Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 июля 2011 г. N Ф07-4108/11 по делу N А66-7625/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2013 г. N Ф07-4108/11 по делу N А66-7625/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Захаровой М.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Ахалтекинец" директора Герасимова И.В. (решение единственного участника от 14.02.2008), от Понтекорво Тито Бруновича его представителя Марковского В.М. (доверенность от 21.07.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ахалтекинец" на решение Арбитражного суда Тверской области от 23.11.2010 (судья Закутская С.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 (судьи Носач Е.В., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу N А66-7625/2010,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Ахалтекинец" (ОГРН 1025001418342; местонахождение: Московская обл., г. Дубна, ул. 9 Мая, д. 6; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к крестьянскому хозяйству "Ахалтекинец-2" (ОГРН 1026901673259; местонахождение: Тверская обл., Кимрский р-н, Федоровское с/пос., д. Святье; далее - Хозяйство) о государственной регистрации на основании договора купли-продажи от 25.02.2009 N 1/2009, заключенного между ответчиком и истцом, перехода права собственности на земельный участок общей площадью 33 000 кв. м, расположенный по адресу: Тверская обл., Кимрский р-н, Федоровское с/пос., д. Святье, кадастровый номер 69:14:02:42606:1, с местоположением установленного ориентира, расположенного в границах участка, ориентир 100 м восточнее д. Святье, Федоровское с/пос. Кимрского р-на, из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - под коннозаводскую деятельность.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление Росреестра).

Решением от 23.11.2010 в иске отказано по тем мотивам, что земельный участок не прошел кадастровый учет; договор купли-продажи, подписанный со стороны продавца и покупателя представителями в одном и том же лице, противоречит статьям 53, 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ничтожен; в доверенности, выданной главой Хозяйства Понтекорво Тито Бруновичем представителю Герасимову И.В., недостаточно идентифицирован земельный участок.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 названное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение и нарушение судами норм права. По мнению подателя жалобы, кадастровый учет земельного участка был проведен в соответствии с ранее действовавшим законодательством и является действительным; судами неправильно применены статьи 53, 182 Гражданского кодекса Российской Федерации; замена правообладателя - Хозяйства - на индивидуального предпринимателя Понтекорво Тито Бруновича произведена в связи с необходимостью приведения организационно-правовой формы крестьянских (фермерских) хозяйств в соответствие с Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", права и обязанности реорганизованного юридического лица перешли к новому лицу, которое следовало привлечь к участию в деле.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. В судебное заседание также явился представитель Понтекорво Т.Б., который пояснил, что в настоящее время Хозяйство ликвидировано; Понтекорво Т.Б., бывший главой Хозяйства, зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Представитель Понтекорво Т.Б. возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на то, что его доверитель не выдавал Герасимову И.В. доверенность на продажу земельного участка и не изъявлял волю на отчуждение участка.

Управление Росреестра о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Кимрского района Тверской области от 29.06.92 N 140-6 Понтекорво Тито Бруновичу для организации крестьянского (фермерского) хозяйства (направление - коневодство) предоставлен в собственность бесплатно из спецземфонда района земельный участок площадью 3,3 га, в том числе 2,5 га пастбищ и 0,8 га прочих земель; зарегистрирован устав крестьянского (фермерского) хозяйства "Ахалтекинец-2".

На основании данного постановления Хозяйству, главой которого является Понтекорво Т.Б., выдан государственный акт N ТВО-14-16-28 о предоставлении в собственность 3,3 га земель для ведения крестьянского хозяйства. К акту приложен чертеж границ земельного участка с описанием смежеств.

На основании того же постановления администрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано 29.07.99 право собственности Хозяйства на земельный участок с кадастровым номером 69:14:36:9, о чем выдано свидетельство от 17.08.99 серии ТО N 6914797.

Хозяйство (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 25.02.2009 N 1/2009 купли-продажи земельного участка общей площадью 33 000 кв. м, расположенного по адресу: Тверская обл., Кимрский р-н, Федоровское с/пос., д. Святье, с кадастровым номером 69:14:02:42606:1 (предыдущий кадастровый номер 69:14:36:9) по цене 59 400 руб., соответствующей кадастровой стоимости участка.

По акту приема-передачи от 27.02.2009 продавец передал участок покупателю.

От имени Хозяйства договор и акт приема-передачи подписаны Герасимовым И.В., действовавшим на основании доверенности от 04.03.2008, выданной главой Хозяйства Понтекорво Т.Б., от имени Общества - директором Герасимовым И.В.

