Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. N 18АП-3356/13

г. Челябинск

31 мая 2013 г.

Дело N А76-12275/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2013.

Постановление в полном объеме изготовлено 31.05.2013.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Забутыриной Л.В.,

судей Серковой З.Н., Хоронеко М.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Киреевой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью НПО "Оценка-5", Новикова Павла Николаевича на определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2013 по делу N А76-12275/2011 об утверждении начальной цены продажи заложенного имущества (судья Коровина О.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "СТЭП-Центр" - Кузнецова Ю.А. (паспорт, доверенность от 06.08.2012),

конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "СТЭП-Центр" Лысова Евгения Николаевича - Кузнецова Ю.А. (паспорт, доверенность от 25.10.2012),

работников общества с ограниченной ответственностью "СТЭП-Центр" - Новиков Павел Николаевич (паспорт, протокол от 23.10.2012),

общества с ограниченной ответственностью НПО "Оценка-5" - Михайленко Е.В. (паспорт),

общества с ограниченной ответственностью "СНК" - Когденко Н.Ю. (паспорт, доверенность от 13.05.2013),

открытого акционерного общества Банк Конверсии "Снежинский" - Когденко Н.Ю. (паспорт, доверенность от 11.12.2012).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.05.2012 общество с ограниченной ответственностью "СТЭП-Центр" (ОГРН 1027402904319, ИНН 7451104213, далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Лысов Евгений Николаевич (далее - конкурсный управляющий).

Конкурсный управляющий 06.11.2012 обратился в суд в рамках дела о банкротстве должника с заявлением, в котором просил утвердить начальную цену продажи имущества (нежилых помещений N N3, 4, 6-8 и доли в праве собственности 9/11 на земельный участок, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, 94), являющегося предметом залога по обязательствам должника перед открытым акционерным обществом Банк конверсии "Снежинский" (далее - банк), в размере 106 038 187 рублей (заявление N4, том 1, л.д. 2-3), со ссылкой на отчет об оценке от 01.10.2012 N01/10/12-01, составленный индивидуальным предпринимателем Коровниковой Ларисой Юрьевной (З. 4.1, л.д. 9-55).

Представитель учредителей (участников) и работников должника Новиков П. Н. заявил возражения относительно заявления конкурсного управляющего (З. 4.1, л.д. 64-68), в обоснование которых указал на недостатки представленного отчета об оценке и заявил ходатайство о назначении экспертизы для установления рыночной стоимости объектов (З. 4.1, л.д. 76, 94, 146-148).

Определением от 19.12.2012 судом назначена судебная экспертиза для проверки достоверности отчета оценщика и установления рыночной цены имущества должника, проведение которой поручено обществу НПО "Оценка-5", эксперту Михайленко Евгению Владимировичу; установлен размер вознаграждения экспертной организации в сумме 33 000 рублей и срок проведения экспертизы и представления экспертного заключения в суд - не позднее 25.01.2013. Одновременно отложено судебное разбирательство на 31.01.2013 (З. 4.2, л.д. 51-53).

25.01.2013 эксперт обратился к суду с ходатайством о продлении срока проведения экспертизы до 15.02.2013 со ссылкой на необходимость проведения осмотра помещений, отсутствие доступа в здание до 25.01.2013 (З.4.2., л.д. 62).

25.01.2013 конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о прекращении производства по установлению начальной цены на основании отчета об оценке от 01.10.2012 со ссылкой на изменение требований по обеспечению сохранения как памятника нежилых помещений N N 3, 4, 8 с приложением охранного обязательства от 30.11.2012 и подготовку нового отчета об оценке с учетом данных обстоятельств (з. 4.2, л.д. 63-64).

В ходе судебного разбирательства 31.01.2013 Новиков П.Н. заявил ходатайство о постановке на разрешение эксперта дополнительных вопросов о том, какова рыночная стоимость каждого нежилого помещения в отдельности.

Определением суда от 31.01.2013 отказано в удовлетворении ходатайства представителя учредителей должника Новикова П.Н. о внесении дополнительных вопросов в определение о назначении экспертизы от 19.12.2012; отказано в удовлетворении ходатайства эксперта общества НПО "Оценка-5" Михайленко Е.В. о продлении срока проведения экспертизы; прекращено проведение судебной экспертизы, назначенной определением от 19.12.2012 (З. 4.2, л.д. 92-93).

В ходе судебного разбирательства конкурсный управляющий уточнил требования, просил утвердить начальную цену продажи имущества должника в размере 115 050 962 рубля на основании отчета об оценке от 28.01.2013 N 28/01/13-01 (з. 4.2, л.д. 113).

