Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2013 г. N 15АП-15367/12

город Ростов-на-Дону

28 марта 2013 г.

дело N А32-42194/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: представитель Кирин Д.Н., доверенность N 07-02-45/7 от 16.01.2013;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представитель не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А32-42194/2011

по иску Администрации муниципального образования г. Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ЮГСТРОЙ"

при участии третьих лиц: Банка ВТБ (открытое акционерное общество), филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Государственной Корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию г.Сочи как горноклиматического курорта ГК "Олимпстрой", Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014

о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим, взыскании неосновательного обогащения,

принятое в составе судьи Гречко О.А.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Югстрой" (далее - ответчик, общество) о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка по договору от 06.03.2007 N 4900004111, заключенному между администрацией города Сочи и ООО "Югстрой" и взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г.Сочи, Хостинский район, в промзоне ручья Малого, за период с 01.01.2009 по 30.09.2011 в сумме 744 791 рубля 47 копеек.

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды от 06.03.2007 N 4900004111 является ничтожным, поскольку на момент его заключения и передачи земельного участка обществу администрация не была уполномочена на распоряжение спорным земельным участком курорта федерального значения. Наличие в ЕГРП записи о государственной регистрации права аренды ограничивает полномочия администрации по распоряжению спорным земельным участком, который в соответствии с Федеральным законом N 244-ФЗ от 03.12.2008 отнесен к муниципальной собственности. Пунктом 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 предусмотрена возможность оспаривания зарегистрированного права путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Невозможность защиты права путем признания права собственности, заключается в том, что право собственности истца уже признано в силу закона. Невозможность защиты права путем истребования имущества из чужого незаконного владения заключается в том, что ответчику на праве собственности принадлежит недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке, в связи с чем, общество имеет законные основания для пользования земельным участком. Единственным способом защиты права для органа местного самоуправления является признание обременения отсутствующим. В части требований о взыскании неосновательного обогащения иск мотивирован тем, что в период с 01.01.2009 по 30.09.2011 ответчик не вносил плату за фактическое землепользование.

Решением от 21.09.2012 с общества в пользу администрации взыскано 744 791 рубль 47 копеек неосновательного обогащения. Обременение в виде аренды земельного участка по договору от 06.03.2007 N 4900004111, заключенному между администрацией и обществом признано отсутствующим. С общества в доход федерального бюджета также взыскана государственная пошлина по иску в сумме 21895 рублей 82 копеек.

Решение суда мотивировано тем, что спорный земельный участок расположен во второй горно-санитарной зоне охраны курорта Сочи и в силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах". На момент заключения договора аренды земельный участок являлся федеральной собственностью и у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком, поэтому договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой. В связи с передачей спорного земельного участка в муниципальную собственность на основании Федерального закона от 09.12.2008 N 244-ФЗ, администрация вправе требовать плату за пользование земельным участком с 20.12.2008. Плата за фактическое землепользование взыскана с ответчика за период с 01.01.2009 по 30.09.2011 на основании статей 1102, 1105 ГК РФ и статьи 65 ЗК РФ исходя из нормативно установленных размеров платы за аренду земли в границах муниципального образования город Сочи.

Кроме того, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010, признал отсутствующим обременение в виде права аренды земельного участка по договору от 06.03.2007 N 4900004111. В указанной части решение суда мотивировано тем, что ответчик не представил доказательства фактического владения спорным земельным участком. Наличие в ЕГРП записи об обременении земельного участка правом аренды в условиях недействительности договора не имеет юридического основания и противоречит назначению реестра и нарушает права собственника по свободному распоряжению данным имуществом.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Югстрой" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе общество указало на незаконность решения, просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований администрации.

Заявитель жалобы указал, что суд первой инстанции не установил действительного собственника земельного участка, не истребовал материалы регистрационного дела, из которых следует принадлежность участка к федеральному уровню собственности. Собственник земельного участка не привлечен к участию в деле. Кроме того, судом первой инстанции не дана оценка постановлению главы города Сочи от 29.12.1997 N 956/2 и обстоятельствам фактического использования ответчиком земельного участка в период с 01.01.2009 по 30.09.2011. Судом не установлена достоверность размещения на спорном земельном участке объектов недвижимости ответчика.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части 4 статьи 270 АПК РФ.

