Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2013 г. N 10АП-10208/12

г. Москва

11 февраля 2013 г.

Дело N А41-10258/12

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мищенко Е.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Кручининой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бутылиной Н.В.,

при участии в заседании:

от заявителя: Шипилова Е.Н., доверенность от 01.06.2012 N 341,

от заинтересованного лица: Новиков С.В., доверенность от 20.12.2012 N 383-Д,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09.10.2012 по делу N А41-10258/12, принятое судьей Богатыревой Г.И., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "САМ-МБ" (ИНН 5001048893, ОГРН 1045000719961) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, при участии третьих лиц: Смирнова С. В., Беловой М.А., Беловой Н.В., о признании незаконным отказа от 11.01.2012 по вх. N30/060/2011-202 от 29.11.2011 в государственной регистрации сделки-договора ипотеки от 29.11.2011 N 01/10-2011-И,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "САМ-МБ" (ИНН 5001048893, ОГРН 1045000719961) (далее - заявитель, общество, ООО "САМ-МБ") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра по Московской области), при участии третьих лиц: Смирнова С. В., Беловой М.А., Беловой Н.В., с заявлением: признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 11.01.2012 по вх. N 30/060/2011-202 от 29.11.2011 в государственной регистрации договора ипотеки от 29.11.2011 N 01/10-2011-И незаконным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора ипотеки от 29.11.2011 N 01/10-2011-И в установленный законом срок.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.10.2012 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Московской области обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения о дате, времени и месте судебного заседания. Информация о времени и месте судебного заседания имеется на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель общества в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Управления Росреестра по Московской области.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО "САМ-МБ" (залогодержатель) и Смирновым С. В. (залогодатель) заключен договор ипотеки от 29.11.2011 N 01/10-2011-И.

Предметом ипотеки является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества, а именно: жилого дома, общей площадью 267, 2 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. 9 Января, д. 58 и гаража, общей площадью 59, 6 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. 9 Января, д. 58 (п.п. 1.1, 1.2 договора).

29.11.2011 заявитель обратился с заявлением о государственной регистрации сделки - договора ипотеки на жилой дом и гараж, расположенные по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. 9 Января, д. 58 в Управление Росреестра по Московской области.

01.12.2011 заинтересованное лицо приостановило государственную регистрацию сделки - договора ипотеки, указав, что в результате проведенной правовой экспертизы установлено:

- земельный участок, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимого имущества, не является предметом залога;

- п. 1.4 договора противоречит статье 62 Закона об ипотеке "земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки", которая не содержит запретов, в том числе и в пункте 2 статьи 62 Закона об ипотеке;

- указание в договоре ипотеки категории земель "земли поселений" противоречит статьям 7, 8 ЗК РФ;

- не представлен указанный в пункте 1.5 договора - отчет об оценке от 18.10.2011 N 12-01523/11;

- не представлен документ о проживающих в доме и если в этом доме проживают несовершеннолетние члены семьи собственника - разрешение органа опеки и попечительства.

Управление Росреестра по Московской области сообщением от 11.01.2012 отказало заявителю в государственной регистрации сделки - договора ипотеки на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 19 и абзаца 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) по вышеуказанным основаниям (т.1 л.д.16-17).

Не согласившись с вынесенным отказом от 11.01.2012, заявитель обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом в силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В пункте 2 статьи 16 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки обществом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представлены следующие документы: договор ипотеки от 29.11.2011 N 01/10-2011-И, соглашение о предоставлении коммерческого кредита от 01.10.2011 N 01/10-2011, информационное письмо об учете в ЕГРПО от 25.11.2004 N 204/38-879, приложение N 2 к информационному письму об учете в ЕГРПО от 25.11.2004 N 204/38-879, решение Единого участника ООО "САМ-МБ" от 06.10.2009 N 30, решение участника ООО "САМ-МБ" от 03.07.2009 N 28, отчет об оценке от 18.10.2011 N 12-01523/11, документ о проживающих в доме членах семьи (копия домовой книги), выписка из ЕГРП от 08.09.2011 N 98/038/2011-327 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:30:001 03 55:0003.

В качестве правоустанавливающего документа указан договор ипотеки от 29.11.2011 N 01/10-2011-И, предметом которого являются жилой дом и гараж, расположенные по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул.9 января, д.58.