Определением суда от 18.03.2013 (резолютивная часть от 11.03.2013) утверждена начальная продажная цена заложенного имущества должника - нежилых помещений N 3 (кадастровый номер 74-74-01/573/2006-118, площадью 245,3 кв.м), N 4 (74-74-01/573/2006-124, площадью 39 кв.м), N 6 (74-74-01/573/2006-126, площадью 419,1 кв.м), N 7 (74-74-01/573/2006-127, площадью 440,8 кв.м), N 8 (74-74-01/573/2006-128, площадью 305,4 кв.м), доли в праве собственности 9/11 на земельный участок кадастровый номер 74:36:05 08 007:0013 площадью 603 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, 94, в размере 115 050 962 рубля, в том числе налог на добавленную стоимость. Отказано в удовлетворении ходатайства эксперта общества с ограниченной ответственностью НПО "Оценка-5" (далее - общество НПО "Оценка-5") Михайленко Е. В. о выплате вознаграждения.

С определением суда от 18.03.2013 не согласились общество НПО "Оценка-5" и представитель работников должника Новиков П.Н., обратившись с апелляционными жалобами.

В жалобе общество НПО "Оценка-5" просит отменить определения суда от 31.01.2013, 01.03.2013, 18.03.2013 в соответствующей части, приобщить заключение эксперта общества НПО "Оценка-5" Михайленко Е.В. от 31.01.2013 N 13.01.13 к материалам дела и принять решение о выплате эксперту вознаграждения в сумме 33 000 рублей.

В обоснование доводов своей жалобы общество НПО "Оценка-5" со ссылкой на статью 42, пункт 2 статьи 188, пункт 1 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указало, что определением суда от 19.12.2012 назначена судебная экспертиза для проверки достоверности отчета об оценке и установления рыночной стоимости имущества должника, проведение которой поручено обществу НПО "Оценка-5" с установлением срока проведения экспертизы до 25.01.2013. В указанный день эксперт обратился с заявлением о продлении срока проведения экспертизы до 15.02.2013, учитывая, что в установленный срок экспертиза не была окончена, поскольку конкурсный управляющий препятствовал в этом и осмотр помещений был произведена только 25.01.2013. Определением от 31.01.2013 суд отказал в удовлетворении ходатайства о продлении срока проведения экспертизы и прекратил ее проведение, о чем эксперту только 04.02.2013 была направлена телефонограмма. Между тем, на 31.01.2013 заключение эксперта по поставленным вопросам уже было подготовлено и сдано в канцелярию суда 04.02.2013, а определением от 01.03.2013 суд отказал в приобщении заключения эксперта к материалам дела и возвратил его обществу НПО "Оценка-5" и определением суда от 18.03.2013 отказано в удовлетворении ходатайства о выплате вознаграждения эксперту. Данное определение об отказе в выплате вознаграждения эксперту принято с нарушением норм процессуального права и прав эксперта на получение вознаграждения за выполненный объем работ.

В жалобе представитель работников должника Новиков П.Н. просил определение суда от 31.01.2013 в части отказа в удовлетворении ходатайства о внесении изменений в определение о назначении экспертизы, отказа в удовлетворении ходатайства эксперта общества НПО "Оценка-5" Михайленко Е.В. о продлении срока проведения экспертизы и прекращения проведения экспертизы, назначенной определением суда от 19.12.2012, определение суда от 01.03.2013 об отказе в приобщении к материалам дела заключения эксперта общества НПО "Оценка-5" Михайленко Е.В. от 31.01.2013 N 13.01.13 и определение суда от 18.03.2013 отменить полностью и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя, определение суда вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.

Заявитель жалобы со ссылкой на пункт 2 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), пункты 11, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58) указал, что он представил возражения относительно утверждения начальной цены продажи имущества должника, поскольку отчет от 01.10.2012 не отвечает требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федеральным стандартам оценки N N 1-3, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N N 254, 255, 256, содержит грубые математические ошибки, что привело к существенному занижению стоимости объектов, в связи с чем, было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для установления рыночной стоимости объектов, послужившее основанием для назначения экспертизы. В январе 2013 стало известно, что конкурсным управляющим было подписано охранное обязательство от 30.11.2012 N 444 по объекту культурного наследия с Министерством культуры Челябинской области (далее - министерство). В ответ на запрос представителя работников должника министерство ответило, что государственной охране подлежат нежилое помещение N N 6 и 7, что послужило основанием для заявления ходатайства о внесении изменений и уточнений в определение о назначении судебной экспертизы, в удовлетворении которого отказано. Между тем, готовое заключение эксперта поступило в суд 04.02.2013, в котором изложены выводы о недостоверности отчета от 01.10.2012 и определена рыночная стоимость объектов в размере 157 862 296 рублей. Однако в приобщении заключения отказано. Определения от 31.01.2013, 01.03.2013 вынесены необоснованно, что привело к неправильному определению рыночной стоимости объектов.