Администрация в порядке статьи 49 АПК РФ заявила ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просила признать отсутствующим обременение в виде договора ипотеки от 05.03.2009 N ДИ-600000/2009/00004, заключенному с Банком ВТБ (ОАО); признать недействительными последствия недействительной (ничтожной) сделки путем погашения записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:0011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 администрации отказано в удовлетворении ходатайства о принятии к рассмотрению уточненных требований, поскольку уточненные исковые требования администрации носят самостоятельный характер, не относящийся к основаниям и предмету ранее заявленных исковых требований; направлены на одновременное изменение оснований и предмета исковых требований, в связи с чем, не могут быть приняты к производству суда в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Банк ВТБ (открытое акционерное общество); филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию г.Сочи как горноклиматического курорта (ГК "Олимпстрой"), Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик, третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда надлежит отменить, принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении требований администрации по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Сочи N 956/2 от 29.12.1997 ТОО "Югстрой" (правопредшественник ответчика) во временное пользование на условиях краткосрочной аренды на пять лет без права передачи, предоставлен земельный участок площадью 0,60 га из городских земель, частично занятых незавершенной строительством производственной базой и разрешено дальнейшее проектирование и строительство производственной базы с цехами по изоляции труб в промзоне р.Малого в Хостинском районе в промзоне по генплану г.Сочи, с правом дальнейшего продления землепользования после принятия объекта в эксплуатацию на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет (т.1 л.д.11).

На основании постановления главы г.Сочи N 956/2 от 29.12.1997, акта приемки законченного строительством объекта от 11.03.2004, между администрацией г. Сочи и ООО "Югстрой" был подписан договор N 4900004111 от 06.03.2007 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды). В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6017 кв.м. для размещения и эксплуатации производственной базы в промзоне ручья Малого в Хостинском районе г.Сочи. Участок расположен в промзоне по генплану города Сочи, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-2. Категория земель - земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0301004:0011 (т.1 л.д.5).

Пунктом 2.1 договора N 4900004111 от 06.03.2007 установлен срок его действия с момента регистрации договора до 01.01.2056.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается оттиском штампа Управления Федеральной регистрационной службы на последнем листе договора (т.1 л.д.10).

Согласно пункту 1.2 договора аренды N 4900004111 от 06.03.2007 земельный участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов по передаче имущества с 01.01.1998.

Полагая, что договор аренды N 4900004111 от 06.03.2007 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является ничтожным, существующая запись в ЕГРП и отсутствие платежей за фактическое землепользование нарушает права собственника земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. В соответствии с пунктом 1 статьи 95 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п. 2 ст. 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 (в ред. Постановлений от 20.12.2002 N 909, от 19.07.2006 N 449) округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Согласно пункту 10 статьи 85 ЗК РФ в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 ЗК РФ.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:0011, расположенный в границах города Сочи в Хостинском районе, в промзоне ручья Малого, входит в состав особо охраняемой природной территории.

В кадастровом паспорте земельного участка N 49/М/09-03-1247 от 14.01.2005 имеется отметка об обременении земельного участка особым режимом использования, в связи с нахождением участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта (т.1 л.д.13-14).

Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды N 4900004111 от 06.03.2007 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N13) судам разъяснено, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Вместе с тем, муниципальное образование г. Сочи не являлось собственником спорного земельного участка, как на момент заключения договора аренды N 4900004111 от 06.03.2007, так и на момент фактической передачи ответчику земельного участка, состоявшейся 01.01.1998 (п.1.2 договора аренды N 4900004111 от 06.03.2007). Доказательства того, что администрации, как на момент совершения сделки, так и на момент ее фактического исполнение посредством передачи земельного участка, были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, в деле отсутствуют.

В данной ситуации, договор аренды N 4900004111 от 06.03.2007 не может рассматриваться как договор аренды будущей вещи, поскольку арендодатель на момент его фактического исполнения путем передачи во владение арендатору земельного участка не являлся собственником данного участка и не был на то специально уполномочен действительным собственником участка.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что договор аренды N 4900004111 от 06.03.2007 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку противоречит пункту 1 статьи 125, статьей 209, пункту 3 статьи 214 и статье 608 ГК РФ, поскольку органы местного самоуправления муниципального образования город Сочи фактически распорядились земельным участком, относящимся на момент заключения договора аренды и передачи земельного участка во владение ответчику к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий.

