйству, главой которого являлся Понтекорво Т.Б., выдан государственный акт о предоставлении в собственность 33 га земель для ведения крестьянского хозяйства (ТВО-14-16-28). К акту приложен чертеж границ земельного участка с описанием смежеств.

Государственная регистрация права собственности Крестьянского хозяйства на земельный участок площадью 3,3 га, с кадастровым номером 69:14:36:9 произведена 29.07.1999, что подтверждается свидетельством от 17.08.1999 серии ТО N 6914797.

25.02.1999 между крестьянским (фермерским хозяйством) "Ахалтекинец-2" в лице Герасимова И.В., действовавшим на основании доверенности от 04.03.2008, выданной главой Крестьянского хозяйства Понтекорво Т.Б. (продавец) и ООО "Ахалтекинец" в лице директора Герасимова И.В. (покупатель) заключен договор N 1/2009 купли-продажи земельного участка общей площадью 33 000 кв.м., расположенного по адресу: Тверская область, Кимрский район, Федоровское с/пос., д. Святье, с кадастровым номером 69:14:02:42606:1 (предыдущий кадастровый номер 69:14:36:9) по цене 59 400 руб., соответствующей кадастровой стоимости участка.

27.09.1990 между продавцом в лице Герасимова И.В. и покупателем в лице Герасимова И.В. подписан акт приема-передачи земельного участка.

Передача денежных средств в сумме 59 400 руб. в счет оплаты недвижимости оформлена расходным кассовым ордером от 26.02.2009 N 151.

Поскольку сделка сторонами исполнена, а Крестьянское хозяйство уклонилось от регистрации перехода права, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречных исковых требований отказал.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований согласиться с доводами подателя жалобы.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Согласно пункту 2 статьи 223 названного Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статья 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В силу статьи 2 данного Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом.

Из материалов дела следует, что объект недвижимости - земельный участок общей площадью 33 000 кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, Кимрский район, Федоровское с/пос., д.Святье, с кадастровым номером 69:14:02:42606:1 передан правопредшественником ответчика истцу по акту приема-передачи от 27.02.2009 в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 25.02.2009 N 1/2009.

Чистота совершенной сделки подтверждается следующими доказательствами: правом собственности продавца на недвижимое имущество, предложенное к продаже; нотариально заверенной доверенностью от 04.03.2008 о передаче главой крестьянского хозяйства Понтекорво Т.Б. прав, в том числе на продажу земельного участка общей площадью 3,3 га, находящегося по адресу: Тверская область, Кимрский район, д. Святье; получение денег; свидетельства о государственной регистрации права - гражданину Герасимову И.В, для чего последнему предоставлено право подписать договор купли-продажи и передаточный акт, расписываться и совершать все действия, связанные с исполнением поручения; актом приема-передачи передачи земельного участка от 27.02.2009, содержащим в пункте 3 условие, что расчеты по договору купли-продажи произведены полностью, что корреспондируется с датой передачи денежных средств в сумме 59 400 руб. в счет оплаты недвижимости, оформленной расходным кассовым ордером от 26.02.2009 N 151.

Приобретенный по договору купли-продажи от 25.02.2009 земельный участок находится в фактическом владении и пользовании ООО "Ахалтекинец", на нем расположены объекты недвижимости (коневодческий комплекс), принадлежащие ответчику на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав от 02.09.2010 N 13/007/2010-865, от 25.10.2011 N 13/012/2011-165.

Поскольку продавец не предпринял мер по государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, тем самым уклонился от исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка 25.02.2009 N 1/2009 в части государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по сделке, что в силу положений статей 309, 310 ГК РФ является недопустимым, суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальные исковые требования.

Довод ответчика, что доверенность от 04.03.2008 главой крестьянского хозяйства Понтекорво Т.Б. гражданину Герасимову И.В. не выдавалась опровергается выводами эксперта, сделанными по результатам проведенных исследований образцов почерка Понтекорво Т.Б. В экспертном заключении сделан однозначный вывод, что подписи от имени Понтекорво Тито Бруновича, а также удостоверенные записи "Понтекорво Тито Брунович", расположенные в двух экземплярах доверенности (один из которых выполнен на номерном бланке со специальными средствами защиты, другой на белом листе бумаги формата А4), выданной 04.03.2008 Понтекорво Тито Бруновичем Герасимову Игорю Вячеславовичу, удостоверенной нотариусом Петровым В.А и зарегистрированной в реестре N 1д-185, выполнены одним лицом - самим Понтекорво Тито Бруновичем под влиянием "сбивающих" факторов, связанных с возрастными изменениями, сопровождающими организм при естественном старении.

Применительно к статьям 64, 67, 68 АПК РФ экспертное заключение является судебным доказательством истинности факта волеизъявления главы хозяйства Понтекорво Т.Б. на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка посредством делегирования, через доверенность от 04.03.2008, своих полномочий гражданину Герасимову И.В.

Кроме того, ответчиком заявлен встречный иск о признании договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2009 N 1/2009 незаключенным, поскольку данный договор существенно нарушает имущественные права Понтекорво Т.Б.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статья 554 ГК РФ регламентирует особенности определения предмета в договоре продажи недвижимости.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что указанное в договоре имущество индивидуализировано в той степени, которая существовала на момент заключения договора. При этом обязанность покупателя принять и оплатить недвижимое имущество была исполнена в полном объеме, доказательств обратного ответчик не представил. Объем действий гражданина Герасимова И.В. соответствует полномочиям, предусмотренным доверенностью от 04.03.2008, в связи с чем получение Герасимовым И.В. денежных средств по договору купли-продажи от ООО "Ахалтекинец" в счет оплаты земельного участка является правомерным. Обстоятельства передачи Герасимовым И.В. полученных денежных средств Предпринимателю как собственнику земельного участка не имеют правового значения для дела, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется как несостоятельный.

При таких обстоятельствах дела спорный договор купли-продажи земельного участка от 25.02.2009 обоснованно признан судом заключенным и исполненным сторонами.

Недействительной по основаниям пункта 3 статьи 182 ГК РФ, судом может быть признана сделка по иску заинтересованного лица. Со стороны истца по встречному иску таких доказательств суду не представлено. Кроме того, в постановлении суда кассационной инстанции от 29.07.2011, принятом по настоящему делу, суд признал вывод суда первой инстанции о признании спорного договора купли-продажи ничтожной сделкой, как противоречащей статьям 53, 182 ГК РФ, не соответствующим положениям названных норм и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.11.2005 N 9467/05 и от 11.04.2008 N 10327/05.

Ссылка ответчика на то, что при оформлении сделки была нарушена статья 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), которым предусмотрены особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованная.

Согласно части второй пункта 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ действие данного Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав от 02.09.2010 N 13/007/2010-865, от 25.10.2011 N 13/012/2011-165 приобретенный по договору купли-продажи от 25.02.2009 земельный участок находится в фактическом владении и пользовании ООО "Ахалтекинец", на нем расположены объекты недвижимости (коневодческий комплекс), принадлежащие ответчику на праве собственности.

В соответствии пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

При таких обстоятельствах дела суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Исследование представленных сторонами доказательств произведено арбитражным судом первой инстанции должным образом, выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Поскольку Предприниматель уплатил государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в большем размере, чем требуется по закону, излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату плательщику на основании статьи 104 АПК РФ и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 15 октября 2012 года по делу N А66-7625/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы Крестьянского хозяйства Понтекорво Тито Бруновича - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю главе Крестьянского хозяйства Понтекорво Тито Бруновичу 2000 руб. государственной пошлины, уплаченной по квитанции от 07.11.2012 за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина