Ошибки при заключении предварительных договоров (Ю.В. Серушкина, "Ваш налоговый адвокат", N 2, февраль 2008 г.)

Ошибки при заключении предварительных договоров

Время такая материя, которой всегда не хватает. Для предпринимателя же поговорки "Время - деньги", "Кто успел, тот и съел" не образные выражения, а прямое отражение жизни. По этой причине все чаще партнеры прибегают к предварительным договоренностям. В статье речь пойдет о нескольких наиболее распространенных ошибках, допускаемых при заключении предварительных договоров.

Предварительный договор необходим в тех случаях, когда обе стороны заинтересованы в совершении сделки, но заключить основной договор на данный момент не представляется возможным. Причины могут быть разные, например не завершена процедура государственной регистрации прав на недвижимость.

Заключение предварительного договора позволяет реализовать задуманное в максимально сжатые сроки. К такому договору предъявляются строгие требования, нарушив которые стороны не только рискуют не получить ожидаемого по сделке, но и будут вынуждены обратиться за защитой своих законных прав и интересов в суд.

Возможность защитить свои интересы в судебном порядке отличает предварительный договор от соглашения о намерениях. Когда одна из сторон, заключивших предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к его заключению (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ)*(1).

Пример 1. Суд рассмотрел иск общества к индивидуальному предпринимателю о понуждении последнего заключить договор аренды помещений на основании предварительного договора.

Как следует из материалов дела, между обществом и предпринимателем был заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить между собой договор аренды помещения. Общество направило предпринимателю два экземпляра договора аренды и письмо с предложением в течение 10 дней со дня его получения подписать договор. От его подписания предприниматель уклонился, сославшись на несоответствие арендуемых помещений своему целевому назначению.

Суд удовлетворил иск, признав доводы ответчика несостоятельными.

Постановление ФАС Уральского округа от 4 октября 2007 г. по делу N Ф09-8091/07-С6

Общие положения о предварительных договорах установлены в ст. 429 ГК РФ. Однако указанная статья не содержит положений о возможности применения мер обеспечения обязательств по договору и штрафных санкций за его неисполнение, приобретении прав имущественного характера по предварительному договору и пр., что неизменно порождает спорные ситуации между сторонами.

При заключении предварительного договора зачастую возникает вопрос о допустимости такой обеспечительной меры, как задаток. Напомним, что задатком признается денежная сумма, уплачиваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение исполнения обязательств (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Следовательно, задаток выполняет прежде всего платежную функцию.

При заключении предварительного договора задатком обеспечивается не само основное обязательство по сделке, а обязательство сторон заключить основной договор, что противоречит правовой природе задатка. И даже внесенная в текст предварительного соглашения оговорка, что переданная во время заключения такого соглашения денежная сумма идет в счет платежей по основному договору, положение не меняет, поскольку основной договор еще не заключен (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. по делу N Ф04/3281-399/А67-2004).

Закон не запрещает обеспечивать исполнение предварительного договора путем включения в его текст положений о неустойке. Она может быть применена как за уклонение от заключения основного договора, так и по иным основаниям, например за сообщение продавцом покупателю ложных сведений о предмете договора. Стороны обязательно должны определить размер неустойки (ст. 330 ГК РФ) в виде фиксированной денежной суммы или суммы, взыскиваемой за каждый день просрочки исполнения обязательства.

Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. При этом следует помнить, что неустойка должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательства, в противном случае суд вправе уменьшить ее размер (п. 42 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

Пример 2. Организация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании денежной суммы за ненадлежащее исполнение условий предварительного договора купли-продажи нежилых помещений.

По мнению истца, он надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, тогда как ответчик уклонился от заключения договора, а кроме того, скрыл факт заключения им договора долгосрочной аренды объекта недвижимости, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи.

Суд признал требование истца о взыскании с ответчика неустойки обоснованным, но уменьшил сумму соразмерно последствиям нарушения обязательства.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 сентября 2007 г. по делу N А21-10832/2005

Таким образом, исполнение предварительного договора может обеспечиваться всеми перечисленными в п. 1 ст. 329 ГК РФ способами, кроме задатка. Обратите внимание, что денежные средства, полученные в качестве обеспечительных мер по предварительному договору, который расторгнут либо признан судом недействительным или незаключенным, относятся к неосновательно приобретенному или сбереженному имуществу (т.е. имеет место неосновательное обогащение) и должны быть возвращены стороне, которая эти денежные средства перечислила (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Пример 3. Суд установил, что в предварительном договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по основному договору (предмет договора аренды). Следовательно, предварительный договор признан незаключенным, а полученный задаток - неосновательным обогащением.

Суд не принял во внимание довод получившей задаток стороны, что денежные средства не были ею использованы для своих нужд.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 февраля 2007 г. по делу N А56-37811/2005

Следует помнить, что на основании предварительных договоренностей не может быть приобретено право собственности. По предварительному договору стороны обязуются заключить впоследствии любой договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на обусловленных предварительным договором условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Иными словами, предметом предварительного договора должно быть заключение основного договора (например, купли-продажи), а не переход права собственности на имущество.

Пример 4. Стороны заключили предварительный договор продажи имущества. Истец оплатил стоимость здания, а ответчик впоследствии отказался от заключения основного договора, причем деньги не вернул. Истец посчитал, что уже является собственником недвижимости и обратился в суд с иском о признании за ним права собственности.

Суд в иске отказал, подчеркнув, что предварительный договор служит всего лишь основанием для понуждения ответчика заключить основной договор и влечет за собой его заключение. Таким образом, право собственности на имущество не может быть приобретено на основании этого договора.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13 августа 2007 г. по делу N А17-1908/8-2006

В завершение стоит отметить, что предварительный договор не может считаться заключенным, если он предусматривает исполнение в пользу третьего лица. Естественно, что сторона договора может быть представлена множественностью лиц, и такая ситуация на практике встречается достаточно часто, например когда нежилое помещение арендуется несколькими партнерами по бизнесу. Однако в любом случае предварительный договор должен быть двусторонним.

Пример 5. Учреждение (истец) обратилось в суд с иском о взыскании с общества (ответчик) предварительной оплаты по договору, стоимости отгруженных лесоматериалов и санкций за ненадлежащее исполнение договора.

Установлено, что имела место предварительная договоренность между учреждением и обществом о продаже последнему квартиры для гражданина. За недвижимость вносится деньгами аванс, а в счет остальной стоимости квартиры отгружаются лесоматериалы.

При разрешении спора суд признал основной договор, предусматривающий исполнение в пользу третьего лица, незаключенным и обязал ответчика погасить задолженность перед истцом в денежной форме в соответствии с условиями договора о поставке лесоматериалов.

Постановление Президиума ВАС РФ от 8 апреля 1997 г. N 5472/96

Ю.В. Серушкина,

юрисконсульт Дочернего

ОАО "Оргэнергогаз" ОАО "Газпром"

"Ваш налоговый адвокат", N 2, февраль 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 мая 2007 г. по делу N А40-14726/07-11-136.