Податель жалобы указал, что им представлены возражения и на отчет об оценке от 28.01.2013, который содержал недочеты, аналогичные отчету от 01.10.2012, в связи с чем, было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для проверки его достоверности и установления рыночной стоимости имущества должника. Сомнения в достоверности отчета от 28.01.2013 сводятся к следующему. При определении рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок подбор объекта-аналога N 3 произведен некорректно, поскольку не сопоставим по площади, местоположению и назначению, что привело к существенному занижению цены, что подтверждается путем сопоставления двух отчетов от 01.10.2012, 28.01.2013, и заключения эксперта, причину расхождения оценщик пояснить не смог. Объекты-аналоги N N 1, 3, 4, 5 продаются без права собственности на земельный участок. Обращено внимание суда на грубые арифметические ошибки, имеющиеся в отчете от 28.01.2013: стоимость участка 6 612 172,93 рублей, стоимость нежилых помещений общей площадью 1449,6 кв.м в сравнительном подходе - 93 578 449,63 рублей, доходном - 103 440 453,51 рублей, удельный вес каждого подхода по 50 %, итоговая рыночная стоимость указана в размере 98 509 451,57 рублей без учета НДС, которая по указанию оценщика включает в себя и стоимость участка, из стоимости помещений отнимается стоимость участка, полученный результат с учетом НДС приводится к сумме 108 438 788,8 рублей, далее обратно к этой сумме прибавляется стоимость участка, получается итоговая цифра в сумме 115 050 962 рубля. Заявитель полагает, что рыночная стоимость без учета доводов о неправильном определении рыночной стоимости объектов должна составить не менее 122 853 325,78 рублей (116 241 152,85 стоимость помещений с НДС + 6 612 172,93 стоимость участка). Данному доводу оценка не дана. Конкурсный управляющий обосновал необходимость проведения повторной оценки тем, что в результате снятия обременения с части помещений может измениться их рыночная стоимость. Между тем, ни в одном отчете не применялись поправочные коэффициенты, учитывающие обременение в виде памятника истории и культуры, объекты аналоги также не являлись таковыми. Следовательно, обременение (его снятие) не повлияло на определение рыночной стоимости объекта, о чем пояснил опрошенный в качестве специалиста Михайленко Е.В. Соответственно, не было оснований для проведения конкурсным управляющим повторной оценки и отказа от рассмотрения отчета от 01.10.2012 и заключения судебного эксперта. По мнению заявителя жалобы, фактическое изменение результата оценки произошло исключительно потому, что были взяты другие объекты-аналоги, повторная оценка проведена с целью исключения получения заключения судебной экспертизы, что является злоупотреблением правом. При этом, в результате снятия обременений с нежилых помещений N N 3, 4, 8 объект оценки по отчету от 28.01.2013 не изменился.

Заявитель жалобы указал, что в соответствии с Законом о банкротстве продажа нежилых помещений N N 6 и 7, являющихся памятниками истории и культуры, должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, остальных - в форме аукциона. Однако различный статус нежилых помещений, входящих в объект оценки не повлиял на порядок и условия продажи: имущество выставляется на торги в форме конкурса единым лотом.

По мнению заявителя жалобы, суд без указания мотивов признал обоснованной позицию конкурсного управляющего о том, что отчет об оценке от 01.10.2012 не может быть принят во внимание. Судом необоснованно не принято во внимание в подтверждение доводов о заниженной оценке письмо Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 20.07.2012, указывающей, что стоимость аналогичных объектов исходит из 110 000 рублей за 1 кв.м и за период с лета 2011года по июль 2012 года значительных изменений на рынке недвижимости не произошло. Судом не принято во внимание и заключение судебного эксперта общества с ограниченной ответственностью "Добровольное объединение Мастеров Оценки" Санталовой Г.Е. от 22.06.2011, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов составляет более 170 миллионов рублей. Мотивируя выводы, суд исходил из указания судебной коллегии Челябинского областного суда о необходимости снижения стоимости на 15-20 %. Между тем, даже, если принять во внимание указанные обстоятельства с учетом снижения стоимость составить 136 544 000 рублей.

