Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2013 г. N 07АП-1843/13

г. Томск

16 мая 2013 г.

Дело N А67-6853/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Кайгородовой М. Ю.

Судей: Сухотиной В.М. Павлюк Т.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рябчиковой А.Н. с применением средств аудиозаписи,

при участии:

от истца: без участия (извещены)

от ответчика: представителя Криворотова И.Н., действующего по доверенности от 06.05.2013 года, Сазонова И.И., директора ООО "Фирма "АГАМА"",

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "АГАМА" на решение Арбитражного суда Томской области от 31 января 2013 года по делу N А67-6853/2012 (судья Еремина Ю.Н.)

по иску Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211 к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "АГАМА" ИНН 7018048542, ОГРН 1027000897472 о взыскании 126 511,26 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Томской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "АГАМА" (далее - ООО "Фирма "АГАМА") о взыскании с ответчика 108 247,62 руб. задолженности по арендной плате в период с 01.10.2007 г. по 29.06.2011 г., 15 463,08 руб. пени за период с 15.10.2009 г. по 29.06.2011 г., 2 800,56 руб. процентов, начисленных за период с 30.06.2011 г. по 30.08.2012 года.

Решением Арбитражного суда Томской области от 31 января 2013 года исковые требования удовлетворены в части взыскания 12 138,60 руб. основного долга, 116,25 руб. пени за период с 17.05.2011 г. по 29.06.2011 г., 1 130,80 руб. процентов за период с 30.06.2011 г. по 30.08.2012 г., а всего 13 385,65 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Фирма "АГАМА" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы указано, что судом первой инстанции неверно произведен расчет задолженности, а именно применена неверная ставка арендной платы.

По мнению Общества, при расчете задолженности по арендной плате подлежит применению ставка разрешенного вида использования земельных участков для административно-офисных помещений, поскольку на данном участке не ведётся оптовая или розничная торговля, что подтверждается материалами дела.

В суде апелляционной инстанции представитель апеллянта доводы жалобы поддержал.

Отзыв на апелляционную жалобу предоставлен не был.

Учитывая надлежащее извещение истца о месте и времени рассмотрения жалобы, суд апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает ее в отсутствие указанного лица.

Обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в полном соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что решение подлежит отмене в связи с неполным выяснением дела, имеющим значение для дела.

Как следует из материалов дела, Мэрия г. Томска (арендодатель) и индивидуальное частное предприятие "АГАМА" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N ТО-21-2118 от 16.11.1996 г. (далее - Договор, л.д. 15-16), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок в Кировском районе площадью 120 кв.м., расположенный в районе ул. Нахимова, 34, зона градостроительной ценности - вторая, участок предоставляется для эксплуатации торгово-административного павильона. Срок действия Договора - с 16.11.1995 г. по 16.11.1998 г.

В дальнейшем стороны подписали Дополнительные соглашения к Договору N 1 и N 2 (л.д. 19-20).

15.10.2009 г. муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (арендодатель) и ООО "Фирма "Агама" (арендатор) подписали Соглашение N 3 к Договору (далее - Соглашение N 3, л.д. 17-18), изложив разделы 1-10 Договора в иной редакции.

В соответствии с Договором в редакции Соглашение N 3 арендатор обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 126 кв.м., кадастровый номер 70:21:0200023:0123, по адресу: Томская обл., г. Томск, пер. Нахимова, 34 (п. 1.1)

Зона градостроительной ценности участка - 3 (п. 1.3). Земельный участок предоставляется для эксплуатации торгово-административного павильона (п. 1.4).

Согласно п. 2.1 Договор заключен на неопределенный срок.

Земельный участок считается переданным с 16.11.1995 г. (п. 2.2).

Ставка арендной платы за 1 кв.м. утверждается арендодателем ежегодно и на 2009 год составляет: за часть земельного участка площадью 69,7 кв.м. - 550,50 руб./ кв.м. в год; за часть земельного участка площадью 56,3 кв.м. - 360 руб./кв.м. в год (п. 3.2).

Первый платеж производится арендатором в 15-дневный срок после подписания Договора.

Плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в Договоре, и вносится равными долями поквартально не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (п. 3.6).

В силу п. 3.10 в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных настоящим разделом Договора сроков платежа.

Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Ссылаясь на то, что ООО "Фирма "Агама" ненадлежащим образом исполняло условия Договора в части внесения арендных платежей, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования при расчете долга, применил ставку арендной платы в размере 550, 5 разрешенного вида использования земельных участков для розничной и оптовой торговли.

Повторно рассматривая требования, суд апелляционной инстанции полагает, что данный расчет ошибочен исходя из следующих обстоятельств.

Рассматривая заявленные требования, суд апелляционной инстанции обоснованно применил часть 1 статьи 164, часть 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, и верно указал, что договор заключен между сторонами до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Следовательно, не подлежал государственной регистрации.

Между тем, Дополнительные соглашения N 1 и N 2 к Договору, изменившие содержание и условия обременения, порождаемого Договором (размер арендной платы и срок действия Договора), подписанные сторонами в период действия Закона о государственной регистрации, с учетом части 1 статьи 420, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации подлежали обязательной государственной регистрации.

Поскольку Дополнительные соглашения к Договору не были представлены на государственную регистрацию, они считаются незаключенными.

Следовательно, Договор действовал в первоначальной редакции до 16.11.1998 г.

