Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2013 г. N 09АП-39692/12

г. Москва

07 марта 2013 г.

Дело N А40-99657/12-142-919

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 марта 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поташовой Ж.В.,

судей:	Яковлевой Л.Г., Мухина С.М.,
при ведении протокола	помощником судьи Степкиным М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда N 3 апелляционную жалобу ОАО "ММП им. В.В. Чернышева"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.11.2012 по делу N А40-99657/12-142-919

по заявлению ОАО "ММП им. В.В. Чернышева" (125362, г.Москва, ул. Вишневая, д. 7)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (ОГРН 1097746680822; 115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 15)

третье лицо: АКБ "Московский индустриальный банк" (ОАО) (115419, г.Москва, ул. Орджоникидзе, д. 5)

о признании незаконным решения N 08/018/2012-726 от 06.07.2012, обязании осуществить государственную регистрацию договора N 1 от 14.05.2012,

при участии:

от заявителя:	Баранов А.В. по доверенности от 05.03.2012 N 458; Комаров М.А. по доверенности от 01.12.2011 N 426; Шевелев Д.Б. по доверенности от 26.12.2012;
от ответчика:	Тютюнник Н.А. по доверенности от 09.01.2013 N 21/2013;
от третьего лица:	Руденко С.С. по доверенности от 26.07.2011 N 07-11/641; Гладышева Е.С. по доверенности от 07.04.2010 N 07-11/74.

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда г.Москвы от 02.11.2012 отказано в удовлетворении заявления ОАО "Московское машиностроительное предприятие имени В.В.Чернышева" (далее - заявитель, Общество) о признании незаконным решения от 06.07.2012 N 08/018/2012-726 Управления Росреестра по Москве (далее - ответчик) об отказе в государственной регистрации договора ипотеки N 1 от 14.05.2012, заключенного между ОАО "ММП имени В.В.Чернышева" и АКБ "Московский индустриальный банк" (ОАО), на недвижимое имущество по адресам: г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 3; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 4; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 12; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 80; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 99; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 104; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 128 и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию указанного договора ипотеки N 1 от 14.05.2012, заключенного между ОАО "ММП имени В.В.Чернышева" и АКБ "Московский индустриальный банк" (ОАО).

При принятии решения суд первой инстанции исходил из позиции ответчика, основанной на том, что в нарушение п.1 ст.9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре ипотеки, представленном на регистрацию, в залог передается только нежилое здание без земельного участка. Кроме того, земельный участок принадлежит заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования, тогда как согласно абз.4 ст.69 Закона об ипотеке на принадлежащее залогодателю право постоянного бессрочного пользования земельными участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

Не согласившись с данным судебным актом, заявитель в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. При этом заявитель жалобы ссылается на то, что в силу положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения, в ипотечных правоотношениях имеет исключение, установленное абз.4 ст.69 Закона об ипотеке. Поскольку в настоящем случае земельный участок, на котором расположено принадлежащее заявителю здание, являющееся предметом ипотеки, находится на праве постоянного (бессрочного пользования) Общества, договор ипотеки соответствует закону и подлежит государственной регистрации в установленном порядке.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным. Считает, что оспариваемое решение Управление Росреестра по Москве соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов заявителя, поскольку в силу закона ипотека здания или сооружения, непосредственно связанного с землей, возможна только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором расположено это здание или сооружение.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы заявителя в полном объеме, просил отменить решение суда и удовлетворить заявленные Обществом требования. При этом указал на незаконность оспариваемого решения ответчика, поскольку представленные на государственную регистрацию ограничения (обременения) права банком и заявителем документы не оспорены, недействительными не признаны, и, следовательно, являются надлежащими и достаточными для проведения государственной регистрации права.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ, выслушав представителей заявителя, ответчика, третьего лица, с учетом исследованных по делу доказательств и доводов апелляционной жалобы полагает, что судебный акт подлежит отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ОАО "ММП имени В.В. Чернышева" (залогодатель) и АКБ "Московский индустриальный банк" (ОАО) (залогодержатель) 14.05.2012 заключен договор об ипотеке N 1, согласно п. 1.1 которого залогодатель передает, а залогодержатель принимает в обеспечение надлежащего исполнения обязательств залогодателя по кредитному договору от 14.05.2012 N 18 недвижимое имущество, расположенное по адресам: г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 3; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 4; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 12; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 80; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 99; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 104; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 128, принадлежащее заявителю на праве собственности и расположенные на земельном участке площадью 408 900 кв.м., кадастровый (условный) номер 77:08:0005005:44, принадлежащим залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Заявитель 22.05.2012 обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора об ипотеке с приложением документов, необходимых для государственной регистрации.

Решением N 08/018/2012-726 от 06.07.2012 ответчик отказал заявителю в государственной регистрации договора об ипотеке N 1 от 14.05.2012, заключенного между ОАО "ММП имени В.В. Чернышева" и АКБ "Московский индустриальный банк" (ОАО).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований, суд первой инстанции исходил из законности и обоснованности оспариваемого решения Управления Росреестра по Москве, посчитав, что предусмотренные ст.201 АПК РФ основания для признания решения недействительным отсутствуют.

Апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и наличие нарушения ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Апелляционный суд считает, что при рассмотрении настоящего дела совокупность указанных обстоятельств имеется.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на который содержится ссылка в оспариваемом отказе ответчика, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу п.1 ст.17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст.18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п.2 ст.17 Закона).