Заявитель также указал, что в Центральном районном суде г. Челябинска рассматривается иск Ермолиной С.Л. к должнику о признании права собственности на нежилое помещение N 4, в связи с чем, приняты обеспечительные меры в виде запрета производить действия по государственной регистрации перехода прав на данный объект. Следовательно, реализация объекта, включающего в себя спорное помещение N 4, единым лотом невозможна.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители работников должника, общества НПО "Оценка-5" поддержали доводы жалоб в полном объеме.

Представитель общества НПО "Оценка-5" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела заключения судебной экспертизы.

С учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, заключение приобщено к материалам дела в порядке статей 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку экспертиза назначалась по определению суда, заключение необходимо, в том числе для решения вопроса о возможности выплаты вознаграждения эксперту.

Новиков П.Н. поддержал ходатайство, заявленное в апелляционной жалобе, о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

В удовлетворении ходатайства судом апелляционной инстанции отказано с учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, поскольку доводы жалобы основаны на недостоверности отчета об оценке, послужившего основанием для утверждения начальной продажной цены, следовательно, с назначением экспертизы будет получено лишь новое доказательство рыночной стоимости имущества, недостоверность отчета об оценке с помощью получения такого доказательства установлена быть не может (статьи 65, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 12, 13 Закона об оценочной деятельности).

Банк, действуя как представитель собрания кредиторов, общество с ограниченной ответственностью "СНК" (правопреемник банка, определение суда от 29.04.2013 о процессуальном правопреемстве по делу N А76-12275/2011, далее - общество "СНК"), конкурсный управляющий представили отзывы на жалобы, в которых просили определение оставить без изменения, жалобы без удовлетворения со ссылкой на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Отзывы на апелляционные жалобы приобщены к материалам дела в порядке, предусмотренном статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества "СНК" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела протокола о признании торгов несостоявшимися в порядке абзаца 2 пункта 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в опровержение доводов заявителя об установлении заниженной стоимости.

Протокол о признании торгов несостоявшимися приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела с учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, в порядке абзаца 2 пункта 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, отзывы не представили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, определением суда от 20.01.2012, вынесенным в рамках дела о банкротстве должника, требование банка в размере 82 538 487 рублей 76 копеек включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника как обеспеченное залогом имущества должника, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, д. 94, а именно: нежилого помещения N 8 (культурно-досуговый центр с пристроем) общей площадью 305,4 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74-74-01/573/2006-128; нежилого помещения N 7 (культурно-досуговый центр с пристроем) общей площадью 440,8 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74-74-01/573/2006-127; нежилого помещения N 6 (культурно-досуговый центр с пристроем) общей площадью 419,10 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74-74-01/573/2006-126; нежилого помещения N3 (культурно-досуговый центр с пристроем) общей площадью 245,3 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74-74-01/573/2006-118; нежилого помещения N4 (культурно-досуговый центр с пристроем) общей площадью 39 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74-74-01/573/2006-124; 9/11 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, земли населенных пунктов, площадью 603 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74:36:05 08 007:0013 (З. 4.2, л.д. 56-59).

Конкурсный управляющий провел инвентаризацию названного имущества должника (З. 4.1, л.д. 6-8). Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности должника от 31.08.2006 в отношении нежилых помещений N N 3, 4, 6-8 зарегистрировано обременение, названные помещения являются памятниками истории и культуры (вх. от 25.10.2012 N57966, Приложение N3, л. 237, 244, 253, 260, 267). Жилой дом (дом купца Иванова), расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, 94, полностью, без указания конкретных помещений внесен в список выявленных объектов культурного наследия Челябинской области, представляющих историческую, художественную или иную культурную ценность, приказом Министерства культуры Челябинской области от 20.02.2012 N26 (З. 4.1, л.д. 60-63).

Конкурсный управляющий привлек оценщика - индивидуального предпринимателя Коровникову Л. Ю. для проведения оценки заложенного имущества.

В отчете от 01.10.2012 N 01/10/12-01 оценщик сделал вывод о том, что рыночная стоимость заложенного имущества составляет 106 038 187 рублей (З. 4.1, л.д. 9-55).

Полагая, что имеются основания для утверждения начальной цены продажи заложенного имущества, конкурсный управляющий обратился в суд с соответствующим заявлением.