Нормы Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ не имеют обратной силы (ст.4 ГК РФ), а договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ст.422 ГК РФ), в связи с чем, введением в действие указанного закона не был устранен вышеназванный порок договора аренды N 4900004111 от 06.03.2007, заключенного администрацией с превышением компетенции. Тот факт, что на момент обращения администрации в суд спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности не имеет правового значения для разрешения спора.

В силу статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 АПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, ничтожный договор аренды N 4900004111 от 06.03.2007 не породил у подписавших их сторон никаких взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке.

Вместе с тем, ничтожность договора аренды N 4900004111 от 06.03.2007, на которую ссылается администрация, не предоставляет истцу безусловного права реализовать такой способ защиты как признание права аренды (обременения арендной) отсутствующим.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Кроме того, одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, поскольку признание отсутствующим зарегистрированного права не обеспечит восстановления фактического владения земельным участком.

Следовательно, установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2012 по делу N А32-19331/2010.

В пункте 1.2 договора аренды N 4900004111 от 06.03.2007 зафиксирован факт передачи арендаторам земельного участка. Поскольку передача имущества во владение арендатора является фактическим, а не правовым обстоятельством, ничтожность договора N 4900004111 от 06.03.2007 не свидетельствует о том, что фактическая передача имущества в аренду не состоялась.

Доказательства того, что после получения спорного земельного участка ООО "Югстрой" утратило фактическое владение данным участком, в деле отсутствуют.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен по договору аренды для размещения и эксплуатации производственной базы. Аналогичный вид разрешенного использования земельного участка отражен в кадастровом паспорте N 49-М/09-03-1247 от 14.01.2009.

В преамбуле договора N 4900004111 от 06.03.2007 отражено, что договор подписан сторонами во исполнение постановления администрации города Сочи от N956/2 от 29.12.1997, предусматривающем возможность переоформления прав долгосрочной аренды после приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта (производственной базы).

Согласно преамбуле, договор N 4900004111 от 06.03.2007 подписан с учетом акта приемки законченного строительством объекта от 11.03.2004, что с учетом предусмотренного пунктом 1.1 договора назначения земельного участка свидетельствует о предоставлении земельного участка для эксплуатации объектов производственной базы, принятых в эксплуатацию на основании указанного акта.

Полученными судом апелляционной инстанции выписками из ЕГРП (т.1 л.д.110-113) подтверждается, что за ООО "Югстрой" на основании акта приемки законченного строительством объекта от 11.03.2004 зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, а именно: здание дизельной площадью 24 кв.м. (запись регистрации 23-23-19/044/2006-422), столярный цех площадью 501,2 кв.м. (запись регистрации 23-23-19/044/2006-421), здание мастерской площадью 27,4 кв.м. (запись регистрации 23-23-19/044/2006-424), цех наружной изоляции труб площадью 191,2 кв.м (запись регистрации 23-23-19/044/2006-423). В ЕГРП также внесены записи об обременении данных объектов недвижимости ипотекой в пользу Банка ВТБ (ОАО).

Номера государственной регистрации права собственности общества на вышеперечисленные объекты соответствуют номерам регистрации права на объекты, указанные в преамбуле договора N 4900004111 от 06.03.2007, для размещения и эксплуатации которых был предоставлен спорный земельный участок.

Суд апелляционной инстанции полагает, что размещение на спорном земельном участке объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, свидетельствует о нахождении земельного участка во владении собственника объектов недвижимости.

Кроме того, из представленных в материалы дела писем ГК "Олимпстрой" N Д20-1448 от 21.01.2013 и ФКУ "ДСД "Черноморье" от 27.12.2012 следует, что в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:11, являющегося объектов договора аренды N 4900004111 от 06.03.2007, был образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:1160, предоставленный в безвозмездное пользование ФКУ "ДСД "Черноморье" для проведения работ по строительству олимпийского объекта транспортной инфраструктуры федерального значения "Центральная магистраль" г.Сочи "Дублер Курортного проспекта" от 172 км федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга-Сочи (р.Псахе) до начала обхода города Сочи ПК 0 (р.Агура) с реконструкцией участка автомобильной дороги от ул. Земляничной до Курортного проспекта. Однако, ФКУ "ДСД "Черноморье" не вступило в фактическое владение данным земельным участком, в связи с наличием препятствий со стороны граждан, осуществляющим пользование данным участком, отказавшим в доступе на участок для проведения строительно-монтажных работ (т.1 л.д.123-124).