Общество, ссылаясь на то, что на приобретенном им земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, на уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд рассмотрел спор в отношении ответчика - Хозяйства. Между тем из материалов дела усматривается, что 26.01.2010 глава Хозяйства Понтекорво Т.Б. приобрел статус индивидуального предпринимателя, после чего обратился в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП изменений в части собственника спорного земельного участка - Понтекорво Т.Б. вместо Хозяйства.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. В силу статьи 23 данного Закона (в редакции Федерального закона от 30.10.2009 N 239-ФЗ) крестьянские (фермерские) хозяйства, которые созданы как юридические лица в соответствии с Законом РСФСР от 22.11.90 N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", вправе сохранить статус юридического лица на период до 01.01.2013.

Таким образом, суду следовало выяснить, обладало ли Хозяйство как юридическое лицо на момент рассмотрения дела правоспособностью и в зависимости от этого решить вопрос о правопреемстве.

Суд посчитал договор купли-продажи от 25.02.2009 N 1/2009 ничтожной сделкой как противоречащей статьям 53, 182 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако такой вывод не соответствует положениям названых норм и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.11.2005 N 9467/05 и от 11.04.2006 N 10327/05. Согласно данной правовой позиции органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и, следовательно, выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях. В таком случае к сделкам, в которых с одной стороны действовал представитель, а с другой - то же лицо как единоличный исполнительный орган юридического лица, не применим пункт 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В любом случае, если сделкой, при заключении которой с обеих сторон действовало одно и то же лицо, нарушаются права представляемого, такая сделка может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица, то есть является оспоримой.

Суды указали, что в нарушение статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации договор купли-продажи заключен в отношении земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет. При этом суд первой инстанции исходил из положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", а апелляционный суд сослался на отсутствие документов, подтверждающих проведение государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 02.10.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Между тем судами не учтено, что до принятия названных выше Законов земельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи, был присвоен кадастровый номер, в отношении этого участка было зарегистрировано право собственности Хозяйства с выдачей правоподтверждающих документов; в деле имеются кадастровые выписки о земельном участке. Отсутствие документов, подтверждающих проведение государственного кадастрового учета земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ, не свидетельствует о невозможности считать спорный земельный участок считать ранее учтенным объектом в соответствии с переходными положениями названного Закона. Данный вопрос недостаточно исследован судами.

Таким образом, мотивы, по которым суды отказали в иске, не соответствуют нормам права и имеющимся в деле доказательствам. В то же время судами не установлены все обстоятельства, которые могут повлиять на исход дела, и не выяснены иные вопросы, имеющие значение для правильного разрешения спора.

Так, суды не проверили, исполнена ли сделка сторонами, в чьем владении и пользовании находится земельный участок и получены ли продавцом денежные средства в оплату за проданное имущество. Данные обстоятельства имеют значение для разрешения спора, поскольку при недоказанности передачи покупателем продавцу денежных средств в оплату недвижимости и отсутствии в договоре условий о государственной регистрации перехода права независимо от исполнения сторонами своих обязательств права покупателя не могут считаться нарушенными и, следовательно, подлежащими судебной защите избранным им способом. На необходимость выяснения того, в чьем владении находится недвижимость, при рассмотрении исков о государственной регистрации перехода права по договору продажи недвижимости указано и в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22.

Согласно пункту 1.4 договора от 25.02.2009 N 1/2009 на продаваемом земельном участке расположены объекты недвижимости (коневодческий комплекс), принадлежащие Обществу. При этом в деле отсутствуют документы, подтверждающие данную информацию. Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, судам необходимо было проверить это обстоятельство и учитывать его при рассмотрении спора.

Кроме того, в суде кассационной инстанции представитель Понтекорво Т.Б. заявил, что его доверитель, не участвовавший в судебных заседаниях первой и апелляционной инстанций, не выдавал никаких доверенностей на продажу земельного участка. Данное заявление нуждается в проверке.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует решить вопрос о надлежащем ответчике; проверить возражения главы Хозяйства относительно его волеизъявления на заключение договора купли-продажи земельного участка; установить, исполнены ли сторонами обязательства по договору, а также имеет ли место уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности, в чем заключается такое уклонение и чем подтверждается.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 23.11.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 по делу N А66-7625/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева М.В. Захарова