В ходе судебного разбирательства конкурсный управляющий сообщил, что в связи с подписанием должником и Министерством культуры Челябинской области охранного обязательства от 30.11.2012 N 444, статус объекта культурного наследия (памятника) сохранен только за нежилыми помещениями N N 6, 7, в отношении остальных помещений обременения сняты (З. 4.2, л.д. 69-81), в связи с данным обстоятельством конкурсный управляющий направил оценщику новое задание на оценку (З. 4.2, л.д. 82), на основании которого индивидуальным предпринимателем Коровниковой Л. Ю. составлен отчет от 28.01.2013 N28/01/13-01, в соответствии с которым рыночная стоимость заложенного имущества составляет 115 050 962 рублей, в том числе НДС.

Конкурсным управляющим и конкурсным кредитором-залогодержателем согласовано и подписано положение о порядке, условиях проведения торгов имущества должника, находящегося в залоге у банка (З. 4.2, л.д. 114-133). Названное положение учитывает изменение (увеличение) рыночной стоимости имущества должника до 115 050 962 рублей, в том числе НДС, а также предусматривает продажу всех нежилых помещений и доли в праве собственности на земельный участок единым лотом.

Утверждая начальную продажную цену имущества, суд первой инстанции исходил из того, что конкурсный управляющий ссылался только на отчет от 28.01.2013 как на доказательство рыночной цены имущества должника, сомнения в обоснованности отчета оценщика от 28.01.2013 отсутствуют, какими-либо доказательствами факт занижения рыночной стоимости объектов в отчете от 28.01.2013 не подтвержден, письмо от 20.07.2012 содержит данные о средних значениях рыночной стоимости объектов недвижимости, не относимо к конкретному предмету спора и не опровергает данные отчета об оценке от 28.01.2013, цена, указанная в заключении эксперта Санталовой Г.Е. от 22.06.2011, с учетом выводов Челябинского областного суда и периода времени, прошедшего с момента составления отчета, не может быть признана соответствующей рыночной стоимости, приоритет в определении начальной продажной цены заложенного имущества должен отдаваться залоговому кредитору, возражения относительно цены, указанной в отчете от 28.01.2013, банком или конкурсными кредиторами не заявлены, установление начальной стоимости реализации заложенного имущества, которую представитель учредителей (участников) и работников должника полагает заниженной, не нарушает права кредиторов и должника, поскольку реализация имущества посредством публичных торгов предусматривает шаги на повышение цены и получение наибольшей выручки от реализации заложенного имущества.

Выводы суда первой инстанции в части установления начальной продажной цены являются верными, основанными на материалах дела, соответствующими нормам права, установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 130 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов).

На основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Из разъяснений, изложенных в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 следует, что поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Поскольку конкурсный управляющий уточнил требования, уточнение принято судом, а в обоснование своих уточненных требований заявитель ссылался на отчет об оценке от 28.01.2013, учитывая положения статей 4, 41, 49, 65, 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что оснований для принятия во внимание отчета об оценке от 01.10.2012 не имеется. В указанной части доводы заявителя жалобы приведены без учета того, что конкурсный управляющий является заявителем рассматриваемого судом обращения и только ему принадлежит право определения предмета и оснований заявленных требований, учитывая указанные процессуальные нормы.

Из отчета от 28.01.2013 следует, что оценщик произвел описание объектов оценки, в том числе имеющихся обременений в отношении нежилых помещений N N 6, 7 (л. 17-23 отчета от 28.01.2013). На основании анализа рынка коммерческой недвижимости оценщиком сделаны выводы о специфичности ценообразования по объектам и о существенном влиянии индивидуальных характеристик самого объекта на данный процесс (л. 25-30 отчета от 28.01.2013). Выводы оценщика в указанной части надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Оценщик использовал сравнительный и доходный подходы, обосновав отказ от затратного подхода отсутствием сметной документации и отсутствием аналогичных объектов в сборниках УПВС и УБПС (л. 36 отчета от 28.01.2013), и произвел расчет стоимости земельного участка и нежилых помещений в рамках сравнительного подхода путем выбора объектов-аналогов и применения корректировок на местоположение, дату, тип цены, масштаб и накопленный износ (л. 35, 41 отчета от 28.01.2013), а при применении доходного подхода учитывал потенциальный доход от сдачи нежилых помещений в аренду, а также эксплуатационные расходы и риски потенциального покупателя (л. 42-45 отчета от 28.01.2013).

В результате согласования результатов доходного и сравнительного подходов оценщик сделал вывод о рыночной стоимости объектов недвижимости в размере 115 050 962 рубля (л. 46-49 отчета от 28.01.2013).