В ходатайстве о привлечении к участию в деле третьих лиц администрация также указала, что ООО "Югстрой" препятствует в допуске сотрудников ФКУ "ДСД "Черноморье" на спорный земельный участок.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает доказанным факт владения ответчиком спорным земельным участком, занимаемым объектами недвижимости, на которые осуществлена государственная регистрация права собственности общества. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

В данном случае истец не обосновал, каким образом констатация отсутствия права (обременения) сама по себе может восстановить права собственника земельного участка при сохранении фактического владения за арендатором. Защита иском о признании обременения отсутствующим в ситуации сохранения фактического владения земельным участком за ответчиком, недопустима и должна осуществляться с учетом предусмотренных законом специальных способов защиты.

Администрация в апелляционной жалобе не отрицает, что общество имеет право на использование земельного участка, являясь собственником расположенных на нем объектов недвижимости (статья 36 ЗК РФ). Требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки администрацией не заявлено.

Доказательства невозможности надлежащего переоформления с обществом арендных отношений, после возникновения у истца права собственности на земельный участок, администрацией также не предоставлены.

Аналогичным образом не могут быть восстановлены права заинтересованных лиц, связанные с осуществлением строительства олимпийского объекта, простой констатацией отсутствующим обременения правом аренды земельного участка при сохранении владения земельным участком за ответчиком. Вопрос о предоставлении спорного земельного участка в их фактическое владение для размещения олимпийского объекта подлежит разрешению с учетом специальных положений Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Поскольку истец не доказал нарушение законных прав и интересов, подлежащих защите в соответствии с избранным способом защиты, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.06.2012 по делу N А32-10245/2011, от 26.07.2012 года по делу NА32-18478/2011, от 25.02.2013 по делу NА32-16736/2011, от 07.02.2013 по делу NА32-31092/2011.

Требования администрации в части взыскания с общества неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ, земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи.

Согласно части 11 указанной статьи к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что до вступления в законную силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ право федеральной собственности на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Предусмотренные Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ основания для отнесения спорного земельного участка к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации документально не подтверждены.

Кроме того, полученной судом апелляционной инстанции выпиской из ЕГРП от 11.02.2013 подтверждается регистрация права муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:11.

Поскольку Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности, суд апелляционной инстанции, с учетом принципа платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), приходит к выводу о наличии у муниципального образования город-курорт Сочи, в лице уполномоченных органов (ст. 125 ГК РФ), права на получение платы за фактическое пользование земельным участком со дня вступления указанного закона в силу (с 20.12.2008) на основании статьи 65 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 ЗК РФ, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком. В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" разъяснено, что с учетом положений статьи 388 НК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" судам необходимо исходить из того, что за исключениями, оговоренными в пунктах 4 и 5 настоящего Постановления, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Однако, доказательства государственной регистрации ответчиком спорного земельного участка на одном из указанных в статье 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) вещных прав в материалах дела отсутствуют. Доказательства уплаты в установленном порядке земельного налога за спорный период ответчик не представил.

В материалах дела также отсутствуют доказательства возникновения у ответчика права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования либо права пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" или приобретения прав на спорный земельный участок в порядке универсального правопреемства, являющихся согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" основаниями внесения земельного налога независимо от регистрации перехода соответствующего права.

Отсутствие надлежащим образом оформленного вещного или обязательственного титула на земельный участок, в том числе, ничтожность договора аренды земельного участка, не является основанием для освобождения ответчика от внесения им платы за землю. Иное толкование указанных положений приведет к нарушению принципа платности землепользования, предусмотренному статьями 1, 65 ЗК РФ, как основополагающего начала земельных отношений.

