Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2013 г. N 20АП-1501/13

г. Тула

12 апреля 2013 г.

Дело N А68-9980/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2013 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тиминской О.А., судей Заикиной Н.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батуровой И.В., рассмотрев апелляционные жалобы комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы, администрации г. Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 18.02.2013 (судья Косоухова С.В.) по делу N А68-9980/2012, при участии от общества - Баркунова Е.В. (доверенность от 07.11.2012), от комитета - Михеева С.В. (доверенность от 13.01.2013 N 7), от администрации - Паршутиной Н.В. (доверенность от 31.01.2013 N 9), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Сан" (далее - ООО "Сан", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления администрации города Тулы от 15.11.2012 N 3229 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Бундурина, д. 38 в порядке реализации преимущественного права" в части установления цены в размере 33 536 000 рублей, и возложении на администрацию города Тулы обязанности внести изменения в пункт 1 постановления администрации города Тулы от 15.11.2012 N 3229 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Бундурина, д. 38 в порядке реализации преимущественного права" в части установления цены, указав цену продажи арендуемого имущества в размере 18 390 000 рублей (с учетом уточнений и отказа от части заявленных требований).

Решением суда от 23.01.2013 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, администрация г. Тулы (далее - администрация) и комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (далее - комитет) подали апелляционные жалобы.

Оценив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Судом установлено, что ООО "Сан" заключило с комитетом договор аренды от 05.12.2002 N С-2002705 недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Бундурина, дом 38, Лит. А, 1 этаж - NN1-35 - 500,8 кв.м; подвал - NN1-6, 25-31-315,9 кв.м), общей площадью 826,4 кв.м.

Срок договора аренды установлен с 01.12.2002 по 30.11.2012.

Решением Тульской городской Думы от 22.12.2011 N 38/762 в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Тулы на 3 квартал 2012 года включено помещение III, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Бундурина, д. 38, Лит. А, подвал,, номера комнат на поэтажном плане NN 1-6, 22, 22а, 25-30, 31; 1 этаж N 1-4,5 5а, 5б, б, 21, 23, 25-30, 30а, 31, 32, 33, 33-а, 34, 35, общей площадью 826,4 кв.м.

ООО "Сан" 10.04.2012 обратилось в администрацию с заявлением о намерении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). К заявлению были приложены документы, подтверждающие соответствие ООО "САН" условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства, установленным частью 1 статьи 4 Федерального закона N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ".

В целях определения рыночной стоимости муниципального имущества, подлежащего реализации, на официальном сайте РФ для размещения заказов в сети Интернет по веб-адресу http://zakupki.gov.ru 28.04.2012 была размещена информация о проведении комитетом запроса котировок для заключения муниципального контракта по оказанию услуг по оценке рыночной стоимости недвижимого муниципального имущества г. Тулы. В приложение N 3 в перечень объектов оценки, подлежащих включению в предмет муниципального контракта, было включено испрашиваемое заявителем арендуемое недвижимое муниципальное имущество.

На официальном сайте Российской Федерации для размещения заказов в сети Интернет по веб-адресу http://zakupki.gov.ru 31.05.2012 опубликованы сведения о контракте, согласно которым муниципальный контракт 30.05.2012 заключен с ООО "ПрайсЭксперт", цена контракта составила 6 200 рублей. Результатом оказания услуг по муниципальному контракту должен стать отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого муниципального имущества, а также положительное экспертное заключение на отчет об оценке.

Сторонами муниципального контракта 16.07.2012 подписан акт сдачи-приемки услуг N 28 по контракту, 24.08.2012 платежным поручением N 586 на счет исполнителя контракта - ООО "Прайс Эксперт" перечислено 6 200 рублей. Вместе с отчетом от 13.06.2012 N 090512-01 об оценке недвижимого муниципального имущества комитету передано положительное экспертное заключение от 29.06.2012 N 78-НП/12-1 НП "Саморегулируемая организация Ассоциация российских магистров оценки". Указанные документы были приняты заказчиком без возражений.

Согласно отчету об оценке N 090512-01 рыночная стоимость подлежащего выкупу арендованного имущества составила 18 390 000 рублей (без НДС).

На официальном сайте http://zakupki.gov.ru 29.09.2012 повторно размещена информация о проведении комитетом запроса котировок для заключения муниципального контракта по оказанию услуг по оценке рыночной стоимости недвижимого муниципального имущества г. Тулы, в том числе, испрашиваемого заявителем имущества.

По результатам запроса котировок 23.10.2012 между комитетом и ООО "Агентство недвижимости "Дэкстер" заключен муниципальный контракт для оценки недвижимого муниципального имущества, в том числе имущества, испрашиваемого заявителем.