Суд первой инстанции, принимая во внимание, что целью проведения оценки являлось определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, а в отношении отчета об оценке поступили возражения, правомерно посчитал, что доводы о недостатках представленного отчета подлежат оценке только с точки зрения возможности влияния указанных недостатков на определение рыночной стоимости в сторону занижения, а иные недостатки, даже если они имели место, не влияют на оценку отчета как доказательства.

Доводы относительно некорректности подбора аналога N 3 были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, учитывая, что специалист Михайленко Е.В. в судебном заседании 01.03.2013, а также третье лицо (оценщик) сообщили о невозможности подбора для сравнения идентичных объектов в пределах одного квартала и о необходимости применения корректировок на основе сравнения объектов, а проверкой судом расчетов оценщика установлено, что выбор аналога N3 (л. 35 отчета от 28.01.2013) не привел к занижению стоимости земельного участка, поскольку стоимость 1 кв.м. аналога N 3 по своему значению не является минимальной, в случае его отсутствия стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составила бы 12 826 рублей 31 копейку (в этом случае удельный вес первого аналога составил бы 0,25, а второго - 0,75). Доказательств, опровергающих данные пояснения, произведенные расчеты, не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Следовательно, доводы о занижении стоимости земельного участка в результате выбора аналога N3 обоснованно отклонены судом первой инстанции. Оснований для переоценки данного вывода суд апелляционной инстанции не усматривает.

Доводы жалобы о том, что объекты-аналоги N N 1, 3, 4, 5 продаются без права собственности на земельный участок, подлежат отклонению апелляционной инстанцией, учитывая отсутствие доказательств того, что сами по себе данные обстоятельства повлекли занижение стоимости объекта оценки.

Доводы жалобы относительно грубых арифметических ошибок (вычитание и прибавление стоимости земельного участка) основаны на субъективном восприятии данных отчета об оценке лицом, не обладающим специальными познаниями, и нормативно не обоснованы. Между тем, из объяснений оценщика (данных в судебном заседании 11.03.2013) следует, что при расчете стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного и доходного подходов стоимость объектов аналогов или ставка арендной платы включают в себя право пользования земельным участком, поскольку эксплуатация помещений без пользования земельным участком невозможна. При этом продажа земельного участка не облагается налогом на добавленную стоимость, а продажа нежилых помещений облагается. Поэтому оценщик во избежание двойного учета стоимости земельного участка вычел эту стоимость из рыночной стоимости нежилых помещений (98 509 451 рубль 57 копеек - 6 612 172 рубля 93 копейки), затем определил стоимость нежилых помещений с учетом налога на добавленную стоимость (108 438 788 рублей 80 копеек) и сложил стоимость нежилых помещений и земельного участка. При наличии таких объяснений, данных специалистом, обладающим специальными познаниями, не опровергнутых надлежащими доказательствами со ссылками на нормы права, оснований полагать, что оценщиком нарушена какая-либо методика расчета, не имеется.

Доводы жалобы о том, что снятие с объектов обременения не повлияло на размер рыночной стоимости помещений, были предметом исследования суда первой инстанции. Принимая во внимание, что обстоятельство изменения статуса объекта в отношении залогового имущества должника является по смыслу Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки существенным, способным повлиять на выводы суда относительно стоимости залогового имущества при принятии судебного акта об утверждении его начальной продажной цены, учитывая объяснения оценщика о том, что наличие и снятие обременений наиболее наглядно должно учитываться в рамках затратного подхода, который не применялся, а в рамках доходного подхода снятие обременений привело к уменьшению эксплуатационных расходов и расходов по управлению (л. 44 отчета от 28.01.2013), специалист Михайленко Е.В. в составлении спорного отчета об оценке участия не принимал, суд первой инстанции обоснованно отклонил данные возражения. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части с учетом представленных доказательств у апелляционного суда не имеется. При таких обстоятельствах, доводы жалобы об отсутствии оснований для проведения конкурсным управляющим повторной оценки и отказа от рассмотрения отчета от 01.10.2012 и заключения судебного эксперта подлежат отклонению, как не соответствующие фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам.

Доводы жалобы о том, что повторная оценка проведена с целью исключения получения заключения судебной экспертизы, что является злоупотреблением правом, подлежат отклонению, поскольку носят предположительный характер, документально не подтверждены. Факт изменения статуса объектов имел место, данное обстоятельство способно повлиять на величину рыночной стоимости, что следует из пояснений оценщика и специалиста, и не опровергнуто, следовательно, оснований полагать, что имеет место злоупотребление правом со стороны конкурсного управляющего, не имеется. Заявителем жалобы не учтено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), пока не доказано обратное.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что мнение представителя учредителей (участников) и работников должника, не согласного с выводами оценщика, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение отчета об оценке, учитывая, что какими-либо доказательствами факт занижения рыночной стоимости объектов в отчете от 28.01.2013, то есть несоответствие этой стоимости реальным экономическим отношениям, не подтвержден.

