Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 г. N 08АП-1039/13

город Омск

30 апреля 2013 г.

Дело N А75-6788/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2013 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веревкина А.В.,

судей Еникеевой Л.И., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ауталиповой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1039/2013) Администрации муниципального образования города Нягани на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 05.12.2012 по делу N А75-6788/2012 (судья С.А.Гавриш), принятое по иску Администрации муниципального образования города Нягани (ОГРН 1038600201870) к обществу с ограниченной ответственностью "ПОРТ" (ОГРН 1058600200317), Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани (ОГРН 1028601499871) о признании недействительным в силу ничтожности договора в части купли-продажи земельного участка,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещённых надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,

установил:

Администрация муниципального образования города Нягани (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПОРТ" (далее - ООО "ПОРТ", общество), Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани (далее - Департамент) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 01.07.2010 N 66 в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40 по адресу: г. Нягань, ул. Лазарева, 14, корпуса 2, 3, 6, 9.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 05.12.2012 по делу N А75-6788/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Администрация в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что на одном из переданных по спорному договору земельных участков кроме приватизированных объектов также расположены объекты, принадлежащие муниципальному образованию и не подлежащие приватизации, в связи с чем договор в указанной части является недействительным.

Департамент в письменном отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "ПОРТ" (покупатель) и Департаментом (продавец) 01.07.2010 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 66, на основании которого в собственность покупателя переданы пять объектов недвижимости: теплый склад (объект 1), склад 6, 7, 8 (холодный) (объект 2), цех КПП-гараж (объект 3), цех КПП-РММ (объект 4), цех КПП-установка для подачи цемента (объект 5), а также расположенный под объектами 1-4 земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:40, и земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:39, расположенный под объектом 5 (том 1 л. 12-17).

Спорный договор заключен на основании плана приватизации муниципального имущества на 2010 год, утвержденного решением Думы города Нягани от 24.12.2009 N 736 (с изменениями) (том 1 л. 20-25).

ООО "ПОРТ" на переданные по договору объекты, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:40, зарегистрировало право собственности, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от 25.08.2010 (том 1 л. 53-58, том 3 л. 68-74).

Как указывает истец на земельном участке с кадастровым номером 86:13:0401003:40 помимо приватизированных обществом объектов недвижимости расположены два объекта, принадлежащие муниципальному образованию и не подпадающие под приватизацию.

Истец 20.09.2011, ссылаясь на допущенную при формировании земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40 ошибку, направил в адрес ООО "ПОРТ" письмо N 7987 с просьбой принять решение о преобразовании указанного земельного участка в форме его раздела, выделив участки, занятые муниципальными зданиями в самостоятельные; поставить вновь образованные земельные участки на кадастровый учет; отказаться от земельных участков, на которых расположены муниципальные здания в порядке статьи 44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (том 1 л. 85).

По заявлению общества 31.01.2012 в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием трех земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40 подготовлен межевой план (том 1 л. 70-84).

На основании межевого плана и заявления ООО "ПОРТ" земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:40 снят с кадастрового учета, образованы три новых земельных участка с кадастровыми номерами: 86:13:0401003:45, 86:13:0401003:46, 86:13:0401003:47, что подтверждается кадастровыми паспортами земельных участков от 24.02.2012 (том 1 л. 67-69).

Указав, что договор купли-продажи недвижимого имущества N 66 от 01.07.2010 в части передачи ООО "ПОРТ" в собственность земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40 заключен с нарушением требований закона, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Отказ в удовлетворении исковых требований явился причиной подачи истцом апелляционной жалобы, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

На основании абзаца 5 части 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно правилам единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, изложенным в части 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", части 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования.

Исходя из вышеизложенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при продаже ООО "ПОРТ" объектов 1-4 одновременно с ними должен был быть продан и земельный участок, на котором они расположены.

Как следует из материалов настоящего дела, вышеуказанные объекты 1-4 расположены на земельном участке с кадастровым номером 86:13:0401003:40, приобретенном ООО "ПОРТ" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2010 N 66.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (статьи 35, 36 ЗК РФ, статья 552 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

Частью 1 статьи 28 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 20 ЗК РФ, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 24 ЗК РФ.

ООО "ПОРТ" относится к лицам, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. Срок для этого выбора законодателем не ограничен, поэтому право на выбор каждого из них не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.

Более того, всякое лицо, сделавшее первоначальный выбор в пользу аренды земельного участка либо купившее объект недвижимости с земельным участком на праве аренды, может потребовать предоставления этого земельного участка в собственность, если законодательные ограничения его приватизации отсутствуют (пункт 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В силу части 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Указанные нормы и разъяснения вышестоящей инстанции направлены, в том числе, на создание собственникам недвижимости условий нормального владения и пользования своими объектами недвижимости.

Право владения землей под объектом недвижимости и землей необходимой для ее обслуживания должно принадлежать тому лицу, кто фактически занимает эту землю собственным объектом.

Статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В рассматриваемом случае спорный земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:40 является делимым, что подтверждается представленными в материалы дела межевым планом и кадастровыми паспортами земельных участков (том 1 л. 69-84).

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Между тем, публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.

Такой подход соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции на основании изложенного выше.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 05 декабря 2012 года по делу N А75-6788/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А. В. Веревкин

Судьи

Л. И. Еникеева Т. А. Зиновьева