Согласно предоставленному ООО "АН "Дэкстер" отчету рыночная стоимость спорного имущества составляет 33 536 000 рублей. Расценив величину рыночной стоимости объекта оценки, указанную в отчете, составленном ООО "АН "Дэкстер", достоверной и рекомендуемой для совершения сделки, 15.11.2012 администрация вынесла постановление N 3229 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Бундурина, д. 38 в порядке реализации преимущественного права", указав цену продажи спорного имущества в размере 33 536 000 рублей (без НДС).

Полагая, что постановление администрации в части определения цены не соответствует действующему законодательству и нарушает права общества, ООО "Сан" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что администрация была не вправе путем назначения повторной оценки изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была первоначально установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Факт соответствия ООО "Сан" всем приведенным условиям подтверждается материалами дела, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, объект муниципального имущества находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно более трехлетнего срока, установленного ст. 3 Закона N 159-ФЗ; площадь арендуемого имущества не превышает предельные значения.

В силу ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Исходя из смысла ст. ст. 3, 9 Закона N 159-ФЗ заключение договора для собственника имущества является обязательным.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Из материалов дела следует, что 10.04.2012 ООО "САН" обратилось в администрацию с заявлением о намерении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендованного имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

В целях определения рыночной стоимости муниципального имущества, подлежащего реализации, комитетом путем запроса котировок для заключения муниципального контракта по оказанию услуг по оценке рыночной стоимости недвижимого муниципального имущества г. Тулы, был заключен муниципальный контракт с ООО "Прайс Эксперт".

Результатом оказания услуг по данному муниципальному контракту явился отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого муниципального имущества от 13.06.2012 N 090512-01 об оценке спорного недвижимого муниципального имущества площадью 826,4 кв.м, согласно которого рыночная стоимость подлежащего выкупу арендованного имущества, составила 18 390 000 рублей. Вместе с отчетом было представлено положительное экспертное заключение от 29.06.2012 N 78-НП/12-1 НП "Саморегулируемая организация Ассоциация российских магистров оценки", принятые комитетом без возражений.

Представленный отчет содержал все необходимые этапы проведения оценки, проведено исследование всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта, содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки информация в соответствии с требованиями ФСО N 1 п.16, 18, 19.

Следовательно, администрация по состоянию на 16.07.2012 осуществила предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ действия по определению рыночной стоимости испрашиваемого недвижимого муниципального имущества, получила отчет об оценке, в котором указана рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, и экспертное заключение.

В этой связи до 30.07.2012 уполномоченный орган должен был принять решение об условиях приватизации испрашиваемого имущества. Причины непринятия такого решения в предусмотренные сроки и необходимость проведения повторной оценки уполномоченный орган не обосновал.

В случае своего несогласия с размером первоначальной оценки, указанной в отчете от 13.06.2012 N 090512-01, администрация была вправе в судебном порядке оспорить результаты данной оценки.

Согласно абзацу 4 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Однако вместо принятия решения об обращении в арбитражный суд с соответствующим иском администрация при подготовке оспариваемого постановления приняла решение о проведении повторной оценки.

При таких обстоятельствах решение о проведении повторной оценки имущества, подлежащего приватизации, а также оспариваемое постановление администрации, утвердившее цену выкупаемого имущества исходя из результата последней оценки, противоречат требованиям статьи 12 Закона N 135-ФЗ и нарушают права и законные интересы общества в результате применения цены выкупаемого имущества исходя из максимальной величины оценки этого имущества, определенной по результатам последней оценки.

В этой связи указание апелляционных жалоб на то, что поскольку процедура принятия отчета об оценке не оговорена законодателем, поэтому заключение уполномоченным органом еще одного договора на проведение оценки рыночной стоимости объекта, а также принятие ответчиком отчета по более высокой цене, не может расцениваться в качестве нарушений, установленных Законом N 159-ФЗ правил, и свидетельствовать о нарушении прав заявителя, основано на неверном толковании норм материального права.

Доводы апелляционных жалоб о том, что данный спор следовало рассматривать как преддоговорный, то есть по правилам ст. ст. 445, 446 ГК РФ, не соответствуют обстоятельствам данного дела и существу спора.

По правилам указанных норм ГК РФ спор подлежит рассмотрению тогда, когда заключение договора для его сторон является обязательным.

В п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чьё право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечёт перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи б Закона).

Судом первой инстанции полно установлены все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, как того требует статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены верно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта в любом случае, не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 18.02.2013 по делу N А68-9980/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Тиминская

Судьи

Н.В. Заикина Е.Н. Тимашкова