Ссылка заявителя жалобы на письмо Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 20.07.2012 N 3416/12 о средней рыночной стоимости 1 кв.м. нежилого помещения (здания) в размере 110 000 рублей, представленного в подтверждение факта занижения стоимости, правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку письмо содержит данные лишь о средних значениях рыночной стоимости объектов недвижимости с определенными назначением и местоположением, носит условный характер, не относимо к конкретному предмету спора и не опровергает выводов оценщика в отношении индивидуально определенной вещи.

Заключение эксперта общества "Добровольное Объединение Мастеров Оценки" Санталовой Г.Е. от 22.06.2011 содержит сведения об иной стоимости имущества, составлено за полтора года до решения вопроса об утверждении начальной продажной цены и не может служить доказательством недостоверности спорного отчета об оценке. Кроме того, судом первой инстанции обоснованно учтено, что данное заключение от 22.06.2011 являлось предметом оценки при рассмотрении гражданского дела, в постановлении президиума Челябинского областного суда от 30.11.2011 указано на необходимость снижения цены объектов на 15-20 % (З. 4.2, л.д. 2-10).

При таких обстоятельствах, учитывая, что отчет не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение, не содержит противоречий в выводах, отвечает принципу ясности и полноты, суд первой инстанции правомерно посчитал, что сомнения в обоснованности отчета оценщика от 28.01.2013 отсутствуют.

Учитывая вышеизложенное, поскольку по смыслу вышеуказанных Закона о банкротстве, разъяснений порядка его применения, приоритет в определении начальной продажной цены заложенного имущества должен отдаваться залоговому кредитору, возражения относительно цены, указанной в отчете от 28.01.2013, залоговым кредитором (иными конкурсными кредиторами) не заявлены, суд первой инстанции обоснованно утвердил начальную продажную цену залогового имущества в размере 115 050 962 рубля.

Оснований для отмены, изменения судебного акта в указанной части не имеется.

Доводы жалобы относительно различного статуса помещений, входящих в объект оценки, выставляемых на торги в форме конкурса единым лотом, подлежат отклонению, поскольку предметом рассмотрения заявления являлось лишь утверждение начальной продажной цены залогового имущества. Разногласия по порядку продажи залогового имущества, утвержденного залоговым кредитором, между конкурсным управляющим и залоговым кредитором на разрешение суда не передавались (абзац 4 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Ссылка на наличие в суде общей юрисдикции иска о признании права собственности в отношении объекта, входящего в состав лота, по которому приняты обеспечительные меры, не может быть принята во внимание, поскольку само по себе указанное обстоятельство не препятствовало суду определить начальную продажную цену залогового имущества, учитывая, что запрет установлен лишь в отношении действий по государственной регистрации перехода прав на данный объект.

Суд первой инстанции также верно отметил, что установление начальной стоимости реализации заложенного имущества, которую представитель учредителей (участников) и работников должника полагает заниженной, не нарушает права кредиторов и должника, поскольку реализация имущества посредством публичных торгов предусматривает шаги на повышение цены и получение наибольшей выручки от реализации заложенного имущества.

Кроме того, из протокола от 16.05.2013 следует, что торги по продаже спорного имущества по установленной судом начальной продажной цене признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах. Указанное, по мнению апелляционной инстанции, также свидетельствует об отсутствии факта занижения стоимости имущества.

Поскольку определения суда от 31.01.2013 (об отказе во внесении дополнительных вопросов в определение о назначении экспертизы, отказе в удовлетворении ходатайства о продлении срока проведения экспертизы, прекращении проведения судебной экспертизы, т.2, л.д. 92-93), 01.03.2013 (об отказе в приобщении к материалам заявления заключения эксперта, т.3, л.д. 91-92) касаются только процессуальных вопросов, возможность их вынесения следует из положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений порядка их применения (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66), оснований для применения к ним порядка обжалования, предусмотренного пунктом 3 статьи 61 Закона о банкротстве, не имеется, несмотря на то, что судебные акты вынесены в рамках дела о банкротстве. Между тем, возможность обжалования названных судебных актов, вынесенных в виде отдельного документа, не предусмотрена Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, следовательно, свои возражения лица, участвующие в деле, вправе заявить при обжаловании судебного акта, которым заканчивается рассмотрение заявления по существу (пункт 2 статьи 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах, возражения конкурсного управляющего и кредитора относительно пропуска срока на обжалование судебных актов не могут быть приняты во внимание.