В соответствии со ст.18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В настоящем случае апелляционный суд считает, что заявитель в соответствии с приведенными нормами Закона представил в регистрирующий орган необходимые и достаточные документы, являющиеся основанием для регистрации договора ипотеки на недвижимое имущество по адресам: г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 3; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 4; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 12; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 80; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 99; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 104; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 128.

В оспариваемом отказе регистрирующий орган ссылается на то, что в соответствии с п.1 ст.5 и абз.2 ст.69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения, непосредственно связанного с землей, возможна только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором расположено это здание или сооружение.

Между тем апелляционный суд считает, что регистрирующим органом в рассматриваемом случае не учтено следующее.

В соответствии со ст.5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 69 названного Закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Вместе с тем, как установлено частью 4 статьи 69 Закона, на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Таким образом, положения статьи 69 Закона о том, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, применяется в случаях, когда лицо, выступающее в качестве залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

При этом в случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Данные разъяснения содержатся в пункте 45 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8.

Кроме того, в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что при толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

В соответствии с п.4 ст.20 Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Поскольку в настоящем случае земельные участки, на которых расположено указанное недвижимое имущество, принадлежит заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования, данные участки не подлежат передаче в залог в силу вышеприведенной части 4 статьи 69 Закона об ипотеке.

Вместе с тем следует отметить, что установленное законом ограничение оборотоспособности земельного участка, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, выражающееся в невозможности передачи его в залог, не препятствует передаче в залог зданий, строений сооружений без земельного участка.

Что касается ссылки в оспариваемом отказе Управления на неисполнение Обществом обязанности по переоформлению прав на земельный участок, а также на наличие административной ответственности, предусмотренной ст.7.34 КоАП РФ, за нарушение установленных сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, то она, по мнению апелляционной коллегии, несостоятельна применительно к решению вопроса о государственной регистрации договора ипотеки.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что заявителем в Управление были представлены документы, предусмотренные нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним", необходимые и достаточные для государственной регистрации договора ипотеки от 27.04.2012 N 1, в связи с чем установленные статьей 20 Федерального закона N 122-ФЗ основания для отказа в регистрации у ответчика отсутствовали.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение Управления Росреестра по Москве от 06.07.2012 N 08/018/2012-726 об отказе в государственной регистрации договора ипотеки N 1 от 14.05.2012, заключенного между ОАО "ММП имени В.В.Чернышева" и АКБ "Московский индустриальный банк" (ОАО), на недвижимое имущество по адресам: г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 3; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 4; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 12; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 80; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 99; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 104; г. Москва, ул. Вишневая, д. 7, стр. 128, не соответствует нормам Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также нарушает права и законные интересы заявителя.

При этом апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что факт отказа ответчика от осуществления регистрационных действий не может рассматриваться как нарушение прав и законных интересов заявителя, поскольку несогласие заявителя с отказом в государственной регистрации договора ипотеки как с действием, следует рассматривать как наличие у заявителя самостоятельного требования относительно спорного объекта регистрации, на что указывает и сам заявитель, ссылаясь на наличие судебного спора с Департаментом земельных ресурсов г.Москвы об оспаривании отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен предмет ипотеки.

Наличие судебного спора с Департаментом земельных ресурсов г.Москвы относительно предоставления в собственность Общества указанного земельного участка не свидетельствует об отсутствии нарушения оспариваемым решением Управления прав и охраняемых законом интересов заявителя, принимая во внимание, что данным отказом в государственной регистрации договора ипотеки ответчик фактически ограничивает право Общества на распоряжение принадлежащим ему зданием.

Учитывая изложенное, в соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ оспариваемое решение Управления Росреестра по Москве подлежит признанию недействительным как несоответствующее закону и нарушающее права и законные интересы заявителя.

При этом, установив недействительность оспариваемого решения ответчика об отказе в государственной регистрации договора ипотеки N 1 от 14.05.2012, апелляционный суд считает необходимым в соответствии с требованиями ч.4 ст.201 АПК РФ обязать ответчика совершить действия, направленные на устранение допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, осуществив государственную регистрацию договора ипотеки N 1 от 14.05.2012, заключенного между ОАО "Московское машиностроительное предприятие имени В.В.Чернышева" и АКБ "Московский индустриальный банк" (ОАО).

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 02.11.2012 по делу N А40-99657/12-142-919 отменить.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве от 06.07.2012 N 08/018/2012-726 об отказе в государственной регистрации договора ипотеки N1 от 14.05.2012, заключенного между ОАО "Московское машиностроительное предприятие имени В.В.Чернышева" и АКБ "Московский индустриальный банк" (ОАО), на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г.Москва, ул.Вишневая, д.7, стр. 3, 4, 12, 80, 99, 104, 128.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве осуществить государственную регистрацию договора ипотеки N 1 от 14.05.2012, заключенного между ОАО "Московское машиностроительное предприятие имени В.В.Чернышева" и АКБ "Московский индустриальный банк" (ОАО).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве в пользу ОАО "Московское машиностроительное предприятие имени В.В.Чернышева" судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче заявления в сумме 2000 (две тысячи) рублей и при подаче апелляционной жалобы в сумме 2000 (две тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ж.В. Поташова

Судьи

С.М. Мухин Л.Г. Яковлева