По истечении срока действия Договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, Договор в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением N 01-18/4147 от 04.04.2007 г. арендодатель отказался от Договора (л.д. 72). Как следует из письма ООО "Фирма "Агама" N 19 от 28.04.2007 г., уведомление получено ответчиком 11.04.2007 г. (л.д. 75).

В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Следовательно, арбитражный суд верно пришел к выводу о том, что договор считается расторгнутым по истечении 3 месяцев с момента получения уведомления, то есть с 11.07.2007 г., что также подтверждается перепиской сторон (л.д. 67, 81).

С учетом даты расторжения договора, подписанное сторонами Соглашение N 3 от 15.10.2009 г. верно признано судом самостоятельной сделкой - договором аренды, заключенным на неопределенный срок, в связи с чем, не требующим государственной регистрации.

П. 8.1 Соглашения N 3 предусматривает право каждой из сторон в любое время отказаться от исполнения Договора, письменно предупредив об этом другую сторону за 14 дней.

Истец отказался от исполнения договора (Соглашения N 3), направив в адрес ответчика письмо N 01-01-18/4735 от 27.04.2011 г. (л.д. 73). Письмо получено ответчиком 15.06.2011 г., следовательно, Соглашение N 3 считается расторгнутым в одностороннем порядке 29.06.2011 г.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика 108 247,62 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2007 г. по 29.06.2011 г.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что пользование земельным участком осуществлялось ответчиком непрерывно, в том числе в период отсутствия договорных правоотношений между сторонами (с 12.07.2007 г. по 14.10.2009 г.).

Фактическое пользование земельным участком без законных к тому оснований не исключает возмездности такого пользования и не освобождает ответчика от обязанности произвести оплату.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненно наследуемого владения.

Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В обжалуемом судебном акте верно указано, что ответчик не относится к субъектам, которые являются плательщиками земельного налога.

В данном случае плата за землю для ответчика должна определяться размером арендной платы, подлежащей взысканию в отсутствие заключенного договора аренды в порядке применения норм о неосновательном обогащении (статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, арбитражный суд верно указал на необходимость применения части 1 статьи 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, за пользование земельным участком в период с 01.10.2007 г. по 14.10.2009 г. ООО "Фирма "АГАМА" неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате.

Вместе с тем, поскольку ответчиком было заявлено о применении исковой давности к требованиям истца, то на основании части 2 статьи 199, статей 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд верно указал, что на момент подачи искового заявления (10.10.2012 г.) срок исковой давности в части взыскания суммы долга по оплате за пользование земельным участком в период с 01.10.2007 г. по 09.10.2009 г. истек.

За данный период требования не подлежат удовлетворению.

Арбитражный суд, производя расчет в период с 15.10.2009 г. (дата подписания Соглашения N 3) по 29.06.2011 г. установил задолженность в размере 11 528,92 руб. (12 295,04+14 659,46*5+14 496,58-43 200,00-45 360,00).

При этом, арбитражный суд исходил из ставки арендной платы в размере 550, 5 разрешенного вида использования земельных участков для розничной и оптовой торговли.

Вместе с тем, арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что подлежит применению иная ставка.

Так, письмом от 06.11.2007 года в Земельный комитет Департамента недвижимости Администрации г. Томска (вх. 310404з), письмом от 06.12.2-007 года исх. 34, письмо исх. 42 от 05.03.2008, письма на имя заместителя Мэра г. Томска свидетельствуют о намерении ответчика разрешить вопрос о действительном использовании спорного земельного участка.

Кроме того, в материалах дела представлен акт обследования земельного участка по ул. Нахимова, 34 от 12.03.2008 года, составленный представителями Департамент недвижимости Администрации г. Томска, по заявлению ООО "Фирма "Агама", в целях изменения ставок арендной платы для подтверждения факта закрытия магазина и прекращения торговой деятельности по данному адресу.

Указанным актом подтверждается использование земельного участка только под административно-офисные помещения ООО "Фирма "Агама".

Также данные обстоятельства установлены актом обследования земельного участка от 20 января 2013 года.

Также, решением по делу N А67-6699/2012, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, рассмотрены аналогичные требования, но за иной период. При этом, арбитражным судом применена ставка разрешенного вида использования земельных участков для административно-офисных помещений.

Следовательно, податель жалобы доказал необходимость применения иного коэффициента по виду разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неполным исследованием обстоятельств, имеющих значение для дела на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно решению думы города Томска от 19.08.2008 года N 965 "О ставках арендной платы на земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск" с приложением, подлежит ставка в размере 360, 0 (вид разрешенного использования эксплуатация административных зданий).

Суд апелляционной инстанции, проверив правильность расчёта ответчика, с учетом ранее совершенной оплаты, установил, что на стороне Общества имеется переплата в размере 11 024 рубля 00 копеек.

Также, задолженность по пени за период с 15.11.2009 года по 07.12.2009 года составляет 56 рублей 66 копеек.

Следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания пени в размере 56 рублей 66 копеек.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что арбитражный суд не имеет право самостоятельно произвести зачет денежных средств.

Основания для удовлетворения требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отсутствуют.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 21 января 2013 года по делу N А67-6853/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "АГАМА" в пользу Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска пени в размере 56 рублей 66 копеек за период с 15.11.09 г. по 07.12.2009 г.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "АГАМА" расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1999 рублей.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

М.Ю. Кайгородова

Судьи

Т.В. Сухотина Т.В. Павлюк