Срок проведения экспертизы и представления отчета установлен судом не позднее 25.01.2013.

Ходатайство эксперта о продлении срока проведения экспертизы мотивировано тем, что для проведения экспертизы необходим осмотр здания, доступ к которому своевременно не обеспечен эксперту конкурсным управляющим, а осмотр проведен лишь 25.01.2013 (т.2, л.д. 62).

Доказательств своевременного обеспечения доступа эксперту к осмотру помещений не имеется.

Учитывая, что в установленный срок заключение эксперта в суд не поступило, а в результате снятия обременения с части нежилых помещений конкурсным управляющим выдано задание оценщику на оценку имущества должника, при этом, судебная экспертиза назначена в отношении достоверности отчета от 01.10.2012, в последующем был представлен иной отчет оценщика, послуживший основанием для утверждения начальной продажной цены судом, необходимость в проведении экспертизы отпала, суд первой инстанции правомерно посчитал, что оснований для продления срока проведения экспертизы не имеется, в связи с чем, обоснованно прекратил проведение экспертизы.

Между тем, оснований для отказа в приобщении к материалам дела заключения судебного эксперта у суда первой инстанции не имелось, учитывая, что экспертиза назначена по определению суда (статьи 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а отказ в продлении срока проведения экспертизы, прекращении проведения последней, по сути, не связан с действиями самого эксперта, при этом, заключение эксперта, в том числе может подтверждать объем выполненной экспертом работы для целей возможности выплаты ему вознаграждения. Тот факт, что заключение представлено после истечения срока проведения экспертизы правового значения не имеет и не влияет на вопрос о возможности приобщения его к материалам дела.

Отказывая в выплате вознаграждения эксперту, суд первой инстанции исходил из того, что судом отказано в приобщении к материалам дела заключения эксперта, основания для оплаты проведенной экспертизы в полном объеме отсутствуют, эксперт не лишен возможности обратиться с ходатайством о возмещении расходов, понесенных до 26.01.2012.

Между тем, судом первой инстанции не учтено, что эксперт уже обратился с заявлением об оплате экспертизы, оформленной заключением от 31.01.2013, в сумме 33 000 рублей, определением от 19.12.2012 арбитражный суд установил размер вознаграждения экспертной организации в сумме 33 000 рублей, Новиков П.Н. произвел оплату за экспертизу по квитанциям СБ 8597/0145 от 12.12.2012 N 0013 на сумму 25 000 рублей и СБ 8597/0070 от 05.12.2012 N0029 на сумму 8 000 рублей (З. 4.1, л.д. 157-158), срок, на который просил продлить эксперт проведение экспертизы, незначителен, отказ в продлении срока проведения экспертизы, прекращении проведения последней, по сути, не связан с действиями самого эксперта, а заключение эксперта прошло регистрацию 31.01.2013 и было представлено суду уже 04.02.2013.

При таких обстоятельствах, суду первой инстанции следовало определить размер понесенных расходов эксперта, подлежащих возмещению (статья 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании апелляционной инстанции, эксперт пояснил, что работы были выполнены в объеме на сумму 28 000 рублей и на 25.01.2013 в заключении отсутствовали только сведения, касающиеся корректировки стоимости с учетом осмотра помещений. Исходя из вышеуказанных обстоятельств, учитывая, апелляционная инстанция полагает, что данный размер объективно отражает сумму расходов, понесенных экспертом в связи с проведением экспертизы, и подлежащих возмещению за счет денежных средств, внесенных на депозитный счет суда первой инстанции. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Следовательно, определение от 18.03.2013 подлежит отмене лишь в части отказа в выплате эксперту вознаграждения в сумме 28 000 рублей, поскольку нарушение норм процессуального права привело к принятию неправильного решения (подпункт 4 пункта 1, пункт 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2013 по делу N А76-12275/2011 отменить в части отказа в выплате эксперту вознаграждения в сумме 28 000 рублей, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью НПО "Оценка-5" в указанной части удовлетворить.

Выплатить обществу с ограниченной ответственностью НПО "Оценка-5" вознаграждение за проведение судебной экспертизы в сумме 28 000 рублей за счет средств, находящихся на депозитном счете Арбитражного суда Челябинской области.

В остальной части определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2013 по делу N А76-12275/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Новикова Павла Николаевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Председательствующий судья

Л.В. Забутырина

Судьи

З.Н. Серкова М.Н. Хоронеко