Факт пользования обществом земельным участком подтверждается нахождением на спорном земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости, а именно: здания дизельной площадью 24 кв.м, столярный цех площадью 501,2 кв.м, здания мастерской площадью 27,4 кв.м, цеха наружной изоляции труб площадью 191,2 кв.м.

Обязанность внесения платы за пользование земельным участком, необходимым для размещения и эксплуатации объекта недвижимого имущества, возлагается на собственника данного объекта недвижимости (ст.210 ГК РФ).

Для эксплуатации объектов недвижимости предоставляется не только площадь застройки, но и земельный участок, необходимый для использования объектов (статьи 33, 35 ЗК РФ).

Границы спорного земельного участка были сформированы для продолжения проектирования и строительства производственной базы. Земельный участок площадью 6017 кв.м фактически передан ответчику для размещения и эксплуатации производственной базы. Доказательств использования предпринимателями земельного участка меньшей площадью в материалах дела не имеется. Доказательства выбытия из владения ответчика всего или части спорного земельного участка отсутствуют.

С учетом изложенного, администрация обоснованно произвела расчет неосновательного обогащения исходя из всей площади земельного участка, переданного в фактическое владение ответчика.

Расчет неосновательного обогащения администрацией произведен на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 (с последующими изменениями и дополнениями) по следующей формуле: (39,0 (базовая ставка арендной платы по г. Сочи) x 6017 кв.м. (площадь земельного участка) x 1,5 (коэффициент целевого использования - производственная база) x 0,77 (экономико-планировочная зона С-2))/365 x 1003 дней = 744 791,53 руб. Указанный расчет основан на применении общей формулы расчета арендной платы за земли муниципальной собственности муниципального образования город Сочи в спорный период, что соответствует положениям статьи 1105 ГК РФ. Расчет проверен судом, является арифметически верным и нормативно обоснованным.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие внесение ООО "Югстрой" платы за пользование землей для размещения принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости в спорный период с 01.01.2009 по 30.09.2011.

Поскольку ответчик пользовался земельным участком в отсутствие надлежащим образом оформленного договора аренды, а также иного правового основания пользования землей, обеспечивающего оплату землепользования, требования администрации о взыскании с ООО "Югстрой" неосновательного обогащения в размере 744 791 рубль 47 копеек за период с 01.01.2009 по 30.09.2011 подлежат удовлетворению.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части 4 статьи 270 АПК РФ. Судом апелляционной инстанции установлено, что дело в суде первой инстанции было рассмотрено в незаконном составе суда.

В силу пункта 1 части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта в любом случае является рассмотрение дела арбитражным судом в незаконном составе.

В абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2012 подлежит отмене на основании пункта 1 части 4 статьи 270 АПК РФ, с принятием по делу нового судебного акта об отказе администрации в иске о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка по договору от 06.03.2007 N 4900004111, и удовлетворении исковых требований в части взыскания с общества неосновательного обогащения в сумме 744 791 рубля 47 копеек.

Расходы по государственной пошлине по делу подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям по правилам статьи 110 АПК РФ.

Государственная пошлина в размере 17895 рублей 82 копеек за обращение администрации с иском о взыскании неосновательного обогащения подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

При обращении с апелляционной жалобой государственная пошлина не была уплачена обществом. Учитывая, что по итогам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции требования администрации удовлетворены частично, администрации отказано в удовлетворении иска о признании обременения отсутствующим, с общества надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину за обращение с апелляционной жалобой пропорционально удовлетворенным требованиям (1 000 рублей).

Оснований для взыскания с администрации в доход федерального бюджета оставшейся части государственной пошлины за обращение общества с апелляционной жалобой, а также государственной пошлины по требованию истца о признании обременения отсутствующим не имеется в силу подп. 1.1. п. 1 ст. 333.37 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2012 по делу N А32-42194/2011 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Югстрой" (ОГРН 1022302830142, ИНН 2320004343) в пользу администрации муниципального образования город-курорт Сочи 744 791 рубль 47 копеек (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) неосновательного обогащения за период фактического пользования земельным участком с 01.01.2009 по 30.09.2011.

В остальной части в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Сочи отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Югстрой" (ОГРН 1022302830142, ИНН 2320004343) в доход федерального бюджета 18 895 рублей 82 копеек государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

О.А. Еремина С.А. Кузнецов