В пункте 1.4 договора ипотеки предусмотрено, что земельный участок с кадастровым номером 50:30:001 03 55:0003, на котором расположены заложенные по договору ипотеки жилой дом и гараж, находится в общей долевой собственности, а именно: у Смирнова С. В. -22/36 доля в праве, у Беловой М. А. - 7/36 доля в праве, у Беловой Н. В. - 7/36 доля в праве.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, а также частью 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности (пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке).

Вместе с тем, согласно позиции Президиума Высшего арбитражного суда РФ, изложенной в Информационном письме от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.

В соответствии с положениями абзаца первого пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса собственники помещений в здании имеют право приобрести земельный участок, на котором располагается здание, в общую долевую собственность, если участок является неделимым.

Следовательно, принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок не могла быть выделена в натуре.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что пункт 1.4 договора ипотеки не противоречит статье 62 Закона об ипотеке, поскольку предусматривает, что залогодержатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель жилого дома и гаража, в рассматриваемом случае принадлежащая собственнику закладываемого имущества доля в праве собственности на земельный участок заложена вместе с имуществом без выдела ее в натуре.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы управления о том, что в представленном Договоре право общей долевой собственности на земельный участок не является предметом залога.

Согласно абзацу 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только, с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Вместе с тем Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п.п. 11, 12 постановления от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" указал, что применяя положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее.

При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется.

Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

Исходя из системного толкования норм гражданского законодательства, договор ипотеки не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге права на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.

Управление Росреестра по Московской области, отказывая в регистрации указало, что определенная в договоре ипотеки категории земель в отношении вышеуказанного земельного участка как "земли поселений" противоречит статьям 7, 8 ЗК РФ.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что в соответствии со статьей 7 ЗК РФ категории земель "земли поселений".по состоянию на дату подписания договора не существовало, категория земель "земли поселений" была переименована в "земли населенных пунктов" в соответствии с Федеральным законом N 232-фз от 18,12.2006 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Между тем, управлением не учтено, что согласно статье 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации дополнена частью 16, в соответствии с которой не требуется замена или внесение изменений в ранее выданные документы, содержащие наименование категорий "земли поселений".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.03.2004, серии 50 АД N 967965 и выписки из ЕГРП от 08.09.2011 объектом права является "Земельный участок для жилищного строительства, категория земель: земли поселений, общая площадь 831 кв.м" (т.1 л.д.30).

Учитывая, что сведения о земельном участке указаны в соответствии с данными ЕГРП и ранее выданными правоустанавливающими документами ссылка в договоре на категорию земель - "земли поселений" не может служить основанием для отказа в государственной регистрации.

В силу пункта 4 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" этих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заявителем не представлено разрешение органа опеки и попечительства, поскольку предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника отклоняется в связи со следующим.

Порядок совершения сделок с имуществом подопечных регулируется статьями 37 и 38 Гражданского кодекса РФ, статьями 19, 20, 23 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Согласно пункту 1 статьи 26 ГК несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (пункт 1 статьи 28 ГК).

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных (часть 5 статьи 74 Закона об ипотеке).

Как усматривается из материалов дела недвижимое имущество находится в общей долевой собственности, а именно: у Смирнова С. В.(1971 г.р.) - 22/36 доля в праве (т.1 л.д.95), у Беловой М. А. ( 1926 г.р.) - 7/36 доля в праве (т.1 л.д.88), у Беловой Н.В. (1957 г.р.) - 7/36 доля в праве (т.1 л.д. 87).

Зарегистрированные в данном доме члены семьи Смирнова С. В. - несовершеннолетние Смирнова С.С. 07.10.2009 года рождения и Смирнова Е.С. 11.12.1997 года рождения не являются собственниками жилого помещения.

При изложенных обстоятельствах, в силу положений части 1 статьи 78 Закона об ипотеки согласие органов опеки и попечительства на заключение рассматриваемого договора не требуется, поскольку в данном случае кредит предоставлялся для целей не связанных с приобретением или строительством квартиры.

Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой, в том числе постановлением ФАС СКО от 15.04.2011 по делу N А63-1173/09.

Доводы, приведенные Управлением Росреестра по Московской области в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в виду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить или изменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Несогласие Управления Росреестра по Московской области с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09.10.2012 по делу N А41-10258/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Мищенко

Судьи

Е.Н. Виткалова Н.А. Кручинина